土地利用与运输的整合——柏诚

1、 土地利用与运输的整合土地利用与运输的整合轨道引导城市发展的模式概念黎澄天副总裁 - 柏诚(亚洲)有限公司Janette Sadik-Khan高级副总裁 - 柏诚(亚洲)有限公司2007年3月1什么是什么是TOD? TOD 的发展承诺: 扩大出行、购物及房屋的选择 财务回报和价值重现 非纯粹为区域的一个地点:一个门户入口 功能、非程式化美国丹佛联合车站2轨道的发展机遇轨道的发展机遇分两大类型:轨道引导的开发 可在5分钟内步行至车站之范围 轨道乡村 / 市中心 / 都市再发展 / 未开发区联合开发 在公共拥有土地之上 以铁路系统为主 Santa Ana Joint DevelopmentSant

2、a Ana TOD3TOD or TAD? 大部分的美国交通站点不是TOD 类型 TOD 在北美的发展仍然有难度 (不适应时代发展的过高的 郊区停车比例) 开发强度(密度)不高,建筑物离交通设施不够贴近,需要结合交通设施及服务对其进行塑形(从松散到紧凑)。Cisco Systems TAD, San Jose, CAStreet Car TOD, Portland, ORLRT Station交通引导发展交通引导发展 还是还是 交通靠近发展交通靠近发展 ? 4有利有利TOD的因素的因素 汽车所产生的损害 污染和交通堵塞 道路建设不能赶上土地发展 “聪明增长”(smart growth)和“场所

3、营造”（place-making）概念的普及化 强调紧密及高密度的发展众多可用的轨道交通众多可用的轨道交通方式方式: :本地公交本地公交快客班车快客班车快速公交快速公交BRTBRT轻轨轻轨快轨快轨( (高速铁路高速铁路) )通勤铁路通勤铁路5各种趋势：带动对各种趋势：带动对TOD项目的需求和发展项目的需求和发展 公共交通迅猛发展 城区和郊区的投资量不断上升 人口结构的改变,使更喜欢城市中心的生活方式的人更多了. 发展商、投资商与市政府日益意识到“场所营造”（place-making）能创造价值。波特兰,俄立冈Portland, Oregon6到到2030年美国对年美国对TOD项目项目的需求会达

4、到的需求会达到2倍以上增长倍以上增长一个交通设施服务范围内的住宅到会现在的600万增加到2025年的1650万套。不断扩展和增长的交通系统带来最大化的TOD潜力。2010年前会有适度增长，随后随着交通设施的建设和延伸，其增长速度将会加快。Projected Demand for Housing in Transit Zones0246810121416200020052010201520202025Households (Millions)7TOD不同于地方及轨道类型不同于地方及轨道类型8TOD在在联系紧密的轨道网络上十分有效联系紧密的轨道网络上十分有效华盛顿 大 (163个站)纽约 延伸 (

5、962个站)丹佛 小 (30个站)克里夫兰 中 (50个站)相同地理比例相同地理比例下显示出的四下显示出的四个轨道系个轨道系9TOD 项目成功的要素项目成功的要素 - 要有正确的规划要有正确的规划“建好了，自然就有” 不是一个正确的策略 区域视野 混合功能 人行优先 停车便利 项目领导是关键 TOD 街区街区:Pleasant Hill BART, Contra Costa, CA10TOD 项目成功的要素项目成功的要素 - 从宏观策略推导具体目标从宏观策略推导具体目标 TOD的最终目标是为了整个社区的完善发展； 是获得更大支持和成功的基础； 建造过程中的必要合作 与社区合作 与当地政府合作G

6、alatyn Park, Richardson, Texas11TOD 项目成功的要素项目成功的要素 - 必要的引导性必要的引导性 TOD项目领导很重要； 政策支持很重要： 引导资源合理分配 建立联合 消除分歧Englewood City Center, Englewood, CO12轨道引导规划的基础原则轨道引导规划的基础原则 车站与目的地的步行连系水平定义出轨道和用地的关系 在车站的可步行距离内, 其设计和混合使用必须鼓励步行 行人的重点不仅着眼于提升轨道的可达性和客运量 ，还需促进创造都市区的吸引力 适当地混合各种都市活动以补足车站，与一个良好的形体设计比起来同样重要波特兰, 奥勒岗州奧

7、克蘭, 加利福尼亞州13围绕轨道发展的成功原则围绕轨道发展的成功原则开始时作出正确的规划和采取长远的策略创造出一个灵活和实际的视野，但需着眼于可操作性建立公共/私人合作伙伴，拟定发展策略和变更的实施14围绕轨道发展的成功原则围绕轨道发展的成功原则将车站范围转变成一个完整、步行可及和18个小时作业的地方建立一个小区, 并非一个项目为行人和轨道乘客而设计15围绕轨道发展的成功原则围绕轨道发展的成功原则取得正确的混合发展，包括住宅和商业的建立提供良好的内在和外在交通组织包括停车具灵活性16TOD原则原则 土地的混合使用 中心定位 步行可及之范围 18个小时的活动 完整小区17轨道友好区轨道友好区的七

8、个关键规划元素的七个关键规划元素 混合土地使用 行人优先的设计 密度(开发强度) 连通性 城市设计 轨道可达性 停车18土地利用土地利用 强健的地区经济 交通网络不断扩展 采用TOD设计 交通的聚集/密切 土地价值优先土地价值优先以下可带来更大的利润:Arlington Heights, IL19混合混合土地使用土地使用混合使用办公室、零售及娱乐 住宅及零售垂直及/或横向的混合TOD 有莫大的好处 ：较高的载客量降低机动车的使用20 从家到月台； 可步行的 TOD 场地设计； 从TOD项目到邻近的各个目的地。行人优先的设计行人优先的设计21密度密度( (开发强度开发强度) ) 大众对于运具的选

9、择，受就业密度影响比住宅密度影响更多 各种运具最少密度为： 中等程度的公交服务 (20 雇员/*净就业英亩) 频密的公交服务 (50-75雇员/净就业英亩) 轻轨 (125雇员/净就业英亩) 重轨(主要市中心)*(净就业英亩指:可提供就业机会的地区面积,单位为英亩)22连通性连通性 使行人、自行车和轨道的连通性和流动性最大化 加上人性化的地标以引导行人 步行路线应是直接的，沿线并需设有充分的休息区和遮风挡雨设施 较小地块运作更好，一般少于500 英尺长 ， 总面积少于3 英亩最为理想(400 英尺 x 300 英尺 或121米x91米)23城市设计城市设计 TOD核心区内的楼宇 ： 门窗与楼宇

10、正面总面积的比例不少于40% 多些较小的开孔比一个大的开孔为佳 正门应对着街道 楼宇离建筑线之距离不应超过10 英尺 规划集合住宅于TOD核心区旁丹佛, 加利福尼亚州24公交可达性公交可达性 必须满足公共交通乘客到达/离开车站时的需求，如步行、自行车、汽车和其它公交的连接 乘客：必须提供足够和安全的转乘功能 行人：车站应提供直接和有清晰地标的路径，以连通所有目的地25 TOD项目包含各种用地,包括停车用地 基本原则 住宅车位减少20% 办公车位减少15% 混合用途项目的车位减少最多25% 允许共享使用停车设施 降低停车配套标准Orenco 停车场停车场: 建成效果建成效果/规划图规划图停车停车

11、 -对停车需求的管理26停车停车 短期与长期停车均是设计的主要考虑 有足够的路边停车位是非常重要的- 提供方便的短期停车以服务零售业 创造停车逛街购物以减少停车需求 街道前停车位应保持至最小数27采用非传统的、灵活的方式采用非传统的、灵活的方式 土地使用 定位 规模 可达性28改变规则改变规则 土地使用土地使用29后退距离后退距离改变规则改变规则 布局布局30高度高度改变规则改变规则 规模规模31街道街道大马路大马路主要街道主要街道大街大街小路小路改变规则改变规则 可达性可达性32圣何塞住宅区首圣何塞住宅区首期在交通便利的期在交通便利的地方吸引了超过地方吸引了超过2万个居住单元万个居住单元的建

12、设的建设增长中的增长中的TOD项目项目 居住类TOD项目的增长 混合功能的TOD项目在2005年房地产业中表现出最好的发展前景33TOD提高公共投资的价值提高公共投资的价值 为公交创造低廉的出行 为公交部门、城市和市民创造价值 吸引发展商兴趣 能帮助提供经费使TOD可行奥克兰, 加利福尼亚州34凸显价值凸显价值: 交通可吸引投资交通可吸引投资 达拉斯达拉斯: $8亿美元的发展投资，带动$37亿美元的经济活动，3.2万个就业机会。 (Source: University of North Texas) 波特兰波特兰:高达24亿美元的新发展效益。市区车辆：16亿美元。 (Source: Tri-M

13、et, Portland, OR) 圣大克莱拉圣大克莱拉: 居住类TOD项目带来45%的额外收益，商业类TOD项目带来23%的额外收益。 (Source: Cervero, 2002) 匹兹堡公交线匹兹堡公交线:价值3.02以美元的54个发展项目。 (Source: Port Authority of Allegheny County)35柏诚经验柏诚经验36亦庄新城规划与亦庄新城规划与TOD37 美国最好的实例美国最好的实例零售零售 - 24,000平方米平方米 办公办公 - 10,000平方米平方米 商品房商品房 - 300个个 多栋联建住宅多栋联建住宅 - 87栋栋 2001年年11月开

14、放月开放 100%租赁租赁 共同市场共同市场Clarendon,维吉尼亚州维吉尼亚州38 轨道的出现与密度增加轨道的出现与密度增加有直接关系有直接关系 90个地块个地块 自自1997年有超过年有超过900万万美元的发展美元的发展 建造超过建造超过2700个单位个单位 波特兰最值得向往的地波特兰最值得向往的地点点PEARL区区波特兰波特兰39 广场将车站与广场将车站与TOD连接起来连接起来 城市集合城市集合2公顷地及发出注公顷地及发出注册财务策册财务策 小区增加至小区增加至40DU公顷及公顷及234个单位个单位 5层停车库层停车库 17.7百万美元的项目百万美元的项目 2百万美元的公共投资百万美

15、元的公共投资Eastside Village普莱诺普莱诺, 得克萨斯州得克萨斯州40 行人区创新设计行人区创新设计, 强化睦强化睦邻联系邻联系 2公顷地公顷地, 319个单位个单位 不同收入不同收入 46%上班出行使用轨道上班出行使用轨道 42%家庭没有车辆家庭没有车辆 Center Commons波特兰波特兰, 俄勒冈州俄勒冈州41 步行至轻铁步行至轻铁 将大型购物中心重建将大型购物中心重建成都市村成都市村 杂货店杂货店 餐厅餐厅 14个电影院个电影院 387个商品房个商品房 58,700平方米零售平方米零售Paso Colorado帕萨迪纳帕萨迪纳, 加利福尼亚州加利福尼亚州42 TOD走

16、廊走廊 PacBell 公园车站公园车站 - 旧旧金山巨人棒球队金山巨人棒球队 高密度房屋高密度房屋 混合使用混合使用 重建重建 Mission Bay 新建大学校园新建大学校园Embarcadero LRT旧金山旧金山43 小区为主小区为主 重建或替代重建或替代BART停车停车 超过超过20个资金来源个资金来源 房屋、小区及长者中房屋、小区及长者中心、图书馆、心、图书馆、1,700个个BART停车位停车位 搅活地区搅活地区Fruitvale Transit Village奥克兰奥克兰, 加利福尼亚州加利福尼亚州44罗斯林罗斯林.巴斯顿巴斯顿 走廊地区走廊地区 1974年采用TOD规划概念 1

17、979车站投入使用 1980 以来的投资： 2500万办公室； 14,400 个居住单元。 车站区域： 增加25 % 县域内的住宅 增加37% 的县域内就业机会。 Clarendon Station Area Plan45 增加33% 县级房地产税收 从 7.6% 的土地面积 超过90亿美元的通道价值 到达地铁的方式：73%步行, 13% 驾车 郊区: 15% 步行 58% 驾车土地功能和土地功能和土地利用性质土地利用性质可改变交通习惯可改变交通习惯罗斯林罗斯林.巴斯顿巴斯顿 走廊地区走廊地区46小结小结TOD项目有持续增长的市场的支持项目有持续增长的市场的支持从社区需求确定发展目标从社区需求

18、确定发展目标目光长远，规划先行目光长远，规划先行TOD 项目审批程序流线化项目审批程序流线化 建立建立“社区社区”,而不是而不是“项目项目” 理解市场需求理解市场需求客观理解财务状况客观理解财务状况与领导沟通、教育开发商和从业人员与领导沟通、教育开发商和从业人员 47 东莞市火车东站地区概念规划东莞市火车东站地区概念规划Conceptual Planning for Dongguan East Railway Station Area 柏诚(亚洲)有限公司柏诚工程技术（北京）有限公司广州分公司2007年1月16日规划哲学规划哲学主要目标高效交通高效交通贯穿理念以人为本以人为本最终愿景和谐发展和

19、谐发展 柏诚100多年来立足科技，以服务市民和城市为己任，以我们对技术的专业掌握，对人本理念的始终尊重，以及对社会发展的深刻理解，为“东莞市火车东站地区概念规划”项目提供了一套全面的解决方案，从宏观结构优化到中微观设计和导控，都融入了我们对上述规划精神的理解。 规划目标和原则规划目标和原则建立多模式交通网络建立多模式交通网络 整合交通和土地利用整合交通和土地利用 提升东站地区城市形象提升东站地区城市形象 以“多模式交通枢纽多模式交通枢纽”整合东站的交通和综合服务设施 混合混合土地使用土地使用混合使用办公零售娱乐 住宅 物流 商业 展览 仓储核心区核心区城市设计城市设计a.火车站b.客运站c.公交站1.职业培训中心2.