业主大会议事规则

1、天瑞尚品小区业主大会议事规则总 贝y第一条 为了建立和规范业主大会的正常工作秩序， 保证业主大 会能够体现全体业主的意志，根据国务院物业管理条例 、建设部 业主大会规程，结合本物业实际，特订本规则。第二条本业主大会议事规则是本物业业主大会运作的基础准 则和依据。业主大会、业主委员会和全体业主都必须严格遵守。第三条 业主大会的决议、决定对物业管理区域内的全体业主具 有约束力。第四条业主大会、业主委员会接受所在地物业主管部门和街道 办事处（乡镇人民政府）的监督和指导。业主大会、业主委员会召开重要会议和临时会议应邀请所在地物 业主管部门参加。第一章业主大会第五条 业主大会应当依法代表和维护物业管理区

2、域内全体业 主在物业管理活动中的合法权益， 保障物业的合理与安全使用，维护 本物业管理区域的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的 工作和生活环境。第六条业主大会会议形式（有下列三种，经专有部分建筑物总 面积1/业主且占总人数1/2以上业主同意选择一种）。（第一种）业主大会由物业管理区域内的全体业主组成， 物业使 用人可以接受物业所有权人的委托参加业主大会的会议。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立，业主大会会议应当选举产生业主 委员会成员，组成业主委员会作为业主大会的执行机构。（第二种） 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成， 业主总 数超过 100个的，可以幢或单元、楼层等为单

3、位推选不少于 30 名（最 终以大会确定的实际人数为准） 业主代表参加业主大会。 业主自首次 业主大会会议召开之日起成立， 业主大会会议应当选举产生业主委员 会成员，组成业主委员会作为业主大会的执行机构。（第三种）只有一个业主，或者业主人数少于 20 个且经全体业 主同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业 主委员会的职责。第三章 业主大会的议事内容和议事方式第七条 业主大会的议事内容：（一）制 定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选 举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理公司；（四）决 定物业专项维修资金使用、续筹方案；（五）听取和审查

4、业主委员会的工作报告；（六）制定物业管理区域内公共秩序和环境卫的维护等方面的规 章制度；（七）改变和撤销业主委员会作出的与物业管理活动无关决定； 第八条 业主大会会议由业主委员员（筹备小组）主持，以下列 程序召开业主大会会议：（一）会议筹备工作：决定会议形式，草拟议案，制定征询意见 表、选（投）票或表决单；（二）发布公告：业主大会召开会议前十五日，将会议形式、时 间、地点（适用集体讨论形式） 、议题和议程，以书面形式向本区域 内全体业主公告；（三）发放征询意见表、选（投）票或表决单；（四）收回征询意见表、 选（投）票或表决单， 完成归纳及统计。 对必须通过的议案没有通过的， 参考业主意愿修改议

5、案， 重复上述三 项和本项程序，通过为止；（五）做好业主大会会议书面记录并存档。将大会过程、投票表 决的统计结果、通过的决定，以书面形式在本区域内向全体业主公告。第九条 业主大会授权业主委员会的议事内容：（一）负责组织召开业主大会，执行业主大会通过的各项决议， 并向业主大会报告工作；（二）拟定业主公约和业主大会议事规则草案或修改方案， 报业 主大会决定；（三）拟定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面规 章制度的方案，报业主大会决定；（四）代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签定物业服务合 同；（五）代表来主大会行使监督和协助物业管理企业履行物业服务 合同；（六）拟定专项维修资金使用、续

6、筹方案，报业主大会决定；（七）监督业主管理规约的实施，对违反业主管理规约 规定的业主，提出处理意见，报业主大会决定；（八）对逾期不交纳物业服务各项费用的业主， 应督促其限期限 交纳；（九）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协助物业管理 公司改进服务工作，维护正常的物业管理秩序。（十）第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会每年 的 月召开 1 次定期会议。 有下列情况之一的， 业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）50%以上业主委员会委员提议；（二）20%以上为主提议；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 第十一条 业主应当亲自参加业主大会，积极行使自己的权

7、昨。 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。业主代表因故不能参加业主大会会议的， 可以委托该区域内的一 名业主或另行推选一名业主代表参加。同一物业业主超过一人的， 物业共有人应当推选一人参加业主大 会会议，并代表共有人参与投票及选举活动。第十二条 业主大会议事方式 （对应第四条的 3种会议形式， 有 下列 2种议事方式，经专有部分建筑物总面积超过 1/2 且业主人数 1/2 同意选择 1 种，书面征求意见的方式，均可选择） 。（第一种）业主大会会议采用集体讨论的议事方式： 物业管理区域内的全体业主直接参加业主大会， 就有关事项进行 讨论后按规定程序投票表决， 形成业主大会的决

8、议。 但应当有经专有 部分建筑物总面积超过 1/2且业主人数 1/2 参加。（第二种）业主代表参加业主大会会议的议事方式：当物业管理区域内业主总数超过 100个时，可以幢或单元、 楼层 为单位，推选不少于 30 名业主代表参加业主大会，就有关问题进行 讨论后按规定程序投票表决， 形成业主大会的决议。 业主代表要全部 到齐。业主大会可以采用书面征求意见方式： 业主委员会应就有关问题形成书面材料发给业主征求意见并投 票表决（应签名确认） ，形成业主大会决议。采用书面征求意见方式的， 还应该就投票箱的设置、 征求意见书（含选票）的派发、回收、统计（废票、弃权票的确认）等提出方案 并作出决定。第十三条

9、 业主大会授权业主委员会的议事方式：（一）业主委员会会议采用集体讨论的议事方式， 由主任或副主 任委员负责主持召开；（二）业主委员会会议可定期或临时举行；定期会议每 至 少召开 1次；有 1/3 以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开临 时会议；（三）每次业主委员会定期会议应当在会议召开 7 日前，通知全 体业主委员会委员并送达有关材料。 委员因故不能参加会议的， 应书 面提供意见；（四）业主委员会应将召开会议通知、 议事内容以及作出的决定 以书面形式在物业管理区域内公告；（五）业主委员会会议应在业主大会授权范围内就有关物业管理 活动事宜进行审议。 并作好会议记录， 出席会议的委员应当在会议

10、记 录上签名；委员应当对业主委员会的决定承担责任。 业主委员会的决定违反 法律、法规侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决定的委员应 当承担赔偿责任，但在表决中对决定有异议并记载在会议记录中的， 该委员可以免除责任。第四章 表决程序第十四条 业主大会会议的表决程序， 由全体业主参加的业主大 会，采用集体讨论和表决的方式决定问题， 以投票权结果的多数形成 决议。第十五条 业主代表参加业主大会会议的表决程序。 业主代表的 推选产生，必须由其所代表的业主同意。业主大会表决 3 日前，业主 委员会就大会拟讨论的事项书面征求业主代表的意见， 业主代表应主 动听取有关业主的意见， 归纳后向业主大会反映。

11、 对需投票表决的内 容，业主代表应将业主的赞成、 反对及弃权的具体票数经本人签字后， 在业主大会投票时如实公布。以投票权结果的多数形成决议。第十六条 采用书面征求意见形式的表决程序：（一）业主大会召开会议前 15 日内业委会（召集人）应当将召 开会议的时间、地点、内容以书面形式向业主公告： ；（二）需要投票表决的。召集人发放征询意见表和选票，将业主 大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。 业主或者委托代理 人填写征询意见表和选票，并签名有效；（三）业主委员会通过投票箱、 上门或寄挂号信回收物业管理区 域内业主意见， 汇总综合意见或统计票数 （应推选若干业主代表为计 票、监票员），以投票权

12、结果的多数形式决议（由业主委员会发放并 回收征询意见表并选票，可以份区或组团分步进行） 。第十七条 业主大会作出决定， 必须经专有部分占建筑物总面积 1/2 业主且占总人数 1/2 以上的业主同意。物业专项维修资金使用、 续筹的决定、 改建重建建筑物及其附属 物设施的，必须经物业管理区域内经专有部分战建筑总面积 2/3 以上 业主且占总人数 2/3 以上的业主同意。第十八条 由业主委员会作好业主大会召开前的准备筹备工作， 根据业主的提议，草拟议案、制定选票、核实业主身份，并将组织召 开业主大会的会议通知和有关材料告知相关居民委员会。第十九条 业主委员会会议的表决程序， 采取少数服从多数的原 则

13、。业主委员会会议必须有过半数委员出席， 作出决议经全体委员人 数半数以上同意。第二十条 业主大会会议、 业主委员会会议作出的决议、 决定后5日内，由业主委员会以书面形式在物业管理区域内向全体业主公告， 并记录存楼。同时将有关材料送所在地居民委员会、 物业管理企业和 物业管理主管部门。第五章业主投票权第二一条 业主投票的决定：以物业管理区域内专有部分建筑物所有权证产权人 （物业销售合 同或不动产购销发票）的业主且建筑面积第二十二条 投票人必须在投票（选票）上填写业主拥有物业面 积或所代表业主投票权并签名。已送达业主的选票，业主未投的，视 为（同意/弃权仮对）。第二十三条业主委托代理人行使投票权的

14、，选票应附带业主书 面授权委托证明，代理人在授权范围内行使投票权。第二十四条 同一物业业主超过一人的，物业共有人应当推选一 人参加业主大会或者业主代表大会，并参与投票及选举活动。第六章业主委员会组成和委员任期第二十五条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负 责。第二十六条业主委员会委员由业主大会会议在业主候选人中 选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起 3日内召开首次业主委 员会会议，推选业主委员会主任、副主任。第二十七条 业主委员会由名（单数）委员组成，任期 年,业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员应具备以下条件：（一）本物业内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守法律、法规；

15、（三）遵守本规则、管理规约，履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力、法规理解能力、文学表达能力；（六）具备必要的工作时间。业主委员会委员不得有下列情形：（一）本物业管理区域内从事物业管理服务活动；（二）存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能，以及违反 违规占用共用设施、设备、场地等行为；（三）累计12个月以上欠缴物业管理费和专项维修资金的行为。 业主委员会委员候选人由业主代表自荐， 或由业主大会筹备组在业主、业主代表中提名、推荐，或由到届的业主委员会提名推荐产生； 业主委员会设主任一名，副主任 名，其中专职副主任一名，主任、副主任在业主委员会委员中选举

16、产生并报告业主大会。第二十八条 业主委员会委员的选举采用以下第 种方式进行。（一）差额选举的方式。业主大会会议选举业主委员会委员，按 20%的职数进行差额选举，经专有部分建筑总面积1/2且业主人数1/2 业主表决通过，且得票多的当选。候选人得票相等不能排序当选的，对得票相等的候选人再次选举确定。（二）等额选举的方式。业主大会会议选举业主委员会委员，实等额选举，经专有部分建筑物总面积超过 1/2且业主人数1/2业主表 决通过，通过方为首选。第二十九条业主委员会履行下列职责：（一）拟定业主大会议事规则和管理规约草案，交业主 大会审议通过；（二）代表业主大会收取建设单位按法规规定移交给本业主大会 的

17、一系列本物业的资料文件，报告业主大会审查；（三）指导、协助业主推选业主代表；（四）依照本规则，决定业主大会会议的召开及会议形式，筹备 主持业主大会会议，制定征询意见表、选（投）票或表决单；（五）拟定对物业服务企业当年物业管理服务计划实施情况的评 价方案和评价报告，交业主大会审议通过；（六）拟定对物业服务企业下年度管理服务计划审核报告， 交业 主大会审议通过；（七）拟定选聘、解聘物业服务企业的方案，交业主大会审议通 过；（八）代表业主大会与物业服务企业正式签订 物业管理服务委 托合同；（九）监督和协助物业服务企业对物业管理服务委托合同履 行实施；（十）监督管理规约的实施，对违反管理规约和物业 管

18、理服务委托合同 中约束本方条款的业主， 及时配合物业服务企业 责任其纠正；（十一）拟定物业专项维修资金使用方案草案和续筹方案草案， 交业主大会审议通过；（十二）拟定物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案、 财务方案，交业主大会审议通过；（十三） 拟定物业共用部位和共用设施设备的使用、 公共秩序和 环境卫生的维护等方面的规章制度草案，交业主大会审议通过；（十四） 拟定涉及业主共同利益各种收取费用事项决议草案， 交 业主大会审议通过；（十五）拟定选举、罢免业主委员会委员的决议草案，交业主大 会审议通过；（十六） 拟定改变或撤销业主委员会的不当决定的决议草案， 交 业主大会审议通过；（十七）负责

19、向业主大会作年度工作报告；（十八）拟定对实行酬金制的物业服务企业相关财务审计方案， 交业主大会审议通过；（十九）针对业主提议或者业主委员会认为需要解决的物业管理 问题拟定方案，交业主大会审议通过：（二十）其他事项。业主大会、 业主委员会不得作出与物业管理无关的决定， 不得从 事与物业管理无关的活动。第三十条 业主委员会会议应当按下列规则召开：（一）会议由主任、专职副主任或其委托的副主任负责召集，提 前七日将会议通知及有关送达每位委员；（二）委员因故不能参加会议的， 提前一日向业主委员会召集人 说明；（三）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字。涉及重要 事项的会议由全体出席会议的委员签字；（

20、四）会议应该有过半数委员出席， 作出决定须经全体委员人数 半数以上同意；（五）业主委员会做出的决定，以书面形式向全体业主公告。 第三十一条 业主委员会委员缺额人数超过 名的，应当在一 个月内召开业主大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。第三十二条 业主委员会委员有下列情形之一的， 经业主大会会 议通过，其业主委员会委员资格终止。（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）无 故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）有犯罪行为的；（五）以 书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）拒不履行业主义务的；（七）其 他原因不宜担任业主委员会委员的。第三十三条 业

21、主委员会委员资格终止的， 应当自终止之日起三 日内将其保管的档案资料、 印章以及其他属于全体业主所有的财物移 交给业主委员会。第三十四条 业主委员会必须建立印章管理制度。业主大会和 业主委员会印章由业主委员会主任或专职副主任保管， 并按印章管理 制度使用。第三十五条 业主委员会必须建立档案资料管理制度。 业主大会 档案资料， 由业主委员会专职副主任保管。 业主委员会任期届满之日 起十日内，须将保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他 属于全体业主所有的财物移交给第一届业主委员会，并办理交接手 续。第三十六条 利用本小区（大厦）共用部位、共用设施进行经营 活动的所得收益归全体业主所有， 所得收益的%（为 50%以上）补充专项维修资金，存