市场上的土地利用

1、市场上的土地利用 城环1203 李亚萍 一、市场上土地利用的现状 土地是生产资料的重要组成部分，中国是社会主义公有制国家土地所有权必须归国家占有。要使土地作为一种生产要素充分发挥作为稀缺资源的作用，必须使土地的经营和使用通过市场来配置。 目前，我国已进入全面建设小康社会、加快社会主义现代化建设的发展阶段。在这个阶段“要以完善社会主义市场经济体制为目标，继续推进市场取向的改革，从根本上消除生产力发展的体制障碍，为经济发展注入新的活力”。随着时代的演进和改革的深入中国以前的土地政策已不再适应新的形势。 二、市场上土地利用的问题 从产权和制度方面对我国土地得利用情况进行分析 (一)市场上土地利用的问

2、题（二）对现行城市土地利用中存在问题的探讨 二、市场上土地利用的问题 现行农村双重共经营体制的制度安排是在人民公社生产制度的基础上转变而来，其经济主体是社区性集体经济组织，统一经营的权利主要表现为对农村土地的所有权和处置权是一种“土地集体所有农民分散经营”的经营制度和土地共有制度，是一种多元产权格局，由于这种所有权与承包权相分离的制度安排适应了当时农业生产的需要，因此这次制度变迁是一次典型的帕累托改进，从制度供给的每一变量分析，差不多都表现出正相关的绩效，该制度安排既坚持了土地生产资料的公有制又通过与生产资料的紧密结合赋予了农民生产经营的主权调动了农民的积极性。但是就目前来看这种制度对于农村经

3、济的发展极为不利，不论是在经营目标上还是在经营方法上，都已无法再适应市场经济和农业本身发展的需要 。 二、市场上土地利用的问题 近几年来中国农村社会发生了大量的土地纠纷在纠纷中人们引用不同的合法性依据说明自己的正确，一些人援引土地承包合同承包合同认为，土地是承包户在承包期间专门使用的财产，其价值应当属于承包户，另一些人援引土地法中“集体所有”条文，认为它属于村庄所有成员的共同财产，其价值应当由所有村民共同分享，还有一些人援引一般的公有制理念，认为土地是国有的，应当国家机构人员或政府来处置。这些纠纷的焦点在于使用土地产生的价值应该如何分配，显然不同的人分配规则不同。 二、市场上土地利用的问题 目

4、前农村土地产权制度既模糊又不完整，产权关系紊乱，农民的土地权益得不到切实保护。普罗斯曼对中国七个省市240家农户的119次访谈发现农民是土地的准所有者，至少在三个方面农民的所有权不确定：（1）使用期限不足不确定（2）存在因人口分化而调整土地且失去土地的危险（3）存在着因非农征地而失去土地的危险。 二、市场上土地利用的问题 从产权和制度方面对我国土地得利用情况进行分析 （一）市场上土地利用的问题（二）对现行城市土地利用中存在问题的探讨 二、市场上土地利用的问题 ( 1 )土地呆滞难以盘活 ( 2 ) 城乡结合部集体用地非法流转亟待规范化 ( 3 )城市土地流转过程中存在土地寻租行为 多年来我们在

5、计划经济体制下对于城市土地施行 政划拨土地的流转管理，而忽略了对行政划拨的存量土地的管理，致使大量划拨存量土地难以盘活，使得一面划拨土地闲置，一方面不断扩张建设用地市场吞噬越来越多的耕地资源随着市场经济的发展和城市化进程的推进，城市不断扩张城市接合部集体土地的非法流转愈演愈烈，但是，如何显化集体土地资产，确保土地所有者的正当权力目前国家还没有系统的政策法规可依，在这种情况下大量的集体建设用地擅自转让，出租转让，联营联建，私下交易政府部门不了解当地群众不知情对集体土地资产的随意外治造成了集体土地资产的流失，侵害了集体土地产权人的利益在一定程度上还冲击了国有土地市场城市土地使用权出让普遍采用协议出

6、让的方式。这为官员进行城市土地寻租提供了温床。这是因为以协议方式进行城市土地使用权出让，基本上不经过一个市场竞价过程，只是交易双方一对一抬价还价的结果。客观上，交易双方对统一城市土地价值的判断，很难有一个准确的标准。虽然有一些地方限制自由裁量权约束出让方的行为，引入基本地价或者标定地价作为参照系，规定出让的最低控制价格，但对但受让方由于未来收益还没有发生，还只能是主观预期，因而与出让方的价值判断是不同的。协议出让土地使用权的价格出让方尽量报高，受让方尽量压低。如果再有一个第三者，又会有第二种价值判断，如此等等，城市土地使用权特别是经营性用地以协议方式出让没有引入较充分的竞争机制，交易对象和交易

7、价格的确定售出让方的主观因素影响较大，这种地租实际上是不完全的市场地价，不能完全体现城市土地的市场价格。 三、市场上土地利用问题的解决（一）、关于农村土地利用问题的解决办法关于我国农地产产权制度的改革我国一些经济学家做出了一定的研究和提出了相关建议。张培刚就主张根据我国的国情实行“田面权”（土地使用权）“田底权”（土地所有权）的彻底分离，使“田底权”属于国家而使“田面权”商品化。我国农地产权制度的变迁具有多样性和渐进 根据以上的关于产权的论述，必须引入市场机制，才能在明确的土地产权制度下使交易成本最小，才能加速我国农地产权制度的诱导性创新，我国农地产权模式的搬迁和发展，在很大程度上是农民个体或

8、农民经济组织、地方政府和国家利益主体在特定约束条件下最优化各自目标函数的结果。根据科斯第二定理，在交易成本为正等情况下，最初的产权安排影响最后的均衡结果。因此，为了使我国农地产权市场形成比较高的均衡结果我们必须对最初的或正在形成过程中的产权安排做出一定的调整，调整的基础是给予各个相关利益者平等的竞争地位。为此我们可以从如下方面入手。 三、市场上土地利用问题的解决(1)、 建立严格私有农地使用权制度，严格界定农地产权是农地产权要素及其产品进入市场交易的必要前提，我们的改革方向不是所有权的私有化，而是使用权的私有化，是将农地中具有经济价值的属性独立出来并进行严格界定，在不改变农村土地集体所至性质的

9、农民家庭经营前提下建立家庭经营与农户经营相结合的新型经营体制，可以概括为“弱化所有权、强化承包权、放活使用权”。弱化所有权与强化承包是相辅相成的，只有弱化了所有权才能把所有权的一部分赋予承包权才能强化承包权，具体而言就是在承包期内，变单一的经营权为占有权、使用权、收益权和有条件的处置四权统一的承包权约束，为此必须在稳定已形成的土地承包关系的基础上通过建立弱化和替代农村保障的农村社会保障体系逐步缩小农地调整的范围，尽快制定相关法规，以法定形式确保农村土地承包长期稳定的法律法规。在允许农在不改变土地用途的前提下永久或暂时转让农地承包合同中的使用权，并允许在流转过程中取得合理补偿。只有强化农民家庭微

10、观经济主体的地位以减少所有权主体对农户生产经营活动的不合理干预和侵权行为，最大限度的降低因所有权主体给农业发展带来的负面影响，还要建立和完善与农地产权制度配套的市场安排，如农地要素流动制度、使用权转让制度、土地使用权入股上市制度，土地使用权证券化制度等。 三、市场上土地利用问题的解决（2）、改革农村基层组织：现存的以村为单位的农村基层组织，集体经济组织、村民委员会、党支部为一体的行政村，是人民公社制度破产后的产物，是当时家庭联产承包责任制的一种有效实现形式。但是，这并不是唯一形式，随着农村经济的深入发展，行政村日益表现出其集权惰性，并不是所有的行政村都能作为一种有效的经济组织参与市场竞争和合作

11、。家庭联产承包责任制的基础是家庭，不是行政村，家庭之间的互助合作形式有很多种，除了通过行政村来实现外，还可以通过家庭、农场、企业、协会等各种组织形式来实现，而且这后面的形式正被广大的实践所证实。因此，有必要使农民家庭联产承包责任制实现形式的多样化，使家庭经营与互助合作实现最优的结合。如果众多农户之间通过其他的组织形式，如企业订购、行业协会等能够实现家庭经营与互助合作的有效结合，而行政村名存实亡或有大的负面效果的话，可以考虑取消行政村的设置，相应的行政职能转交由乡镇的职能机构。行政村保留或撤销的原则依据制度成本与收益的大小比较而定，农民合作组织应该在保护农户的权益、谋求农户收益的最大化、为农户的

12、经营活动提供服务方面发挥重要作用。 三、市场上土地利用问题的解决 （二）、我国城市土地利用问题的解决办法城市土地是城市政府掌握的最大资产之一，城市政府通过有效运作城市土地资产，以市场化手段土地资产价值保证城市土地市场的公开、公平和公正。通过完善城市土地的规划条件，扩大城区规模，优化土地利用结构，实现城市土地的规模化开发利用，增加国有土地资产的总量，提高资产质量。在完全竞争的市场中，一切具有同等生产力的单位面积的不同城市土地具有相同的均衡价格。而均衡价格的高低和均衡土地使用量则由城市土地的供给和与需求曲线的交点来决定。这样便可以通过市场来决定土地价格。另外城市政府可以通过控制城市土地的供给量，调

13、整土地价格水平，实现宏观按调控。城市土地本身就是城市经济制度产生出来的资本品。资本的本质是在于给所有者带来未来收益其市场价值就是未来时期内的预期受益者限制的总和。城市土地的预期收益通过城市产业活动去实现。城市产业活动对土地的引致需求要按边际成本和边际收益相等的原则去实现。城市政府以平均方式配置土地资源达不到优化的目的，靠主观预期确定土地价格不利于城市产业活动的持续发展。发挥市场机制载体地资源配置中的基础作用这是城市政府工作的必然趋势城市土地资本华运营的目标就是在实现城市土地的市场价值的过程中合理配置土地资源城市土地的资本化运营就是按土地的所权与土地使用权相分离的原则将城市土地资产市场化为资本，

14、实质是土地使用权流动的市场化，这是城市土地使用权公开交易的战略运用。而招标、拍卖和挂盘出让城市土地使用权应成为公开交易最普遍形式是城市土地资本华运营的实现形式 三、市场上土地利用问题的解决（1）招标出让城市土地使用权是指城市政府（出让人）为出让某宗城市土地使用权，按照一定的规定和程序：有符合规定的公民法人或其他经济组织（投标人）在规定的期限内竞投土地使用并确定土地使用者（中标人）的行为。（2）拍卖出让土地使用权，是指城市政府（出让人）为出让某宗城市土地使用权，在指定的时间、地点在公开场合，按照一定的程有符合规定的公民法人或其他组织（竞买人）公开竞价，根据出价结果确定最高出价者为土地使用者（竞的人）的行为。 （3）城市土地使用权的挂盘出让，实质是城市政府（出让人）为出让某宗城市土地使用权，在指定地点发布挂盘公告，公布出让地块的出让条件，并在规定期限内接受公民法人或其他组织（竞买人）的报价申请、更新挂盘价格根据挂盘期限截止时的出价结果确定土地使用者（竞得人）的行为。 三、市场上土地利用问题的解决城市土地资本化运营，提高了土地资源的利用效率。以招标、拍卖、挂盘出让城市土地使用权，城市政府能够获取、积累城市土地的需求信息。对城市信息的正确反应，是城市政府能几乎额定城市土地供给，防止出现城市土地供给过渡自由化现象和土地价格的过渡波动。通过市场化手段