房地产开发企业会计第一章

1、房地产开发企业会房地产开发企业会计计周轶强周轶强通过对本章的学习，应该能够：v1、了解房地产开发企业的性质及经营特点、了解房地产开发企业的性质及经营特点v2、掌握房地产开发企业会计的要素及特点、掌握房地产开发企业会计的要素及特点v3、熟悉房地产开发企业会计的任务、熟悉房地产开发企业会计的任务v4、清楚房地产开发企业会计工作的组织、清楚房地产开发企业会计工作的组织 第一节第一节 房地产开发企业概述房地产开发企业概述v一、房地产开发企业经营活动的主要业务一、房地产开发企业经营活动的主要业务v房地产是房产与地产的总称。房地产是房产与地产的总称。v其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、其中：房产

2、是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺以及文教、办公、体育用房等；地产是指土地商铺以及文教、办公、体育用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供汽、供热、排水、排污等地下管线以及地面电、供汽、供热、排水、排污等地下管线以及地面道路等。道路等。房地产开发企业经营活动的主要业务房地产开发企业经营活动的主要业务v房地产开发企业进行的主要业务有：房地产开发企业进行的主要业务有：v1、土地的开发与经营、土地的开发与经营v土地是城市建设及房地产开发的前提和首要条件。土地是城市建设及房地产开发的前提和首要条件。土地开发和建设是指对征用或

3、受让的土地按城市总土地开发和建设是指对征用或受让的土地按城市总体规划进行地面平整、建筑物拆除、底下管道铺设体规划进行地面平整、建筑物拆除、底下管道铺设和道路、基础设施的建设，将和道路、基础设施的建设，将“生地生地”变为变为“熟熟地地”，以便扩大对土地的有效使用范围，提高土地，以便扩大对土地的有效使用范围，提高土地的利用程度，满足不断发展的社会生产和人民生活的利用程度，满足不断发展的社会生产和人民生活的需要。的需要。 房地产开发企业经营活动的主要业务房地产开发企业经营活动的主要业务v2、房屋的开发与经营、房屋的开发与经营v房屋的开发是指在已经开发建设完工的土地上继续房屋的开发是指在已经开发建设完

4、工的土地上继续进行房屋建设，其业务范围包括：可行性研究、规进行房屋建设，其业务范围包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工作内划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工作内容。房地产开发企业对于已开发完成的房屋，按其容。房地产开发企业对于已开发完成的房屋，按其用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。建房等。 v3城市基础设施和公共配套设施的开发城市基础设施和公共配套设施的开发v城市基础设施和公共配套设施的开发是指根据城市城市基础设施和公共配套设施的开发是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目建设总体规划开发建设的

5、大配套设施项目 。房地产开发企业经营活动的主要业务v4代建工程的开发代建工程的开发v代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路眼敷设、供水、供汽、供热管道屋建设工程、道路眼敷设、供水、供汽、供热管道以及其他市政公用的设施等。以及其他市政公用的设施等。v有的房地产开发企业除了开发经营以上各项业务外，有的房地产开发企业除了开发经营以上各项业务外，还从事工业、商业、饮食业、旅游服务业以及商品还从事工业、商业、饮食业、旅游服务业以及商品房售后服务等多种经

6、营业务。房售后服务等多种经营业务。二、房地产开发企业的经营特点二、房地产开发企业的经营特点v房地产开发企业的生产经营与施工企业不房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：同。其经营特点主要有以下几点：v1、开发经营的计划性、开发经营的计划性v2、开发产品的商品性、开发产品的商品性v3、开发经营业务的复杂性、开发经营业务的复杂性 房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的经营特点v4、开发建设、开发建设周期长周期长，投资数额大，投资数额大v5、经营风险大经营风险大v6、房地产品、房地产品保值、增值性保值、增值性三、房地产开发项目投资费用估算三、房地产开发项目投资费用估算v

7、房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。投资和费用构成有一定的差异。 房地产开发项目投资

8、费用估算房地产开发项目投资费用估算v对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成：由开发成本和开发费用两大部分组成：v(一一)开发成本开发成本v开发成本一般包括以下八项内容开发成本一般包括以下八项内容v1、土地使用权出让金、土地使用权出让金v2、土地征用及拆迁安置补偿费、土地征用及拆迁安置补偿费v3、前期工程费、前期工程费v4、建安工程费、建安工程费房地产开发项目投资费用估算房地产开发项目投资费用估算v5、基础设施费、基础设施费v6、公共配套设施费、公共配套设施费v7、不可预见费、不可预见费v8、开发期间税费、开发期间

9、税费 （二）开发费用（二）开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。销售费用和财务费用。 1、管理费用、管理费用 2、销售费用、销售费用 3、财务费用、财务费用房地产开发项目投资费用估算房地产开发项目投资费用估算v（三）投资与成本费用估算结果的汇总（三）投资与成本费用估算结果的汇总v为了便于对房地产建设项目各项支出进行为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。式列出，格式略。房地产开发项目投资估算的作用v1、是筹集建设资金和金融部门批准贷

10、款依据；、是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；v2、是确定设计任务书的投资额和控制初步设、是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；计概算的依据；3、是可行性研究和在项目评估中进行技术经济、是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。分析的依据。四、房地产项目开发程序房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立 项目的立项和可行性研究项目的立项和可行性研究 项目的规划设计和市政配套项目的规划设计和市政配套 项目土地使用权的取得项目土地使用权的取得 项目的拆迁安置项目的拆迁安置 项目的开工、建设、竣工阶段项目的开工、建设、竣工阶段 项目的经营阶段项目的经营阶段 项目的物业管理阶段项目

11、的物业管理阶段 五、我国房地产综合开发的发展历程五、我国房地产综合开发的发展历程v 1（1949-1978）v 2小、大统建（小、大统建（1978- ）v 3开发企业综合开发（开发企业综合开发（1980-）v (1)80年代商品房年代商品房v (2)90年代商品房年代商品房v (3)2000年以后的商品房年以后的商品房第二节 房地产开发企业会计的对象v一、一、 房地产开发企业会计的一般对象房地产开发企业会计的一般对象v房地产开发企业会计的对象是指房地产开发企业会房地产开发企业会计的对象是指房地产开发企业会计所要核算和监督的内容。计所要核算和监督的内容。v房地产开发企业的主要经济活动是从事房地产

12、开发、房地产开发企业的主要经济活动是从事房地产开发、经营、管理和服务，会计的基本职能是核算和监督，经营、管理和服务，会计的基本职能是核算和监督，所以，房地产开发企业会计的对象则是房地产开发所以，房地产开发企业会计的对象则是房地产开发企业的各项开发、经营、管理和服务过程中能够用企业的各项开发、经营、管理和服务过程中能够用货币表现的经济活动，也就是房地产开发企业再生货币表现的经济活动，也就是房地产开发企业再生产过程中的资金运动。产过程中的资金运动。房地产开发企业会计的一般对象房地产开发企业会计的一般对象v房地产开发企业的资金运动过程，是指房地产开房地产开发企业的资金运动过程，是指房地产开发企业将筹

13、措的资金从货币形态转化为其它形态，发企业将筹措的资金从货币形态转化为其它形态，通过销售，又回到货币形态的不断循环过程。通过销售，又回到货币形态的不断循环过程。v从投资运动的全过程看，房地产开发企业投资必从投资运动的全过程看，房地产开发企业投资必然按其内在的时序，依次通过资金筹集阶段、投然按其内在的时序，依次通过资金筹集阶段、投资分配阶段、投资实施阶段、投资回收与增值阶资分配阶段、投资实施阶段、投资回收与增值阶段等四个首尾相接、环环相扣的阶段。（如下图）段等四个首尾相接、环环相扣的阶段。（如下图） 二、房地产开发企业会计的具体对象v资金运动作为会计的对象，只是对房地产开发企业会计对象资金运动作为

14、会计的对象，只是对房地产开发企业会计对象的一般的、抽象的描述。为了便于对资金运动进行确认、计的一般的、抽象的描述。为了便于对资金运动进行确认、计量、记录和报告，有必要对会计对象按照其经济特征进行分量、记录和报告，有必要对会计对象按照其经济特征进行分类，即将会计对象具体化，这就是会计要素。类，即将会计对象具体化，这就是会计要素。 v（一）资产（一）资产v 资产是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资产是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。资产是房地产开资源，该资源预期会给企业带来经济利益。资产是房地产开发企业经营的物质基础和前提条件。资产按其

15、流动性可分为发企业经营的物质基础和前提条件。资产按其流动性可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、投资性房地产流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、投资性房地产和其他资产。和其他资产。房地产开发企业会计的具体对象v（二）负债（二）负债v负债是指过去的交易或事项形成的现时义务，履行负债是指过去的交易或事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。负债按其流该义务预期会导致经济利益流出企业。负债按其流动性分为流动负债和长期负债。动性分为流动负债和长期负债。v（三）所有者权益（三）所有者权益v 所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的

16、剩余权益，其金额为资产减去负债后的余额。享有的剩余权益，其金额为资产减去负债后的余额。所有者权益包括所有者投入的资本、直接计入所有所有者权益包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益。者权益的利得和损失、留存收益。房地产开发企业会计的具体对象v（四）收入（四）收入v收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。收用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。收入有广义和狭义之分。广义的收入是指引起企业净入有广义和狭义之分。广义的收入是指引起企业净资产增加的所有收入，包括经营性收入和非经营性资产增

17、加的所有收入，包括经营性收入和非经营性收入。收入。 v（五）费用（五）费用v费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。费用也有广义和狭义之分。发生的经济利益的流出。费用也有广义和狭义之分。 房地产开发企业会计的具体对象v（六）利润（六）利润v利润是指企业在一定会计期间的经营成果。利润包利润是指企业在一定会计期间的经营成果。利润包括收入减去费用后的差净额、直接计入当期利润的括收入减去费用后的差净额、直接计入当期利润的利得和损失等。利得和损失等。 v上述三项要素在一定期间内呈如下数量关系：上述三项要素在一定期间内呈如下数量关系：v

18、 收入收入-费用费用=利润利润v该公式是企业计算确定经营成果，设计和编制利润该公式是企业计算确定经营成果，设计和编制利润表的理论依据。表的理论依据。第三节 房地产开发企业会计的任务v会计的任务，是根据客观的需要和要求确定的，它会计的任务，是根据客观的需要和要求确定的，它受会计对象的制约。房地产开发企业会计的任务，受会计对象的制约。房地产开发企业会计的任务，是对房地产开发企业会计对象进行核算和监督所要是对房地产开发企业会计对象进行核算和监督所要达到的目的和要求，主要有以下三个方面：达到的目的和要求，主要有以下三个方面：v 一、向管理者和投资者提供企业开发经营活一、向管理者和投资者提供企业开发经营

19、活动和开发经营成果的会计信息，满足国家宏动和开发经营成果的会计信息，满足国家宏观经济管理的要求和企业投资者进行决策的观经济管理的要求和企业投资者进行决策的需要需要房地产开发企业会计的任务v 二、核算和监督财产物资保管、使用情况，二、核算和监督财产物资保管、使用情况，不断降低开发成本，节约使用资金不断降低开发成本，节约使用资金v 三、核算和监督企业对财经政策、法令、制三、核算和监督企业对财经政策、法令、制度的执行情况，维护财经纪律，保护企业财度的执行情况，维护财经纪律，保护企业财产安全、完整产安全、完整第四节第四节 房地产开发企业会计工作的组织房地产开发企业会计工作的组织v科学地组织会计工作，是

20、充分发挥会计作用、保证科学地组织会计工作，是充分发挥会计作用、保证会计任务完成的一个重要条件。为了把房地产开发会计任务完成的一个重要条件。为了把房地产开发企业的会计工作科学地组织起来，每个房地产开发企业的会计工作科学地组织起来，每个房地产开发企业，都要根据国家统一会计制度的有关规定，结企业，都要根据国家统一会计制度的有关规定，结合本企业的具体情况，健全会计机构，制订和执行合本企业的具体情况，健全会计机构，制订和执行合理的企业内部会计制度，加强会计队伍的建设。合理的企业内部会计制度，加强会计队伍的建设。房地产开发企业会计工作的组织房地产开发企业会计工作的组织v一、建立和健全会计机构一、建立和健全

21、会计机构 v为了更好地把会计工作组织起来，并促使企业各个为了更好地把会计工作组织起来，并促使企业各个职能部门和所属各开发、经营单位的各个环节讲求职能部门和所属各开发、经营单位的各个环节讲求经济效益，加强经济核算，大中型房地产开发企业经济效益，加强经济核算，大中型房地产开发企业还应设置总会计师，建立总会计师的经济责任制。还应设置总会计师，建立总会计师的经济责任制。 v企业所属各开发、经营单位和其他管钱、管物的单企业所属各开发、经营单位和其他管钱、管物的单位，也要根据工作需要，设置会计机构，配备会计位，也要根据工作需要，设置会计机构，配备会计人员或指定专人负责会计工作，并指导和协助企业人员或指定专

22、人负责会计工作，并指导和协助企业内部各生产班组开展经济核算工作。内部各生产班组开展经济核算工作。 房地产开发企业会计工作的组织房地产开发企业会计工作的组织v 在企业会计机构内部，要根据业务的繁简程度进行在企业会计机构内部，要根据业务的繁简程度进行合理分工，建立岗位责任制。要定人员、定岗位、合理分工，建立岗位责任制。要定人员、定岗位、明确分工、各司其职，以有利于会计工作程序化、明确分工、各司其职，以有利于会计工作程序化、规范化。会计工作岗位可以一人一岗、一人多岗、规范化。会计工作岗位可以一人一岗、一人多岗、一岗多人，但应当符合会计内部牵制制度的要求。一岗多人，但应当符合会计内部牵制制度的要求。

23、v 为了充分发挥各级会计机构的作用，要贯彻统一领为了充分发挥各级会计机构的作用，要贯彻统一领导、分级管理、分级核算的原则，根据企业的开发导、分级管理、分级核算的原则，根据企业的开发规模、开发区分布和管理工作的实际需要，正确处规模、开发区分布和管理工作的实际需要，正确处理各级权责关系，建立相应的核算体制。理各级权责关系，建立相应的核算体制。 房地产开发企业会计工作的组织房地产开发企业会计工作的组织v二、制订合理的会计制度二、制订合理的会计制度v会计制度是组织和从事会计工作必须遵循的工作规会计制度是组织和从事会计工作必须遵循的工作规范。为了正确地组织房地产开发企业的会计工作，范。为了正确地组织房地

24、产开发企业的会计工作，必须有一套完整的、科学的会计制度。必须有一套完整的、科学的会计制度。v 除了国家规定的会计制度外，企业为了加强内部管除了国家规定的会计制度外，企业为了加强内部管理，在不违背国家统一会计制度规定的前提下，可理，在不违背国家统一会计制度规定的前提下，可以制定一些必要的企业内部核算办法。如账务处理以制定一些必要的企业内部核算办法。如账务处理程序、会计内部牵制和稽核制度、财务收支审核制程序、会计内部牵制和稽核制度、财务收支审核制度、成本核算办法、财产清查办法、财务会计分析度、成本核算办法、财产清查办法、财务会计分析办法等。办法等。房地产开发企业会计工作的组织房地产开发企业会计工作

25、的组织v三、加强会计队伍的建设三、加强会计队伍的建设v 要做好房地产开发企业的会计工作，必须根据工作要做好房地产开发企业的会计工作，必须根据工作需要，配备具有一定政治和业务水平的会计人员。需要，配备具有一定政治和业务水平的会计人员。v会计人员在核算工作中，要面向房地产开发经营，会计人员在核算工作中，要面向房地产开发经营，关心房地产开发经营，想开发经营之所想，急开发关心房地产开发经营，想开发经营之所想，急开发经营之所急。要按照国家政策和计划的要求，根据经营之所急。要按照国家政策和计划的要求，根据需要和可能，切实解决好在房地产开发和经营方面需要和可能，切实解决好在房地产开发和经营方面所需的资金，促

26、使房地产开发经营事业的顺利发展。所需的资金，促使房地产开发经营事业的顺利发展。本章小结本章小结v本章第一节介绍房地产开发企业的主要经营业务。本章第一节介绍房地产开发企业的主要经营业务。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：土地的开发与经营、房营者。进行的主要业务有：土地的开发与经营、房屋的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的屋的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代建工程的开发。这些业务具有以下特点：开发、代建工程的开发。