高端独栋代理建议报告

1、项目名称万科翡翠别墅华侨城十号院绿城玫瑰园金臣别墅开发商企业性质全国知名私有企业国资委下属央企全国知名私有企业上海本地私有企业主营业务住宅房地产开发住宅、酒店开发及运营住宅房地产开发住宅房地产开发上海代表性开发项目万科海上传奇万科翡翠别墅华侨城苏河湾西康路989华侨城十号院绿城玫瑰园绿城上海玉兰花园金臣别墅开发时间2009年2014年2007年2014年绿城玫瑰园翡翠别墅华侨城十号院金臣别墅25.9km30.8km16.4km17.4km项目名称距离km车行时间min翡翠别墅17.428华侨城十号院16.425绿城玫瑰园30.855金臣别墅25.945绿城玫瑰园翡翠别墅华侨城十号院金臣别墅36

2、.0km29.9km21.4km20.4km项目名称距离km车行时间min翡翠别墅21.435华侨城十号院20.430绿城玫瑰园36.059金臣别墅29.955华侨城十号院及翡翠别墅距离前滩板块约8km，距离徐汇滨江约14km，规划推动作用明显金臣别墅距虹桥商务区约15km，具有一定推动作用绿城玫瑰园附近无市级重点规划地块绿城玫瑰园翡翠别墅华侨城十号院金臣别墅前滩板块将由陆家嘴集团打造，有“第二个陆家嘴”之城，上海十二五规划六大重点板块之一，预计2014年底出让住宅用地楼板价可达4.5万/翡翠别墅华侨城十号院仁济医院南院OMALL华侨城商业中心同康医院三林医院御康医院康沈医院闵行区浦江第一小学

3、中福会幼儿园协和海富幼儿园向明中学浦江校区世博小学万达广场三林时代生活广场中房金谊广场医院医院商业商业学校学校华侨城十号院与翡翠别墅周边生活条件非常便利车行5km范围内包含幼儿园、小学、初中、高中全学龄教育配套不足5km可达三甲医院仁济医院南院商业配套为华侨城商业中心OMALL，步行15min可达翡翠别墅西南角外围紧靠高压线，代理难度较大 绿城玫瑰园周边生活条件较为不便教育配套基本在车行距离5km范围以外购物同样需要车行代步，较为不便方圆5km范围内基本只具备地段卫生院级别的医疗条件代理难度较大医院医院商业商业学校学校马桥中心幼马桥中心幼儿园分园儿园分园鑫佳休闲生活广场绿城玫瑰园闵行区马桥闵行

4、区马桥实验小学实验小学闵行四中闵行四中北桥小学北桥小学春申商业广场便乐购物中心新桥学校新桥学校旗忠中心卫生室金臣别墅周边医疗、商业较为不便教育配套以国际学校为主，公立学校车行距离均超过5km医疗条件较为匮乏，以地段卫生院为主商业配套近距离的仅有丰尚国际广场，未有大型超近配备代理难度较大医院医院商业商业学校学校金臣别墅上海美国学校上海英国学校台商子女学校徐泾中学上海华泰医院上海民政第一精神病院永业购物中心丰尚国际广场华漕学校项目名称翡翠别墅华侨城十号院绿城玫瑰园金臣别墅总占地面积24000073067803325111549总建筑面积1040463068814500044809容积率0.390.

5、420.180.35绿化率35%40%70%43%交房标准10000元/精装毛坯毛坯毛坯项目价格80000元/64000元/小户型约70000元/大户型超100000元/132000元/首批开盘时间2009年2014年2007年2014年开发模式分期开发整区开发分区开发整区开发可售套数18套54套17套21套华侨城十号院及金臣别墅均为整区开发，小区统一度、完整度较高价格方面，华侨城十号院均价最低，且总价段自2000万起，范围控制较好，价格优势明显地上面积：450 m户型设计适合三代居家，1F老人房方便老人进出，2+1次卧空间符合当今家庭结构趋势，小区绿化设计具有仪式感，但房源分布过于呆板，类似

6、联排，栋距过密。B1小区1F2F22.3米极致面宽，挑高6米层高私家会客厅，360度环形花园，5室南向全套房，室内景观泳池，别墅点状分布，错落有致，但项目较新，前期知名度打造需要一定时间。1FB13F2F地上面积：480 m小区室内泳池，多会客厅设计，大尺度花园，尊贵感保留较为完整，但项目开发年限较长，且分区开发，周边也无规划利好刺激，项目成长空间限制过大，户型过大，总价过高。1FB1小区2F地上面积：约700 m客厅具有部分挑高，卧室为4+1设计，大尺度花园，小区环境优美，但周边城市建面较差，生活氛围相当冷清。1FB1小区2F地上面积：430 m从户型设计来看同等面积段以华侨城十号院功能性设计最为合理，最具有产品特色从小区开发模式来看华侨城十号院、金臣别墅完整度较高，更易于管理从产品开发时间来看华侨城十号院、金臣别墅占据明显优势开发商品牌实力万科、华侨城、绿城明显优于金臣，且华侨城和绿城豪宅开发经验更为丰富项目位置与配套万科翡翠别墅和华侨城十号院不