收益法解析学习教案

1、会计学1收益收益(shuy)法解析法解析第一页，共49页。第1页/共49页第二页，共49页。第2页/共49页第三页，共49页。第3页/共49页第四页，共49页。11(0)1nAVrrr(0 )VAnrrAV第4页/共49页第五页，共49页。niiniiirrRA11111第5页/共49页第六页，共49页。nniiirrArRV111tnttiiirrrArRV111111第6页/共49页第七页，共49页。2rBrAVnnrnrBrrBrAV11112第7页/共49页第八页，共49页。2rBrAVnnrnrBrrBrAV11112第8页/共49页第九页，共49页。srRV1nrssrRV1111

2、第9页/共49页第十页，共49页。srRV1nrssrRV1111第10页/共49页第十一页，共49页。jjjiiirVrRV111njxxxjrRV11第11页/共49页第十二页，共49页。第12页/共49页第十三页，共49页。 3. 纯收益纯收益等于总收益减去总费用。第13页/共49页第十四页，共49页。与用途上的投资风险是各不相同的，因此，房地产投资回报率即折现率是一个变量，随市场状况的变化而变化，不存在一个统一不变的折现率。第14页/共49页第十五页，共49页。单纯(dnchn)建筑物价格时所应使用的折现率，此时对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益，不包括土地所产生的纯收益。第15页

3、/共49页第十六页，共49页。BLBBLLPPPrPrrBrLrrBL第16页/共49页第十七页，共49页。场发育比较充分、交易案例比较多。评估人员必须拥有充裕的资料，并尽可能以与待估房地产情况接近的资料作为参照。第17页/共49页第十八页，共49页。可比实例123456纯收益（万元/年）122310659032价格（万元）10219088542720250折现率（%）11.8 12.111.412.012.512.8第18页/共49页第十九页，共49页。111.8% 12.1% 11.4% 12.0% 12.5% 12.8%612.1%niirrn第19页/共49页第二十页，共49页。第20

4、页/共49页第二十一页，共49页。)(fmfrrrr11第21页/共49页第二十二页，共49页。风险水平土地折现率(%) 建筑物折现率(%)低7-98-11中9-1211-14高12-1514-18投机1518第22页/共49页第二十三页，共49页。第23页/共49页第二十四页，共49页。)1 (mrmrrem第24页/共49页第二十五页，共49页。%131533310000%12153335333第25页/共49页第二十六页，共49页。 m的比率第26页/共49页第二十七页，共49页。579. 11900030000DCR第27页/共49页第二十八页，共49页。第28页/共49页第二十九页，

5、共49页。第29页/共49页第三十页，共49页。LBBLrrVAVBLLBrrVAV第30页/共49页第三十一页，共49页。第31页/共49页第三十二页，共49页。第32页/共49页第三十三页，共49页。)1 (11 nrraP5 .91%)5 . 81 (11 %5 . 81220650P第33页/共49页第三十四页，共49页。第34页/共49页第三十五页，共49页。5112345120253035401 10%(1 10%)(1 10%)(1 10%)1 10%18.18 20.66 22.54 23.91 24.84110.13()iiiaPr万元第35页/共49页第三十六页，共49页。

6、故该宗地的收益(shuy)价格为416万元)(11162. 025038. 0700%)101 (5%105%)201 (11 )%105%1020()1 ()1 (11)(5522111万元nnrnrbrrbraP)(11.306986.046.310%)101(11%)101%(1050)1(11)1(55056221万元nnrrraP)(24.41611.30613.11021万元PPP第36页/共49页第三十七页，共49页。第37页/共49页第三十八页，共49页。LLBLBBBLLBAAA ArAP rPPP P BLBBLLPPPrPrr第38页/共49页第三十九页，共49页。150

7、 12%18()BBBAPr建筑物年纯收益万元(20 5) 18330()10%LBAAAPrr房地产总价格万元330 150180()LBPPP土地总价格万元21801800(/)1000m总地价万元土地单价元建筑物占地面积21800900(/)2m土地单价楼面地价元建筑物容积率2058.3%180LLLArP土 地 折 现 率第39页/共49页第四十页，共49页。)2() 1 (LLLBLBBLLrPAPPPrPrr%12150)520(%10)150(LP)(180 万元LP)/(900210001802m元万元建筑物总面积总地价楼面地价20 58.3%180LLLArP土地折现率第40页/共49页第四十一页，共49页。第41页/共49页第四十二页，共49页。年房地产纯收益年房地产纯收益=年总收益年总收益年总费用年总费用 =48600073260 =412740（元）（元）50 12 900 (1 10%)486000()年总收益元第42页/共49页第四十三页，共49页。462500 9002156250()46 2元第43页/共49页第四十四页，共49页。4612156250 8%111 8%房屋年纯收益第44页/共49页第四十五页，共49页。462350871132089427%(1 7%)V元232089426418500500Vm单价元第4