房地产行业税收评估模型

1、房地产行业评估模型行业分类及会计核算特点生产工艺流程生产经营规律税收征管中的问题纳税评估思路及模型建立纳税评估思路及模型建立评估工作中应注意的问题典型案例房地产开发与经营业的企业所得税纳税评估 n税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关涉税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定，并对一般涉税问题进行处理的工作过程。涉及到13项税费及对应环节一般情况下，房地产开发业要涉及到13项税费（12个税种、1项涉税费用），分别为： 1、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、企业所得税 5、个人所得税 6、

2、房产税 7、城镇土地使用税 8、车船税 9、印花税 10、土地增值税 11、契税 12、耕地占用税 13、水利建设基金其中，契税、耕地占用税由财政部门征收，其余税（费）种多由地方税务机关征收管理，企业所得税部分国税征收。 项目审批严格项目审批严格开发经营方式多样开发经营方式多样开发产品固定开发产品固定资金占用量大资金占用量大建设周期长建设周期长税收征管难度大税收征管难度大税收贡献率高税收贡献率高行业特点业务流程土地使用权取得阶段土地使用权取得阶段 项目立项阶段项目立项阶段 规划许可阶段规划许可阶段 施工阶段施工阶段预售及产权转移阶段预售及产权转移阶段土地使用权取得阶段国有土地使用证项目立项阶段

3、项目立项书规划许可阶段用地规划许可建设用地规划许可证总体规划许可施工图纸审查建设工程规划许可证 施 工 阶 段工程招投标建设工程施工许可证开始施工准备签订施工合同施工中单项验收验收证明工程综合验收竣工验收备案表商品房预售商品房销售产权转移商品房预售许可证商品房销售许可证分户房产证发改委规划建设局国土局施工单位监理公司质监站房管局房地产开发业务流程房地产开发业务流程流程图流程图 预售及产权转移阶段涉税疑点v房地产开发行业作为税收征管的重点和难点房地产开发行业作为税收征管的重点和难点，其常见涉税疑点主要分为隐匿应税收入、，其常见涉税疑点主要分为隐匿应税收入、虚列成本费用、其他涉税疑点等。虚列成本费

4、用、其他涉税疑点等。房地产开发行业纳税评估模型的建立与应用 房地产行业纳税评估模型简介n结合行业常见涉税问题，依据现行税收政策规定，从房地产行业业务流程入手，以房地产开发项目为监控重点，主要依托开发项目开发经营期间的外部第三方信息，运用数理统计的原理，通过科学选取样本企业、典型调查、采集信息、分类整理，借助数学线性公式，逐一计算出这些指标的数值和比率，选取事关税收监控的关键要素，确定出行业指标的正常区间值，作为评价纳税人纳税遵从度的预警值，以此来衡量和判断企业纳税是否正常。房地产行业评估方法一、选案二、案头分析 信息采集三、约谈四、核查五、处理 综合分析方法一、选案分析方法1、所得税评估通用指

5、标所得税评估通用指标2 2、预售收入费用率指标、预售收入费用率指标3 3、成本构成比指标、成本构成比指标二、案头分析方法n利润率估算法n指标分析法:通用分析指标和特定分析指标 （一）收入指标 (二) 经营收入成本率指标 （三）（三）营业收入与已纳营业税关系指标 （四）（四）发票开具金额与与营业税关系指标 （五）（五）营业税、印花税关系指标 （六）（六）净利润率指标 (七) 货币资金增幅指标 (八) 其他应付款增幅指标 （九）（九）收入费用指标 （十）（十）企业所得税纳税调整分析指标(部分) （十一）当期发出“存货”指标 ( (十二十二) )空置率指标空置率指标 （十三）容积率指标（十三）容积率指标三、约谈举证方法四、实地核查方