北京养老地产区域分析报告文案

1、北京市养老地产区域研究报告黎坤 杨忠显 李晨源摘要我国老龄化趋势的日益加剧已成为一个突出的社会问题，在此背景下养老服务市场化已成大势所趋，北京、上海等各大城市率先掀起养老地产的开发热潮， 但相比养老产业已发展渐趋成熟的发达国家和地区，国内养老产业在融资开发、运营和管理诸多方面皆存在严重的不足，造成市场的混乱和发展的滞后。为借鉴发达国家和地区的成功经验、分析发现北京市养老产业开发经营的优势和不足以及规范养老地产的开发经营模式，尝试提出相关政策建议，本文进行了养老地产的文献综述研究、应用四象限模型分析了北京市养老地产市场并报告了实地考察了汇晨老年公寓和康梦圆老年公寓扥结果，对养老地产整体市场和存在

2、的发展模式得出了总结、展望和发展建议。关键词：老龄化 养老地产 市场化 开发经营模式 老年公寓第一章 绪论 1.1研究背景人口老龄化是目前世界各国普遍面临的问题之一。联合国国际人口学会编著的人口学词典对人口老龄化的定义是：当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过人口数的10，或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7时，其人口即称为“老年型"人口，这样的社会即称之为“老龄社会"。统计显示，我国己于1999年成为老年型国家，而且我国老龄人口比重正迅速提高。而根据2010年第六次人口普查数据显示，O14岁人口占1660，比2000年人口普查下降629个百分点：我国60岁及

3、以上人口占1326，比2000年人口普查上升293个百分点，其中65岁及以上人口占887，比2000年人口普查上升191个百分点。人口年龄结构的变化趋势，说明了随着我国经济社会的快速发展，以及人民生活水平、医疗卫生保健事业的巨大改善，生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。但是，与中国老龄化程度不断加剧所对应的养老模式问题却尚未实现同步发展。在中国传统文化中，对老年人有发自内心的尊重，这种尊重几乎是无条件的。百善孝为先，这句话就分说明了中国人对“孝”、对老年人的态度。在中国历朝历代重农文化所滋生的群体本位思想下，尊老爱幼、互相扶助的尊老孝亲主义哲学得以体现、这使得以“养儿防老"、

4、“儿孙绕膝”、“天伦之乐"成为我国传统养老模式的基础。鉴于老龄化及所带来的社会问题越来越突出，国内养老服务需求的缺口越来越大，随着经济社会的发展，终于在市场机制中显化出来，养老市场包括地产市场和服务市场的大规模兴起和完善已成大势所趋，同时近年来国内各大房地产开发商在住宅、商业、工业等各种物业形态的的投资开发中遭遇到政策和融资等多方面呢的瓶颈，投资利润率有下降的趋势，在这样的双重因素影响下，养老地产市场因其需求的日益增加和有关政策方面的优惠条件，以及可预期的长期投资收益，不断吸引着各大地产商进入该领域，如保利、万科等均有涉足。鉴于我国在这方面的空白，国内养老地产的现有模式都是借鉴国外主

5、要是欧美的经验，如北京的太阳城养老项目就是美国的太阳城公司来华投资开发的，而后的北京太申祥和、上海亲和源等均有借鉴其经验。如今，养老地产已在主要一线城市全线飘红，刮起一股强劲的养老市场化之风。但是，由于养老地产在我国几乎是一夜之间发展起来的，之前各大开发商都毫无经验，同时在借鉴国外经验时又缺乏对中国实际的深入思考。所以出现了以下几个问题：一是目前各大开发商投资该领域仅停留在前期的投资开发，基本上是开发完成就如普通住宅一样出售出租，没有向顾客提供真正的养老服务，在后期的经营管理方面非常匮乏。二是市场秩序混乱，没有统一的行业标准和管理服务标准，呈现各大开发商各自为政、各显神通的混乱局面。三是相关政

6、策法规相对市场发展的滞后，既没有明确的优惠政策法规，也没有统一行业开发经营标准的政策说明，这是造成市场混乱的主要原因。四是传统居家养老的观念还比较强烈，许多老人包括子女还是希望能在家养老，所以市场的潜在需求确实非常大，但目前的有效需求却有限，这在一定程度上打击了开发商持续投资和经营的信心，而为了能够在短期内获利，目前已有的养老地产项目多为中高端公寓住宅， 缺乏大众化、普通型的项目。1.2研究目的和意义目前，我国的养老模式以居家养老为主，但是随着经济社会的发展以及“421”结构家庭日益成为社会主体，相对单一的养老模式越来越不能满足老年人同益增长的对物质生活和精神 生活的需要，养老地产在很大程度上

7、可以弥补这一不足。为促使养老地产行业的更好发展，全面分析研究全国尤其是北京市养老地产的发展现状及存在的问题、对典型项目的开发经营特色进行剖析并总结其开发模式以及借鉴国外的成功经验等，具有重大的理论和现实意义。其理论意义表现为：全面分析北京市养老地产市场行业发展情况，总结优秀项目的优点和特色，借鉴国外先进经验，完善统一我国养老地产开发模式，指出我国养老地产的发展之路，补充我国目前有关养老地产开发方面的理论，同时为进一步研究养老地产开发模式起到抛砖引玉的作用。其实践意义具体体现为三点：从企业角度讲，适宜的开发模式可以企业在开发运作过程中更加的顺畅，及时的采用适宜的开发模式可以使企业快速抢占市场，获

8、取丰厚利润；从政府角度讲，养老地产一定程度上的公益性可以减轻其养老负担，同时养老地产行业的发展可以拉动经济增长，带来更多的财政收入；从社会角度讲，养老地产的快速发展可以满足老年人日益增长的物质生活及精神生活需求，促进和谐社会的构建以及社会总体幸福水平的提升。1.3研究方法文献研究法：本文在第二章文献综述和理论基础中通过收集大量与养老地产开发相关的国内外文献资料，在了解国内外在该领域的研究现状的同时，分别从融资、运营和管理角度出发，借鉴欧美、日本等国家较为成熟的养老地产开发经验，为完善北京市养老地产市场行业规范、为北京市乃至全国的房地产开发商提供可供选择的养老地产开发经营模式提供参考价值。四象限

9、模型分析法：四象限法是分析城市区域房地产市场运行的理想方法，其主要内容和原理在第二章中有详细介绍，在第三章中本文以该方法详细分析了北京市的养老地产市场的发展历程和现状，并对未来之态势作出相关预测。案例研究法：通过实地调研，分析研究北京市现有养老地产开发项目： 汇晨老年公寓、康梦圆老年公寓，就其开发过程中涉及的融资、管理及运营各方面进行深入的探讨，总结其发展的特色和优势，以及基本经验和模式，验证其相应的开发模式的成功与不足之处。探索性研究法：在文献研究和案例研究的基础上，从融资模式、运营模式和管理模式三个方面提出如何完善养老地产的开发经营模式，并对开发模式有效运行所需的政策支持进行探索。1.4

10、研究内容和框架1.4.1研究内容本文以人口老龄化背景下北京市养老地产发展为研究对象，紧扣养老地产开发模式这一核心，从宏观市场供需分析、微观市场案例分析两方面入手，借鉴国外先进经验、分析我国现状、构建我国养老地产开发模式并进行实证研究，最后提出保障和促进养老地产开发持续快速发展的政策建议。本文第一章绪论部分主要介绍了选题的背景、研究意义和目的以及研究方法、研究内容并构建论文总体框架，以期达到高屋建瓴的目的。本文第二章是国内外相关研究的文献综述以及四象限模型分析法的理论基础，主要内容包括：养老地产概念及特点、养老地产开发模式的三个方面(融资模式、运营模式、管理模式)的相关界定、国外发展经验、国内外

11、研究现状、四象限模型分析法介绍和应用。这一章从概念及内涵的角度对养老地产开发的相关范畴进行了概述，并对国内外养老地产的发展和研究现状进行综观，系统介绍四象限法，为后续分析奠定基础。本文第三章对北京市养老地产市场首先进行了详细的供求分析，而后应用四象限模型进行系统的分析，指出养老地产在租赁市场、买卖市场、新建市场和存量市场中所具有的特点以及四个市场之间的相互影响和静态模型分析，从而对其发展现状归纳总结以及对未来的发展模式做出宏观上的研判。本文第四章在实地调研的基础上，从微观的角度分别对北京市汇晨老年公寓、康梦圆老年公寓两个项目进行投资、开发、运营和管理服务方面的分析研究，并归纳总结其特色和可供借

12、鉴之处。本文第五章在第二、三、四章研究分析的基础上对北京市养老地产发展现状和未来趋势分别做出宏观和微观上的研究总结和展望，并提出符合北京市实际情况的可供选择的养老地产开发经营模式，同时就政策方面存在的问题及亟待完善的方面提出具有一定建设性和前瞻性的建议。1.4.2 研究框架区域竞争项目分析（实地调查）四象限模型的养老地产市场分析养老地产市场环境和供求分析北京市养老地产市场宏观分析文献综述和理论基础绪论养老地产相关概念和范畴的界定四象限模型介绍和应用国外老年地产发展经验和模式借鉴养老地产的国内外研究现状康梦圆老年公寓汇晨老年公寓结论、展望、建议 第二章 文献综述和理论基础21养老地产的概念及内涵

13、养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。它的基本存在形式有以下几类：老社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。著名的营销大师菲利普·科特勒把产品定义为五个层次。即核心利益、基础产品、期望产品、附加产品及潜在产品。根据菲利普·科特勒对产品的定义对老年住宅市场项目做一个产品层的描述，如下表。表2-1老年住宅的五个层次产

14、品层次含义核心利益层遮风避雨、家的归属地基础产品层地理位置、空间面积、价格、安全等期望产品层房屋设计合理、交通方便、性价比高、公共设施齐全等增广产品层医疗和康复配套、环境空气、物业服务、社区文化活动潜在产品层升值潜力，周边环境等结合上述对老年住宅产品的五个层次的分析，可以将养老地产的内涵归纳为以下四点：生活配套设施：包括餐厅、超市、图书馆、休闲娱乐场所、金融服务、停车场、轮椅通道、消防设施、公共空问、花园部分等。医疗配套服务：包括医院、医务所、牙医诊所等。康复配套服务：包括协助生活服务，恢复护理，私家看护等。交通配套服务：公共交通，轮椅公交设旌等。S与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：

15、一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计设计方面要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼日L系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。2.2 养老地产地产开发模式界定养老地产开发市场是房地产行业发展到一定程度之后，在老龄化社会到来之际应运而生的一个细化市场。养老地产的丌发模式具备房地产开发模式中的共性，如品牌性、专业性等，但是养老地产的特点决定了养老地产开发模式比一般商业地产开发模式复杂。这是由养老地产的特性所决定的：一是由于养老地产

16、涉及社会保障、养老保险等，因此具备一定的社会福利性质，与政府关系较一般的商业地产密切，且依赖政策支持较强；二是养老地产开发过程中的产业链延伸较长，配套设施的完善8与服务业联系密切，因此养老地产的开发并非单一行为；三是养老地产项目开发过程长，资金回笼慢，因此需要大量的资金支撑，因此其融资方式以及与投资者的内在利益模式也与一般商业地产项目存在差异：四是养老地产的营销所面对的客户是老年人，其对产品的诉求以及所追求的目的也会导致养老地产的营销模式的差异。本文所研究的养老地产开发模式具体包括养老地产的融资模式、运营模式及其管理模式。其中养老地产的融资模式是指养老地产开发商根据自身情况，选择融资平台和融资

17、渠道进行有效融资的方式：养老地产的运营模式是指狭义的运营模式，本文所研究的是养老地产开发过程中地产的营销及盈利模式；养老地产的管理模式是指养老地产开发完成之后的后期运营过程中的地产管控模式。2.3国外老年地产发展经验和模式借鉴2.3.1融资模式分析与经验借鉴（一）融资模式分析老年住宅的建设兴起于20世纪70年代的北欧，在北美、欧洲、东亚等地区得到进一步的发展并取得了不少理论成果与实践经验，如下表：国家类型功能美国 独立式满足有自理能力的老年人需求，提供较完善的社会功能集合式有专门的服务人员，有方便安全的社交娱乐场所、公共食堂等设施和完备的保甲和报警系统护理式提供全面的护理和医疗服务法国收容所分

18、公立和私营两种，为生活能够自理的老年人而建，收费较低，提供食宿、医疗保健和文化生活等服务老年公寓提供完善的服务设施，包括膳食、文化活动和医疗等项目护理院收住失去生活自理能力的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施中长期老年医院以治疗为主，收住经过治疗后有希望恢复生活自理能力的老年患者日本老少居适合老少多代共居，对多代人生活方式上的差异在室内空问上做了相应的处理养老院公为公立、低费和完全白费三种由表中可知美国的老年住宅将社会福利与市场机制有机结合，体系比较完善：法国的福利性老年住宅比较发达，但缺乏完全商业化的老年住宅；只本则重点开发“老少居”，社会养老设施建设仍不够完善。从融资角度也可以看出，美

19、国养老地产融资模式充分发挥市场作用，通过多种融资渠道，应用多种融资方式；法国以政府投入为主，养老地产福利型较强；同本则是两者兼顾。美国的房地产业与国内房地产业最大的不同点在于美国房地产行业产业链上的投资、开发、物业经营等专业分工，在发达金融市场的支撑下以资本运作为核心进行经营，形成了成熟的产业运作模式10，而国内房地产行业在金融市场不甚发达的情况下是一条龙全能开发的短期项目经营。在美国，信用体系的建立已经渗透到社会经济各个角落，因而它能够保证投资人完全放权给开发商，就是说，投资商有足够的信用体系、金融手段来限制开发商，从而能够控制金融与开发分离的风险。（二）相关经验借鉴在传统模式下，我国房地产

20、开发模式的核心是房地产商统揽土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节。在投资模式下，房地产行业的重心正在发生变化，由土地为主导转为金融为主导，其实质就是产业的核心由开发建设向金融运作转移。在我国这种房地产企业的运作模式也渐露端倪，当然规范化的投资模式我国尚未出现，因为它必须以成熟的金融证券市场为依托，特别是以房地产投资信托基金(PiPITs)的出现为标志忆。随着资本市场的国际化和我国金融市场的发展，海外基金、REITs、国内投资机构如保险公司、养老基金等和房地产业的同益结合，使国内房地产企业向资本化、金融化转型成为紧迫需求，也使这种转型成为趋势和可能。依托我国金融体系的逐步完善和金融产

21、品的逐步丰富，房地产企业应该在明确企业定位和确定分工领域的基础上，完成从物业驱动向资本驱动、从经营项目到经营企业转型。在国内，目前还没有形成相当完备的金融、信用体系，投资商和开发商还存在着体制上的信任危机。因此要推进房地产开发模式的转变一个关键点就是进一步完善我国的金融和信用体系，继续拓宽融资渠道，特别是加大社会融资比重。现阶段社会融资在国内还处在刚刚起步阶段，相关法律制度以及行业体制还不健全，只有少数企业开始采用。近期各种国外的基会纷纷进入国内房地产市场，这是社会融资特别是产业基金开始取代银行贷款成为房地产融资主要途径的信号。在社会融资方面应借鉴美国等发达国家的经验，积极推进采取债券融资和信

22、托融资以及各种形式的产业投资基金。当前应加快对REITs横向价值链的立法步伐，积极引进这一在国外发达国家证明行之有效的融资工具。2.3.2运营模式分析与经验借鉴（一）运营模式分析在美国，有很多有资产、但是没有资金的老人，这类老人在美国叫做房富人、货币穷人。尽管有的老人拥有上百万价值的房产但是不能在有生之年变现，因此无法把握自己的老年生活。为解决这一问题开发出反相抵押贷款模式。这一模式是把退体老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，将房屋价值与老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老年人多少钱乃。一旦益了这个协议，老年人继续住

23、在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱一直到老人的离世房子才拿到保险公司来进行拍卖。这个产品将人生资源很好的进行了配置，老人把自己身后的遗产、用不着的资产用来提前变现，换来在世时候的生括消费与支出。（二）相关经验借鉴老年人购房有多种趋向，需求和决定的原因不同。目前最主要的原因在于家庭决策，就是以家庭改善居住需求为目的，自己作为其中的出资人或者重要的决策人出现，有时可能是子女购买房屋，老人的观点往往是很重要的。老年人考虑不但子女自己居住还包含了自身的居住问题，关注于生活的便利程度、环境的舒适度，以及上学、就医、交通及社交等方面的因素M。除了要满足自身居住条件以外，老年人中也有一少部分具有超前意识

24、的消费者，他们具备一定的经济能力对房地产进行投资例如将城里的房子出租，到郊区租住，还有就是直接购买商品房用于出租，这部分老人的资金除了积蓄外，往往是拆迁等其他所得。大部分的老人的居住状况并不是很理想，由于很多老人的收入状况和年轻相比较而言较少，因此购买能力仍然比较有限，但是对于他们而言，仍有要求改善居住条件、增加社会福利、改善就医条件、生活配套和增加老年人娱乐场所的要求。这就导致我国已经出现数量可观的的房富人、货币穷人，而由于我国传统的养老观念及消费观念，老年人将房子作为遗产留给儿女还是主流趋势。但是，随着经济的进一步发展以及养老观念的进一步解放，老年人自给自足，利用自己的已有房产进行反向抵押

25、，度过自己的晚年生活，这一模式将成为一种可行性高的借鉴方式。反按揭入住方式对老年人至少有六大好处：第一是房产启动房产金库，等于给自己存了一笔钱，用以补偿老年生活：第二是可以获得财务自由，使老年人能够愉快享受生活，延长寿命；第三是拥有自己的住宅并获得财务自由可以增强老年人的生活自信，并得到社会尊重。第四是有力保护老年人这一弱势群体，增加了社会稳定性：第五是反按揭的方式可以依法避税，避免房产作为遗产留给下一代所产生的遗产税；第六有利于我国养老观念以及养老模式的改变，中年人可以放心花钱不必攒钱养老，这在扩大内需、增加消费、促进经济发展方面有重要的意义。反按揭入住方式关注的是中低收入但有房产的家庭，这

26、类家庭在未来的老年人群体所占比例最大，做好这类家庭的养老就是解决我国养老问题的重中之重。目前，我国反按揭入住方式的相关法律法规上部健全，相应手续及程序也不够规范，相信在养老地产进一步成熟发展的基础上，这类入住方式会逐步流行。2. 3.3管理模式分析与经验借鉴（一）管理模式分析美国老年住宅养老模式是一种社会化养老模式，其主要分为四种类型：一是大型综合性老年公寓；二是独立型老年公寓；三是服务型老年公寓；四是护理型老年公寓。大型综合老年公寓一般是指规模较大，老年设施与老年服务比较齐全，有大量老年人集中居住的老年公寓或社区。这类综合性老年公寓面对的是那些具有完全自理能力并且具有较强支付能力的老年人，对

27、于发挥老年人的“自养”能力给予充分强调。独立型老年公寓面对的是那些具有一定自理能力并具有相应的支付能力的老年人，这类公寓强调的是老年人“自养”与“他养"相结合，“自养”为主“他养"为辅，采取居家养老与社会服务相结合、个人自理与社区援助相衔接的养老模式。服务型老年公寓面对的是自理能力较差的老年人，同样强调老年人“自养”与“他养”相结合，但是“他养”为主“自养”为辅，这类养老公寓一般采取宿舍的形式。护理型老年公寓面对的是基本不能自理的老年人，基本等同于护理院养老，这类老年公寓采取的是一种完全的“他养”形式，主要是为老年人生命历程的特定阶段提供服务。综合型老年公寓和独立型老年公寓

28、具有较好的开放型以及自由性，同时它又能满足老年人对私密性的要求，因此这两类老年公寓在美国为老年人所广泛接受。这两类老年公寓的开发主体基本为各类社会力量，运营方式基本采用市场化运作，政府只需要提供相应的政策支持并进行一定的激励及约束。服务型老年公寓和护理型老年公寓一般情况下属于非盈利的社会福利机构，这两类老年公寓一般隶属市政府，由政府委托社区进行管理。其经费来源可分为三类：政府财政划拨、民问私人捐款以及个人或家庭缴费。这两类机构的运营动力在于，其硬件设旌越齐备、相应服务越完善，则社会声望会越高，从而能够得到更多的社会捐助，达到良性循环。美国老年住宅体系的另外一个重要组成部分就是老年人辅助生活机构

29、。这类机构它通过提供住所、生活服务和以及进行简单的医疗护理等，帮助老年人获得个人生活的独立及自由。辅助生活机构所提供的服务不受联邦政府相应价格法规的制约，同时也不提供护理院所等所具有的高技术、高水平的医疗服务。无论该辅助生活机构是由私人经营还是由非盈利组织经营，其服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求促使该行业在美国迅速发展，而非政府指令。德国老年人的集中居住设施大致可以分为两种体系：一种是社会住宅体系，另一种是福利政策的养老院体系。在德国，为老年住宅内的老年人提供生活服务名义上是由州政府负责，但实际上是由民间福利团体的非盈利民间组织在起作用。例如德国红十字会、劳动者福利团体等组织在接受政

30、府的公共委托之后，为当地的老年人住宅提供福利服务。因此，社会住宅体系内的老年住宅房产主，要与提供福利服务的民间福利团体签订服务合同，房产主可依据该合同获得国家提供的建设资金贷款。在法国，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约65万名老年人。而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。（二）相关经验借鉴综合美国、

31、德国和法国的养老地产管理模式，可以得出以下经验以供借鉴：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面为老年住宅的发展提供的坚实的基础。老龄化已经成为我国目前不得不正视的一个社会 问题。我国已经于1999年步入了老龄化国家的行列，并且老年人口的数量以较快的速度在增长，而农村很多老年人的收入还很低，如何保证这些数量庞大的老年人都有“安身之所”，是我们急需解决的问题。尽管我们不可能在短期内就能够建立起完善的社会福利保障体系，但是在现有制度范围内充分利用其发挥积极意义还是必要的。二是在充分利用民间团体及非营利组织发展老年服务方面。养老产业方兴未艾，银发产业链的延长不仅可以使老年人享受更方便快捷完善的服务，

32、更可以促进就业、加快经济发展。而发动民问团体及非盈利组织进入老年服务行业，可以加强行业自律，使政府、非盈利组织以及老年住户间的联系更加牢固。三是大型养老社区可采用专业团队管理。随着老年人观念的变化和社会上“空巢家庭的逐渐增多，老年人独立居住的比重在不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为lO4万和308万。另一项调查显示，目前武汉市652与子女同住的老年人中，有47的老人希望与子女共同生活，有524的老人希望与子女分开居住。我国目前老年公寓的数量有限，并且规模都比较小。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，一些老年公寓品

33、质层次较低，或者名不副实，没有专门根据老年人的特点进行设计和管理，这种现状下，采用专业的团队或专业性公司对养老社区进行管理就显得尤为重要。2.4 国内外研究现状2.4.1 国外研究现状养老地产的开发在已经进入老龄化社会的发达国家，特别是美、英、同等国家已经相对成熟。其研究主要集中在以下领域：养老保险方面。养老保险制度的发展大致可以分为三个阶段：一是建立阶段：二是扩张与发展阶段；三是调整与改革阶段。目前，各发达国家针对养老保险改革的研究及措施仍不断涌现，可划分为社会保障型、福利型、部分储蓄型及完全储蓄型等。养老模式方面。家庭养老、居家养老和机构养老是发达国家养老的主要模式。除此之外，还有互助养老

34、、以房养老、旅游养老、候鸟式养老、乡村田园养老等新兴的养老方式催生了养老地产的快速发展。养老住宅规划设计研究。以老年住宅客户诉求为基点，从宏观上对老年住宅的选址到微观上对玄关设计、通道设计、卫浴设计等进行研究。养老地产的运营方式。欧美发达国家较早进入老龄社会的英、美、德、丹麦等，在对养老地产的运营方式上存在较大差异。其中，最具代表意义的是美国发展兴起的“倒按揭”入住方式。2.4.2 国内研究现状 国内关于养老地产的研究起步较晚，现在还处于探索阶段，尚未出现关于养老地产开发模式的系统研究，也没有特别成功的案列可供借鉴，相关学者的研究方向大致可分为以下几类：一类是关于借鉴国外发展养老地产先进经验方

35、面。该方面的研究大部分集中在阐述美国、英国、日本等发达国家在开发养老地产方面的具体运作方面，为我国发展养老地产提供有益借鉴。第二类是关于我国人口老龄化趋势下养老模式的研究。该方面的研究旨是说明现阶段，我国人口老龄化日趋严重以及“42一l"家庭结构日益成为社会主体的情况下，传统的家庭养老模式已不能适应养老需求，社会化养老大势所趋，而其中养老社区以及老年公寓的发展会为缓和这一矛盾大有帮助。第三类关于养老地产的规划设计研究。该方面的研究多是从社会学、行为心理学、建筑学、管理学和房地产业等多学科着手，针对老年人的身体及心理特征，从区位要求、无障碍设计等细节着手，对老年住宅进行规划设计，使其满

36、足老年人的住宅诉求。与美国等发达国家相比，我国房地产行业发展尚不成熟，但是在品牌化、规模化、专业化这些房地产开发模式的共性规律下，已然分化出几种相对成功的市场化房地产开发模式。万科模式：专业化品牌扩张型，走专业化、品牌化路线，进行跨区域品牌扩张，塑造全国性品牌；碧桂园模式：规模化实力扩张型，在强势品牌带动下进行规模化生产及营销，形成纵向一体化的企业运作模式，进行连续化经营；丽江花园模式：积累完善型，以项目运作为核心，产品成熟、配套完善，打造社区文化生活方式；金地模式：专业化精品型，注重企业文化与企业制度建设，走精品路线。目前国内尚未出现关于养老地产开发模式的系统研究，但是关于房地产企业如何有效

37、融资、运营及管理模式方面都有所涉及。2.4 四象限模型2.4.1基本定义四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场。所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用。在两市场划分基础上，该模型建立了4个象限，象限和象限为房地产使用市场，而象限与象限为房地产资产市场。2.4.2基本意义两市场的划分由于从经济学最基本的供需关系分析中可以发现，如果将房地产市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，

38、而划分为房地产资产市场和房地产使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。科学的经济学分析通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响房地产市场的内部变量的研究。同时四象限模型使得对房地产市场变化的研究可以定量化。2.4.3基本解释（一）图2.1中，我们将四个互相作用，并表示或影响供求关系的因素租金R、市场存量S（视作供给）、新开发建设量C和房地产物业价格P作为坐标的四个方向的轴。每根轴都从原点出发，数据均为正值，越往外值越大。租金R资本市场估价P=R/

39、iD（R，经济状况）=S 物业存量S（平方米）价格P均衡状态：S=C/S=C-*S=0开发量=折旧 P=f(C)房地产市场存量调整新开发建设量C（平方米）资本市场：新项目开发建设图2.1：房地产物业市场与资本市场关系 在解释图21时，按照顺时针方向对各象限进行解释是比较合适的。在这个图中右侧的两个象限(第和第)代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限(第和第)则是对资产市场上的房地产所有权进行研究e让我们从揭示短期租金形成机理的第1象限开始分析。 （二） 第象限有租金和存量两个坐标轴：租金(每单位空间)和物业存量(也以空间的计量单位进行衡量，如平方米)。曲线表明在国家特定的经济条件下，对物业的需

40、求数量怎样取决于租金。从纵轴上可以看出，租金变化时所对应的物业需求数量。如果不管租金如何变化，家庭或企业的物业需求数量不变(非弹性需求)，那么曲线则会几乎变成一条完全垂直的直线；如果物业的需求量相对于租金的变化特别敏感(弹性需求)，则曲线就会变得更为水平。如果社会经济状况发生变化，则整个曲线就会移动。当公司或家庭数量增加(经济增长)时，曲线会向上移动，表明在租金不变的情况下，物业需求会增加；当经济衰退时，曲线会向下移动，表明物业需求减少。 为了使物业需求量D和物业存量S达到平衡，必须确定适当的租金水平R，使需求量等于存量。需求是租金R和经济状况的函数： D(R，经济状况)=S (21)如前所述

41、物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，在图22中对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准.在使用物业的这种租金标准下我们可以将注意力转移到第象限。第象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格(每单位空间)两个坐标轴。以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价格的比值。这是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和政府对房地产的税收政策。当射线以顺时针方向转动

42、时，资本化率提高；逆时针方向转动时，资本化率下降。在这个象限中，资本化率被看做一种外生变量，它是根据利率和资本市场上各种资产(股票、债券、短期存款)的投资回报而定的。因此，该象限的目的是对于租金水平只利用资本化率i来确定房地产资产的价格P： P=R/i (2.2)房地产资产的价格也可以通过以下方式得出，对于第象限中的某种租金水平画出一条垂直于纵轴的直线直到与第象限的射线相交，从交点再向下画出一条垂直于纵轴的直线，该直线与横轴的交点便是资产的给定价格。 第象限是房地产资产市场的一部分，在这个象限中，对房地产新资产的形成原因进行了解释。这里的曲线f(C)代表房地产的重置成本。如图2.2所示这种情况

43、的假设条件是，新项目开发建设的重置成本是随着房地产开发活动(C)的增多而增加，所以这条曲线向左下方延伸。它在价格横轴的截距是保持一定规模的新开发量所要求的最低单位价格(每单位空间)。假如开发成本几乎不受开发数量的影响，则这条射线会接近于垂直；如果建设过程中的瓶颈因素、稀缺的土地和其他一些影响开发的因素致使供给非弹性变化，则这条射线将会变得较为水平。从第象限某个给定的房地产资产价格，向下垂直画出的一条直线，再从该直线与开发成本相交的这一点画出一条水平线与纵轴相交，由纵轴交点便可以确定在此价格水平下的新开发建设量，此时开发成本等于资产的价格。如果房地产新的开发建设量低于这种平衡数量，则会导致开发商

44、获取超额利润；反之，如果开发数量大于这个平衡数量，则开发商会无利可图。所以新的房地产开发建设量c，应该保持在使物业价格P，等于房地产开发成本f(c)的水平上，即： P=f(C) (23)在第象限，年度新开发建设量(增量)c，被转换成为房地产物业的长期存量。在一定时期间内，存量变化S，等于新建房地产数量减去由于房屋拆除(折旧)导致的存量损失。如果折旧率以表示，则： SC-S (2.4)以原点作为起点的这条射线代表了使每年的建设量正好等于纵轴上某一个存量水平(在水平轴上)。在这种存量水平和相应的建设量上，由于折旧等于新竣工量，物业存量将不随时间发生变化。因此，S等于0，SC。在以后的章节中将对这种

45、关系进行更为详细的讨论；在这里，重要的是需要记住这一点，即在第象限假定了某个给定数量的开发建设量，同时确定了假设在开发建设量永远继续的情况下导致的存量水平。对四象限模型，我们已经进行了360度的全方位分析。从某个存量值开始，在物业市场确定租金，这个租金可以通过资产市场转换成为物业价格。接着，这些资产价格可导致形成新的开发建设量；再转回到物业市场，这些新的开发建设量最终会形成新的存量水平。当存量的开始水平和结束水平相同时，物业市场和资产市场达到均衡状态。假如结束时的存量与开始时的存量之间有差异，那么图2.1中四个变量(租金、价格、新开发建设量和存量)的值将并不处于完全的均衡状态。假如开始时的数值

46、超过结束时的数值，租金、价格和新开发建设量必须增长以达到均衡。假如初始存量低于结束时的存量，租金、价格和新开发建设量必须减少，使其达到均衡。第三章、我国养老地产的四象限模型分析一、我国养老住宅市场的四象限模型分析四象限模型有两个假设条件。一是在市场其他条件给定的情况下，住宅资产(所有权)价格是由住宅资产市场的供给和需求双方相互作用决定的。二是在市场其他条件给定的情况下，在住宅使用市场，使用权的供需关系决定使用权价格即租金。上面假设的是其他条件不变，资产市场和使用市场相对独立的情况。实际上，住宅资产市场和使用市场之间有密不可分的关系，共同兴衰起伏。两个市场之间有如下两个连接点：第一，租金 。R住

47、宅的收益水平，是诱发住宅资产需求的一个极其重要的因素。住宅资产市场上对所有权房的需求，主要是由住宅使用市场的租金水平决定的，因为投资者购买房产时，是将其视作为当前或未来的现金流，租金的变化自然会影响到资产市场上对所有权的需求。第二，新开发建设量。Q两个市场均受住宅开发建设情况的影响，当开发量增加时，资产市场的供给量增加，价格R ,P下跌，使用市场的租金也会下跌，见图1四象限模型。在图1中，右侧两个象限(、)代表住宅使用市场，左侧两个象限(、)代表住宅资产市场。第一象限演示的是住宅使用市场，其中，横坐标为住宅使用权的存量S，纵坐标为住宅使用权的价格即租金R，租赁需求曲线dd0在一定的经济状况下，

48、供给和需求一旦相等，租金水平R随之确定。第二象限演示的是住宅资产市场，其中，横坐标为房地产所有权的买卖价格P，以原点为起点的射线ii的斜率等于房地产的资本化率I，是投资者希望通过拥有住宅得到的收益率。在这里，资本化率是根据投资者的预期给定，一般受长期利率、租金的预期上涨率、出租经营的风险以及国家住宅政策的影响。由第一象限的租金水平以及预期的资本化率，可以确定住宅相应的投资价格P=R/I，这样第二象限就确定了住宅价格P。第三象限是住宅资产市场的另一部分，反映了新建的数量是如何确定的。斜线f(c)反映的是住宅的开发成本，图中假设开发成本P与开发量C成正比，所以是一条向左下方的斜线，斜线与横轴相交处

49、的横坐标数额，代表了启动开发所需的最少资金量。将资产市场确定的价格投影到成本曲线，得出相应的开发量，此时开发成本等于价格P=f(C)。当开发量小于资产市场所需的开发量时，开发商获得超额利润；反之，则无利可图。第四象限是使用市场的另一部分，反映了新开发量C(增量)如何转化成使用市场的存量S。在一定时间内，存量变化(流量)AS等于新建住宅数量减去由于房屋拆除(折旧)导致的存量损失。如果折旧率以表示，则：AS=C-S由原点出发的斜线代表了存量与开发量的关系，斜线上任意一点对应的开发量和存量有如下关系，开发量刚好抵消折旧量，以保证存量维持不变，即AS=0，C=S或=C/S 开发量=存量*折旧率这样，在

50、这个四象限模型中，从某一存量开始，由使用市场决定租金，租金在资产市场决定价格，价格再决定开发量，开发量又导致存量的变化。当存量的终值和起始值 相同时，资产市场和使用市场达到均衡。当存量的终值和起始值不同时，图中的变量如租金、价格、开发量、存量都没有达到完全均衡。如果起始值大于终值，则租金、价格、建设量必须上升以达到均衡；如起始值小于终值，则租金、价格、建设量必然下跌以达到均衡。从某个存量开始，在使用市场确定租金，这个租金通过住宅资产市场转换成为所有权价格。这些价格导致形成一定新的开发量，再转回到使用市场形成新的存量水平。存量水平租金所有权价格新开发量存量水平二、我国养老住宅市场影响因素的四象限

51、模型分析宏观因素大致分为：经济增长，经济水平，国民生产总值国家调控政策，置业城市优惠政策人口增多，新城区改造变化分为3种：需求变化、资产收益变化、开发成本变化推高需求型：经济增长，经济水平，国民生产总值，国家的积极调控抑制需求型：国家紧缩调控政策增高收益率（资本化率）型：置业的优惠政策降低收益率（资本化率）型：国家紧缩调控政策增加开发成本型：土地面积减少，城市规划限制，拆迁安置，国家调控政策较少开发成本型：土地面积增加，国家鼓励的政策1.经济增长对商品住宅市场影响的分析我国经济近年来持续快速增长，对商品住宅价格影响十分显著。当经济增长时，图2所示的住宅市场四象限模型中的第一象限内的需求曲线将向

52、右上方平移，住宅市场的租金水平和需求量将会同时提高或增加。住宅市场租金水平的提高将会使第二象限内的住宅转让价格提高，住宅转让价格的提高必将促使住宅开发量的增加，从而增加住宅的开发成本和市场供给量，并最终形成使用市场中的需求量与供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平衡。因此，经济增长将使住宅市场呈“扩散式”发展。2.置业城市的优惠措施对商品住宅市场影响的分析不少城市的政府制定了一系列置业其城市的优惠措施，越来越多的外埠消费者开始选择其城市，投资其城市。置业城市的优惠措施，将导致该城市住宅投资需求上升和住宅投资收益率(I)的下降，如果住宅的市场租金(R)不变，因为I=R/P，就会使住

53、宅的市场价格(P)上升，住宅市场价格的上升又会引起住宅市场开发量(Q)的增加，并最终导致住宅市场供给量(S)的增加和租金水平(R)的下降，从而达到新的平衡。新的平衡要求初始的租金水平与新平衡达到时的租金水平相等。因此，置业城市的优惠措施，将会导致该城市整个住宅市场呈现“不完全扩散式”发展，如图3所示。3.城市新区建设、旧城改造对城市商品住宅市场影响的分析过去几年，不少城市新区建设突飞猛进，旧城改造轰轰烈烈，而城市规划条件的限制、土地价格的上升、拆迁安置费用的增加，无疑会导致住宅市场开发成本(C)的上升，减少住宅新开发项目的获利能力，这种影响将会使第三象限内的开发曲线向左上方平移。住宅开发成本的

54、上升，在住宅价格不变时使新开发项目的数量(Q)减少，从而导致住宅市场供给量(S)减少，在需求不变的情况下，推动住宅市场租金(R)和转让价格(P)的上涨，并达到新的平衡，整个住宅市场呈现“平移式”发展，如图4所示。在进行以上住宅市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响住宅市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加.因此，要找到住宅市场新的平衡点是非常困难的。三、对我国养老住宅市场四象限模型的优化四象限模型在研究住宅市场均衡方面具有较大的优势，原因在于

55、它把住宅市场具体地分为资产市场和使用市场。如果将住宅市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为住宅资产市场和住宅使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响住宅市场的内部变量的研究。同时四象限模型使得对住宅市场变化的研究可以定量化。但是，四象限模型也有一定的局限性，它描述的是资产市场和使用市场的长期均衡，不适合用于分析住宅市场的短期动态变化，其缺陷是不能跟踪分析市场实现均衡的瞬间变化

56、。因而，需要建立一个能够反映住宅市场短期动态变化的住宅市场信息系统和四象限模型配合使用，达到既能描述资产市场和使用市场的长期均衡，又能分析住宅市场的短期动态变化。第四章、实地调研养老地产项目分析以北京康梦圆老年公寓为例一、北京康梦圆老年公寓1、 公司简介（1） 公司介绍由北京市朝阳区康梦圆国际老年公寓兴建的、“中国老龄事业发展基金会”直属管理的“康梦圆老年公寓”，是一所引入国际管理标准，康梦圆除了有养老院常规服务项目外还倡导“科学养老”理念，具备国际先进设施，开放平台式的科学养老机构。 北京市朝阳区康梦圆国际老年公寓位于北京市朝阳区十八里店， 是京城少有的政治，文化，经济新中心交汇地，二十分钟车程全覆盖：天安门，中南海，中央各部委，央视新大楼，北京中央商务区（ CBD ），潘家园文化旧货市场，北京经济技术开发区（亦庄）。占地面积 18000 平方米 ，建筑面积 21000 平方米 ，2010 年6 月 26日试营业。全部建成后可容纳 516 张床位，配套有图书室、书法台、手工制作室、美容美发、棋牌室、茶吧、多功能娱乐休闲区、寿宴厅等生活、娱乐项目。同时设有康复医疗（体检中心）、中医养生、保健按摩、心理咨询、佛教养生、足疗、