物业服务企业组织机构

1、物业服务企业的组织机构第二组物业管理公司组织机构设置l 物业管理公司组织机构的设置必须为实现公司的经营管物业管理公司组织机构的设置必须为实现公司的经营管理目标服务，它的设置应满足以下四个基本要求：理目标服务，它的设置应满足以下四个基本要求：l 一一)具备服务性的功能具备服务性的功能l 物业管理公司是专门从事物业管理与服务的服务性物业管理公司是专门从事物业管理与服务的服务性企业，它的组织机构的设置必须保证具备这些功能，并企业，它的组织机构的设置必须保证具备这些功能，并有助于实现企业的服务宗旨。有助于实现企业的服务宗旨。l (二二)充分发挥公司员工潜能充分发挥公司员工潜能l 物业管理公司的管理、经

2、营和服务活动都是依靠每物业管理公司的管理、经营和服务活动都是依靠每一个人来实现的。因此，组织机构的设置要求每一位职一个人来实现的。因此，组织机构的设置要求每一位职员都能人尽其才，充分发挥个人智慧。员都能人尽其才，充分发挥个人智慧。l (三三)关系协调关系协调l 公司是一个有机整体，是由人、财、物、技术、信公司是一个有机整体，是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放系统，这种系统能否最大息等要素和子系统组成的开放系统，这种系统能否最大地发挥出整体功能，有赖于系统内各要素的协调配合。地发挥出整体功能，有赖于系统内各要素的协调配合。因此，组织机构的设置必须保证公司内部各种关系的相因此，组织

3、机构的设置必须保证公司内部各种关系的相互协调。互协调。l (四四)效率与效益效率与效益l 物业管理公司组织机构的设置要求从实际出发，以物业管理公司组织机构的设置要求从实际出发，以低成本的投入达到最好的工作效率、经济效益、社会效低成本的投入达到最好的工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。益以及环境效益。l 物业管理公司不是孤立的经济实体，而是开放的组物业管理公司不是孤立的经济实体，而是开放的组织系统。要设计一个功能齐全、结构合理的组织机构，织系统。要设计一个功能齐全、结构合理的组织机构，首先必须明确每一个组织机构的功能作用和具体目标，首先必须明确每一个组织机构的功能作用和具体目标，其次则需要

4、考虑人、财、物等资源分配以及各部门之间、其次则需要考虑人、财、物等资源分配以及各部门之间、人与人之间的协调关系。组织机构设置的目的性和科学人与人之间的协调关系。组织机构设置的目的性和科学性是保证公司整体协调和高效运作的关键。性是保证公司整体协调和高效运作的关键。二、物业管理公司组织机构设置的原则 l 为了发挥物业管理公司组织机构的整体功能，实现公司的总目标，为了发挥物业管理公司组织机构的整体功能，实现公司的总目标，根据上述四个基本要求，组织机构的设置应遵循以下原则：根据上述四个基本要求，组织机构的设置应遵循以下原则：l (一一)目标原则目标原则l 公司有自己的经营发展目标，组织机构的设置必须以

5、公司的总公司有自己的经营发展目标，组织机构的设置必须以公司的总体目标为依据。从某种意义上讲，组织机构的设置是实现公司总目体目标为依据。从某种意义上讲，组织机构的设置是实现公司总目标的一种管理手段。因目标设置机构，因机构设职设人，这是组织标的一种管理手段。因目标设置机构，因机构设职设人，这是组织机构设置的目标原则。机构设置的目标原则。l (二二)统一领导与层次管理原则统一领导与层次管理原则l 物业管理公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，物业管理公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，而日常工作的管理与经营权力则逐级授权，实行层次化管理。统一而日常工作的管理与经营权力则逐级授权

6、，实行层次化管理。统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证，分级层次管理领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证，分级层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。如果公司的高层领则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。如果公司的高层领导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题，则不仅导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题，则不仅会影响各层次管理人员的积极性，而且会使企业逐渐失去长远的战会影响各层次管理人员的积极性，而且会使企业逐渐失去长远的战略目标，甚至迷失发展方向。这是企业逐渐步入正轨的情况下，高略目标，甚至迷失发展方向。这是企业逐渐步入正轨的情况下，

7、高层领导尤应注意的层次化管理问题。层领导尤应注意的层次化管理问题。l (三三)分工协作原则分工协作原则l 分工协作是社会发展进步的标志，它不仅能提高劳动生产率，分工协作是社会发展进步的标志，它不仅能提高劳动生产率，而且能发挥整体效益。物业管理公司能否最大程度地发挥出整体而且能发挥整体效益。物业管理公司能否最大程度地发挥出整体效益，取决于组织机构的专业分工与相互协调。公司总的目标如效益，取决于组织机构的专业分工与相互协调。公司总的目标如能分层次落实到各个部门，使之各司其职，相互协作，目标也就能分层次落实到各个部门，使之各司其职，相互协作，目标也就不难实现了。不难实现了。l (四四)责权对应原则责

8、权对应原则l 整个公司的责任和权力是对等的，委以责任的同时也必须委整个公司的责任和权力是对等的，委以责任的同时也必须委以自主完成任务所必需的权力。有责无权，不仅不能调动管理人以自主完成任务所必需的权力。有责无权，不仅不能调动管理人员的积极性，而且使责任形同乌有，最终无法保证公司任务的完员的积极性，而且使责任形同乌有，最终无法保证公司任务的完成；有权无责，必然助长官僚主义，导致权力滥用。成；有权无责，必然助长官僚主义，导致权力滥用。l (五五)有效管理幅度原则有效管理幅度原则l 在处理管理幅度与管理层级的关系时，一般情况下应尽量减在处理管理幅度与管理层级的关系时，一般情况下应尽量减少管理层级，尽

9、可能地扩大管理幅度；否则，管理层级多了，人少管理层级，尽可能地扩大管理幅度；否则，管理层级多了，人员和费用也多了，会影响公司的经营效率。但是，有效的管理幅员和费用也多了，会影响公司的经营效率。但是，有效的管理幅度必须考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构的健度必须考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构的健全程度等因素，管理幅度过大同样也会影响公司的经营效率。全程度等因素，管理幅度过大同样也会影响公司的经营效率。l练习l1.我国物业管理公司的组织机构主要采用以下那3种形式？lA直线制 lB直线职能制 lC现行常见的组织机构 lD生产区域制 lE事业部制 l直线制的优点是责权统一，

10、行动效率高；缺点是对领导者的要求比较高，要通晓多种专门知识，亲自处理许多具体业务。l直线职能制综合了直线制和职能制的优点，既保持了直线制集中统一指挥的优点，又具有职能分工的长处，它将机构形式分为两个层次，一是管理层，一是作业层，这对减轻主管领导的负担，提高决策质量和工作效率起到了非常重要的作用。 l目前，一般物业管理公司的机构设置大都采用经理室管理层、职能部门层、下属企业及管理处等三个层级的组织形式。 案例一：停车场丢车赔不赔某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取

11、的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。 观点一：声明在先，不予赔偿 理理 据：已有声明，尽了告示义务，收费低据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等观点二：单方声明，不予承认。 理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。观点三：

12、双方有责，各负一半。观点四：以责定罚停车丢车案例归纳：1. 主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。3. 单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合同无效。4. 有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。案例二 2003年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与