RIS商业地产租赁管理软件产品白皮书2016

1、瀚维特科技 RIS商业地产租赁系统产品白皮书北京瀚维特科技有限公司 版权所有Copyrights Beijing HaWeiTe Technology CO. LTD.瀚维特科技版权所有©20032012 ： 第54页目 录一、引言2二、系统介绍3三、系统详细功能介绍16四、系统功能点清单51五、系统软硬件要求54六、部分典型客户案例55七、关于瀚维特科技56联系我们59一、引言近年来，房地产行业随着房地产宏观调控对住宅地产的限购、限贷，众多地产商把目光转向了商业地产，商业地产开发迅速升温，商业地产的资产运营成为地产商平衡企业经营风险的有效手段。商业地产运营企业在快速发展和跨地域扩张

2、的同时，优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中速度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，商业地产运营出现了集团化管理的发展趋势。如何通过企业进行全面管控、协同运营，来全面提升市场竞争力，将成为商业地产运营管理中的重点和难点。 在此背景下，商业地产运营企业的管控手段也在发生深刻的变化：² 规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；² 以项目、客户为中心的开发项目和客户租售的业务过程一体化；² 从资本经营逐步向管理效益的商业模式转化；² 职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争

3、力。面对复杂多变的经济环境以及日益激烈的市场竞争，商业地产运营企业需要解决规模化、集团化、民营化、差异化、品牌化、战略化、上市化以及网络化等重大方向性课题。企业集团规模的扩张，集团领导者管理半径与管理纵深扩大，做出准确决策的难度大大增加。从集团、到区域公司、到项目公司、到各部门的逐级监控管理问题，跨区域发展带来的沟通问题，不同区域、不同市场环境的适应与风险控制问题，多项目运作带来资金融通与运作风险问题，专业分工细化带来的资源整合及协调问题，品牌理念与企业文化的如何贯彻的问题，都是企业领导者面临的挑战：² 企业如何实现持续的盈利能力？² 如何快速复制成功项目，工厂化运作？&#

4、178; 如何打通总部、区域及项目公司之间管理链条？² 如何在规模扩张中控制风险？² 如何提升企业与规划、施工、银行、客户的协同效率？信息化作为商业地产运营企业规模扩张中重要的管理支撑点，是现代企业的重要管理工具。信息化能够有效提高房地产租赁企业的效率、降低成本、加快企业发展并实现房地产业的精细化转型，从而提升企业形象，提高产品质量，控制企业运营风险，提升企业竞争力。因此，建立一个基于企业战略、计划、执行与控制的全面信息运营管理平台将成为房地产企业未来竞争的重要基础。集十年房地产行业信息化经验和上千家房地产企业的成功实践，瀚维特科技全面推出“RIS商业地产租赁管理软件”帮助

5、成长型商业地产运营企业企业建设信息化平台，提升管理，为企业带来价值。二、系统介绍2.1系统简介RIS商业地产租赁管理系统是在RIS一体化房地产解决方案基础上，为商业地产企业提供了一项具有前瞻性的商业运营管理策略。该系统针对商业地产包括写字楼租赁、城市综合体、专业市场、商铺、公寓等物业类型的商业业务，围绕商业地产业务中的招商管理、租金管理与客户经营等方面展开，强调以客户为中心的经营行为以及实施针对性业务流程，按照前期的招商管理、租赁合同管理、客户服务、收费管理、合同执行过程管理这样一条主线来组织系统功能，形成以客户为中心的商业地产业务运作流程，并以此为手段来提升房地产企业在商业地产的管理水平和竞

6、争能力。RIS商业地产租赁管理系统适用于经营以下业务的商业地产企业：· 写字楼租赁· 城市综合体租赁· 专业市场租赁· 商铺租赁· 综合型商业街租赁RIS商业地产解决方案支持以下三种商业地产模式：· “只租不售模式”： 把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。· “出售模式”：类似于住宅地产的销售模式，开发商通过产权出售，快速回笼资金。· “租售结合模式”：部分物业产权模式销售，迅速套现；部分物业持有经营，平衡经营风险。RIS商业地产租赁管理系统适用于以下三种租赁管理运营模式：

7、3; “普通租赁管理模式”：地产商组建团队进行招商并经营的业务，以租赁作为主要收入来源。· “整包租赁管理模式”：地产商将物业使用权整体长期承包给租赁运营公司，地产公司以管理费模式向租赁运营公司收取费用。租赁运营公司自行负责项目定位、招商以及运营业务。· “委托租赁管理模式”：房地产业主将某处房地产以委托的形式给租赁公司进行租赁经营，租赁公司负责与租赁业务有关的一系列工作并在规定时间内完成一定比率的租赁率，房产业主须承担有关的费用；· “返租管理模式”：开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由

8、开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。· “联营租赁模式”：开发商和商户进行深度联营，可以按照商户的营销收入进行收取租金，同时支持保底租金、营业收入税收处理等。2.2系统典型流程RIS商业地产租赁管理系统的典型应用流程图如下：2.3系统主要特点· 支持商业地产租赁的各种典型运营模式，真正实现从项目整包租赁到分包出租、联营租赁的全租赁生命周期的租赁管理1) “整包租赁管理模式”：地产商将物业使用权整体长期承包给租赁运营公司，地产公司以管理费模式向租赁运营公司收取费用。租赁运营公司自行负责项目定位、招商以及运营业务。整包合同界面如下：2) “普通租赁管理模式”

9、：地产商组建团队进行招商并经营的业务，以租赁作为主要收入来源。包括新租、续租及退租业务，从开发商与商家签订租赁合同，以及续租，最后进行退租，同时满足换房，更名等异常业务。典型的普通租赁合同界面如下：3) “返租管理模式”：开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。典型的返租合同界面如下：4) “联营管理模式”：开发商和商户进行深度联营，可以按照商户的营销收入进行收取租金，同时支持保底租金、营业收入税收处理等：· 严谨的招商规划，根据商业地产的特点进行品牌规划、

10、品牌落位、品牌评价，建立企业的品牌库，打造商业地产经营企业的核心竞争力系统通过品牌库模块将集团或者公司积累沉淀的品牌进行统一管理。 可对品牌基本信息和经营信息进行全面记录，并且从不同的管理需求出发对品牌进行分类，如按照品牌所属业态分类（餐饮、零售、娱乐、百货等）、按照合作关系紧密程度分类（紧密合作型、常规型、战略合作型）、按照品牌的档次分类（设计品牌、高档、中档、低档）等。不同维度品牌级别的划分是进行项目品质精细化的管理的必要条件。对项目的品质进行管控品牌落位及规划商业项目中每个铺位适合经营的品牌。根据实际情况，品牌落位后也会有变更。每个铺位由于其面积、楼层、地理位置等属性不同，都会直接影响到

11、该铺位适合经营的品类与业态，通过品牌落位为铺位设置的3个候选经营品牌，能够方便业务员进行有范围的选择商机进行洽谈，提高招商效率与招商质量。· 可视化和可控性的业务管理，辅助企业随时掌握项目的租赁状态项目鸟瞰图整体展示项目的全貌，辅助客户选房：可视化的租赁视图，完整掌控每个房屋的租赁状态，可以按照业态、品牌随时查看招商进度，同时可以随时查看客户信息、合同信息、收款信息、服务信息等。· 全面的业务流程与业务逻辑，特殊的租赁事务管理1) 入住管理：辅助租户与运营公司之间的交房、验房：2) 续租管理：租赁客户对当前租赁席位进行续租，签订续租合同，商管人员在原有合同上进行续租（系统支

12、持规律及非规律性费用标准），修改续租合同中的内容，提交并打印该续租合同，由经管领导在系统中审核及审核纸质合同。3) 退租管理：租赁客户对当前租赁席位进行退租，包括退租信息、合同核查、场地核查及退租核查等。商管人员对要退租的进行合同核查、场地核查及财务清算并打印相应单据，包括租金、合同保证金、违约金、代收类费用（预估水电费、预估电话费）、退场清理费（清洁费、换锁费、损坏赔偿费等），商管人员或者企划人员，并进行提交，有部门管理人员进行审核。退租核查的界面如下：系统支持多种状态的退租，典型的退租逻辑如下：4) 换房及其更名：商家中途改变意见，要求对更换房屋或者对合同的乙方更改名称，商管人员在原有租赁

13、合同上进行退租，并新签一份租赁合同（系统支持规律及非规律性费用标准），提交该新的租赁合同，由经管领导在系统中审核该租赁合同。· 客户、合同、房屋三位一体设计，支持房屋重新规划，支持历史的追溯查询· 招商客户的全程管理，全面的客户信息、客户跟踪、客户调查、辅助企业寻找价值客户· 先进的财务管理方法，同时支持收付实现制和权责发生制的管理方法RIS商业地产租赁管理系统除了支持传统的收付实现制的管理方法之外，引入了目前租赁企业先进的权责发生制的财务管理方法。对于租赁企业而言，权责发生制比收付实现制更能够准确地反映特定会计期间实际的财务状况和经营业绩。· 具备强大

14、扩展性和集成性的柔性软件架构体系，支持与绝大多数财务软件集成房地产租赁管理系统与财务系统集成一直是业界的难点，支撑RIS房地产租赁管理系统的软件体系架构具备强大的扩展性，系统自主提供了与目前业界流行的大部分财务软件实现集成的标准接口，很好的实现了目前业界大部分租赁管理软件难以实现的难点。同时，RIS房地产租赁管理系统也真正实现了，在权责发生制和收付实现制的不同财务管理方法之下，不同的财务记账方式。· 丰富、实用的报表 表现形式多样，支持客户定制。系统内置多张企业常用的统计报表，全面涵盖公司租赁管理的方方面面。实用性极强的报表可以提高公司各类角色的工作效率，准确反馈工作活动的调整方向。

15、同时所有的系统报表都支持模板定制，也支持进行系统导出可以将系统数据引出到 Excel中进行二次编辑。· 智能提醒功能，对租赁到期、应收款、续租、退租等多个环节进行提醒，辅助管理人员及时开展业务。三、系统详细功能介绍3.1 项目初始化3.1.1我的桌面系统成功登录后，进入下图显示的主业务工作台界面，主界面工作台作为用户与系统交互的界面，所有功能都从主业务工作台进入，主控台上包括业务提醒、任务审批等功能：3.1.2基础数据包含有字典管理、币种管理、银行管理、项目参数设置、收费标准管理以及企业类别定义等，系统支持所有基础数据资料的自定义。3.1.3房屋数据主要就是对于整个项目，包括项目、楼

16、座、户型、到房屋的详细信息管理。另外还有房屋规划以及仪表规格的管理，另外还有租赁房屋推出。3.2业务中心RIS房地产租赁管理软件的核心业务功能描述如下：3.2.1前期管理1）整租合同管理与项目业主签定相应的租赁合同，约定相关双方的租赁面积、期限和价格，明确每年度、每月份的整租成本。2）项目租赁规划明确租赁项目的楼座、户型、房屋的相关规划；明确有哪些铺位、写字间或者车位用于出租，出租面积是多少；明确每一铺位、写字间的相关能源类仪表的表号、位置，支持一个铺位或写字间安装多块电表的情况。3）企划项目管理项目招商前期和养商过程中，公司市场部需要策划一些具有针对性的市场宣传活动等，例如场地施工、场地美化

17、、广告等，以吸引更多的租赁客户和终端消费者。该部分功能主要记录的是这些企划项目的相关内容、执行的里程碑计划、费用以及费用的支付进度等情况。4）房屋重新规划在特殊情况下，企业需要对分包出租的商铺或写字间进行重新规划，对部分商铺或写字间进行合并、拆分处理，然后再重新出租。该功能支持对房屋的重新规划，并记录规划历史记录以及与以前房屋之间的对照关系。3.2.2客户管理建立招商客户的详细台账，针对招商客户的全程跟进、客户分析，以及针对客户内部销售撞单的全面管理。招商潜在客户与成交客户的详细台账：招商客户的详细信息：招商客户的跟进信息：客户调查信息：3.2.3招商管理1）租赁合同管理与客户签定房屋（商铺）

18、租赁合同，登记合同相关的租赁期限、押金、费用收取等信息，审核通过之后正式生效。使用者可以通过该功能进行租赁签约，审核通过后，可以进行合同套打。合同到期后，还可以进行合同续签。2）返租合同管理开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金3）租赁入住客户入住时，双方需要确认入住时场地、场地设备的状况，记录能源类的电表、水表等的初始读数。客户在入住确认书上签字确认后，客户方可正式入住。4）退租管理房屋/商铺合同到期退租，租户因为经营等问题要求退租，或者因为客户违反合同或相关的管理

19、规定要求其退租，均需要经过退租流程。即招商部提出退租申请，经过合同核查、场地审查、财务清算等过程，经相关负责人审批通过后，最后办理退租手续和退租结算。）租赁视图公司管理层可以通过租赁视图形象的监控每一楼座、每一层、每一写字间/铺位的租赁状况。² 通过不同颜色标识每一写字间/铺位的租赁状态（未租、已租、入住）；² 可以看到该项目本年度的平均出租率/空租率；² 可以看到每一写字间/铺位的当前客户信息、历史与当前的租赁合同信息、客户付款信息、客户欠费信息、客户报修信息等。3.2.4财务管理1）应收帐款管理每月度，招商部/财务部都需要核算每一写字间/铺位的本月应该收取的租

20、赁费、电费等费用。RIS软件允许用户通过以下方式核算应收账款：² 合同签订后，可以自动计算该写字间/铺位在租期内的所有应收账款的应缴金额和应缴时间；² 每月可以手工录入本月该写字间/铺位的应收款；² 对于能源类的费用，可以每月录入本月读数，系统自动计算每一写字间/铺位的本月应收能源费用；² 对于过期未付的应收款可以生成应收账款凭证。）费用减免对于某些特殊客户，或者因为特殊原因，可以对某一客户的应收账款进行减免处理。）财务收款招商部/财务部根据应收款时间发出收款通知书，提醒客户付款。客户根据付款通知书，在付款日期之前到财务部缴纳应付款项。RIS软件支持：&

21、#178; 交纳租赁费、电费等各项费用，以及预付账款、押金、违约金等；² 可以自动计算各项应缴费用的滞纳金；² 可以执行各种费用的退款；² 可以打印各种费用的收据；² 可以生成收款财务凭证。）租赁用量管理针对客户的水、电、气等相关费用的收取，系统自动根据上次的读表数据生成抄表单，抄表后计算相应的费用，并将此类费用转到财务应收账款中随财务收款一同收取。5）返租应付款管理针对返租的模式，系统自动根据规则计算应返给客户的租金。并可以导出到电子表格中与客户对账。6）返租付款管理针对返租的应付款，到期后，财务根据应付款完成付款。7）退费管理针对退房后应该推给客户的

22、物管费，使用退费管理功能进行支付。8）凭证模板定义RIS软件可以和目前主流的财务软件例如金蝶的K3、用友的U8等集成。通过财务凭证接口，可以定义相关的财务凭证科目、凭证模板。9）财务凭证管理RIS软件中的应收款、收款记录可以自动生成相应的财务凭证，并且可以对该财务凭证进行修改操作。对于这些财务凭证，可以自动导出到金蝶的K3、用友的U8等财务软件中去。3.2.5客服管理）客户区域报修如果客户区域的设备、门窗、强弱电等发生故障或者损害，客户可以申请维修。申请之后，公司派工维修，维修完成之后，进行完工登记，并安排客户回访，以全面提升客户服务满意度。）公共区域报修在接到公共区域的设备、门窗、强弱电等发

23、生故障或者损害的申请维修之后，公司派工维修，维修完成之后，进行完工登记，并安排相关人员进行复验，以全面提升客户服务满意度。）客户投诉登记客户对于办公场地、服务等的投诉信息，并且安排相关人员予以处理，并回访投诉客户，记录客户的满意度。）客户建议登记客户对于办公场地、服务等的建议信息，对于有价值的信息今后将予以采纳。5）活动管理记录企业组织的客户活动的计划情况，以及计划的执行情况。6）消费者投诉管理企业租赁客户，尤其对于商铺，经常存在租赁客户欺骗消费者的行为，为了更好维护项目的声誉，需要对消费者的投诉进行管理。及时处理消费者投诉，并跟踪消费者的满意度。3.2统计报表RIS商业地产租赁系统会根据业务

24、环节的处理自动生成一系列报表，从销售纬度、财务纬度、房源纬度和客服纬度等，帮助我们管理者及时、动态的掌握整个租赁项目的情况。3.2.1销售纬度主要包括项目毛利分析表和租赁合同明细表。其中项目毛利分析表统计该项目的毛利情况，如下：租赁合同明细表统计租赁合同明细信息，包括状态、合同编号、房号、生效日期、失效日期、应收收费、已收收费等。3.2.2财务纬度这个功能模块包含有租赁收款统计表、租赁收入月报表以及租赁欠费统计表。其中租赁收款统计表统计租赁收款的明细信息，包括租赁费用的实收和应收情况，如下租赁收入月报表示以月度作为单位来进行统计的，本报表可按月进行统计应收、已收、减免和欠费信息，并可按实际统计

25、和月分摊情况进行统计，还可查看实际明细和分摊后的明细。租赁明细表：欠费明细表：3.2.3返租纬度包含有返租总表以及返租出租租金对比表等。返租总表如下：返租出租租金对比表：3.2.4房源纬度包含有租赁房屋统计表、租赁空租率统计表和租赁空租明细表其中，租赁房屋统计表如下：租赁空租率统计表如下：租赁空租明细表如下：在房屋管理过程中，经常会出现很多房屋闲置下来的现象，因为项目规模过大，传统的手工管理在这个环节就会出现很多弊端，管理者无法了解空租房的准确信息，本报表可按月统计项目空租率的情况，还可查看空租的明细信息。3.2.5客服纬度包含有投诉分类统计表、消费者满意度汇总表和客户投诉统计表。其中投诉分类

26、统计表按照投诉类别来统计每种类别的数量，还可查看图表视图；同时可以自由切换到图表视图中来。消费者满意度汇总表按照消费者的满意度进行统计，还可查看图表视图。客户投诉统计表按照客户统计每个客户被投诉的数量。四、系统功能点清单一级菜单二级菜单三级菜单功能点1.我的桌面报警提示我的任务逾期公示消息公告快捷菜单联机帮助RIS产品中心2.租赁管理项目数据基础数据租赁字典管理租赁币种管理租赁银行管理租赁项目参数设置收费标准管理代扣代缴税费设置企划类别定义设备类型定义能耗参数设置房产数据租赁项目管理租赁楼座管理租赁户型管理租赁房屋管理租赁房屋推出仪表规格定义租赁房屋规划业务中心前期管理整租合同管理企划项目定义

27、企划项目进度企划项目验收企划项目付款招商管理品牌库管理品牌落位品牌评价客户管理租赁意向管理租赁合同管理返租合同管理现场管理装修管理租赁入住管理租控管理租赁视图更名管理退租管理财务管理租赁意向收款管理租赁应收款管理租赁用量管理营业提成管理租赁费用减免租赁收款管理打印催款通知单返租应付款管理返租付款管理退物管费管理客服管理业户区域报修管理公共区域报修管理活动计划管理活动执行管理租赁客户投诉管理租赁客户建议管理消费者投诉管理商家考勤管理工程设备管理设备类型管理设备管理能耗计划管理实际能耗管理系统集成财务软件接口凭证参数设置凭证科目定义凭证模板管理凭证管理统计报表销售维度项目毛利分析表已签订合同商家统

28、计表租赁合同明细表财务维度租赁收款统计表租金明细表租赁收入月报表租赁欠费统计表能耗分析表房屋维度租赁房屋统计表租赁空租率统计表租赁空租明细表客服纬度投诉分类统计表消费者满意度汇总表客户投诉统计表返租维度返租总表返租出租租金对比表3.系统管理安全管理用户管理用户管理更改密码角色组权限日志管理操作记录监控操作日志管理系统数据组织机构组织机构管理代理销售机构管理开发商管理人员管理系统设置消息管理快捷菜单设置工作流程设置会计期定义收费类别定义收费项目定义五、系统软硬件要求1. 服务器要求：硬件配置要求企业服务器 2G RAM；20G HD；推荐使用4G RAM以上。操作系统要求WIN 2000 Ser

29、ver；或 Windows 2003 Server；推荐Windows 2003 Server数据库要求MS SQL Server推荐SQL Server 20052. 客户机要求：硬件配置要求普通PC机笔记本电脑平板电脑根据客户端数量购买/安装。操作系统要求Windows 98/2000/ME/XP3. 网络环境要求：RIS地产营销管理软件支持各种网络应用，通过Internet，可以在全国甚至全球范围内组建自己的远程办公系统。如涉及广域网应用，需服务器独享带宽4M以上，客户端带宽1M以上且最好与服务器为同一服务提供商。详情请与本公司技术支持部联系。六、部分典型客户案例更多客户案例信息请与本公

30、司联系查询本白皮书是本产品基本功能和应用的介绍，本公司保留对最终正式发行的软件在此基础介绍基础上的功能增强和技术改进。本白皮书仅作为信息提供之用。本公司不对本文内容提供任何明确或是暗示性的担保。瀚维特科技 七、关于瀚维特科技公司介绍北京瀚维特科技有限公司(Beijing Haweite Technology CO. LTD.)是一家专业致力于房地产行业信息化产品研发、推广与行业顾问咨询的软件企业。瀚维特科技是国内最早在房地产行业内引入产品线级集群软件产品研发的软件企业。公司紧紧围绕“行业应用”的目标，在软件工程的产品技术、开发技术、管理技术三方面，构建了独特的核心技术优势，保证了产品和技术在国内的领先地位。北京瀚维特科技有限公司总部位于中国北