【房地产】参阅案例

1、案案件件名名称称案案件件来来源源案案件件摘摘要要案案件件名名称称案案件件来来源源案案件件摘摘要要案案件件名名称称案案件件来来源源案案件件摘摘要要案案件件名名称称武彬诉陈怡房屋买卖合同纠纷案丁厚宝诉宝应县环宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案杨昀诉胡昆、张庆国房屋买卖合同纠纷案杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案冯美英诉金柏年房地产公司商品房预售合同纠纷汪隐杰诉益林开发公司、洪斌分公司商品房买卖合同纠纷案许洁娜诉张建兴、黄平房屋买卖协议与备案合同有异纠纷案杨光启诉翁元麟、温露西解除合同行为无效请求继续履行房地产转让合同纠纷案刘道琳因签订商品房订购单诉南京航空瑞华公司等商品房

2、买卖合同纠纷案张振忠因限购政策致无法购房诉戴剑琳房屋买卖合同纠纷案张励诉徐州同力创展房地产公司不履行商品房预订协议纠纷案常州市工艺雕刻厂诉江苏高成房地产公司房屋买卖合同纠纷案盛泰公司以延期支付部分尾款为由诉李大伟商品房买卖合同纠纷案刘军因房屋面积短少诉常惠公司房屋买卖合同纠纷案熊建军、陈玲诉马吉明、孙秋分房屋买卖合同纠纷案李超鹏因房款被销售人员收取侵占诉华夏集团商品房买卖合同纠纷案绿洲公司诉荣马公司因房屋买卖实际履行但未订立书面合同要求确认无效被驳回案吴建平诉深港公司商品房预售定金返还纠纷案大舜公司诉王志强双方签订虚假商品房买卖合同套取银行资金被认定为无效案马金芳诉赵年霞等在未取得权属证书情况

3、下签订的房屋买卖合同被认定为有效案丁德军诉徐海燕等城镇居民购买农民住宅合同被认定为无效判令返还案王启宗诉胡亮亮确认拆迁安置房购置权转让协议无效被判败诉案案案件件来来源源江苏省高院公报2009-2-P47江苏省高院公报2009-3-P85江苏省高院公报2009-4-P62江苏省高院公报2009-6-P66江苏省高院公报2010-3-P60江苏省高院公报2010-6-P50江苏省高院公报2011-4-P31江苏省高院公报2011-5-P59江苏省高院公报2012-1-P54江苏省高院公报2012-2-P57江苏省高院公报2012-3-P47江苏省高院公报2012-4-P34江苏省高院公报2012-

4、5-P31江苏省高院公报212-5-P34江苏省高院公报2012-6-P56江苏省高院公报2012-6-P62江苏省高院公报2013-1-P58江苏省高院公报2013-4-73江苏省高院公报2014-2-48江苏省高院公报2014-2-52江苏省高院公报2014-2-54江苏省高院公报2014-2-59案案件件摘摘要要1、在签订房屋买卖合同的过程中，卖方应将房屋存在的重大瑕疵如实告知买方，如隐瞒房屋存在的重大瑕疵，则卖方构成欺诈，卖方有权解除合同，并要求赔偿损失。1、房地产开发商同意或者认可承建方以开发商的名义与他人订立商品房预售协议符合表见代理条件的，应认定为表见代理。表见代理人与购买人签订

5、的商品房订购协议书内容符合合同履行要求的应认定为商品房买卖合同，即为本约，而非预约。表见代理人又将该房屋代理出卖给第三人，无法取得房屋的买受人有权请求解除合同，返还已付房款及利息，并赔偿可得利益损失和承担惩罚性赔偿。1、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但当事人如有相反证据足以证明不动产登记错误，法院应当根据该证据作出与不动产权属证书的记载相反的事实认定。不动产权属证书取得于夫妻婚姻关系存续期间，并不必然能够认定为夫妻共同财产。1、我国合同法规定，买卖合同中，出卖人对出卖物负有瑕疵担保责任，这种责任的承担，不以出卖人有无过错为前提，而只以出卖物存在瑕疵为条件。在商品房买卖合同中，虽

6、然施工设计文件经过有关部门审核且房屋经竣工验收合格，但这仅属对工程施工的管理规范要求，其并不能在民事诉讼中作为当然有效的抗辩事由，更不能对抗质量不合格事项的客观事实，因而其对未设置屋顶保温层等引起的温度裂缝之类瑕疵，仍应承担相关民事责任。1、商品房依法应验收合格后方能交付，开发商与购房人约定此前交付的条款属于无效条款，但该无效条款造成的房屋租金或使用费的损失主要责任在于开发商，其应予赔偿。2、商品房开发过程中出现的一些特殊情况如文物、遗址的发现、保护和规避、勘察设计的补充和修改等，属于开发风险，应在总体开发计划过程中予以充分考虑和调整补救，故一般不能作为迟延交付行为“不可抗力”的有效抗辩。1、

7、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定：“ 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”对于起诉前合同标的物已经由期房转化为现房的商品房预售合同效力认定问题，基于现房销售无需取得预售许可证可以直接进入市场交易，人民法院应当遵循合同法立法宗旨，尊重当事人真实意思表示，在不损害国家、集体或者第三人利益原则下，积极补正认定买卖合同有效，促进市场流通并维护诚信交易。2、在合同履行过程中，虽然原告未按合同约定向开发商交清房款，但是原告已交付大部分房款，即履行了大部分合同义务，而开发商

8、亦迟延交房违约在先，故在原告要求开发商交房时并将两证办到原告名下时，开发商仅有权抗辩向原告交房和办证，而不能以原告未交清少部分房款而对抗原告要求其履行交房及办证的整体义务。1、二手房买卖交易中，当事人双方签订两份或两份以上的合同。其中，向有关部门登记或作证明时使用的合同即备案合同，并无特别优于非备案合同的效力。如有证据证明备案是为了过户时避税或者贷款而并不体现双方真实交易对价意思表示的，应依据体现当事人双方真实交易对价意思表示的非备案合同进行房屋价格和付款方式的相关认定。1、合同法解释二第二十四条规定的当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支

9、持，必须以约定解除或者法定解除事由的客观存在为适用前提。若不存在解除合同所依据的符合法律规定或合同约定的客观事由，当事人一方通知或者公告解除合同的行为无效，因而不存在该解释所称异议、异议期及解释适用的问题。2、该房地产前由转让人从案外人处受让而来，涉案土地使用权证虽已办到转让人名下，土地性质为出让，但地上建筑物没有房屋所有权证，短期内无法完成房屋过户登记手续。对此事实，双方在订立涉案协议时都明知，且认为是遗留问题。由于不确定能否办理以及何时能办理地上建筑物过户手续，双方在协议中约定三年为限，若缔约后三年内无法办理过户手续，则转让人将涉案房产的使用权及拆迁、拆除等收益权转让给受让人。所以，涉案协

10、议并不是确定的房地产产权买卖合同，而是包括可转换给付方式的风险协议，其内容并不违反房地产管理法第38条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。1、商品房买卖中，买方和卖方所签订的房屋订购单已就出卖方、订购方、订购房屋位置、面积、单价、总价、定金等房屋买卖合同的主要内容作了约定，且买方已向卖方支付了大部分房款，该房屋认购单应当认定为房屋买卖合同，卖方将争议房屋另售他人应当承担违约责任。（返还购房款；支付购房款利息；承担已付购房款一倍的赔偿责任；）1、原告与被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，但合同是否无效应按法律规定事由来确定，不属于当事人约定的范畴。因此双方当事人在合同中约定的

11、附条件无效的条款，应当按照合同的其他条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，来确定该条款的真实意思。2、合同约定“如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同”，而原被告订立的合同并不存在法定的无效事由，故认定原被告在争议条款中约定的“无效合同”其真实意思是指在贷款受政策限制而无法获得时，双方订立的合同失效。上述争议条款是合同所附的解除条件，现原告不具备国家相关政策规定的取得贷款条件，合同所附解除条件成就，故原被告之间的买卖合同关系应予解除。1、判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备商品房销售管理

12、办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。2、因违反预约合同造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定，但应综合考量一方当事人违约的过错程度、主客观情况确定赔偿数额。1、城市房地产管理法规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房

13、屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。”工艺雕刻厂在转让诉争房屋时，仅具有该房屋的所有权证，并不具有土地使用权证，故转让所需条件不成就。2、最高法关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释规定“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨用地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”1、合同解除权条件成就时权利人未行使解除权，并以行为方式与违约方继续履行合同的，应视为权利人放弃合同解除权。2、当事人签订商品房买卖合同的目的在于：买受人取得房屋，出卖人取得房屋的对价；因此即使买受人延期付款构成违约，但

14、如果延期付款的数额低于合同总价款的10%，且事后买受人积极将剩余房款给付出卖人的，应视为该延期付款的行为不构成根本违约，合同目的仍可实现。1、房屋买受人有理由怀疑房屋面积短少，向法院提起诉讼并请求对房屋面积进行测量鉴定，而出卖人无正当理由拒不提供鉴定所必需的竣工平面图，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，可以推定买受人的主张成立。1、拆迁安置房的产权人违反规章规定协议转让的，应受到行政主管机关的规制和查处，但其以此向民法上的合同相对方所作的抗辩无效，因为

15、任何人均不得依自身违法而提出于己有利的抗辩，否则即是对违法行为的认可和鼓励。2、虽然原被告在签订房屋买卖合同时，涉案房屋暂不具备办理产权过户条件，但根据南京市政府相关规定，涉案房屋属于经济适用房在购买满五年后符合相关条件即允许上市交易，现涉案房屋已过户至第三人名下，说明已具备上市交易的条件，可以认定原被告双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。1、销售人员为企业经营组织的工作人员，其基于雇佣或委托关系而受企业经营者的指示，在特定销售范围内从事销售行为。销售人员以该企业名义在特定销售范围内进行的要约、承诺，而由该企业成为买卖合同的当事人。销售人员对此进行的说明、收款、出具收条等，是履

16、行交易活动的企业行为，购买人与企业的民事合约有效。销售人员利用职务之便侵占销售款的，不影响企业对买卖合同责任的承担。销售人员是否应对企业负侵权损害赔偿责任属另一法律问题。1、房屋买卖合同未采用书面形式，并不必然导致合同无效，欠缺法定形式的合同可因实际履行而补正。2、如买卖双方经要约、承诺后就房地产买卖达成合意，且已实际履行，即买受人支付了房款，出卖人交付了房产，买受人实际占有并使用该房产，并取得了该房屋所有权证、土地使用权证，买卖行为不违反法律法规的强制性规定，也未损害他人合法权益，人民法院应当依法确认该房地产转让的事实及其法律效力。1、合同双方为签订合同进行了诚信磋商，未能订立合同的原因是双

17、方当事人就具体事项不能达成一致意见，并非一方当事人无故反悔的，应当认定双方均已履行了诚信磋商的前合同义务，对未能签订合同均无过错，不适用定金罚则。2、买卖双方签订的认购书只对交易房屋有关事项的初步确认，并未明确约定交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款。双方缔结认购书后就负有为签订商品房买卖合同而进行诚信磋商的义务，只要双方在公平、诚信原则下进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致的意思表示，则属于不可规责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。1、房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行

18、信贷资金的，如果商品房“买受人”明知的，则该情形既属于以合法形式掩盖非法目的的行为，又属于当事人恶意串通损害国家、集体和第三人利益的行为，故应当认定合同无效。1、买卖双方签订房屋买卖合同时，卖方未依法登记领取权属证书，属于我国城市房地产管理法规定的不得转让的情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应认定为有效合同。1、宅基地使用权是农村居民凭借作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的，是国家为保障农民的基本居住问题而设定的一项权利，具有社会保障和社会福利的性质。我国土地管理法和物权法均规定

19、，宅基地使用权的主体是农民，城镇居民购买农村居民宅基地上的房屋，因违反我国法律和政策的规定而无效。2、购房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此遭所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1、购买拆迁安置房是政府因征地拆迁而给予被拆迁人的一项优惠购买特定房屋的权利，是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式之一。拆迁安置房购置权是被拆迁人的一项财产权利，在无法律或行政法规禁止转让的情况下，拆迁安置房购置权的转让具有法律效力。案案件件名名称称康桥丽景业委会诉缤纷文化娱乐公司等小区会所房屋租赁及财产权属纠纷案陈庆林诉黄丽娅等在房屋所有权转移后履行房屋租

20、赁合同纠纷案案件件来来源源江苏省高院公报2011-5-P55江苏省高院公报2012-1-P58案案件件摘摘要要1、在业委会成立前，开发商及前期物业公司基于小区业主利益，可对业主共有的房屋进行短期出租并收益，其收益扣除合理成本后归业主所有。但基于前期管理而订立的相关合同不得限制或损害业主的权利，业委会有权代表业主决定其存废。1、根据合同法第239条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。房屋承租人根据这一规定主张“买卖不破租赁”的，必须基于善意合约且符合承租人在房屋所有权变动以前已将房屋交付给承租人占有居住或对租赁合同进行备案登记的条件，以符合保护承租人居住之基本需求的

21、立法本意，并使第三人容易得知其受让的标的物上存在租赁关系。2、如果不具备上述条件，则该租赁合同的效力具有相对性，不产生对抗买受人的效力，应依法保护善意买受人的合法权益，对承租人要求买受人继续履行租赁合同的主张不予支持，承租人可通过向出租人主张违约责任进行全力救济。案案件件名名称称案案件件来来源源案案件件摘摘要要案案件件名名称称常州奥林匹克花园物业管理有限公司诉常州奥林匹克花园房地产开发有限公司物业管理合同纠纷案无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理合同纠纷案李勇、苏芹因财务财物被盗诉宿迁名都公司物业服务合同纠纷案陈书豪因小区围墙外堆土致围墙倒塌压坏车辆诉南京武宁房产公司

22、物业服务合同纠纷案詹建诉明月物业公司因外来车辆占位发生纠纷致其人、车损害物业服务合同纠纷案案案件件来来源源江苏省高院公报2009-5-P71江苏省高院公报2009-6-P60江苏省高院公报2010-2-P48江苏省高院公报2012-4-P31江苏省高院公报2012-6-P46案案件件摘摘要要1、根据物业管理条例的规定，已竣工但尚未出售的物业，物业服务费应由建设单位缴纳。但在未使用物业的情况下，如果按照使用物业收取物业管理费明显有失公平，鉴于物业公司此时也已开始履行一定义务，应根据公平原则确定物业管理费的收取。1、根据中华人民共和国物权法第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，应属全体业主所有，并主要用于补充小区业主的共益支出。物业服务企业对共有部分进行了经营管理的，可以享有一定比例的收益。2、前期物业管理合同由物业公司与开发商签订，但无论在前期物业管理还是业委会成立后的自治管理中，小区共有部分之收益都应明确属于全体业主共同共有。当全体业主的合法权益受到侵犯时，业委会作为全体业主选举产生的业主大会