总部基地是城市发展里程碑

1、策划制作：李建岭策划制作：李建岭 彭丽娟彭丽娟 现场讲解：李建岭现场讲解：李建岭 申明：版权所有申明：版权所有 谢绝转载谢绝转载自建厂房标准化厂房办公、车间一体工业厂房写字楼总部基地商务花园工业地产工业地产写字楼写字楼总部经济总部经济是什么？是什么？总部基地总部基地工业地产是指以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技工业地产是指以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发明用房为主要开发对象，及投资、开发、经营管理和服务等为一术研究与发明用房为主要开发对象，及投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包体的

2、工业物业总称。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国工业房地产的土地使括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国工业房地产的土地使用年限为用年限为50年。工业地产分为：重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产、年。工业地产分为：重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产、自由贸易区房地产。自由贸易区房地产。大投资大投资 工业地产开发商的资金实力要求较高。资金占用周期较长，投资规模较大，招商、管理运营等方面的投入高，而投资回收期较长。快速启动快速启动 基础设施建设是园区快速启动的基础。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。

3、供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件。另外，近年来许多国外投资者将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲配套设施。提供增值服务提供增值服务 为投资者提供良好的投资软环境。投资者对工业地产的选择从重视硬环境到改变为强调软环境。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，这也是工业地产的核心竞争力。完善的融资渠道也是投资者在选择投资地时所关注的热点。追求长期稳定回报追求长期稳定回报 开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对

4、于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。概念：概念：是指为商务、办公活动提供空间的建是指为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。筑及附属设施、设备和场地。目前流行两大评定标准，一是甲级写目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，国内并没有楼，实为一种通行叫法，国内并没有固定的标准，国际上判断甲级写字楼固定的标准，国际上判断甲级写字楼有有8大特征：管理国际化；大特征：管理国际化；24小时运行；小时运行；人性化：空间的舒适性和实用性；数人性化：空间的舒适性和实用性；

5、数字化；节能化；便捷的交通和商务化字化；节能化；便捷的交通和商务化等等 ；5AOA（办公智能化）BA（楼宇自动化）CA（通讯传输智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）中天广场定王大厦中隆国际大厦1大多建于城市中心的繁华地段大多建于城市中心的繁华地段 2建筑规模大，办公单位集中，人口密度大建筑规模大，办公单位集中，人口密度大 多为高层建筑、层数多、建筑面积大，工 作人员以及往来客人将形成巨大的人流。管理工作难度大。 3建筑、设备既现代又先进建筑、设备既现代又先进 4使用时间集中，人员流动性大使用时间集中，人员流动性大 一般来说，写字楼物业使用时间比较集中，多数在早8点以后、下午6点以前5经

6、营管理要求高，时效性强经营管理要求高，时效性强 由于写字楼具有收益性的特性，高的出租(售)率是获得良好稳定收益的保证。经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而空置即意味着损失，所以其经营管理的实效性极强。 概概 念念 总部经济总部经济是指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部基地”功能链条辐射带动整个区域和产业链条的发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。 一是知识性一是知识性。企业总部集中了企业价值链中知识含量最高的区段，研发、营销、资本运作、战略管理等，属于高度密集的知识性劳动。二是集约性二是集约性。企业按照收益最

7、大化原则布局产业空间结构，最大限度利用了生产基地土地、劳动力、能源等要素优势，形成产业配套，最大限度地降低成本。三是层次性三是层次性。总部经济模式在不同城市、不同区域，其产业、功能、规模都各不相同，具有全球总部、地区总部、国内总部以及行政总部、营销总部、研发总部等多种层次，从而充分发挥不同地区的资源优势，形成不同城市、不同区域之间的合理分工与合作。 四是延展性四是延展性。总部经济形成了第二产业与第三产业之间的经济链条，不但能够实现二产向三产的延展，而且能够实现知识性服务业向一般性服务业的延展。 五是辐射性和共赢性五是辐射性和共赢性。在总部经济这种模式下，可以通过总部加工基地链条实现中心城市的信

8、息、技术、人才等区域资源向欠发达的区域辐射，增强中心城市对周边地区的带动能力。同时，总部经济模式改变了区域之间对同一产业在企业、项目上“非此即彼”的简单争夺，实现不同资源优势的区域之间通过功能链不同区段的再分工进行合作，实现共同发展。 第一、拥有高素质的人力和科研教育资源，能够以较低成本进行知识密集性价值活动的创造。制定优惠政策，吸引更多优秀人才，是发展总部经济的重要条件。北京、上海等这些城市良好的区位优势、完善的基础设施有利于吸引大批集团公司总部入驻。第二、要有良好的区位优势和良好的交通运输网络。便利的交通运输网络体系，也是决定总部区位选择的重要因素。便利的交通网络，有利于公司总部与公司内其

9、他分部、子公司、加工基地之间的各种联系，这能够使公司主要决策者与相关人员之间有良好接触，掌握公司运营脉搏。 第三、必须具有便捷良好的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异。便捷的信息、网络可以大大节约公司总部与制造加工基地分离导致的空间成本，进而有力地吸引银行、集团公司总部的落户。如纽约、香港、新加坡等集中了数量极多的跨国公司总部，这与其便利的信息获取和沟通渠道是密不可分的。 第四、必须具备良好的法制环境，多元的文化氛围。发展总部经济，除了城市建设等硬件要达到高标准，更重要的是在城市管理、园区文化等软件方面有大的提高。营造一流投资环境，不断提高政府的服务效率，创造良

10、好的法律环境。同时，城市社会服务体系、市场秩序、通关秩序、诚信体系、社会治安状况、城市文明程度等等也要达到相当高的水平。 第五、应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系。这个体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、电子信息网络等诸多领域。高度发达的服务业、连贯性的鼓励竞争制度、完整的服务业发展战略，是提高城市经济效益与经济实力的必然选择，也是发展总部经济的重要条件之一。 它是实现可持续发展的内在必然要求。具体讲，总部经济能够为中心城市带来五种效应：一是“税收贡献效应税收贡献效应”，包括两个方面:一方面是企业的税收贡献，；另一方面是企业总部员工的个人

11、税收贡献，在总部工作的高级白领，必然要通过个人所得税形式为总部所在区域经济做出贡献。二是“产业乘数效应产业乘数效应”。必然带动相关产业发展，形成为企业总部服务的产业链，包括由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业，由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业，由会计、审计、评估、法律服务等中介服务业，由教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业等等。实证研究表明，跨国公司总部向一个区域迁移，会带动几个、甚至是十几个与其有紧密业务关联的知识型服务公司随之迁移。与此同时，总部经济所带动的商务写字楼、房地产等城市投资对中心城市的增长贡献也是很大的。通过总部经济这种“乘数效

12、应”可以扩大一个区域的经济总量，提升第三产业结构水平和区域经济竞争力。 三是“消费带动效应消费带动效应”。总部对于所在区域的消费带动也包括两个方面:一方面是总部的商务活动、研发活动所带来的各种配套消费;第二方面是总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、购物等等，这种消费对于推动区域经济发展具有重要作用。四是“劳动就业效应劳动就业效应”。总部经济发展会充分利用所在区域的智力人才资源，带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展，提供更多的就业岗位。五是“社会资本效应社会资本效应”。一个区域聚集了大批的企业总部，说明这个区域的

13、商务环境、综合环境比较优越，无形之中提升了这个地区的知名度、美誉度和国际地位，促使这个区域的地产升值。同时，总部经济加速知识型人才的培养与聚集，多元文化的融合与互动，加快这个城市的国际化步伐。基于上述分析，总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择。概念：概念： 总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部集聚基地。可以为企业提供良好的办公和发展氛围，以高效、多能、环保的优势为企业创建发展的高速通道，以中心辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。总部基地高级/先进总部/研发/商务花园

14、 “总部基地总部基地”源于总部经济，是发展总部经济的必然要求，是总部经济发展的必要载体。起源于北京是商务花园和总部经济的综合体。是商务花园和总部经济的综合体。它克服了CBD建筑密度大、绿化面积少、交通拥挤、过于喧闹嘈杂、空气质量差的弊病，具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活、独栋出售、软件平台与硬件设施并重等特点 总部基地通常位于政府统一规划的工业集中发展区，可以享受政府总部基地通常位于政府统一规划的工业集中发展区，可以享受政府关于区域发展的各种优惠政策，关于区域发展的各种优惠政策，包括工商、税收、产业扶持等各方面优惠政策。 总部基地让企业拥有自由冠名权，总部基地让企业拥有自由冠

15、名权，使企业总部楼具有强烈的标识性和浓郁的企业个性风格。 总部基地除有环境优美、各种配套完善、功能齐全的物质条件外，总部基地除有环境优美、各种配套完善、功能齐全的物质条件外，通常还蕴涵着一定的总部文化，通常还蕴涵着一定的总部文化，这是其与常规写字楼不同的地方。 总部基地的物业能有效降低企业运营成本总部基地的物业能有效降低企业运营成本，销售价格及租金同甲级写字楼相比具有明显优势。全封闭式的办公环境企业通过一楼大堂水牌展示地处中心，交通拥堵，堵车现象多相关配套一般只有简单的物业服务写字楼内各公司各自经营，没有交流企业办理工商税务麻烦，业务开展不便容积率很高，没有什么绿化环境，人文环境也非常呆板、孤

16、立，不利于员工发挥潜能售价、租金都非常高，企业成本高健康、生态、舒适性好独立命名，极大地提高企业的品牌仪式感路网规范，道路畅通，距机场、高铁等交通大枢纽较近有会所、投融资、上市担保、会议会展等商务配套和医疗、生活、商场的生活配套入驻企业可以通过企业家俱乐部等活动，实现企业间的交流，并可以在园区内找到企业所在产业链条的上下游企业，实现研发展示销售，创业融资发展上市等一条龙式发展；通过总部基地，企业可以轻松实现资源整合，优势互补，共同发展低容积率、高绿化率，花园式的办公环境能够使员工最大化发挥潜能，工作效率最大化一般都可以享受政府产业扶持优惠政策售价往往比写字楼便宜很多，企业利润最大化 房地产住宅

17、市场前几年空前火热，形成的经济泡沫对国民经济稳定健康发展形成了巨大隐患，国家已经引起高度重视，并在今年通过金融、信贷、税收政策进行调控，目前已经对市场形成了巨大压力，预计房价上涨速度将会得到遏制，成交量逐渐稳定； 随着住宅市场的降温，开发商、投资者把目光投向商业地产，但长沙商业地产市场巨大的空置面积和激烈市场，将使其谨慎投入； 随着两型社会实验区建设的推进，沿海发达地区的产业升级转型，并向中部内陆转移，国家对实体经济的大力扶持，长沙工业地产市场面临前所未有发展机遇；随着城市的发展，地产开发呈现出板块化的特征，长沙地产已进入板块竞争时代。 由市中心板块向四面辐射，整体呈现“东部成熟 ，西部崛起，

18、南部走强，北部积弱”的局面。 各板块档次定位、产品类型混杂，造成板块间竞争差异化不明显，客户资源也多以抢夺市中心客户为重要客源。 城市规划对于板块发展的作用十分明显，如省府南迁之于南城，大河西先导区之于市府麓谷。市中心市中心新南城新南城市市府府麓麓谷谷芙蓉芙蓉北北麓南麓南含浦含浦星星沙沙金星金星北路北路尚尚东东金鹰金鹰月湖月湖体体育育新新城城本项目所在新南城板快为居住型和园区开发为主的郊区板块，是两型本项目所在新南城板快为居住型和园区开发为主的郊区板块，是两型社会建设的核心区域，未来将会成为居住环境优美、经济开发绿色环社会建设的核心区域，未来将会成为居住环境优美、经济开发绿色环保、山清水秀经济发达的长株潭城市群绿肺；保、山清水秀经济发达的长株潭城市群绿肺；本项目处于这个环境优美，周边居住大盘云集的区域，同时处于开发本项目处于这个环境优美，周边居住大盘云集的区域，同时处于开发中的工业园内，因此，项目将最大程