长沙中高档热销楼盘产品特点学习教案

1、会计学1第一页，共45页。1.1.藏珑藏珑滨湖国际社区滨湖国际社区(sh q)(sh q)点评点评项目总评：建在先天自然资源基础上的大规模高项目总评：建在先天自然资源基础上的大规模高档湖上国际社区档湖上国际社区(sh q)(sh q)。核心价值：月湖水系资源，先进规划理念，大规核心价值：月湖水系资源，先进规划理念，大规模丰富产品线，开发商背景。模丰富产品线，开发商背景。市场形象：为这座城市树立领袖，市场形象：为这座城市树立领袖，4646万湖上国万湖上国际社区际社区(sh q)(sh q)。客户层面：定位于长沙最高端的客户群体并向全客户层面：定位于长沙最高端的客户群体并向全国扩展。国扩展。第1页

2、/共45页第二页，共45页。 产品产品(chnpn)(chnpn)研究研究藏珑国际滨湖社区占地面积30.73万总建筑面积46万m2容积率1.5总户数2926户产品线组合高层住宅花园洋房联排别墅独立别墅规划布局特点：规划布局特点：1、依月湖，引入月湖水系，整个小区依水而建，被水包围，首创长沙岛式组团布局；2、高层布置于北侧和西北侧小区外围，往南靠近月湖分别布置洋房、双拼和独栋，层次感强，外部轮廓好建筑风格与立面特点：建筑风格与立面特点：现代简洁风格，正在方案设计过程中，产品线丰富，高层包括塔式、板式、蝶式等，两梯34户，洋房为“31”式四层洋房；建筑色彩以白色为主，明亮醒目。园林景观风格特点园林

3、景观风格特点：1.水为灵魂，与月湖融为一体，中间无围墙2.引入月湖水系，水景均与月湖连通，都是活水。商业功能与业态组合商业功能与业态组合：商业内街大型商场，具体面积未定小区配套设施与标准小区配套设施与标准：水上会所，幼儿园等物业服务物业服务：戴得梁行物业顾问项目优缺点项目优缺点：优：无语伦比的月湖生态水系景观，视野开阔，档次高；劣：产品线过于丰富，存在风险，水系景观维护成本高。第2页/共45页第三页，共45页。产品要点总结：产品要点总结：地块地块(d kui)优势放到最大，通过高档、丰富的产品优势放到最大，通过高档、丰富的产品线实现利润最大化；线实现利润最大化；先进的规划理念，将月湖湖水引入社

4、区，岛式组团布先进的规划理念，将月湖湖水引入社区，岛式组团布局，开创建于湖上的高尚居住环境。局，开创建于湖上的高尚居住环境。第3页/共45页第四页，共45页。 营销营销(yn xio)(yn xio)分析分析藏珑国际开发商双瑞房产上市时间07年占地面积30.73万m2总建筑面积46万m2定位分析档次定位：高档主题概念：宫邸，月湖上/为这座城市树立领袖产品定位（产品线）：高层住宅花园洋房双拼独栋 价格定位：洋房起价4500元/，双拼别墅起价7800元/客源分析客源分析：前期客户储备1000余户，主要来源：广电中心、私营业主，北京深圳等外地投资户等营销分析营销推广策略营销推广策略：6亿造月湖，前期

5、储备期长销售情况：销售情况：首期推出54套双拼别墅和108套洋房全部售完项目营销可借鉴点项目营销可借鉴点：前期高端的良好市场形象，使项目收到长沙高端客户的追捧，形成长沙“高端领袖”气势。第4页/共45页第五页，共45页。营销要点总结：营销要点总结：前期市场造势很成功前期市场造势很成功(chnggng)(chnggng)，案名，案名“藏珑藏珑”以及以及“6“6亿造月湖亿造月湖”、“为长沙树立领袖为长沙树立领袖”的推广形的推广形象，拔高了项目的档次以及开发商实力，树立了高端象，拔高了项目的档次以及开发商实力，树立了高端的市场形象。的市场形象。第5页/共45页第六页，共45页。2.2.圣爵菲斯圣爵菲

6、斯 点评点评项目项目(xingm)(xingm)总评：依托广电名人效益和天然山水打总评：依托广电名人效益和天然山水打造的大型高档综合社区；造的大型高档综合社区；核心价值：原生态山水资源与名人文化效应，大规模丰核心价值：原生态山水资源与名人文化效应，大规模丰富产品线；富产品线； 市场形象：驾山御水、名人特区市场形象：驾山御水、名人特区客户层面：以广电集团客户为基础，定位于全市高端客客户层面：以广电集团客户为基础，定位于全市高端客户。户。第6页/共45页第七页，共45页。 产品产品(chnpn)(chnpn)研究研究圣爵菲斯占地面积340亩总建筑面积17.77万m2容积率0.72绿化率66建筑密度

7、13车位配比800个栋数67总户数约1100户产品线组合18栋独栋别墅14栋联排别墅33栋公寓住宅规划布局特点：规划布局特点：以法国南部风情居住社区圣爵菲斯为主题构思，充分利用面水靠山的地块特征。建筑沿水岸和山势曲线状排列，呈弧形线条，并由南往北依次为别墅洋房小高层，逐渐提升高度，充分挖掘地块价值，并形成优美的外部轮廓。建筑风格与立面特点：建筑风格与立面特点：地中海建筑风格，不纯粹，运用了欧洲古典建筑的一些元素，如屋顶，廊柱装饰等，建筑色彩浅色，单调贫乏，且缺乏特色。产品细部与创新：产品细部与创新：无障碍社区；植物造型的垃圾箱，石头造型的背景播音箱，半地下车库，车库上花园（业主只有使用权，不出

8、售，无产权）。园林景观风格特点园林景观风格特点：充分利用原有原生态山水，面水靠山，4.5万月亮湾，2.5万山顶公园，小区中心1.36万罗马假日水岸广场，原生态自然主义园林。天然人工双重景观，天然景观的不足之处由人工景观补充。户型创新与特色户型创新与特色（小高层）：1.板式户型，户型周正，南北通透，面积适中，实用率较高（88），120136 m2三房为主，占50。2.部分户型主卧180度弧形状，带落地飘窗。3.135 m2三房户型带第三厅（多功能厅）。第7页/共45页第八页，共45页。产品要点产品要点(yodin)总结：总结：依山傍水，建筑结合地形曲线布局，注重层次感；依山傍水，建筑结合地形曲线

9、布局，注重层次感；欧式风格建筑，人性化环境细节设计；欧式风格建筑，人性化环境细节设计；建筑科技和材料的大量运用，产品附加值高。建筑科技和材料的大量运用，产品附加值高。商业功能与业态组合：中央广场处有少量门面，约30个，主要为社区配套服务商业。小区配套设施与标准：诺贝尔摇篮幼儿园，1.3万m2会所，私家VIP高尔夫练习场，健身运动场所；中央机械式新风系统、中央式真空吸尘系统、纯净水系统（1.6元/吨），地板采暖系统，重庆伊斯顿品牌电梯物业服务：湖南影视国际会展中心酒店提供物业服务，VIP豪华社区巴士车队。项目优缺点：优：原生态山水景观，环境好，品质高，产品科技含量高，物业服务优秀；劣：位置偏远，

10、周边生活配套不齐全。第8页/共45页第九页，共45页。 营销营销(yn (yn xio)xio)分析分析圣爵菲斯开发商湖南金鹰城置业上市时间一期别墅00年，二期03年占地面积340亩总建筑面积17.77万m2定位分析档次定位：中高档主题概念：驾山御水，名人特区。产品定位（产品线）：别墅洋房小高层住宅价格定位：小高层均价3000客源分析客源分析：私营业主、公务员、金鹰城工作人员，其中投资客户占30，一期老客户带新客户现象较多营销分析销售周期销售周期：一期2年多，二期开盘3年，销售90价格走势价格走势：别墅价格高，最高价7000，小高层均价28003000去化率去化率：一期100，二期90营销推广

11、策略：营销推广策略：环境优美，现房发售，投资保值增值，二期每十位购房客户送一辆跑车。同时利用一期入驻名人抬高自己身价，二期吸引大量慕名而来的业主，并且抬升了价格。热销或滞销原因分析热销或滞销原因分析：销售周期长，一期别墅售完推出花园洋房时，出现销售停顿，因为初期定位高端，宣传以别墅为主，导致市场普遍认为项目只有别墅，客户面窄，同时营销机构大臧组退出，销售陷入停顿。后引入合富辉煌，改变了营销策略，大量采用报刊夹业、DM直邮为媒介，加之后期购房送跑车活动，销售情况才逐渐好转。项目营销可借鉴点：名人效益，利用入住的名人加以炒作。第9页/共45页第十页，共45页。营销要点总结营销要点总结(zngji)

12、：作为板块的先行者，首次提出金鹰城板块概念；作为板块的先行者，首次提出金鹰城板块概念；利用独有的人文资源，挖掘高层次客户，通过客户利用独有的人文资源，挖掘高层次客户，通过客户 档次的提升带动楼盘档次的提升；档次的提升带动楼盘档次的提升；销售周期长，历经波折，价格稳步上涨。销售周期长，历经波折，价格稳步上涨。第10页/共45页第十一页，共45页。3.3.中城中城丽景香山丽景香山 点评点评项目总评：具有生态优势、部分产品创新的大项目总评：具有生态优势、部分产品创新的大规模综合性高档楼盘规模综合性高档楼盘核心价值：体育新城板块潜力，原生态山林景核心价值：体育新城板块潜力，原生态山林景观，欧式建筑、退

13、台式洋房，开发商背景观，欧式建筑、退台式洋房，开发商背景市场市场(shchng)(shchng)形象：城市中央，山居传奇形象：城市中央，山居传奇客户层面：立足于周边区域高端客户，面向全客户层面：立足于周边区域高端客户，面向全市客户市客户第11页/共45页第十二页，共45页。 产品产品(chnpn)(chnpn)研研究究中城丽景香山占地面积15.3万m2总建筑面积39.5万m2容积率2.26绿化率40建筑密度25.49车位配比1：0.9栋数45栋总户数2084产品线组合退台式5F洋房板式小高层点式高层规划布局特点：行列式排布，洋房位于中央景观最佳处，由中央向外围分别布置5f洋房、11F小高层、1

14、8F小高层、高层公寓住宅，产品线丰富，有层次感；小区采用完全人车分流，全地下车库，地面无车流，入口欧式广场。建筑风格与立面特点：地中海式欧陆古典风格，窗小而多，大阳台、大露台，洋房风格明显。产品细部与创新：洋房采用罗马拄式，阳台栏杆做工精细；小高层采用金属玻璃栏杆。一期2栋小高层底层架空5m作泛会所，内墙有画框装饰。园林景观风格特点：原生态式园林，以1万m2原生态山林为核心，小区内软质景观为主，主要树种樟树和雪松。商业功能与业态组合：利用地形高差，万家丽路布置临街商业，一层。户型创新与特色：1、洋房具有强烈特征，为多层欧式退台洋房，每一层的户型均不一样，窗多，窗窗有景；2、顶层（4F）复式，送

15、超大露台，最大70m2；一层复式，带地下室（家庭活动室），带超大花园；3、洋房户型共性：大阳台、大落地飘窗、大衣帽间，多个房间开门与阳台连通，方便适用。第12页/共45页第十三页，共45页。产品要点总结：产品要点总结：圈层状形态布局，行列式建筑排布，富有层次感；圈层状形态布局，行列式建筑排布，富有层次感；以香山为景观以香山为景观(jn un)核心，双会所设计，内会所建核心，双会所设计，内会所建筑与山体融合；筑与山体融合；退台式地中海风格洋房，设计有特色，小高层无特色。退台式地中海风格洋房，设计有特色，小高层无特色。小区配套设施与标准：配套会所、幼儿园、临街商业、特色风情商业内街，小学（体育新城

16、配套），直饮水系统双会所设计，对外会所在主入口广场处，内部会所位于香山上，含图书馆、庭院、休闲中心。物业服务：浙江绿城物业顾问建筑材料：洋房外墙金黄色涂料，小高层外墙白色涂料，墙基采用纹花石。项目优缺点：优点：洋房产品设计具有代表性，大户型，大阳台、大露台，赠送面积多，产品附加值高。缺点：小高层设计无特色，户型面积偏大，建筑风格品质不高，与周边楼盘存在多处同质化。第13页/共45页第十四页，共45页。 营销营销(yn xio)(yn xio)分分析析中城丽景香山开发商长沙中达地产上市时间06年5月20日占地面积15.3万m2总建筑面积39.5万m2定位分析档次定位：高档大型山居社区主题概念：

17、中央城市，山居传奇。产品定位（产品线）：多层洋房板式小高层点式高层价格定位：价格偏高，洋房均价4300，小高层均价3400，客源分析：客户来源90来源于长沙南区和东区（周边区域），多为企业高收入管理人员和私营业主，如长沙卷烟厂和中南院等。营销分析销售周期：06年5月20日开盘价格走势：洋房36804800，均价4300，价格上涨近400元；小高层28004000，均价3400，价格平稳。去化率：洋房90，小高层50营销推广策略：放大小区内原生态山林（香山）的生态景观效益。热销或滞销原因分析：洋房热销，定位准确，瞄准附近大型企业中高层管理人员，退台式建筑及户型设计有特色。小高层相对滞销，周边市场

18、竞争激烈，产品无特色，价格偏高。项目营销可借鉴点：准确的客户定位，瞄准高端客户打造高端产品，突出原生态景观山林。第14页/共45页第十五页，共45页。营销要点总结：营销要点总结：提出城市山居主题概念，以原生态山林为亮点，洋房提出城市山居主题概念，以原生态山林为亮点，洋房设计独具特色，故销售火爆，价格一路上涨；小高层设计独具特色，故销售火爆，价格一路上涨；小高层(o cn)设计平庸，导致同质化竞争严重，销售相设计平庸，导致同质化竞争严重，销售相对滞后，价格也未有上涨。对滞后，价格也未有上涨。第15页/共45页第十六页，共45页。3. 3. 碧桂园碧桂园威尼斯小城威尼斯小城 点评点评项目总评：依托

19、腾飞岛天然山水打造的大型项目总评：依托腾飞岛天然山水打造的大型(dxng)(dxng)高尚居住小区高尚居住小区核心价值：原生态山水资源，大规模丰富产品线核心价值：原生态山水资源，大规模丰富产品线，首创豪华装修带花园园艺交楼。，首创豪华装修带花园园艺交楼。 市场形象：在城市里，住到岛上去！市场形象：在城市里，住到岛上去！客户层面：定位于全市高端客户。客户层面：定位于全市高端客户。第16页/共45页第十七页，共45页。碧桂园威尼斯小城占地面积一期600多亩总建筑面积总100万容积率0.55绿化率61.50%栋数4292独别286、联排216套（约）产品线组合独立别墅、联体别墅、洋房商业功能与业态组

20、合：商业广场小区配套设施与标准：长沙首间白金五星级标准建造的社区酒店、中英文碧桂园学校、大型城市商业广场等城市级超级配套物业服务：2.0-2.5元/月 产品产品(chnpn)(chnpn)研研究究第17页/共45页第十八页，共45页。4 4、华盛、华盛(hu shn)(hu shn)新外滩新外滩 点评项目(xingm)总评：长沙外滩核心景观区优品建筑，都市亲水豪宅。核心价值：紧临政府巨资打造的沿江风光带核心景观区，独占湘江不可复制的稀缺自然资源。市场形象：观山,临水,怀天下 客户层面：定位于全市高端客户。第18页/共45页第十九页，共45页。华盛新外滩位置长沙市湘江大道288号占地面积42亩总

21、建面积20万开发商湖南新外滩房地产开发投资有限公司总户数1100户左右建筑形态5栋33层容积率5.78户型面积1房72左右2房92左右3房120-140左右4房156-180左右5房184左右绿化率41.5%开盘时间05年11月6日2号栋纯四房阔江大宅2006年8月工程进度准现房交房时间2007年6月推广主题观山,临水,怀天下配套设施会所,幼儿园,老年活动中心主力户型四房二厅，主力面积160-180售价2号栋纯四房阔江大宅均价6000元/销售情况90%第19页/共45页第二十页，共45页。二、大盘项目均采用丰富二、大盘项目均采用丰富(fngf)的产品线实的产品线实现开发利润最大化现开发利润最大

22、化大盘项目均会在利用生态资源基础上打造高端新产品，通过丰富产品线实现开发与利润(lrn)最大化。目前长沙大盘主要产品线组合形态有：洋房+别墅+小高层；洋房+小高层+高层；小高层+高层+酒店+写字楼第20页/共45页第二十一页，共45页。绿城桂花城绿城桂花城第21页/共45页第二十二页，共45页。藏珑藏珑滨湖国际滨湖国际(guj)社区社区 第22页/共45页第二十三页，共45页。三、建筑三、建筑(jinzh)立面风格立面风格长沙人现阶段暂没有将建筑风格列入其购房主要考虑因素，故对于各类风格都不排斥。而开发商为了(wi le)使其产品具有外在的差异化，而在项目引入概念性的建筑风格，所以目前市场上各

23、类建筑风格各行其道。但随着长沙房地产的快速发展，未来几年必将出现属于长沙独特的主流建筑风格，并将成为一种发展趋势。第23页/共45页第二十四页，共45页。【现代简洁风格】【现代简洁风格】城市住宅中最广泛常见的城市住宅中最广泛常见的形式，简单、明快、实用；形式，简单、明快、实用； 以体现时代特征为主，没以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能有过分的装饰，一切从功能出发；出发； 讲究造型比例讲究造型比例(bl)适度、适度、空间结构图明确美观，强调空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。外观的明快、简洁。融科三万英尺融科三万英尺第24页/共45页第二十五页，共45页。顺天顺天(shn ti

24、n)(shn tin)黄金海岸黄金海岸 第25页/共45页第二十六页，共45页。美林银谷美林银谷 第26页/共45页第二十七页，共45页。【地中海风格】【地中海风格】重视通风采光，重视户外景色重视通风采光，重视户外景色(jngs)(jngs)；简单、圆润的线条，大量的不对称的设计和圆弧形结构；简单、圆润的线条，大量的不对称的设计和圆弧形结构；明艳的色彩的组合。最典型的三种色彩搭配：蓝与白、金黄与蓝明艳的色彩的组合。最典型的三种色彩搭配：蓝与白、金黄与蓝紫、土黄与红褐；紫、土黄与红褐；门廊、圆拱和镂空，这是地中海建筑中最常见的三个元素；门廊、圆拱和镂空，这是地中海建筑中最常见的三个元素；多用于退

25、台式洋房和别墅的设计。多用于退台式洋房和别墅的设计。 中城中城(zhn chn)丽景香山丽景香山第27页/共45页第二十八页，共45页。托斯卡纳托斯卡纳 第28页/共45页第二十九页，共45页。圣爵菲斯圣爵菲斯 第29页/共45页第三十页，共45页。【欧陆风格】【欧陆风格】 在中国流行最早最广泛的异域建筑风格，主要以粘贴古希腊在中国流行最早最广泛的异域建筑风格，主要以粘贴古希腊古罗马艺术符号古罗马艺术符号(fho)(fho)为特征；为特征； 建筑外形上的典型元素：山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏建筑外形上的典型元素：山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰等；杆、石膏线脚饰等； 在色彩上

26、多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合；在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合； 继承了古典三段式的表象特征；继承了古典三段式的表象特征； 中江国际中江国际(guj)花城花城第30页/共45页第三十一页，共45页。世嘉世嘉国际国际(guj)(guj)华城华城 第31页/共45页第三十二页，共45页。【新古典主义风格】【新古典主义风格】 新古典主义是古典与现代的结合物；新古典主义是古典与现代的结合物； 建筑外观上吸取了类似建筑外观上吸取了类似“欧陆风格欧陆风格”的一些元素处理手法的一些元素处理手法(shuf)(shuf)，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线，但加以简化或局部适用，配以大

27、面积墙及玻璃或简单线脚构架；脚构架； 色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛。新、典雅的气氛。 长房长房(zhngfng)星城世家星城世家 第32页/共45页第三十三页，共45页。绿城绿城桂花城桂花城 第33页/共45页第三十四页，共45页。【现代主义风格【现代主义风格(fngg)(fngg)】 建筑设计的基础是逻辑性、科学性，注重使用功能，建筑设计的基础是逻辑性、科学性，注重使用功能，而不以视觉美为出发点；而不以视觉美为出发点； 大量采用几何体块的穿插、色彩的对比、空间和体形大量采用几何体块的穿插、色彩的

28、对比、空间和体形的组合手法；的组合手法； 认为少就是多，简单就是美，反对繁琐的外部装饰；认为少就是多，简单就是美，反对繁琐的外部装饰； 积极采用新材料、新结构，并在外观上发挥其特性。积极采用新材料、新结构，并在外观上发挥其特性。 博林金谷博林金谷(jn ) 第34页/共45页第三十五页，共45页。万科南都万科南都西街花园西街花园(huyun) 第35页/共45页第三十六页，共45页。【新中式风格【新中式风格 】不是纯粹的对中国传统建筑的模仿，而是通过对传统文化的认识，将现代元素和传统元素结合在一起；不是纯粹的对中国传统建筑的模仿，而是通过对传统文化的认识，将现代元素和传统元素结合在一起；马头墙

29、、檐口、木隔栅等传统建筑符号的运用；马头墙、檐口、木隔栅等传统建筑符号的运用；多采取传统北方的青砖色或南方多采取传统北方的青砖色或南方“徽派徽派”建筑的灰白色为基调建筑的灰白色为基调(jdio)；注重院落环境的营造，讲究环境的平和和建筑的含蓄。注重院落环境的营造，讲究环境的平和和建筑的含蓄。星语林星语林汀香十里汀香十里第36页/共45页第三十七页，共45页。万煦园万煦园城南郡城南郡第37页/共45页第三十八页，共45页。四、园林四、园林(yunln)风格风格长沙人对于园林风格没有很强烈的集中需求倾向，但对于景观主题以生态树林、缓坡草地、原生态山水最受欢迎，在注重园林景观均好性、观赏性的前提(qint)下，同时注重园林的人性参与性。而目前市场上各类园林风格繁多。第38页/共45页第三十九页，共45页。【欧洲古典主义园林】【欧洲古典主义园林】 硬质景观为主，以法国园林为代表，突出恢弘大气和雍容华贵；硬质景观为主，以