淮北项目可行性分析报告

1、淮北项目可行性分析报告目录 第一章 ： 总 论1 1 项目概况1 2 建设项目概况及总投资第二章 项目环境分析2 1 淮北市宏观经济分析22 淮北市房地产市场走势分析第一章 总1. 1. 建设项目概况及总投资 、 本案位于淮北市经济技术开发区内 （市体育馆旁） ，地理位置优越，交通便捷， 周边房地产开发已初 、 步形成规模，区域市场的认可度正逐渐被当地老百姓认可和接受。项目开发时 机成熟，综合分析周边楼盘概括及市政配套设施，本地快适宜开发大型住宅小区。 、目总用地面积约为100亩，总建筑面积约100000.5 平方米（容积率按1.5计算）1.2. 项目开发总投资从成本估算方便的角度，本案的开发

2、周期设定为一次性投入，一次性开发，因此在后 续的分析评估中，不体现项目分期开发进度及成本分期投入。 项目开发总投资约为： 1.3785 亿元人民币探 项目销售总额约为：1.8425亿元人民币探利润：4640万彖成本利润率：34%第二章淮北市市场环境分析第一节淮北市宏观经济分析2.1.1 GDP及各产业增长速度2003年淮北市国内生产总值（GDP）达到132.4亿元，比上年增长10.5%，同比平 均增长率略高。自2001年以来，国内生产总值增长率一直保持在较高水平，表现出强 劲的增长势头。2004年淮北市国内生产总值为142.25亿，与全国增长率持平。历年淮北市国内生产总值（GDP ）及增长率1

3、2.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2001200220032004GDP亿元）平均增长率（%数据来源：历年安徽统计年鉴2.1.2 人均GDP及其增长速度:2002年的人均GDP为5905元、2003年达到6541元，每年大约以8%的速度增长, 这再次说明了淮北市经济发展的良好势态。12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2001200220032004人均GDP元）平均增长率（%2.1.3 人均可支配收入及人均消费支出增长率淮北市人均可支配收入由2001年5588元到2003年为6568元，很明显每年人均可 支配收入是增加

4、的。但我们同时也发现淮北市人均可支配收入每年的平均增长率起伏较 大，主要是因为淮北市是个煤炭资源城市，随着煤炭资源的稀缺，资源城市的优越性日 益体现，人均可支配收入将迅猛增加。淮北市各年人均可支配收入及增长率7000650060005500500086420200120022003人均可支配收入（元）平均增长率（%）数据来源：历年安徽统计年鉴2.1.4 人均消费支出及增长率淮北市人均消费支出及增长率500048004600440042004000II人均消费支出（元）增长率（%上图中我们可以清楚的看出 2001年淮北市人均消费支出为4399.29元、2003年为 49

5、56.03元，而从人均消费性支出平均增长率来看，在 2003年首次出现了零增长的现 象，主要是因为2003年的非典及自然灾害的因素造成的结果。但从淮北市统计局现已 公布的2004年1 10月份的数据来看，淮北市城市居民人均消费性支出出现了明显好 转的趋势，消费性支出也出现了迅猛增长的趋势。2.1.5 产业结构变化2001年淮北市第一、二、三产业所占比例分别为 16.3%、48.5%和35.2%。2002年淮北市 第一、二、三产业所占比例分别为 15% 48.6%和36.4%，第三产业的比重在接近第二产 业，近年来第三产业的增长速度一直高于其他产业，增长势头良好。据淮北市统计局已 公布的2004

6、年淮北市经济发展报告来看，淮北市经济表现出了极好的增长势头和发展潜 力。近四年淮北市产业结构变化-2001 R2002 話.2003 U 2004数据来源：历年安徽统计年鉴2004 年淮北市各产业所占比例第一产业：12.4%第二产业：53%第三产业：34.6%数据来源：安徽统计年鉴2.1.6 淮北市三大产业各年增长率（% ）2001年：第一产业：16.3% 第二产业48.5% 第三产业：35.2% 2002年 :第一产业：15% 第二产业48.6% 第三产业：36.4%12003年 :第一产业：12.85% 第二产业53.2% 第三产业：33.95%数据来源：历年安 徽统计年鉴2.1.7 历年

7、淮北市固定资产投资额2001年淮北市全社会固定资产投资额达到107.38亿元，到2002年底，其固定资产投资总额为121.1亿元。从淮北市统计局现已公布的2004年淮北市全社会固定资产累 计投资来看，其总额高达132.47亿元，比去年同期增长10%.再次说明了淮北市经济 发展的良好态势，随着淮北市基本建设投入增加，城市设施日趋完善，经济环境进一步 改善；城市房地产开发投资的增长也异常迅速。可以预见淮北房地产市场仍将处于高速 发展时期，短期内价格依然坚挺，因此淮北市房地产业的开发投资有望进一步加大。淮北市各年固定资产投资额及其增长率200120022003固定投资额2001年：107.38 亿元

8、 2002 年：121.1亿元2003年：固定投资额2001年:107.38亿元2002年:121.1亿元淮北市各年固定资产增长率2003年:132.47亿元第二节 淮北市房地产市场走势分析进入二十一世纪开始，淮北房地产业迅速崛起。从最初的几家“统建办”系统公司 发展到目前的众多的房地产开发公司，每年快速增长。呈现出从旧城改造为主向新区开 发转变，从零星分散建设到成片开发建设，从各自建设到统一开发规划。2005所推出的开发用地将在去年的基础上继续增加，土地的出让形式仍将以拍 卖、招标为主。随着中央有关文件的颁布和执行，2005年淮北市的土地市场在保证稳定的供应量同时，将更趋规范化。同时随着经济

9、的快速发展，作为安徽北部的一个重镇， 其资源城市的人均可支配收入将会有极大的提高，而房地产作为一种不动产的投资正逐 步被淮北当地老百姓接受，因此从购买力的角度来理解淮北的房地产发展应该是较为乐 观的。根据统计分析，我们发现淮北市土地成交价格在近几年内相差极大，究其原因主 要是因为淮北市自从进行土地拍卖政策以来，地价得到大量的提升。因此，作为必须以 拍卖、招标形式出让的商业、办公用地的地价将出现快速上升，从而增加房地产开发成 本，促使房价的上升。2.2.2房地产投资情况分析2002年淮北市房地产开发投资额为 3.5亿元，比上年增加6.9%。高于2002 年淮北市的固定资产投资增长率（5.7% ）

10、。从淮北市统计局现以公布的2004年淮北 市1 11月份房地产开发投资数据资料来看，2004年房地产开发累计投资总额已高达 6.5亿元，比去年同期增长十分明显。房地产开发投资额度历史数据比较从投资比重上看，2003年经营性物业（即：写字楼物业和商用物业）的比重升幅较快。 同其他投资相比，由于相对而言住宅的风险系数较小，所以其抗风险能力较强。这从2003 年淮北市房地产开发投资数据资料得到体现，投资住宅增长最快，累计投资额达4.75亿元。2004年淮北市各类房地产投资所占比例写字楼1商用物业10%其他数据来源：淮北市统计局发布的统计信息近三年以来，淮北市房地产施工、竣工量快速上升，由于施工面积较

11、大，导致竣工量增幅慢于施工量。2002年全市房地产施工面积为86.9万平方米，竣工面积为42.8万平 方米。2003年累计施工面积高达149.85 万平方米，竣工面积21.02万平方米。可以 看出淮北房地产市场开工面积来看，保持着高速发展的态势。淮北市房地产施工竣工量历史数据比较f I施工面积 I单位：平方米一L 竣工面积数据来源：淮北市统计局发布的统计信息2003年淮北市各类物业新开工面积情况比较E新开工住宅面 积（平方米）数据来源：淮北市2003年国民经济和社会发展统计公报自土地实行招标、拍卖的几来，淮北的土地供应量成倍增长，土地供应量充足。 不管是房地产投资额还是商品房销售总额近年来都保

12、持良好的经济增长态势，房地产各 物业的供给略小于需求，供求关系在正常的波动范围内 。淮北市统计局现以公布的淮北 市 2004 年前三季度房地产价格指数来看（销售价格指数为 106.0 ，比去年同期增长 6.0% ，可以看出淮北房地产市场依然保持着强劲的增长态势，这种趋势将会在 2005 年继续持续下去。同时随着外地投资大鄂不断侵入淮北市场，淮北房地产竞争有望进一 步加剧。小结： 、地产作为消费和投资热点已经形成，而不是处于形成的过程。近几年，房地产开 发投资、增量房销售、二手房交易都快速增长，房价上涨速度也较大，房地产业已 经成为新的经济增长点。在非典时期，尽管其他行业受到很大打击，房地产业依

13、然 坚挺，极大地拉动了 GDP 的增长。房地产消费热点和投资热点一旦形成就会持续 一段时期。 、源城市带来的经济高速增长的格局近期不会改变，经济高速增长带来人均可支配 收入的相应增长 ，这也意味着老百姓人均可支配收入也会呈总体增长的趋势 ，消 费和投资能力自然也会提高。 、北人口城市化在快速推进。越来越多的农村人口进入市区，目前淮北每年人口城市化的速度在 2% 以上，外来人口的不断涌入，必然增加买房人的数量。 、城改造带来 再城市化”淮北大规模的老城改造使得许多居民要重新购房，老城改造使得拆迁量增大，住房的需求量也越来越大。 、价涨幅较大，地价上涨难以控制。按照房地产市场运作的经验，地价每上涨

14、1个百分点，房价就会相应上涨 0.5 个百分点。去年全国地价平均上涨 10% ，地 价上涨则拉升房价。从发展趋势来看，淮北的地价再涨 30 年也不成问题。 、地产市场卖者有定价优势，从某种意义上讲具有垄断性。从经济学上来说，房地产市场是个“寡占市场”，在寡占市场上，开发商必然会有卖家优势，毕竟同一 个项目只有两三个竞争项目，价格自然会高。地产投资的财富效应。房价上涨，买了房的人得到实惠，发展商有更好的投资回报，政府也得到更多的土地收入和税收，这是一种财富效应。这种财富效应，使 老百姓进入房地产市场十分踊跃 。房价上涨不乏老百姓盲目追捧的因素， 有些地方的二手房价高得毫无道理等，这客观上对房价上

15、涨起到了推波助澜的作用、地产的供给品质不断提高，将导致成本增高。随着生活水平的提高，人们对住宅、 景观、配套有了更高的要求，开发商必然会在这些方面投入更大的资金，这也是 发展商提高房价的一个筹码。第三章：项目投资预算第一节：项目投资预算3.1、投资预算本项目占地面积为66670平方米，总建筑面积为10万平方米，其中住宅为95000 平方米，底商为5000平方米。项目名称金额（元）备注项目总投资1.3785亿元土地成本3000 万建安成本7984 万销售成本及税费1658 万不含所得税其他相关费用1143 万管理费及其他3.1.1销售收入1、按容积率1.5计算，则总建筑面积为10万卅，其中：住宅

16、约95000卅，底商业5000 m202、销售价格（均价）：住宅1650元/ m,底商5500元/ m，销售收入合计：1650 >95000+5500>5000=18425万说明：本案的容积率为假定，便于对项目成本进行估算，同时也参考淮北同类项目的 容积率因本案的商业部分面积较少，建安成本核算按多层的标准进行成本估算第二节：开发成本及各专项税费汇3.2开发成本及各专项税费汇总名称单项名称金额（费率）合计（元）备注一、土地费购买土地费30万/亩3000万（折合300元/m）二、前期费用1、规划V选址意见书4000 元4000规划展示费2000 元20002、勘测设计15元加150万3

17、、专项费用质监费1.5元加15万砖混结构审图费1 %o11工程总造价基础设施配套 费75元加750万消防基金5 元 / m250万墙改基金8 元 / m280万监理费8 元 / m280万白蚁防治费2.5 元/m25万散装水泥基金1.5 元 /m15万人防费30 元/m300万交易费5000元/宗0.5万定额测定费0.12%13综合技术服务 费0.4%43.6总造价前期费用合计1533.7万（折合153元加）三、建安工程费560 元/m5600万（折合560 元/m）按砖混计算四、其他相关费用贷款利息3867 万 X7%X1.5（年）406按项目总投入的1/3计算不可预见费2%368.5 万按

18、总售价计算开发管理费2%368.5 万按总售价计算其他相关费用 合计1143万（折合约114元/ m2）五、室外工程费用水电设施及增 容费45 元 /m450万区内道路绿40 元 /m400万室外工程费合 计850万（折合85元/m）销售成本计算表序 号内容费率金额（元）每平方米单价备注1税费6%1105.5万110 元 / m2总销售额2销售费用3%552.75万56 元 /m总销售额合计9%1658.25万166 元 / m2322效益分析表序号内容金 额（元）1销售收入18425万2开发总成本13785万其中工程成本7984 万销售成本（含税金）1658 万土地成本3000 万其他成本费

19、用1143 万3单位面积成本约1378元/m4利润（税前）4640 万5毛利润率34%6所得税（33%）4640>33%=1531 万7净利润（-）3109 万8成本利润率23%323销售均价（住宅部分）的变化对利润的影响（单位：元/ m2）本项目的开发销售价格是按现行淮北楼市的价格计算，按销售均价1650元/ m计算，所以销售均价的变化直接影响到开发公司的利润，详细分析见下表：（底商部分略）售价130013781400147815001578160016781700177818001878利润（元）78022100122200222300322400422500成本 利率（税 前）5.

20、7%0%1.3%1.5%8.8%14.5%16.1%21.8%23.3%29%30.6%36.2%说明一：项目投资预算依据及说明1、建筑工程费率按安徽省建筑工程单位估价表及当地类似工程概算指标估算;2、项目各项专业收费标准按“安徽省建筑业物价收费标准文件”及结合当地人民政府 的收费标准估算；3、不同年份的价格指数均调整到 2004 年的物价水平；4、行业类似工程经验数据；5、其他专业资料；6 、职能部门采集；说明二： 投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去细则： 1、按计算投资的各项成本来分摊；2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；3、若不能按使用数

21、量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按 功能面积比例分摊；第四章：项目财务效益分析第一节：财务分析4.1 财务分析41 1 税金计算 本项目的税金计算详见销售收入和销售税金表本项目的投资利润率为34%本项目的投资净利润率为23%以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。第二节：项目不确定性分析不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。 这些因素受到政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济目标 的实现。4. 2 .

22、1盈亏平衡点分析本项目的总投资为13785万元，销售收入为18425万元，扣除相关税（销售收入的9% ） 后，毛收入为4640万元，在考虑相关支出和收入不变的情况下，盈亏平衡点为销售率 的76% （不大于80% ）。所以本项目风险合理，。这样的盈亏平衡点对开发公司来说 可以接受，同时项目开发公司在后期的开发过程中加强管理，提高销售率，控制各成本 费用支出，争取把项目的风险减少到最低点。4 . 2 . 2敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设周期 的长短。根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售 价水平。因而，本项目敏感性分

23、析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率、财务净 现值和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、 20%时，对经济指标影响。计算结果详见敏感性分析表。项目变幅建安成本费-20%-10%标准方案10%20%投资利润率30.3%26.85%23%20.01%16.59%变化幅度27%13.1%-13.1%-27.0%净现值（万元）47053907310925752040变化幅度45.1%30.3%-30.3%-45.2%项目变幅销售收入-10%-5%标准方案5%10%投资利润率14.65%18.54%23%28.33%33.15%变化幅度-39%-19%19.1%

24、39.1. %净现值（万元）12672186310937264343变化幅度-75.9%-36.9%38.3%76.3%售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响当售价下降11.8% 时，财务净现值将为0。当建安成本上升42%时，财务净现值将为0。由此可见，财务净现值对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入，同 时要做好成本控制工作，规避项目的不确定因素。售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响当售价下降12% 时，投资利润率将为基准投资利润率。当建安成本上升44%时，财务净现值将为基准投资利润率。由此可见，投资利润率对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入。4. 2 . 3

25、风险规避及控制措施A、风险类型及防范措施 成本风险：从现时的社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源的缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理的失误导致的成本上升，还 是相对较小，换句话说，就是会有较大的公司风险。因此在重要决策上 要避免一个人说了算，避免主观错误和舞弊现象的出现。同时，可以与 承包商签定有效的承包合同，让承包商承担部分风险。 市场风险：现在房地产市场竞争激烈，本项目的主要市场风险是销售价格和销售率能不能达到预期既顶的销售目标，达到及时销售回款，保证工程及其他附 属设施正常进行。B、风险控制 工 期： 首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到阜阳地区正常的雨季和其他恶劣天气情况， 使工期尽量不受正常的天气环境影响 。其次， 要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理 公司的作用。 投资决策 ：上层决策机构的决策水平对本项目的发展起着关键的作用，因此要深入 进行市场调查，密切关注市场的动态，根据市场的变化及时作出相应的 措施调整，降低决策风险，从而降低投资风