担保知识培训

1、第一、常规担保业务介绍 一、流动资金贷款担保：流动资金贷款是为解决企业在生产经营过程中流动资金的不足而发放的贷款。这种贷款的特点是贷款期限短（一般为一年）、周转性较强，融资成本较低，是中小企业融资中最常采用的贷款形式。担保公司将对申请企业进行调研，对于通过申请的企业，担保公司将为企业向银行提供担保，由银行发放贷款。通过担保公司的担保，可以解决中小企业抵押、质押物不足的问题，贷款额度得到信用放大。- s# A3 S% b& d5 ?二、综合授信担保：: s. C x1 3 C- Y综合授信业务主要用于企业流动资金贷款需要，内容包括流动资金周转贷款、银行承兑汇票的承兑及贴现、商业汇票的担保、国际结

2、算业务项下融资等单一或混合项目。企业可在批准的授信额度、期限和用途内根据自身实际情况需要将各种贷款方式进行组合、循环使用。该业务的特点是为企业提供了灵活、可靠的资金支持，企业可以根据实际情况自由安排资金的使用时间，提高了资金使用效率。三、工程项目担保：是以出具保函的形式应申请人的要求向保函受益人进行承诺。当受益人在保函项下合理索赔时，担保人就必须承担付款责任，而不论申请人是否同意付款，也不管合同履行的实际事实。即保函是独立的承诺并且基本上是单证化的交易业务。保函是依据商务合同开出的，但又不依附于商务合同，是具有独立法律效力的法律文件。1.投标担保：投标担保是公司（担保人）保证投标人正当从事投标

3、活动向招标人所作出的一种承诺。投标人在投标报价之前或同时，向业主或招标人提交投标保证金或投标保函，保证投标人一旦中标，则受标签约承包工程。当投标人不履行其投标所产生的义务时，公司将在投标保函所规定的金额限度内向业主或招标人进行赔偿。投标担保主要担保投标人在开标之前不中途撤销投标和片面修改投标条件，收到中标通知书和合同书后，中标人应在规定的时间内保证与业主签约和交付履约保函。否则，公司（担保人）将负责赔偿业主一定的损失，从而制止投标人的恶性，低价竞标。2.工程履约保证担保：履约保证担保就是保证合同的完成，即根据业主为一方、承包商为另一方所签订的施工合同，保证承包商承担合同义务去实施并完成某项工程

4、。履约保证担保可以采用银行保函或保证担保公司担保书、履约保证金的方式，也可以引入承包商的同业担保，即由实力强、信誉好的承包商为其他承包商提供履约保证担保。3.支付担保：保证担保人对业主资信状况进行严格审查，向承包商出具支付保函，保证工程款及时支付到位。一旦业主违约，保证担保人将代为履约。实行业主支付担保可以有效防止拖欠工程款现象发生。4.预付款担保：付款保证担保就是承包商与业主签订承包合同的同时，向业主保证与工程项目有关的工人工资、分包商及供应商的费用，将按照合同约定的由承包商按时支付，不会给业主带来纠纷。5.其它担保：支付担保、保修担保、承包担保、分包担保、保留金担保、帐户透支担保、银行委托

5、担保等。) w8 a L3 d2 e+ tZ% s 四、房地产贷款担保： 房地产开发属于资金密集型行业，一个房地产项目的投资额少则几千万元，多则上亿元、十几亿元，投资额达到几十亿元、甚至上百亿元的超大项目在房地产行业蓬勃发展的今天也不少见。一个房地产项目的成功运作，除了好地段、好品质、好的促销手段外，还有一个非常重要的因素就是足额的资金投入。因此，资金是房地产项目的基础，是房地产公司的生存之本。一般来说，房地产项目的资金来源主要有三个方面，即自有资金，银行贷款、预售款的再投入。自有资金是开发公司投入项目的启动资金，是进行项目计划立项、建设规划审批、签订土地出让合同、进行土地的三通一平的投资，自

6、有资金投入一般为总投资的2530。开发公司投入自有资金进行上述工作后一般能够取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证临证、施工许可证，即通常所说的四证。开发项目取得了四证就达到了人民银行规定的申请房地产开发贷款的条件，开发公司即可向银行申请贷款，获得开发项目的第二个资金来源。房地产项目在投入上述两项来源的资金后达到房屋预售的条件，开发公司向国土房管局申领房屋预售许可证进行销售，用销售资金再投入项目开发，直至工程竣工验收交楼。在房地产项目三项资金来源中，申请银行贷款最为困难，是房地产项目融资的关键。在此阶段，开发公司自有资金即将告罄，房地产项目的工程进度尚未达到土地房屋管理局要求的

7、销售条件，不能开盘销售，不能用销售回收资金补充到项目投资中。此时项目投资风险比较高，银行对开发贷款相当谨慎，要求开发公司提供足够贷款担保。在实际操作中，开发贷款担保主要有以下几种方式：一、连带责任保证，即由其他公司为开发公司的借款提供连带责任保证。此种方式手续简便，对于借款的开发公司来说直接费用最低。但是，各个公司都十分注重规避连带责任保证的潜在风险，避免本公司产生或有负债，尤其是财务状况较好具备担保资格的公司更是决不轻言保证。因此能够寻求一家合适的公司为开发贷款提供连带责任保证比较困难。博瑞金融论坛# n, Y 3 J |, X二、担保公司提供保证，即请专业担保公司为开发贷款提供保证。此种方

8、式的担保风险由专业公司承担，符合现代经济社会专业分工的趋势。但是此种方式存在以下几种不足：（1）担保公司要收取担保额23.5的担保费用，增加了开发公司的借款成本；（2）担保公司要求开发公司提供相应的反担保，反担保措施比较难落实；（3）银行要对担保公司财务状况进行考察，尤其要考察担保公司担保的其他债务，周期较长，容易贻误开发公司贷款融资的时机。因此，担保公司提供担保虽然是一种发展的趋势，但是由于现阶段担保公司数量不多，起步较晚，具体做法还不够成熟。三、项目抵押担保，即将正在开发的房地产项目抵押给银行，为开发贷款提供担保。此种方式不涉及第三方，银行乐于接受，开发公司容易办理，相应的费用主要是抵押项

9、目的评估费和保险，相对较低。但是开发公司一定要与银行事先洽商好逐步解除抵押的时间和步骤，不要由于项目抵押影响项目销售，更不能因为产权问题危害买房业主的利益。例如开发公司有一房地产项目建筑面积为10万平方米，取得了四证，刚刚开始施工。项目土地出让金为5000万元，开发公司只交纳了2000万元，取得了土地使用证的临时证。开发公司欲以项目作为抵押物在银行借款1亿元，银行同意。因开发公司的项目土地使用证为临时证，不能在房管局办理抵押登记，故银行分两期发放贷款，第一期贷款为3000万元，专项用于交纳项目土地出让金，办理正式土地使用证。在项目正式土地使用证在国土房管局办理抵押登记后，银行发放其余7000万

10、元贷款，至此借款和抵押工作全部完成。在项目施工进度达到销售要求时，开发公司偿还银行100万元，占借款总额的1，银行解除项目总面积1的抵押，即1000平方米；开发公司销售1000平方米的房产，假设售价为6000元平方米，共取得600万元的销售收入。开发公司用一半的销售款300万元偿还银行贷款，银行解除3即3000平方米房产的抵押，开发公司销售后再偿还银行借款。依此类推，在解除33000平方米抵押面积并实现销售时，销售回收资金即可还清借款，撤消整个项目的抵押。在上述各个还款解押阶段，开发公司用50的销售款偿还借款，另50的销售款用于项目投资。开发公司还清全部银行借款时，项目全部解押，以后的销售款可

11、全部用于项目投资。上述抵押担保形式，开发公司可根据自有资金情况和销售需要逐步偿还借款，每次解除抵押面积和偿还借款额视当时情况确定，开发公司有充分的主动权。以上三种贷款担保形式各有优劣，连带责任保证手续简单，费用低，但是寻求银行认可的保证单位困难；担保公司担保的担保单位容易落实，但费用高；项目抵押担保的费用介于前两者之间，不用求助于第三方，且分期还款形式灵活。第二 业务品种： 以中小企业贷款融资担保服务为主业，同时提供其他综合金融服务：（一）贷款担保 1、企业流动资金担保：为中小企业向商业银行申请流动资金贷款、综合授信、票据承兑及贴现、信用证开立及打包、押汇贷款等提供信用担保； 2、个人经营性贷

12、款担保：为具有稳定收入来源的本地居民创业投资及经营周转向银行申请贷款提供信用担保；（二）投融资担保 1、投资担保：为满足投资人的项目投资、产权投资等的安全性及收益率要求，对被投资人的资信及回报率向投资人提供信用担保； 2、融资担保：为使资金需求方取得资金供应方的认可，应资金需求方申请，向资金供应方提供借款（投资）本息按期回收的信用担保； 3、发债担保：利用我司良好的信誉，为企业发行债券提供保函担保，为债券到期本息及时偿还提供连带责任担保。 （三）保函业务 1、投标保函：为企业参与项目投标出具投标保函或提供投标保函担保； 2、预付款保函：向业主保证承包商会将工程预付款全部用于对合同的履行，防止承

13、包商将预付款挪用，使承包商能及时从业主取得预付款，为工程的顺利开工提供保障。 3、履约保函：为承包商向业主提供信用保证，保证施工合同顺利履行。 4、关税保付担保：为从事国际贸易企业就进出口货物项下应付关税，向海关提供担保，使企业可以先通关后交关税，缓解企业资金压力。 （四）咨询服务 提供企业诊断、管理顾问、投融资顾问、战略规划、项目评估等咨询服务。 （五）投资银行业务 提供委托理财、企业改制、上市包装、收购兼并、债转股等服务。第三 贷款担保业务流程图项目终止担保中心贷款人银行贷款申请担保申请受理审查受理审查保前调查提供资料贷前调查评委会审议核实调查情况复 核评 审项目终止交保费签委托保证合同及

14、各类反担保合同签保证合同签借款合同保后跟踪提供资料贷后跟踪保证解除按期还款代 偿追偿确认追偿结果该项业务结束NNNNNNN第四、对借款人的信息如何分析？主要有以下几个方面：(一) 分析、判断借款人的主体资格、清偿债务意愿及是否能严格履行合同条款。城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛1 h, |; 6 h. 1 _6 n 5 (二) 分析经济环境对担保项目和借款人的影响，主要包括：项目产品在行业中的地位；产品经济寿命期；技术、工艺先进程度；市场结构和市场竞争能力，市场风险程度及政府的管制程度等。(三) 分析借款人的还款能力。通过财务分析和现金流量分析，掌握借款人的财务

15、状况和偿债能力，预测借款人的未来发展趋势。财务分析的主要内容：( ( S) $ 9 P1. 偿债能力 （财务杠杆比率、流动比率）；2. 盈利能力（盈利比率）；3. 营运能力（效率比率）；4. 资产质量；5. 资金结构；6. 预测近3年的发展趋势。现金流量分析是要预计在未来的还款期间内，是否能够产生足够的现金流量偿还银行借款。(四) 分析反担保人的担保资格和担保能力。重点分析担保方式的可操作性，抵押、质押是否合法合规，与抵押物、质物的流动性相关的预期变现难易程度、交易成本和价格的稳定性和可预见性。(五) 基本风险度分析。第十四条 项目初审结束，责任人须向评审会提交担保调查报告。担保调查报告的主要

16、内容：- 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛) u! q, x# i$ ( j- v! y3 T+ F(一) 借款人背景情况；(二) 项目基本情况；(三) 市场预测及销售分析；博瑞金融论坛 s( b9 s% F4 P; Z(四) 财务状况及偿债能力；(五) 借款用途及还款资金来源；(六) 反担保情况；(七) 与银行往来及或有负债情况；/(八) 综合分析该项目风险程度；(九) 其他需要说明的情况；(十) 调查结论。 项目初审过程中发现借款人或反担保人有不良信用纪录、出具虚假资料、违法违规等问题，或借款人主动要求撤回担保申请，致使初审工作不能继续进行时，责任人应在

17、担保调查报告中说明原因并提出处理意见，填写中止担保项目处理表，担保部签署意见后报公司总经理审批。责任人将处理结果告知借款人。| 因借款人或反担保人材料提供不全或借款人要求暂缓处理影响项目初审工作的，亦按上述程序办理。第五、反担保知识所谓反担保，是指第三人为债务人向债权人提供担保时，由债务人或债务人之外的其他人向第三人提供的确保第三人对债务人的追偿权得以实现的一种担保制度。反担保主要在国际贸易、工程承包和资金借贷等业务中采用较多。 根据我国担保法的规定和最高人民法院关于担保法若干问题的解释的规定，反担保的成立应具备以下几个条件： 1、 第三人已经向债权人提供了担保。 2、 债务人或债务人之外的第

18、三人想第三人提供担保。 3、 只有在第三人为债务人提供保证担保、抵押担保和质押担保时，第三人才能要求债务人向其提供反担保。 4、 须符合法定的形式（反担保应当以书面的形式订立）。 反担保的范围与担保人对债务人的追偿权的范围相同，具体包括：担保人于担保范围内代债务人向债权人清偿债务的支出及其他必要费用（如运费、汇费等）；上述支出款项的利息；实现追偿权的费用（含质物的保管费用）。 反担保人的抗辩权有： 1、担保人承担担保责任时因过失没有主张债务人对债权人的抗辩而做出大于债务人应承担债务范围的清偿； 2、担保人支出了不必要或不合理的费用，反担保人对此种费用不承担责任。 3、担保人因过失未主张自己独有的抗辩权而承担了可减免的担保责任。 2、反担保手段 土地、房产反担保； 企业保证反担保； 收益权质押反担保； 车辆抵押反担保；