合同管理实施细则

1、坪洲新村二期工程项目管理之合同管理实施细则 PAGE 21 OF 21JNPM/ZN-01/T2/1.0No：项目管理实施细则工程名称： 坪洲新村二期工程 专 业： 合同管理 编制（专业管理工程师）： 日期： 审核（项 目 经 理）： 日期： 浙江江南工程管理股份有限公司 坪洲新村二期工程 项目管理机构（盖章）2010年 8月 4日1、项目概况1、工程名称：坪洲新村二期工程2、建设单位：深圳市宝安区住宅局3、建设地点：深圳市宝安区63区海城路与兴业路交汇处4、建设规模： 共14幢单体，总建筑面积约179526平方米，地下室约45600平方米，园林绿化约47600平方米。5、建筑内容：建筑、结构

2、、安装、人防、市政、给排水、园林绿化等。6、资金来源及规模：项目总投资约80799万元，政府投资7、本项目主要参建单位：（1）、项目管理单位：浙江江南工程管理股份有限公司（2）、造价咨询单位：深圳市锦绣城工程造价咨询有限公司（3）、监理单位：深圳市恒浩建设监理有限公司（4）、主设计单位：广州市城市规划勘测设计研究院（5）、总包单位：汕头市潮阳建筑工程总公司（6）、精装修、园林景观、弱电等专业分包施工单位：待定8、坪洲二期工程建设目标：（1）、质量目标：按国家及地方验收标准要求达到合格（2）、工期目标：绝对工期840天，计划开工日期2010年10月18日，计划竣工日期2013年2月5日，工期控制

3、节点目标详见总包合同约定。（3）、投资目标：项目总投资控制在概算80799万元内。（4）、安全目标：杜绝重大伤亡事故及火灾、中毒、环境污染等事件。2、合同管理岗位职责及工作内容2.1、坪洲二期工程合同管理组织机构图采购部负责人项目经理合同档案管理合同违约管理合同洽商及订立合同变更管理管理2.2、合同管理工作内容1. 合同是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。在工程建设中，合同的主体是具有资质的独立法人。2. 合同文件包括在合同协议书中指明的全部文件，一般包括合同协议书及其附件、合同条件、投标书、中标函、技术规范、图纸、工程量以及其它列入合同协议书中的文件

4、。3. 合同管理实际上在项目准备阶段就开始了，包括合同类型的选择，合同条款的起草、谈判和签订。在项目实施阶段，工程管理的核心是合同管理，即按业主与承包商签订的合同文件规定对工程项目的进度、质量、投资进行控制和管理。另外包括为了工作顺利开展而进行的合同信息管理。4. 合同管理的工作内容4.1、合同订立时的管理（1）、对招标文件、合同条件进行审查和分析。（2）、收集市场和项目信息。（3）、对项目合同体系进行总体策划。（4）、协助业主与承包商进行谈判、签订合同。4.2、合同履行时的管理（1）、监督、管理合同的履行，对项目的合同履行情况进行汇总、分析，对工程进度、成本、质量进行总体计划和控制。（2）、

5、协调各合同的实施。（3）、处理业主与有关各方的关系。（4）、对合同实施进行总的指导、分析和诊断。（5）、做好合同管理人员素质培训，建立健全合同管理档案。（6）、参与合同管理的所有人员，必须具有良好的合同意识，保证合同订立要达到的目的。（7）、合同订立的基础资料以及合同履行中所形成的资料，要有专人负责，随时注意收集和保存，及时归档。健全的合同档案是解决合同争议和处理索赔的依据。3、本项目合同结构分析1、坪洲新村二期工程采取PM管理模式，由项目管理公司代表建设单位对项目实施进行现场管理，项目管理合同直接与建设单位签订。各参建单位与建设单位之间存在直接合同关系，管理公司依据项目管理合同享有代表业主管

6、理各参建单位的权利，施工总承包单位与分包人签订分包合同。非经建设单位同意，施工总承包单位不得将承包工程的任何部分分包。施工总承包合同同时约定工程分包不能解除施工总承包单位的任何责任与义务，且应在分包场地派驻相应管理人员，保证分包合同的履行；分包人的任何违约行为或疏忽导致工程损害或给建设单位造成损失，施工总包单位承担连带责任。2、项目参与单位合同关系及管理关系如下： 建设单位 合同关系 合同关系 合同关系 各甲定专业承包商项目管理单位勘察设计单位 管理关系 管理关系 管理关系施工总承包单位 业务关系 合同关系 合同关系分包施工单位3、坪洲新村二期合同结构一览表 坪洲新村二期合同结构一览表（1）序

7、号合同内容合同甲方合同乙方1岩石爆破工程监理合同宝安区住宅局深圳市中行建设监理有限公司2建设工程监理合同宝安区住宅局深圳市恒浩建项目管理有限公司3建设工程设计合同宝安区住宅局广州市城市规划勘测设计研究院4方案设计图纸修改协议宝安区住宅局广州市城市规划勘测设计研究院5设计修改补充协议宝安区住宅局广州市城市规划勘测设计研究院6方案和初步设计修改协议宝安区住宅局广州市城市规划勘测设计研究院7土石方工程设计合同宝安区住宅局中国市政工程东北设计研究院8围墙工程设计合同宝安区住宅局中国市政工程东北设计研究院9人防工程设计合同宝安区住宅局深圳市汇宇建筑工程设计事务所10施工用电设计安装合同宝安区住宅局大地建

8、筑事务所深圳分公司11建设工程勘察合同宝安区住宅局深圳市协鹏工程勘察有限公司12地基地质雷达勘察合同宝安区住宅局武汉地质工程勘察院13补充地质勘察合同宝安区住宅局深圳市勘察研究院有限公司14地形测量和土石方计算勘测合同宝安区住宅局深圳市地质建设工程公司15建设工程预算编制合同宝安区住宅局深圳市锦绣城工程造价咨询公司16工程预算编制补充协议宝安区住宅局深圳市锦绣城工程造价咨询公司17工程造价咨询委托(概算)宝安区住宅局深圳市国晨工程造价咨询公司18概算编制补充协议宝安区住宅局深圳市国晨工程造价咨询公司19预算复核委托合同宝安区住宅局深圳市建星项目管理顾问公司20项目管理委托合同宝安区住宅局深圳市

9、中行建设监理有限公司21施工图设计文件审查合同宝安区住宅局深圳市市政工程设计院22建设项目环境影响评价宝安区住宅局深圳市环境科学研究所23水土保持方案编制合同宝安区住宅局深圳市海平峰水务技术工程公司24工地秩序维护服务协议宝安区住宅局深圳市长城物业管理股份公司25协议书（搅拌站使用权）宝安区住宅局深圳市国全混凝土有限公司26多媒体制作合同宝安区住宅局深圳市金航正企业形象设计公司27地下岩石爆破工程退场宝安区住宅局深圳市宝安区坤宝石料加工厂28工程施工招标代理合同宝安区住宅局深圳市粤鹏建设经理有限公司29主体工程招标代理合同宝安区住宅局北京市建壮咨询有限公司30基坑变形监测合同宝安区住宅局深圳市

10、勘察研究院有限公司31工程超前钻合同宝安区住宅局深圳市勘察研究院有限公司坪洲新村二期合同结构一览表（2）序号合同内容合同甲方合同乙方32白蚁防治招标代理合同宝安区住宅局深圳市宝安区建设工程监理公司33500KV临时变压器工程招标代理合同宝安区住宅局深圳市宝安区建设工程监理公司34项目管理招标代理合同宝安区住宅局深圳市宝安区建设工程监理公司35项目管理委托合同宝安区住宅局浙江江南工程管理股份有限公司36地下岩石爆破工程施工宝安区住宅局深圳市宝安区坤宝石料加工厂37土石方工程施工宝安区住宅局深圳市天恒泰建筑工程有限公司38围墙工程施工宝安区住宅局深圳市天恒泰建筑工程有限公司39生活板房临建工程施工

11、宝安区住宅局深圳市富达机电安装有限公司40抽水施工合同宝安区住宅局深圳市智和物业管理有限公司41500KV变压器安装工程宝安区住宅局广东省电力局设备制造厂深圳工程处42基础工程施工合同宝安区住宅局深圳市建业建筑工程有限公司43主体工程施工合同宝安区住宅局汕头市潮阳建筑工程总公司44土地使用权出让合同深圳市国土资源和房产管理局宝安区住宅局45土地使用权出让补充协议深圳市国土资源和房产管理局宝安区住宅局46供水方案合同宝安区自来水公司宝安区住宅局47供电合同深圳市供电局宝安区住宅局48深圳市基础地理信息数据使用许可协议深圳市规划房产信息中心宝安区住宅局4、合同管理实施细则一、 合同管理工作总体流程

12、编制采购咨询部合同管理细则协助建设单位完成合同洽商督促代理单位拟定合同初稿组织相关审查单位审查合同初稿落实代理单位完善合同形成终稿落实代理单位组织终稿会签组织甲乙双方完成合同签订组织合同交底及乙方进场合同执行结束后作相应评估监督相关责任方履行合同二、 合同管理工作控制要点及目标值管理重点：本项目合同体系包括勘察设计合同、工程总承包合同、货物采购合同、各专业分包合同。根据本工程特点，采购咨询部对本项目的合同管理重点为合同的订立、合同履行过程中的费用支付控制、变更洽商管理、索赔和反索赔处理、违约及争议解决，另外尚需做好合同的风险管理。目标值：通过合同管理，把进度、质量、造价控制在预定目标范围之内，

13、达到订立合同的目的，顺利完成项目管理目标。三、 合同管理的工作方法及措施（一）、合同的订立1、招标代理单位负责根据招标文件及投标文件完成合同初稿拟订，合同初稿应在招标文件中相关合同内容的基础上拟订，重点完善以下内容：（1）、合同价格、工期、质量目标、乙方法人地址、帐号、联系电话等；（2）、针对招标阶段要求投标人填报的有关保障合同履行的重要事项的承诺，诸如人员、机械设备等资源投入承诺、保修服务的承诺、服务期及延期服务的承诺等，按投标承诺进入合同。（3）、针对中标人在投标文件中自愿作出的有关实质性的、且高于招标文件要求的承诺内容，如工期提前、供货期缩短、质量标准提高的承诺等内容，按投标承诺补充进入

14、合同。（4）、招标文件中明确的待中标后双方另行洽商的有关事项，代理单位应针对此部分内容与建设单位沟通，取得建设单位初步意见后进入合同初稿；（5）、其他从有利于促进合同履行，有利于建设单位后期落实各项管理的角度认为有必要增加的补充约定等；2、合同初稿完成后，招标代理单位应及时填报合同文件报审表连同拟订的合同初稿，一式4份报管理公司组织各方审查，项目管理公司负责同步转发合同初稿至建设单位、法律顾问及建设单位指定的其他审核单位，组织以上几方在报审表中约定的定稿时间前完成合同初稿的审核，各方审核意见均以专用表式招标/合同文件审核意见表予以记录并及时反馈至管理公司（电子版及两份正式书面意见），由管理公司

15、汇总后及时转发代理单位，以便代理单位提前准备并及时组织召开合同定稿会：（1）、法律顾问主要负责审查合同文件中有关甲乙方的权利、义务、违约责任等合同条款内容；（2）、管理公司全面审查；（3）、建设单位全面审查；3、招标代理单位负责按报审表中约定的时间组织法律顾问、管理公司、建设单位按时召开合同文件定稿会，针对各方审核意见，组织各方进行商讨、明确，根据会议最终达成的一致意见，形成合同定稿会会议纪要，并围绕定稿会会议纪要内容3天内完成合同文件的修改、完善，完成合同文件定稿，定稿合同文件电子版发管理公司、建设单位、法律顾问再次审核确认后，招标代理单位应及时填写合同定稿会签表，连同打印成册的定稿合同（份

16、数随参与会签的单位的数量），报参与合同审核的各单位办理会签，经各方会签后的合同文件返会签单位各一份存档/备案。4、管理公司负责就定稿合同文件转化成不可编辑（可打印）的PDF格式文件后发中标单位合同洽商人员，限定时间内完成审阅及意见反馈，中标单位审核意见应参照合同/招标文件审查意见表格式单独出具，不得在原电子版文件中直接修改、标注。5、管理公司负责针对中标单位的反馈意见，组织建设单位、招标代理公司与中标单位及时召开合同洽商会，就相关事项进行洽商并达成一致意见，管理公司负责整理合同洽商会议纪要并分发相关各方一份，负责根据合同洽商会议纪要内容整理完成合同终稿，并将最终稿的合同文件电子版（不可编辑的P

17、DF格式文件）交建设单位、中标单位再次复核确认，经双方确认无误后交建设单位准备合同打印、装订、签署，同时落实施工单位按合同要求及时提交履约保函或交纳履约保证金；6、建设科及时就终稿合同文件呈批局长审批，审批通过，即可正式打印、装订、签署，如局长批示需要作相关修改时，应及时落实管理公司组织相关各方再次召开合同洽商会议，落实针对相关修改再次洽商，管理公司组织完成合同最终定稿后，交由建设单位正式打印、装订、签署。基于合同为重要的存档资料，不得采用复印，所需份数一律为打印件，装订一律采用胶装，签署盖章应齐全，开户银行、帐号及双方法人通讯联系信息齐全，同时合同双方均应加盖骑缝章，合同总份数按建设单位十份

18、加中标单位需自留的份数考虑，经建设单位单方先行签署的合同文件由计财科负责保管，在收到中标单位提交的履约保函或履约保证金并完成保函的真伪核查后通知中标单位领取合同、明确中标单位有关合同盖章、签署要求、落实中标单位限期完成签署后返建设单位要求的份数。7、中标单位应按合同约定时间提交履约保函或交纳履约保证金，履约保函或履约保证金直接交建设单位计财科，作为计财科发放“建设单位单方签署完毕的合同文件”给中标单位落实签署的前提条件，计财科在未收到履约保函或履约保证金时不得将“建设单位单方签署完毕的合同文件”发放中标单位落实签署。8、建设单位收到中标单位签署完毕的合同后自留足够份数交管理公司，管理公司落实将

19、合同发放至相关单位；9、合同签订后，由管理公司及时通知招标代理公司，招标代理公司应及时退还投标保证金并做好登记。10、 双方进入合同履行阶段。（二）、勘察设计合同1、勘察设计合同的内容包括提交有关基础资料和文件（包括概预算）的期限、质量要求、费用以及其它协作条件等条款。1、 合同履行 督促发包人及时将合同中明确应提供的各种资料提供与勘察设计单位，以便其尽快开展工作。 督促勘察设计单位尽快按合同规定向业主提交勘察报告或图纸、资料、说明、资料等相关文件。 协调勘察设计单位与施工单位等相关业务单位关系，组织协调设计交底与图纸会审、勘察单位地基验槽等工作的顺利开展，施工中遇到问题及时与相关各方沟通，保

20、证施工的顺利进行。2、 控制重点合同签订前要仔细审查勘察设计单位及具体负责本项目勘察设计人员资质是否符合要求；合同签订时要明确规定勘察设计单位应当完成的任务、明确规定勘察设计质量要求，同时明确业主对勘察设计单位的支持。（二） 工程总承包合同1、 工程总承包合同签订前准备工作及签订可参照勘察设计合同执行。2、 合同组成及解释顺序组成建设工程施工合同的文件包括： 施工合同协议书； 中标通知书； 投标书及其附件； 施工合同专同条款； 施工合同通用条款； 标准、规范及有关技术文件； 图纸； 工程量清单； 工程报价单或预算书；双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为协议书的组成部分。如合同文件中出现

21、不一致时，按上述顺序进行解释；如有含糊不清或当事人有不同理解时，按合同争议的解决方式处理。3、 合同主要内容工程承包合同应明确规定履行内容、方式、期限、违约责任以及解决争议的方法外，还应明确建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料设备供应责任、拨款和结算、交工验收、质量保证期、双方互相协作等内容。4、 合同的履行 根据合同中相关规定，督促承、发包双方履行各自义务，以保证工程施工的顺利进行。 跟踪落实监理公司，对合同中施工进度、工程质量相关方面的履行情况进行监督、管理。 严格控制合同变更与价款调整；如必须进行变更，则必须严格按照国家规定和合同约定的程序进

22、行。 加强主动控制，尽量减少索赔，使工程更顺利地进行，降低工程投资，减少施工工期。5、 控制要点合同签订时要明确承、发包双方的权利义务，履行过程中重点控制施工进度、工程质量、价款管理，同时做好合同变更及风险管理。（三） 货物采购合同货物采购合同应依据工程承包合同订立，要以货物交付和货款支付为合同的基本内容，遵守货物与货币等价交换的原则。货物采购合同包括材料采购、设备采购两部分。1、 采购合同签订前准备工作及签订与总承包合同基本相同，可参照执行。2、 主要内容：货物种类要具体化，质量标准及要求、时间要求明确，价格条款、交货条款、验收条款、结算条款清晰，并明确违约责任。3、 控制要点：材料采购合同

23、重点做好材料的进场验收工作；设备采购合同主要是货物的生产过程，尚需做好监造、检验、货物催交工作。（四） 专业分包1、 严禁承包人将其承包的工程进行转包，严禁分包单位将其承包的工程再次分包。2、 分包合同的签订施工总承包人必须自行完成项目的主要部分，其非主要部分或专业性较强的工程可分包给资质符合要求的建筑安装单位。分包单位资质等相关资料须报于项目管理部审查，未经发包人、项目管理部同意，总承包人不得将承包工程的任何部分分包。分包合同签订后，发包人与分包单位之间不存在直接的合同关系，项目管理部与分包单位之间不存在直接的管理关系，分包单位应对总承包人负责，总承包人对发包人、项目管理部负责。3、 分包合

24、同的履行工程分包不能解除承包人的任何责任与义务，分包单位的任何违约行为、安全事故或疏忽导致工程损害或给发包人造成其它损失，承包人承担连带责任。项目管理部对分包单位的管理通过总承包进行，督促总承包人在分包场地派驻相应监督管理人员，保证该分包合同的履行。分包工程价款由承包人与分包单位结算，未经发包人同意不得以任何名义向分包单位支付各种工程款项。四、 合同履行中的几个控制重点在合同履行过程中，应重点做好以下几点的控制工作：（一） 合同的订立1、 合同订立前，要对合同全部内容仔细阅读与审查，保证合同内容的完整性、严谨性和周密性；通过与业主、承包方、专业律师等相关各方的协调沟通，对合同条款进行拾遗补缺，

25、使其尽量完整，防止不必要的风险，减少索赔的发生。2、 中标通知书发出后，在投标文件约定的时间内，督促中标单位与发包方依据招标文件、投标书等签订合同；所签合同价应与中标价相一致，投标书中已确定的合同条款在签订时不得更改。如中标施工企业拒绝与发包方签订合同，则不再返还其投标保证金。（二） 费用支付管理费用管理就是要保证在批准的费用计划内完成所有工程项目内容的建设，进行费用管理要从以下几方面进行控制：1、 严格按合同规定做好各款项的支付。计量支付务必保证相关各方审查签署，计量项目务必保证已经验收合格；2、 严格控制进度款支付，须在监理部对已完工程量核实确认后，采购咨询部方可按合同规定进行进度款审核，

26、并将审核结果报业主方。进度款审核支付流程如下：承包方提出付款申请工程质量监理工程师收集现场材料及各类证明现场材料施工进度监理工程师签发付款凭证 业主方审核支付款项3、 中标通知书发出后，督促承包方尽快提交履约保证金或提供银行担保、履约担保书，以保证工程的顺利进行。4、 合同的管理从项目准备开始，一直到保修期满方结束，在竣工至保修期满之间的费用管理，主要是做好质量保修金的控制与管理。工程支付过程中，做好质量保修金的预留，以保证工程质量保证期内工作的顺利开展。（三） 施工阶段工程变更、洽商管理在施工阶段如果发生设计变更，将对施工进度产生很大影响。因此，应尽量减少设计变更，如必须发生，则严格按国家规

27、定和合同约定的程序进行。具体工作流程如下： 承包方、设计方、建设方任何一方提出变更、洽商承包单位、设计单位、建设单位、项目管理单位分别在工程变更、洽商记录上签认承包单位按设计变更、洽商施工承包单位按工程变更单提交工程变更、洽商费用报审表，并附设计工程量、费用增加的计算附加 否监理工程师审核、签认意见 可业主方审批（四） 索赔管理1、 索赔包括费用索赔和工期索赔。索赔既包括承包人向发包人的索赔，也包括发包人向承包人的索赔，考虑工程实践的实际情况，重点对承包人向发包人的索赔进行控制。工程管理中，应尽量将工作做在前面，通过有效的合同管理减少索赔事件的发生。索赔发生后，要以合同为依据，公平合理地处理和

28、解决索赔。2、 索赔处理的基本流程如下：索赔事件发生项目管理单位收集资料详细记录承包方提交索赔意向报告承包方随时提交索赔事件的详细报告索赔事件结束，承包方提交费用索赔申请表 项目管理单位审核、评估 不一致 与承包方、业主方协商 不一致项目管理单位签发索赔审批表3、为了更好的做好索赔的处理，日常工作中要做好索赔依据的收集与整理。索赔的依据主要有以下几个方面： 招标文件、合同文本及附件，其它各签约（如备案录、修正案等），经认可的工程实施计划、各种工程图纸、技术规范等。 各方往来信件及各种会议纪要。 进度计划和具体的进度以及项目现场的有关文件。 气象资料、工程减产验收报告和各种技术鉴定报告。 国家有

29、关法律、法令、政策文件、官方的物价指数、工资指数，各种会计核算资料，材料的采购、订货、运输、进场、使用方面的凭证。4、索赔是双向的，在合同履行过程中，合同双方都在进行合同管理，一旦干扰时间发生，都在企图进行索赔。在处理索赔的同时，要做好反索赔的准备与处理。在工程实践中，要重点做好发包人的反索赔工作。 采取以下措施预防和减少索赔事件的发生： 做好招标前的准备工作，提高招标文件的质量，减少错误和缺陷，防止漏项。 合同签订前，与发包人、律师等相关各方协调沟通，对合同条款进行拾遗补缺，使其尽量完整，并在合同中加入限制索赔条款。 督促合同双方全面履行合同，防止和减少索赔的发生。 合同履行过程中，及时收集各类相关信息，发现索赔征兆后及时采取准备措施，并有针对性地做好详细记录，以便后续索赔与反索赔的处理。 接到索赔报告后，应着手进行分析、反驳。 对合同进行总体分析，以否定