旧城改造项目规划设方案设计

1、贵州铜仁旧城改造项目规划设方案计一、工程概况：河风丽景地处铜仁市北部曹家园地块，三面紧邻锦江，形成半岛形态，视线 非常开阔，自然条件优越，风景十分优美，与地委行署隔江相望，具有得天独 厚的地理环境。作为城市沿锦江向北部发展的重要据点与来访者从北部进入市区 的景观视觉节点，河风丽景正处在这个城市南北与东西的轴线交叉点上。特殊的 地理位置与环境，促使其在完善内部人居环境与生活品质同时，发挥更大的标识 作用，为城市形象作出更大的贡献。规划总用地约4.06公顷。实际建筑红线内用地约2.983公顷。1、自然条件 地形地貌：属河沿一级地貌特征，地形较破碎，坡度较小。 水文地质：处于P=2%洪水位以上；场地

2、有基岩出露，地质老且 稳定O环境容量：地段无“三废”污染，且观瞻环境优越；场地“风水”因子饱 满，是理想的人居环境。2、城市供给道路交通：有城市主干道和金滩大桥，交通十分方便。市政设施：有城市给排水、电力、电讯公用系统，可供小区开发共享。公共设施：有“小十字”城市CBD,且紧临学校、医院、幼托和居委会， 社区生活方便；有城市公厕、垃圾站和配电设施可供小区开发共享。R大地匚程说明15目录二、设计依据由业主提供之技术参考资料1、 300规划用地现状图；2、项目设计范围（规划红线、蓝线、坐标）；3、规划条件通知书；4、甲方的设计委托书；国家及地区规范和规定一一5、铜仁市规划管理局有关法规文件、技术规

3、定；6、贵州省住宅、停车场（库）、绿地、市政设施等有关设计标准；7、国家有关设计规范、规程、规定。三、项目开发理念凭着符合房地产原创性的产业理论，整合各种资源，以全新的服务理念, 满足有效需求、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点; 以反映时尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新 居住生活方式。同时地委行署作为城市的政治中心，与基地形成跨江轴线，该轴线紧密 联系起了政府与城市公共空间。作为地委行署在该轴线的对景，基地内较为 混乱的现状需要得到改善，维盛花园以崭新的城市风景，以展示城市最新的 居住理念与发展活力。从整个铜仁地区房地产市场之发展状况研讨上，本项目

4、应诠释为铜仁市 房地产市场之延伸，落实控制性详细规划的具体职能和空间形态，构筑锦 江河生态景观一一文化品牌“沙龙”。整合各种资源，以全新的服务理念，满足有陵西口上新城为城大地匚程说班15目发效需耍、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点；以反映时 尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新商业和生活方 式。将“以人为本”的基本宗旨贯穿于设计的全过程和各个环节，并加以创新和 融合，使小区成为铜仁房产开发市场中一颗璀璨的明珠。第一篇规划篇一、设计构想1、休闲融入生活本案的设计宗旨为“以人为本，尊贵品味，自然生态，时尚生活二通 过空间变化丰富的景观导入，把居民的休闲和日

5、常家居生活融为一体。全方 位多层次的休闲空间与住宅空间联系便捷，相互渗透，休闲活动通过景观精 心组织并顺延到每个组团，形成新型高尚居住社区的显著特色。2、生态演绎时尚设计中浪漫主义的设计手法的灵活应用，营造出自然的生态环境，自由 流动的空间氛围。对居住人群细致缜密的思考，通过设计手法具体到居住建 筑空间各个层面的设计要点中。在不同标高，沿河岸两旁的景观，作为最灵 活反应最迅速的自然生态，充分展示对时尚潮流的追逐。实行小封闭管理的 小套型住宅及公寓开发，对希望享受时尚生活的核心家庭极具吸引力。二.规划性质、规模1、 性质定位：铜仁市锦江河生态景观、文化品牌“沙龙” 一景。2、 形象定位：富于现代

6、气息的现代化高尚小区；3、 市场定位：面向城市各个阶层；4、 人口规模：1083户（3790人）；三、规划原则1、 政策性原则（城市总体规划）；2、综合性和系统性原则（将城市设计的方法注入规划，创造魅力居住环境）;3、 “以人为本”和地方性原则（硬件环境设计与软件生活方式相统一，探 索二十一世纪中国居住品质的新模式；体现多元设计理念，将欧化小城镇风格与 铜仁地方民居相结合，升华建筑文化内涵）；4、 “可持续发展原则；5、 统一规划和分期实施的时序性原则。四、规划期限2017年2027年。五、总体布局1、 用地组织根据土地区位决定的地价、景观风水资源决定的环境品质、城市供 给条件决定的限制要求，

7、合理分配公建、居住、交通、环境设施用地一 一沿场地周边道路和内部布置住宅用地，在鱼嘴方向布置社区主入口， 在城市支路布置社区车辆入口，在场地内沿布置环形消防通道，在小区 “中庭”布置绿化用地，在内部道路出入口地段安排社区公益设施。2、 规划结构工脚内? - 9 -城西I：立新城西城大电匚尔说明15目岐度84米;流线功能结构以小区在城市道路上的开口为空间形态中的“点元素”，界定内外空间, 形成公共一一半公共一一私密性空间的过渡。平面流线为：入口小广场一一 社区一一中庭绿“核”一一公寓门庭一一住户单元；纵向功能分区为：地下 车库一一居住内院一一住宅；社区居住结构等级结构（曹家园小区一一纯居住组团）

8、；规模结构（曹家园小区一一居住组团3790人）；空间结构（院落式为主一一街坊式为辅）。道路交通结构等级结下（城市道路一一组团路一一户前路一一进户路一一人行道一一 泊车位一一广场）；规模结构（城市道路一一组团路6米一一户前路4.5米一一进户路2,5 米泊车位325个广场）；空间结构（环状户前路一一枝状进户路）。公共配套结构等级结构（组团以上级一一组团级包括门卫和市政设施）；规模结构（会所一一门卫和市政设施）；空间结构（组团中心最大服务半径不大于150米）。（5）绿地景观结构等级结构（点一一线一一面）；规模结构（中庭绿“核”不少于3000M2）；空间结构（串珠点一一环绕线一一楔入面）（视线通廊一一

9、视线走廊 节点一一地标一一控制区）。3、控制体系强度指标：建筑密度23.4%,建筑容积率3.58,建筑最大高环境指标：绿地率32%； 交通管制：人车分流，保证停车泊位，控制道路开口间距和 数量； 防灾管制：保证消防环道和出入口； 卫生管制：社区设一处垃圾回收点，沿街道每80米设一个 果皮箱；详见小区控制指标表六、工程规划1、 道路工程：道路系统组团路红线宽6米、户前路4.5米；进户路与户前草坪结合，小广场与 步行系统结合；停车场、泊车位按规范标准设置，住宅1个ROOM?,公建1 个00 M2。详见道路竖向工程规划图；技术指标户前路与组团路相交路缘石半径9米、与户前路相交路缘石半径6米； 道路最

10、大纵坡3%,最小纵坡0.3%。2、 竖向工程：竖向方式：结合沿河路的开发，采取平坡式；土方竖向：最大填方深度4.5米，总挖填土方量约1.8万立方米；排水竖向：场地采取有组织排水方式，排水坡度不小于0.5%。9此大地1.程说明15目发3、 给水工程用水量:3850人X150升/人.日=577500升/日=577.5 （吨/日）水源：共用城市系统；配水管网：环流主管直径200,枝状管100150；主管沿内部道路敷 设，每120米设消防栓一支。（详管网工程规划图）。4、 排水工程体制：雨污分流、重力自流、分片截流；雨水：就近排入锦江河，雨水量按榕江暴雨强度公式计算；污水量：577.5 X80%=46

11、2 （吨/日）污水管网：沿内部道路敷设管道，引入城市规划污水处理厂。5、 供电工程用电量：3850人X 500瓦/人二1925000瓦=1925千瓦电源：接城市50KV开闭所；配电线路：220/580低压进入小区，线路采取直埋式地缆,沿道路敷设。6、 电讯、有线、网络工程电话容量：3850人X38部/100人=1460部在门卫设电话交换器一台。线路采取直埋式地缆，同沟不共管沿道路敷设。7、燃料工程采用罐装液化气。8、 管网综合原则：按规范操作，先重后轻；布置：由道路中心向外分别是排水、给水、备用管、电力、电讯。七、环保规划1、生活污水：经生化处理达标后再排入城市下水道；2、生活垃圾：采用袋装，

12、由物管收集送至城市垃圾处理场（站）；3、汽车库、住宅厨房的油烟采用变压式排气道高空排放；4、选用低噪音设备，并采用相应的减震措施。5、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料；6、餐饮建筑厨房采用机械送排风系统，设有机械排风系统及油烟过滤 器。八、防灾规划1、 消防消防给水室外：30l/s；室内：40 l/s；自动喷洒:30 l/s；水源接城市系统，采用独立消防供水系统，进水管二条，管径DN200mm；室 外管网呈环状，干管管径为DN150 mm；消防栓沿道路布置，间距不大小于120米。总图消防凡在用地周边临街布置的建筑，且其裙房设计符合规范要求，则利用城市道 路作为其一条长边

13、的消防车道及消防登高场地。小区内部消防车道可以环通，尽端式消防车道设消防车回车场（18米X18米）, 消防车道宽不小于4米。建筑间距及建筑退界均满足消防规范的要求。建筑消防室内消防采用临时高压制，在住宅、车库等设置消火栓系统，在商场设置自-9 -城西工加新城西城大电匚程说明15目求动喷水系统；高层建筑设置独立的消防水泵和消防水池，水池有效容V=80m3。2、 防洪锦江河防洪标准由城市总体规划控制第二篇建筑篇（一） 建筑方案1、住宅设计设计理论回归自然的现代主义理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐统一， 以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然，来 对抗社会中浮华花哨的建

14、筑风格和浓重的商业主义倾向。完整和谐的整体格 局与精心设计的建筑细节充分体现居住建筑在走向理性的同时，又注重对人 性的全面关怀。设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适度与品味，同时建立 社区独特风格，将“以人为本、尊贵品味、健康生活”贯穿于设计的全过程。户型布局本案的主力户型是90140平米的三居室紧凑户型。在具体户型设计中，针对铜仁市的气候条件和锦江河优美的自然景观， 进行深入的推敲研究。从生态建筑出发，充分利用自然采光通风，降低能耗; 每户每个房间都具备自然通风采光，都有一条以上的穿堂风；并且针对市场 目前户型设计的不足之处，作出以下处理一一在户型设计中强调功能分区， 具体手法是，以

15、厨房为家务劳动核心，强调服务区的功能分区设计，以厨房 为空间界定的一个环节，把动态的起居空间和静谧的卧室空间以服务区作为 分隔，使居室空间的质量得以提高；客厅安排在锦江河风景流连带，通过通 透的阳台栏板，享受大自然的恬然情趣。建筑形态巧妙安排采光面和遮阳板，使得造型生动细腻，富于时代气息，而且融 浓浓的人情味于其中，实现了花园式家居的理想。采用简洁、明快、精细的实用主义风格，使立面造型在明朗中不失亲切; 水平垂直的线条、大面积明净的玻璃窗和疏密有致的节律，体现出向现代主义 的回归。顶层设计综合运用花园和跃层手法，改善居住顶层的保温隔热性能，丰 富建筑物立面效果，同时也促进了销售。精彩的园林设计

16、，精心的景观安排，使得每一扇窗户都成为一个景框， 风景融入生活，就在你的举手投足之间。2、高层住宅设计是整个地块的主题性建筑，也是铜仁市的城市对景。为中央剪力筒 结构的24层电梯公寓，单层6户，设双电梯和消防楼梯。3、地下车库设计结合地形高差和建筑掉层，设计大型地下车库。柱网经济实用，采取分 区车位，区间布置环通车道，车道宽度、弯道半径和坡度均满足规范要求。（二）建筑结构1、场地特征及适宜性为河沿台地地貌，基岩已出露地面，场地须平整。地基稳定，适宜建筑。2、荷载风荷载：高度变化系数按B类地面粗糙度取值，基本风压为0.40KN/m2。活荷载标准值：车库：汽车坡道：储臧室：电梯机房：设备用房：商业

17、用房：办公用房：楼梯,前室.走道：2.0KN/m2（住宅）卧室、起居室： 厨房、卫生间： 阳台：屋顶花园:上人屋面:不上人屋面:4.0KN/m25.0KN/m26.0KN/m27.0KN/m27.0KN/m23.5KN/m22.0KN/m23.5KN/m2（商业用房）2.0KN/m22.0KN/m22.5KN/m24.0KN/m22.0KN/m20.5KN/m2（三）建筑电气1、设计范围小区红线内的供配电、照明、防雷接地、弱电系统的管线予埋设计。2、负荷指标建筑功能平均负荷指标负荷合计（kw）需要系数W/m2Kw/户普通住宅444080.4跃层式住宅68460.5附属用房6069000.8车库

18、及设备用房104100.8消防5000.75中央空调8000.75其它12000.7计入低压线路同时系数0.8计入变压器同时系数0.953、应急电源高层应急电源采用自备柴油发电机组，发电机容量为800KVA,应急电 源与市电机械闭锁运行。4、防雷、接地小区建筑均为二类防雷建筑，按规范对各建筑设置防雷设施。保护接地 型式采用TN-C-S制。5、室外照明室外照明分道路照明和泛光照明。室外道路照明由专业景观公司根据实 际景观进行设计，本次设计为配合，仅预留室外照明电源控制箱；泛光照明 则根据需要在沿街建筑的屋顶和地面采用泛光灯装饰照明，以便于临园干道 的照明协调，突出建筑景观照明效果。6、通信城西I

19、：立新城西城大电匚尔说明15目岐普通宅每户考虑一门电话，跃层式住宅每户考虑两门电话，公建用房按 0.12门/n）2计算,另考虑15%裕量，小区约需电话1200门。电话电缆与城市 通信网络联网，电话设备间设在地下车库。7、电视普通住宅每户考虑一个电视接口，跃层式住宅每户考虑二个电视接口， 公建及商业用房预留120个电视接口，小区约需电视用户点850个。电视系 统与城市有线电视网联网。8、宽带网络系统为了将来住户上网或商业需要，在每户设综合布线插座，此插座是接计 算机还是电话，根据用户需要在各楼层配线架上跳线即可。对于商业部分， 可根据需要从网络配线架直接跳线引出至用户使用点。此次网络系统只考虑

20、从管道井到户内插座之间的预埋穿线管，其余信号传输线缆及网络设备配线 架等由专业网络公司负责，其系统和布线也由建设单位与有关网络公司另签 协议并由承担该工程的网络公司负责安装与调试。（四）建筑消防1、化学消防在发电机房设置七氨丙烷气体灭火系统。其余建筑根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的化学灭火器。2、防排烟设计地下车库不具备自然排烟的车库部分均设排烟系统，该部分排烟系统 与风系统共用管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过2000 m2,且防 烟分区不跨越防火分区；防烟分无功负荷的划分采用从顶棚下突出的不小于 0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次/小时计算确定。车库无直接

21、通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系统， 且送风量不小于排风量的50%。不具备自然排烟的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量为：担负 一个防火分区时，按每平方米不小于60%/计算，得单台风机的最小排烟量不 小于7200；担负两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于 120计算。地下室所有排烟，送风风机皎选用消防高温排烟风机，并设于机房内。不具备自然排烟条件的防烟楼梯间，防烟楼梯间前室以及消防电梯前 室设机械加压送风系统。不具备自然排条件的内走廊采用机械排烟，排烟量按60 m3/h. 计 算，排烟风机设置在屋面上。3、消防电气小区建筑消防保护等级确定为一级，系统设计为区域-

22、集中系统，在各 建筑单体保卫、值班室内设置区域报警控制器，区域报警控制器与消防中心 的集中报警控制器联网，消防中心设在社区服务中心，能直通室外，内设一 部直通消防部门的直通电话，并设有集中消防广播，消防电话对讲系统和消 防联动控制等设备。各公共场所、建筑单体的楼梯间、走道设有应急疏散指示灯，出入口设 有应急标志灯。地下车库、各设备用房设应急备用照明。二、物业管理1、管理模式：注册专职物业管理公司+政府有关管理部门；2、服务内容：环境卫生、公益设施、市政设施、社区保安、绿化美化;3、智能系统：社区保安配备红外扫描监视系统，负责社区外围安全和 住户室内呼救应急。三、工程造价估算（本估算为工程设计估算，不包括有关配套费, 地费及税费）序号分项工程设计面积（nf）单位造价（元阿）I：程造价（万元）1高层住宅1200007509000.002多层住宅228005501254.003会 所420100042.004土也下室10000750750.005商 铺244101000244.106游泳池及设施500150075.007室外景观112939120155.27X11520.37四、实施措施和建议1、坚持“统一规划、统一领导、