2015年上半年陕西省房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算试题

1、2015 年上半年陕西省房地产估价师案例与分析 ：星级酒店不同功能用房收益的测算试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分100 分， 60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、已知某房地产的土地取得成本1500 万元，土地开发成本3 000万元，管理费用 400 万元，投资利息 500 万元，销售费用 400 万元，销售税费 600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的成本利润率为。A ： 36B： 62 07C： 73 47D： 80E:工业用地的监测点评估价格2、 工程投资额在_万元以下

2、或者建筑面积在_m2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。A 20， 200B 50， 300C 30， 500D 30， 3003、假设开发法是以 _原理为理论依据的。A 收益递增原理B .均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理4、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是_的使用方式。A 经济化B.最高最佳C.实际性D.常规5、国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这表明了税收的特征。A:强制性B:固定性C:无偿性D:有偿性E:执行层的组织协调6、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300 万元，并交付定金 75

3、万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。A ： 75B： 120C： 135D： 150E:执行层的组织协调7、城市_的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。A 详细规划B.控制规划C .指标规划D.分区规划8、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是_。-A.均衡价格上升B.均衡价格下降C.均衡价格不变D.取决于供给和需求变动的程序9、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是。A ：空置率 =合理空置率B:空置率合理空置率D:不能判断E:借款合同10、关于

4、预算，下列说法错误的是（）。A 可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B 当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D 年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化11、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120 m2,单位建筑面积的重置 价格为600元/褶，建筑物残值率为5%,年折旧额为1440元，用直线法计算 该建筑物的成新率是。A： 81.00B： 84.00C： 84.17D： 84.80E

5、:工业用地的监测点评估价格12、下列情况中会导致房地产价格上升的是【 2007 年考题】A:上调贷款利率B:收紧房地产开发贷款C:开征房地产持有环节的税收D:增加土地供应E:工业用地的监测点评估价格13、某承租人的基础租金为15 万元 /月，如果营业额的8%作为百分比租金，如果在一个月内的营业额为 150 万元，则其应支付的租金为（）万元。A 15B 20C 35D 5014、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营 15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是_年。A 15B 25C 35D 5515、确定房改“三改四建”基本内容的是。A ： 1991 年 11 月，国务院办

6、公厅下发的关于全面进行城镇住房制度改革的意见B： 1994年 7 月 18 日国务院下发的关于深化城镇住房制度改革的决定C： 1998 年 7 月 3 日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知D： 2003年 8 月 12 日国务院下发的 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知E：房地产估价机构必须加盖公章16、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。A:收益法B:经济法C:权益法D：成本法E:工业用地的监测点评估价格17、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于 2001 年 8 月 31 日，经济寿命为60 年，后于 2011 年 8 月 31 日补办了建设用地使用权

7、出让手续，土地使用期限为 40 年（自 2011 年 8 月 31 日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。 2012年 8 月 31 日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为 3000 万元，建筑物重置价格为 4500 万元，残值率为0。该办公楼在 2012 年 8 月 31 日的评估价值为万元。A ： 5850B： 6125C： 6510D： 6675E:工业用地的监测点评估价格18、 物业服务成本的构成一般包括_。 管理服务人员的工资、 社会保险和按规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管理区域清洁卫生费用； 办公费用；

8、 物业管理区域秩序维护费用； 物业管理区的绿化养护费；物业管理企业的酬金；物业管理企业固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A B.C.D.19、 2004年 8月 28 日， 十届人大常委会第十一次会议通过了 关于修改（中华人民共和国土地管理法） 的决定 ，区分了。A ： “国有”和“集体”B： “有偿”和“无偿”C： “出让”和“转让”D： “征收”和“征用”E：房地产估价机构必须加盖公章20、 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程， 采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。 该

9、估价报告求取写字楼在建工程的价值， 实质上采用了（） 。A 假设开发法和基准地价修正法两种方法B .假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法21、 运用收益法评估房地产价值时， 要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。A:合法原JWB:最高最佳使用原刖C：替代原JWD:公平原JWE:工业用地的监测点评估价格22、 城市基准地价是以一个城市为对象， 在该城市一定区域范围内， 根据用途相似、 地块相连、 地价相近的原则划分地价区段。 调查评估

10、出的各地价区段在某一时点的。A:基准价格B:平均价格C:正常价格D:市场价格E:工业用地的监测点评估价格23、网络图法在建设工程管理中常常作为的方法。A:质量控制B：成本控制C:进度控制D:合同管理E:借款合同24、防震缝的宽度在任何情况下不得小于mm。A ： 20B： 30C： 40D： 50E:执行层的组织协调25、下列不属于衡量会计信息质量原则的是_。A 客观性原则B.不相关连性原则C,可比性原则D.及时性原则二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意， 至少有 1 个错项。 错选， 本题不得分； 少选， 所选的每个选项得 0.5 分）1、权

11、利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。A:预告B:变更C:更正D:异议E:执行层的组织协调2、影响房地产价格的区位因素有_等。A 建筑规模B .临路状况C.楼层D.建筑容积率E.繁华程度3、房地产估价所评估的是房地产的（）。A 投资价值B.账面价值C.市场价值D.使用价值E.交换价值4、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是_。A 指数平滑法B.市场因子推演法C .德尔菲法D.销售人员意见综合法5、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除_的余值为计税依据。A. 10% 20%B. 10% 30%C. 20% 30%D. 30% 40%6、下列房地产估价活动中，不

12、符合职业道德行为的有。A:某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B ：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C:某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D:估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E：某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告7、下列不属于房地产金融特点的是_。A 集中性B.资金周转期短C.资金运动同定性D.资金增值性8、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。A:注册房地产估价师可

13、以盖个人印章不签名B:注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C:至少有两名注册房地产估价师签名D:法定代表人或执行合伙人必须签名E：房地产估价机构必须加盖公章9、作为体现保险行为内在功能的表现形式，是保险经济活动的外部功能。A:分散风险B:组织经济补偿C:融通资金D:防灾防损E:执行层的组织协调10、关于个人住房公积金的说法，正确的是_。A 个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B.住房公积金的缴存比例一般不得低于5%,原则上不得超过15%C.个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D.每年的1月1日为职工住房公积金的结息日11、以下说法满足最高最佳使用的条件有_。A 法律上许可

14、B.技术上可能C .价值最大化D.权益上允许E.经济上可行12、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有。A:估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B:建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C:建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D ：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E:建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧13、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。A：房地产抵押估价B:房屋征收评估C：房地产转让估价D:房地产火灾保险估价E：房地产司法拍卖估价14、王某花50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10，但该投资第一年

15、末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为万元。A ： 2B： 3C： 4D： 5E： 615、 下列关于 中华人民共和国物权法 确定的不动产登记制度， 表述正确的是。A:凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经 登记，一律不发生效力B:不动产登记由不动产所在地的登记机构办理C：依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记D ：在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时，必须要进行转让或者变更登记E:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正 登记16、 2009 年 4 月，王某将其住宅出租，月租金收入为 2000 元，其当月

16、应缴纳的房产税为元。A ： 80B： 160C： 200D： 240E:执行层的组织协调17、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是_。A 期限短B.不记名、可自由转让C.能提前提取现金D.面额固定18、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种_的关系。A 投资合同B.基金发行办法C .信托契约D.基金章程19、商品房销售计价方式包括。A:按均摊建筑面积计价B:按套内使用面积计价C:按建筑面积计价D:按套（单元）计价E:按套内建筑面积计价20、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑_。A 通货膨胀影响B.投资利息因素C.资金时间价值D.投资风险补偿21、根据城市房屋拆迁估价指导意

17、见 ，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。A ：估价专家委员会应当指派3 人以上（含 3 人 ）单数成员组成鉴定组B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告D:估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见E:鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避22、 如果某类房地产需求富有价格弹性， 则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。（过时 ）A ： 0.5B： 1.0C： 1.5D： 2.0E： 3.023、 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时， 当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的， 并且各期上升或下降的幅度比率大致接近， 则宜选用_方法进行测算。A 平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D .指数修匀法24、 A 房地产开发公司在一项目投标中，符合中