房地产开发项目的前期工作(第一节)

1、房地产开发项目的前期工作(第一节) 一、土地与土地开发利用一、土地与土地开发利用 （一）土地及其特性（一）土地及其特性 1.1.土地的概念土地的概念 2.2.土地的特性土地的特性 (1) 土地的自然特性自然特性 土地位置的固定性 土地数量的有限性 土地特性的差异性 土地作为生态环境主要部分的脆弱性 (2) 土地的 土地需求与供给的矛盾性 土地实用方向的相对固定性 土地报酬至边际效益后的递减性 土地所有权及使用权形式上的多样性（二）土地理论（二）土地理论 1.1.区位论区位论 （1 1）杜能的农业区位论：）杜能的农业区位论：德国经济学家杜能1826年发表孤立国和农业与国民经济的关系一书，标志着区

2、位理论的产生。 杜能的农业生产分成了六个圈，即：自由农作物圈（生产鲜活产品，蔬菜及鲜奶）；林业圈层（量大不易长途运输的木材及材草）；集约农业圈层（谷类、畜类）；谷草农作物圈（牧草和畜类）；三年轮做制农业圈层（体积小、易运输及不易腐烂的农作产品，奶酪及烧酒）；畜牧圈层或边际农业圈层（农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。 杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。 2 2）韦伯的工业区位论：）韦伯的工业区位论：韦伯的工业区位论实际上是区位因素分析，德国人，1909年发表工业区位论一书。 运费对工业区位的影响 韦伯提出了原料系数a，a1时，生产工厂应设在消费中心区；a1时，生产工厂应设在稀

3、有性原料产地附近；a1时，生产工厂可设在消费中心区或稀有性原料产地附近。 工资成本对工业区位选择的影响 韦伯认为厂址应选择在运费成本最低的地方迁移到劳动力成本最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。 集聚因素对工业区位选择的影响 韦伯认为厂址的选择应考虑：工业企业的规模经济、分工协作与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。 2.2.地租理论地租理论 (1) 地租的概念 从广义来讲，地租泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬，是一种不仅局限于土地的租金；狭义的租金是指土地的使用者租用土地所需支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。

4、（2） 级差地租（马克思主义地租理论） 级差地租的形成是由于土地本身条件的不同造成的土地自然力的差异，马克思将级差地租进一步细分为级差地租和级差地租。 级差地租级差地租：是指等量资本投入在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。 级差地租级差地租：是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者占有时所转化而来的级差地租。( (三三) )土地利用规划土地利用规划 1.1.土地利用规划的必要性土地利用规划的必要性 从土地的自然特性方面分析 从土地的经济特性方面分析 2.2.编制土地利用规划的内容与步骤

5、编制土地利用规划的内容与步骤 综合评价土地资源,将土地化成不同等级 进行土地利用预测 确定用地标准及用地结构 提出本地区功能分区 制定土地整治和保护规划 确定本地区土地利用总体及详细规划思考思考我国目前的土地利用规划中还存在哪些问我国目前的土地利用规划中还存在哪些问题？题？（四）土地特征、理论对房地产开发的启示（四）土地特征、理论对房地产开发的启示 1.重视土地区位 2.注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地 3.节约用地 4.开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式 二、土地的所有权二、土地的所有权 （一）土地所有权的概念、权能和特征（一）土地所有权的概念、权能和特征 1.1.土地所有权的

6、概念土地所有权的概念 土地所有权的概念 我国土地所有权制度2.2.土地所有权的权能土地所有权的权能 土地占有权 土地使用权（狭义的土地使用权） 土地收益权 土地处分权 土地所有权是一级权能，占有、使用、收益、处分等权力是二级权能。二级权能具有相对的独立性，享有二级权能者必须承担对土地所有者应尽的义务。3.3.土地所有权的特征土地所有权的特征 (1) 权利的主体是特定的 (2) 土地所有权行使的绝对性（与债权比） (3) 土地所有权行使的排他性 (4) 土地所有权具有追索性 (5) 土地所有权权能的完整性 (6) 土地所有权权能组成部分的可分离性和可回归性物权与债权的区别 1.物权为支配权，债权

7、为请求权2.物权具有排他性、优先性、追及性；债权具有相容性、平等性3.物权为对世权，债权为对人权4.物权的客体是物，债权的客体是行为5.物权法定原则与契约自由原则6.物权是静态财产权，债权是动态财产权（二）我国城市土地所有权及城市土地类型（二）我国城市土地所有权及城市土地类型 1.1.我国城市土地所有权我国城市土地所有权 （1）宪法规定 城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对农村土地实行征用。矿藏、水流、森林、山岭、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有。 （2） 两类土地所有权的关系 城市国有土地的范

8、围 指市、县、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地，具体包括： 城市市区的土地； 城市郊区和部分农村土地已经征用为国有的土地； 国家依法征用由机关、企业、事业单位、部队、学校等单位使用的土地； 其他依法没收、征用为国家所有的土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 因国家组织集体移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2.2.城市土地的类型城市土地的类型 (1) 按照土地用途划分为：工业用地、商业用地、公共事业用地、交通运输用地、住宅用地、行政机关用地、绿化用地、军事用地、其他用地。 (2) 按照土地位置划分为：

9、市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、某些特殊性质区域（开发区、特区、保税区、高科技园区等）。 (3) 按照土地经营管理者的权属划分为：全民所有制用地、集体所有制用地、涉外用地、私人用地。 (4) 按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的划分为：已开发的城市土地、未开发的城市土地、未来待开发的城市土地。三、土地使用权三、土地使用权 （一）土地使用权的概念（广义的土地使用权）（一）土地使用权的概念（广义的土地使用权） 1.1.土地使用权的概念土地使用权的概念 土地使用权：土地使用权：是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订合同的有关规定，对国家和集体所有的土地，享有使用的权利。土地

10、使用权具有占有、使用、收益、处分的权利。 2.2.土地使用权的限制土地使用权的限制 (1) 使用范围的限制 (2) 使用方式的限制 (3) 使用年限的限制（二）土地使用权的权能和特征（二）土地使用权的权能和特征 1.1.土地使用权的权能土地使用权的权能 （1）土地占有权 （2）土地使用权（狭义的土地使用权） （3）土地收益权 （4）土地处分权 2.2.土地使用权的特征土地使用权的特征 （1）权利主体的广泛性 （2）土地使用权不得随意改变 （3）土地使用权是法律特别设定的一种物权 （4）土地使用权派生于土地所有权 （5）土地使用权权能构成的有限性 （6）土地使用权可以买卖、转让（三）我国土地使用

11、制度的演变（三）我国土地使用制度的演变 1.1.我国城市国有土地的来源我国城市国有土地的来源 2.2.城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革四、广义土地使用权的出让四、广义土地使用权的出让 （一）土地使用权的出让（一）土地使用权的出让 1.1.土地使用权出让的含义土地使用权出让的含义 土地使用权出让：土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用权受让人由此获得对该地块进行开发、经营、管理的权利，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.2.出让的年限出让的年限 3.3.出让的方式出让的方式 (1) 协议出让 (2) 招标出让 (3)

12、拍卖出让 (4) 挂牌出让 公开信息接收申请编制方案地价评估确定底价方案、底价报批协商签订公示签订合同公布结果核发批准书土地登记资料归档协议出让的基本流程协议出让的基本流程 招标出让的基本流程招标出让的基本流程招标投标开标评标决标签约领证拍卖基本流程拍卖基本流程市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点；举行拍卖会举行拍卖会；签订成交确认书签订成交确认书。挂牌出让的基本流程挂牌出让的基本流程公布挂牌信息竞买人报价确认报价挂牌截止签订成交确认书保证金处理法律责任 “第四条第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以商业、旅游、娱乐和

13、商品住宅等各类经营性用地，必须以招招标标、拍卖拍卖或者或者挂牌挂牌方式出让。方式出让。” 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 要加快工作进度，在要加快工作进度，在2004年年8月月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议协议方式出让经营性土方式出让经营性土地使用权。地使用权。 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知知（二）土地使用权的转让（二）土地使用权的转

14、让 1.1.土地使用权转让的含义土地使用权转让的含义 2.2.转让的期限转让的期限 3.3.以出让方式取得的土地使用权的转让以出让方式取得的土地使用权的转让土地使用权转让时，原土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让，只是对原权利剩余期限的转让。改变原出让合同约定的土地用途的转让，必须取得主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议，并调整出让金。转让时，房屋已经建成的，原使用人应持有房屋所有权证书，并先行办理房屋所有权变更登记，后再凭变更后的房屋所有权证书，申请土地使用权变更登记。4.4.以划拨方式取得的土地使用权的转让以划拨方式取得的土地使用权的转让以划拨方式取得土地使

15、用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 。以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产报批时，有批准权限的人民政府可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照规定的将转让房地产所获收益中的土地收益上缴政府或者作其他处理 。 5.5.土地使用权转让的原则土地使用权转让的原则 （1）随之转移原则 （2）房、地产一致原则 （3）效益不可损原则 6.6.土地使用权转让的方式土地使用权转让的方式 出售转让；交换转让；赠与转让土地使用权出售转让；交换转让；赠与转让土地使用权（三

16、）土地使用权的出租（三）土地使用权的出租 1.1.土地使用权出租的含义土地使用权出租的含义 指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2.2.土地使用权出租的条件土地使用权出租的条件 出租的土地使用权是国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权； 依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能出租； 出租人和承租人应当签订租赁合同； 出租人和承租人应当依照规定办理登记。 （四）土地使用权抵押（四）土地使用权抵押 1.1.土地使用权抵押的含义土地使用权抵押的含义 指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清

17、偿债务的担保的法律行为。土地使用权抵押的标的物不仅包括土地使用权，还包括地上建筑物和其他附着物。 2.2.设定抵押的基本要求设定抵押的基本要求 （1）抵押权由抵押人和抵押权人以抵押合同设定； （2）设定抵押合同的当事人为抵押权人及抵押人； （3）被担保的债权； （4）不能违反有关规定。（五）土地使用权的终止（五）土地使用权的终止 1.1.土地使用权的终止的发生土地使用权的终止的发生 土地使用权的终止，是指土地使用者停止行使土地使用权。导致土地使用权的终止因素主要归为以下几类： （1）土地使用权年限届满； （2）提前收回； （3）土地灭失； （4）土地的没收、抛弃等。 2.2.土地使用权终止时土

18、地使用权的处理土地使用权终止时土地使用权的处理 注销登记和补偿注销登记和补偿 （六）土地使用权的价格（六）土地使用权的价格 1.1.总地价总地价 2.2.单位面积地价单位面积地价 3.3.楼面地价楼面地价 五、房地产开发中土地使用权的取得五、房地产开发中土地使用权的取得 （一）政府行政划拨（一）政府行政划拨 1.1.划拨土地使用权的概念划拨土地使用权的概念 (1) 划拨土地使用权的概念 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 (2) 划拨土地使用权的范围 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可由县

19、级以上人民政府依法划拨： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公共事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等用地； 法律、行政法规规定的其他用地。2.2.划拨土地使用权的审批、补偿、安置划拨土地使用权的审批、补偿、安置征地征地 (1) 征地的含义 (2) 征用土地的范围 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划的用地。(3) 征用土地批准权限的规定 征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府； 征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续； 基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批； 其他用地和已

20、经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 建设单位申请征地不得化整为零（除铁路、公路和输油、输水等管线建设用地） (4) 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征用土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、 地上附着物和青苗补偿费、临时建设用地补偿费、税费（耕地占用税、新菜地开发建设基金、征地管理费）。(5) 临时用地必须办理报批手续：必须签订临时用地协议后方可用地。(6) 全民所用制企业、农村集体经济组织联营使用的集体土地：农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件的，可以不计算土地补偿费和各种补助费。(7) 征用土地时必须进行征地公告：被征用土地所在的市

21、、县人民政府，在收到征用土地方案后10日内应以书面或其他形式进行公告。A. 征用土地公告的内容：征用批准机关、文号、时间和用途；被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人口安置途径；办理征地补偿的期限、地点。B. 征地补偿安置方案公告应包括下列内容：被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量；土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式；安置补助费的标准、数量、支付对象和方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人口具体安置途径；其他有关征地补偿安置措施。 注意：注意：未进行征地、补偿安置公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理征地相关手续

22、。 湖北省人民政府关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合湖北省人民政府关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合法权益的通知法权益的通知 鄂政发鄂政发200511200511号号 根据土地管理法及其实施条例、湖北省土地管理实施办法等法律法规的规定，综合考虑全省各地经济社会发展水平、区位条件和土地价值，决定将全省划分为六类地区六类地区，分类制定全省统一的最低年产值标准和安置补助费最低标准，各类非农业建设项目征地补偿不得低于相应的征地补偿标准。 征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的前三年平均年产值的8 8至至1010倍倍。一、二、三、四、五、六类地区耕地被征收前三年平均年产值的

23、最低标准分别为每亩1800元、1200元、1000元、900元、800元、700元。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的被征地农业人口数计算。需要安置的被征地农业人口数，按照被征收的耕地数量除以被征地的农村集体经济组织征地前平均每人占有耕地的数量计算。一、二、三、四、五、六类地区每一名需要安置的被征地农业人口的安置补助费最低标准分别为18000元、10000元、8500元、7600元、6800元、6000元。 湖北省人民政府关于进一步加强征地管理切实保护被征地农湖北省人民政府关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合法权益的通知民合法权益的通知 鄂政发鄂政发200511200511号号依法合理确定具体建设项目征地补偿标准。对征地后人均耕地面积在0.8亩以上的农村集体经济组织，土地补偿费取法律法规规定的810倍；征地后人均耕地面积在0.8亩以下的农村集体