第二章_土地权属调查(二)

1、2.3 2.3 土地权属调查土地权属调查2.3.1 2.3.1 土地权属土地权属2.3.2 2.3.2 土地划分与编号土地划分与编号2.3.3 2.3.3 土地权属调查土地权属调查确权的具体方式确权的具体方式文件确认文件确认。它是根据权属主所出示并被现行法律所认可的。它是根据权属主所出示并被现行法律所认可的文件来确定土地使用权或所有权的归属，这是一种较规范文件来确定土地使用权或所有权的归属，这是一种较规范的土地权属认定手段，的土地权属认定手段，城镇土地使用权城镇土地使用权的确认大多采用此的确认大多采用此方法。方法。惯用确认惯用确认。它主要是对若干年以来没有争议的惯用土地边。它主要是对若干年以来

2、没有争议的惯用土地边界进行认定的一种方法，是一种非规范化的权属认定手段界进行认定的一种方法，是一种非规范化的权属认定手段，主要，主要适用于农村和城市郊区适用于农村和城市郊区。在使用这种认定方法时，。在使用这种认定方法时，为防止错误发生，要注意以下几点：为防止错误发生，要注意以下几点：一是尊重历史，实事一是尊重历史，实事求实；二是注意四邻认可，指界签字；三是不违背现行法求实；二是注意四邻认可，指界签字；三是不违背现行法规政策。规政策。协商确认协商确认。当确权所需文件不详，或认识不一致时，本着。当确权所需文件不详，或认识不一致时，本着团结、互谅的精神，由各方协商，对土地权属进行认定。团结、互谅的精

3、神，由各方协商，对土地权属进行认定。仲裁确认仲裁确认。在有争议而达不成协议的情况下，双方都能出。在有争议而达不成协议的情况下，双方都能出示有关文件而又互不相让的情况下，应充分听取土地权属示有关文件而又互不相让的情况下，应充分听取土地权属各方的申述，实事求是地、合理地进行裁决。不服从裁决各方的申述，实事求是地、合理地进行裁决。不服从裁决者，可以向法院申诉，通过法律程序解决。者，可以向法院申诉，通过法律程序解决。农村地区（含城郊）土地所有权和农村地区（含城郊）土地所有权和使用权的确认使用权的确认农村土地所有权和使用权的确认涉及村与村、乡与乡、乡农村土地所有权和使用权的确认涉及村与村、乡与乡、乡村与

4、城市、村与独立工矿企业及事业单位的边界等。它不村与城市、村与独立工矿企业及事业单位的边界等。它不但形式复杂，而且往往用地手续不齐全。因此，应将文件但形式复杂，而且往往用地手续不齐全。因此，应将文件确认、惯用确认、协商确认和仲裁确认几种方式结合起来确认、惯用确认、协商确认和仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。确认农村土地所有权和使用权。对完成了土地利用调查的地区，其调查成果的表册和图件对完成了土地利用调查的地区，其调查成果的表册和图件是很有说服力的确权文件，应予承认。是很有说服力的确权文件，应予承认。铁路、公路、军队、风景名胜区和水利设施等用地，铁路、公路、军队、风景名胜区和水利

5、设施等用地，其所其所有权属国家，使用权归各管理部门有权属国家，使用权归各管理部门。由于这些用地分布广。由于这些用地分布广泛，并且比较零乱，其权属边界比较复杂。在进行土地权泛，并且比较零乱，其权属边界比较复杂。在进行土地权属调查时，按照土地使用原则和征地或拨地文件确认土地属调查时，按照土地使用原则和征地或拨地文件确认土地的使用权和所有权。的使用权和所有权。 一、土地的划分一、土地的划分 概念概念：土地划分是指为了满足土地管理工作的需要所确定的宗地所属地域上的空间层次。 1.城镇地区土地划分：城镇地区土地划分： 省市区街道街坊宗地（地块） 2. 农村地区土地划分：农村地区土地划分： 省县（县级市）

6、乡（镇）行政村宗地（地块） 图斑 定义定义 特征特征 地地块块 地块是指一个连续的区地块是指一个连续的区域，并可辨认出同类属性的域，并可辨认出同类属性的最小的土地空间区域。（例最小的土地空间区域。（例如：宗地或丘、图斑、均值如：宗地或丘、图斑、均值地域、基本农田保护区等等）地域、基本农田保护区等等） （1 1）地块是一个）地块是一个“最小的土地空间区域最小的土地空间区域”，表明了地块在空间上的连续。表明了地块在空间上的连续。 （2 2）地块的位置是固定的，边界是明确）地块的位置是固定的，边界是明确的。的。 （3 3）地块的）地块的“同类属性同类属性”既可以是某一既可以是某一种属性，也可以是某一

7、类属性的集合。种属性，也可以是某一类属性的集合。 宗宗地地 宗地是指由权属界线封宗地是指由权属界线封闭的独立权属地段，它具有闭的独立权属地段，它具有固定的位置和明确的权利边固定的位置和明确的权利边界，并可同时辨认出确定的界，并可同时辨认出确定的利用类别、质量和时态等土利用类别、质量和时态等土地基本要素。地基本要素。 （1 1）宗地是一个）宗地是一个“地块地块”，表明了宗地在，表明了宗地在空间上的连续空间上的连续 （2 2）宗地的空间位置是固定的，边界是）宗地的空间位置是固定的，边界是明确的明确的 （3 3）应同时把土地的权利、利用类别、）应同时把土地的权利、利用类别、质量和时态等土地基本要素组

8、成一个集合作质量和时态等土地基本要素组成一个集合作为为“同类属性同类属性”来标识宗地的空间位置来标识宗地的空间位置 可划分成若干宗可划分成若干宗地地一个权属主体拥有的一个权属主体拥有的相连成片的用地范围相连成片的用地范围如果用地范围过大如果用地范围过大土地权属来源不同土地权属来源不同土地利用状况相差太大土地利用状况相差太大楼层数相差太大楼层数相差太大存在建成区与未建存在建成区与未建成区（如住宅小区）成区（如住宅小区）用地价款不同用地价款不同使用年限不同使用年限不同在编号中的位置第1、2位第3、4位第5、6位第7、8位第9、10位第11、12、13位宗地编号 代码数字范围009900990099

9、00990099001999代码意义省级代码城市级代码县、县级市、区代码街道、镇、乡代码街坊、行政村代码宗地序号宗地编号实例在编号在编号中的位置中的位置第第1-6位位第第7-9位位第第10-12位位第第13位位第第14位位第第15-19位位宗地编号宗地编号 代码数字代码数字范围范围00001999999001999001999G、J、ZA、B、S、X、C、D、E、F、W、Y 0000199999代码意义代码意义县级代码县级代码地籍区地籍区代码代码地籍子区地籍子区代码代码所有权所有权类型类型宗地宗地特征码特征码宗地序号宗地序号土地所有权类型，用土地所有权类型，用G G、J J、Z Z表示。表示。

10、“G G”表示国家土地所有权，表示国家土地所有权，“J J”表示集体土地所有权，表示集体土地所有权，“Z Z”表示土地所有权争议；表示土地所有权争议；宗地特征码：宗地特征码：宗地特征码用宗地特征码用A A、B B、S S、X X、C C、D D、E E、F F、W W、Y Y表示。表示。“A A”表示集体土地所有权宗地，表示集体土地所有权宗地，“B B”表示建设用地使用权宗地表示建设用地使用权宗地( (地表地表) )“S S”表示建设用地使用权宗地表示建设用地使用权宗地( (地上地上) )，“X X”表示建设用地使用权宗地表示建设用地使用权宗地( (地下地下) )，“C C”表示宅基地使用权宗

11、地，表示宅基地使用权宗地，“D D”表示土地承包经营权宗地，表示土地承包经营权宗地，“E E”表示林地使用权宗地，表示林地使用权宗地，“F F”表示草原使用权宗地，表示草原使用权宗地，“W W”表示未确定使用权的国有土地，表示未确定使用权的国有土地，“Y Y”表示其他，用于宗地特征扩展。表示其他，用于宗地特征扩展。2.3.3 土地权属调查土地权属调查 土地的权属状况；土地的权属状况； 土地的位置；土地的位置； 土地的行政区划界线，及相关的地理名称等；土地的行政区划界线，及相关的地理名称等； 土地的利用状况和土地级别。土地的利用状况和土地级别。二、二、 土地权属调查的实施土地权属调查的实施制作调

12、查工作底图制作调查工作底图划分调查区、划分调查区、预编地籍号预编地籍号发放指界通知书发放指界通知书 现场审核现场审核申请书申报内容申请书申报内容 确界、设置界标确界、设置界标 勘丈、绘制宗地草图勘丈、绘制宗地草图 填写地籍调查表填写地籍调查表 准备工作准备工作实地调查实地调查二、二、 土地权属调查的实施土地权属调查的实施1、权属调查准备、权属调查准备1）制作调查底图）制作调查底图要求：要求：选择现势性较强、近期测绘的地形选择现势性较强、近期测绘的地形图、地籍图、航片、正射像片等。图、地籍图、航片、正射像片等。对对土地所有权土地所有权调查，调查底图的比例尺可调查，调查底图的比例尺可在在1：500

13、0至至1：5万之间选择；万之间选择；对对土地使用权土地使用权调查，调查底图的比例尺可调查，调查底图的比例尺可在在l：500至至1：2000之间选择。之间选择。1、权属调查准备、权属调查准备1、权属调查准备、权属调查准备2、发放调查通知书发放调查通知书确定确定实地调查的实地调查的时间时间对土地所有者或使用者其四邻发出对土地所有者或使用者其四邻发出指界通知指界通知收集收集土地权属土地权属资料资料，并进行，并进行分析处理分析处理确定确定实地调查的技术实地调查的技术方案方案能完全确权的宗地能完全确权的宗地，在底图上标绘出各宗地的范围线，在底图上标绘出各宗地的范围线，预编宗地号，建立地籍档案预编宗地号，

14、建立地籍档案不能确权的宗地不能确权的宗地，按街道或街坊将宗地资料分类，预，按街道或街坊将宗地资料分类，预编宗地号，在底上大致圈定其位置编宗地号，在底上大致圈定其位置三、三、 土地权属状况调查土地权属状况调查1、权源调查 土地权属来源土地权属来源(简称权源权源)是指土地权属主依照国家法律获取土地权利的方式。 三、三、 土地权属状况调查土地权属状况调查2、其他要素的调查 四、四、 土地权属界址调查土地权属界址调查1.界址认定、设置界标界址认定、设置界标界址认定要求：界址认定要求：相邻宗地界址线间距相邻宗地界址线间距0.5m:有建设用地批准文件有建设用地批准文件且用图上的界线与实地界线吻合且用图上的

15、界线与实地界线吻合本宗地指界人本宗地指界人界址认定、设置界标界址认定、设置界标指界人指界人法人代表法人代表户主户主委托代理人委托代理人法人代表或户法人代表或户主不能亲自指主不能亲自指界界代表代表共用宗共用宗认定的界址：认定的界址：本邻双方、共同、签字盖章本邻双方、共同、签字盖章已有建设用地批准文件，多批少用已有建设用地批准文件，多批少用按批准界线按批准界线批多用少批多用少按实际使用范围按实际使用范围界址认定、设置界标界址认定、设置界标历史用地、无权属文件历史用地、无权属文件审核后，按现审核后，按现状确定状确定界址有争议界址有争议（1）现场调解）现场调解（2）调解不了，写明原因、标出争）调解不了

16、，写明原因、标出争议地段、呈领导小组裁决处理议地段、呈领导小组裁决处理一宗地有两个以上的使用者，能查清各自一宗地有两个以上的使用者，能查清各自的使用面积和共用使用部分界线的的使用面积和共用使用部分界线的要查清要查清所有宗地界址点所有宗地界址点按规定设置界标按规定设置界标界址认定、设置界标界址认定、设置界标指界人缺席或不签字指界人缺席或不签字？一方缺席一方缺席以另一方所指界线确定以另一方所指界线确定双方缺席双方缺席调查人员由调查人员据现状及地方习惯确定调查人员由调查人员据现状及地方习惯确定将现场调查结果及违约缺席指界书送达违约缺席者将现场调查结果及违约缺席指界书送达违约缺席者违约缺席者对调查结果

17、如违约缺席者对调查结果如有异议有异议，须在收到调查结，须在收到调查结果之日起，果之日起，15日内日内重新提出重新提出划界申请划界申请，并，并负责负责划界划界的全部的全部费用。费用。逾期逾期不申请不申请者，则上述所确定的界线者，则上述所确定的界线自动生效自动生效。指界人认界后，无正当理由，不签字盖章的指界人认界后，无正当理由，不签字盖章的四、四、 土地权属界址调查土地权属界址调查2. 界标的设置（1）对于弧形界址线，按弧线的曲率可多设几个界标。对于弯曲过多的界址线，可以采取截弯取直的方法，但由取直划进、划出的土地面积应尽量相等。（2）乡镇、行政村、村民小组、公路、铁路、河流等界线一般不设界标。但

18、土地行政管理部门或权属主有要求和易发生争议的地段，应设立界标。3、填写地籍调查表四、四、 土地权属界址调查土地权属界址调查3、填写地籍调查表填写地籍调查表填写地籍调查表 要求要求 地籍调查表的填写必须做到地籍调查表的填写必须做到图表与实地一图表与实地一致致，各项目，各项目填写齐全填写齐全、准确准确无误，字迹清无误，字迹清楚整洁，调查记录内容楚整洁，调查记录内容不得涂改不得涂改，划改时，划改时要在划改处加盖人员名章，以示负责。要在划改处加盖人员名章，以示负责。同同一项内容划改不得超过两次，全表不得超一项内容划改不得超过两次，全表不得超过两处过两处，否则整个调查表作废。，否则整个调查表作废。五、五

19、、 土地权属界址的审核与调处土地权属界址的审核与调处宗地草图是宗地草图是描述宗地位置、形状、界址点描述宗地位置、形状、界址点、线和相邻宗地关系的实地勘丈记录图、线和相邻宗地关系的实地勘丈记录图，是，是地籍调查表的一个组成部分。地籍调查表的一个组成部分。调查员填写并核实所需要调查的各项内容调查员填写并核实所需要调查的各项内容，实地确定了界址点位置并对其埋设了标志，实地确定了界址点位置并对其埋设了标志后，应对界址点间的后，应对界址点间的界边进行实地测丈界边进行实地测丈，同，同时时现场草绘现场草绘制宗地草图。制宗地草图。六、绘制宗地草图六、绘制宗地草图宗地草图内容：宗地草图内容： 本宗地号和门牌号，权属主体名称和相邻宗地的宗本宗地号和门牌号，权属主体名称和相邻宗地的宗地号、门牌号、权属主体名称；地号、门牌号、权属主体名称； 本宗地界址