第4章-房地产价格影响因素

1、l房地产价格影响因素概述房地产价格影响因素概述l房地产自身因素房地产自身因素l人口因素人口因素l制度政策因素制度政策因素l经济因素经济因素l社会因素社会因素l国际因素国际因素l心理因素心理因素l其他因素其他因素一、对房地产价格影响因素的总认识一、对房地产价格影响因素的总认识 P124-127 八个方面八个方面u第一种分类第一种分类（本教材主要按此方法分类）（本教材主要按此方法分类）u自身因素：自身因素：u区位因素：区位因素：位置、交通、周围环境和景观、外位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施部配套设施u实物因素：实物因素：u土地实物因素：土地实物因素：土地面积、土地形状、地形地势、土地面积、

2、土地形状、地形地势、土壤地基、土地开发程度土壤地基、土地开发程度u建筑物实物因素建筑物实物因素：建筑规模、外观、建筑结构、设建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、防水保温隔热噪声、通风采光日照、维修养护情况防水保温隔热噪声、通风采光日照、维修养护情况及完损程度及完损程度u权益因素：权益因素：权利状况、使用管制、相邻关系权利状况、使用管制、相邻关系二、房地产价格影响因素的分类二、房地产价格影响因素的分类 u外部因素：外部因素：u人口因素：人口因素：数量、素质、结构数量、素质、结构u制度政策因素：制度政策因素：房地产制度

3、政策、税收政策、房地产制度政策、税收政策、 金融政策、特殊政策、相关规金融政策、特殊政策、相关规 划和计划划和计划u经济因素：经济因素：经济发展、居民收入、物价、利率、经济发展、居民收入、物价、利率、 汇率汇率u社会因素：社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城政治安定状况、社会治安状况、城 市化、房地产投机市化、房地产投机u国际因素：国际因素：世界经济状况、国际竞争状况、政世界经济状况、国际竞争状况、政 治对立状况、军事冲突状况治对立状况、军事冲突状况u心理因素：心理因素：买卖时的心态、个人偏好、从众心买卖时的心态、个人偏好、从众心 理、风水或吉祥号码等理、风水或吉祥号码等u其他因素其他因素

4、u第二种分类第二种分类u一般因素：一般因素：u经济发展状况、货币政策、物价、利率、汇率等经济发展状况、货币政策、物价、利率、汇率等u区域因素：区域因素：u所在地区的城市规划调整、环境状况、基础设施所在地区的城市规划调整、环境状况、基础设施完备程度等完备程度等u个别因素：个别因素：u位置、规模、土地形状、地势、建筑结构、建筑位置、规模、土地形状、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等物新旧程度等一、一、区位因素区位因素二、实物因素二、实物因素三、权益因素三、权益因素 区位因素是一个综合性因素，可分为以下区位因素是一个综合性因素，可分为以下四个方面：四个方面： 位置 交通 周围环境和景观 外部配套设施城

5、市内不同用途土地竞租曲线城市内不同用途土地竞租曲线u交通因素对房地产价格的影响，可分为出交通因素对房地产价格的影响，可分为出入可利用的交通工具、道路状况、交通管入可利用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。制情况、停车方便程度和收费标准等。u开辟新的交通线路的影响。开辟新的交通线路的影响。一般会使站点周围一般会使站点周围的相关房地产升值。从时间上看，开辟新的交的相关房地产升值。从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后，通线路对房地产价格的影响主要在立项之后，建成之前、建成之后对房地产的升值作用一般建成之前、建成之后对房地产的升值作用一般会停止。会停止

6、。u交通管制情况的影响。交通管制情况的影响。交通管制对房地产价格交通管制对房地产价格的影响结果取决于管制的内容和房地产的使用的影响结果取决于管制的内容和房地产的使用性质。对不同类型房地产的影响不同。例如，性质。对不同类型房地产的影响不同。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行等，会提升在住宅区内的道路上禁止货车通行等，会提升住宅房地产价值。住宅房地产价值。u指那些对房地产价格有影响的房地产周围指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素。的物理性状因素和人文状况因素。u大气环境。大气环境。空气质量的好坏。空气质量的好坏。u水文环境。水文环境。地下水、沟渠、河流、湖泊等水体地下

7、水、沟渠、河流、湖泊等水体的污染程度。的污染程度。u声觉环境。声觉环境。噪声噪声u视觉环境。视觉环境。房地产周围安放的东西是否杂乱。房地产周围安放的东西是否杂乱。标示牌广告牌等树立状态和设计是否美观，建标示牌广告牌等树立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等景观是否赏筑物之间是否协调，公园、绿化等景观是否赏心悦目心悦目u卫生环境。卫生环境。u人文环境。人文环境。该宗房地产所在地区的声誉、居民该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（职业、素质）、治安状况（犯罪率）等。特征（职业、素质）、治安状况（犯罪率）等。u外部基础设施完备状况对于房地产特别是外部基础设施完备状况对于房地产特别是住宅

8、类房地产影响特别重要。住宅类房地产影响特别重要。u一般情况下，周边有教育质量高的中小学、医一般情况下，周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的，房地产价格就高。所的，房地产价格就高。包括：包括： 土地实物因素：土地实物因素： 土地面积、土地形状、地形、地势、土壤、地土地面积、土地形状、地形、地势、土壤、地基、土地开发程度基、土地开发程度 建筑物实物因素：建筑物实物因素： 建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、防水保温装修、层高和室内净高、空间布局、防

9、水保温隔热隔声通风采光日照、维修养护情况及完损隔热隔声通风采光日照、维修养护情况及完损程度程度u一般情况下，土地面积较大的土地价格一般情况下，土地面积较大的土地价格优于土地面积小的土地，特殊情况除外优于土地面积小的土地，特殊情况除外（如：相邻地块的小块土地、不同地区、（如：相邻地块的小块土地、不同地区、不同消费习惯而导致的特例。）不同消费习惯而导致的特例。）u形状规则（长方形、正方形）的土地价形状规则（长方形、正方形）的土地价格优于不规则地块。格优于不规则地块。u一般情况下，土地平坦（坡度不低于一般情况下，土地平坦（坡度不低于0.3%，否则不利于地面水的汇集与排除），地价否则不利于地面水的汇集

10、与排除），地价较高；土地高低不平，地价较低。较高；土地高低不平，地价较低。u若城市发展受地形地势影响（例如四面临若城市发展受地形地势影响（例如四面临山或有河流阻隔），则土地的经济供给不山或有河流阻隔），则土地的经济供给不能随城市发展而相应增加时，地价会普遍能随城市发展而相应增加时，地价会普遍高涨。高涨。u一般情况下，地质坚实、承载力较大，一般情况下，地质坚实、承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，工有利于建筑使用，地价就高；反之，工程地质条件差，地价则低。程地质条件差，地价则低。u对于农业用地极其重要，肥力高低与价格对于农业用地极其重要，肥力高低与价格高低成正比。高低成正比。u建筑物的规

11、划设计、平面格局、功能、质量、建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象（建筑式样、风格、色调等）等因素，外观形象（建筑式样、风格、色调等）等因素，对房地产价格均有较大影响。对房地产价格均有较大影响。u向阳、背阳情况对房地产价格的影响在南部与北部向阳、背阳情况对房地产价格的影响在南部与北部有所不同。有所不同。u一般而言，上风地区房地产价格较高，下风地区房一般而言，上风地区房地产价格较高，下风地区房地产价格较低。地产价格较低。u在有天然周期性灾害的地区，一般而言，土地利用在有天然周期性灾害的地区，一般而言，土地利用价值低；若有了较好的抗灾措施，例如较好的防洪价值低；若有了较好的抗灾措施，例

12、如较好的防洪防汛工程，则其价格不仅会逐渐上涨，且由于近江、防汛工程，则其价格不仅会逐渐上涨，且由于近江、近海、近湖等特有景观会使价格畸高。近海、近湖等特有景观会使价格畸高。 一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进行房地产估价，应充分价值有着重大影响。进行房地产估价，应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，才能评估出正确的价值。房地产利用和程度，才能评估出正确的价值。房地产利用限制包括三方面：限制包括三方面： 房地产权利的设立和行使的限制房地产权利的设立和行使的限制 房地产使用管制

13、房地产使用管制 房地产相邻关系的限制房地产相邻关系的限制u土地和建筑物的权利状况如何，以及这些权土地和建筑物的权利状况如何，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异。利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异。例如：例如：u共有房地产共有房地产u各国对于土地所有权的规定，特别是对地下资源各国对于土地所有权的规定，特别是对地下资源的归属权的差异的归属权的差异u对房地产估价而言，有意义的使用管制主要对房地产估价而言，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、容积率、建筑密度、及城市规划对土地用途、容积率、建筑密度、建筑

14、高等等的规定。建筑高等等的规定。u土地用途土地用途u容积率。明确容积率的内涵（是否包含地下建筑容积率。明确容积率的内涵（是否包含地下建筑面积的容积率）面积的容积率）u相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者按照当地习惯，相互之间应法规的规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。生的权利和义务关系。一、一、人口数量人口数量二、人口素质二、人口素质三、人口结构三、人口结构一、人口数量一、人口数量u人口增长、外来流动人口增加、人口密度等因素人口增长、外来流动人口

15、增加、人口密度等因素都会对房地产价格产生影响都会对房地产价格产生影响二、人口素质二、人口素质u文化教育水平、生活质量和文明程度会对房地产文化教育水平、生活质量和文明程度会对房地产价格产生影响价格产生影响三、家庭结构三、家庭结构u一定时期内人口按照性别、年龄、职业、文化、一定时期内人口按照性别、年龄、职业、文化、民族等因素的构成状况。民族等因素的构成状况。u我国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简我国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单小家庭发展的趋势。家庭人口规模发生变化。单小家庭发展的趋势。家庭人口规模发生变化。家庭人口规模是指全社会或某地区的家庭平均家庭人口规模是指全社会或某地区的家庭平

16、均人口数。一般而言，随着家庭人口规模小型化，人口数。一般而言，随着家庭人口规模小型化，家庭数量增多，住房总量需求增加，房价上涨。家庭数量增多，住房总量需求增加，房价上涨。一、房地产制度政策一、房地产制度政策二、税收政策二、税收政策三、金融政策三、金融政策四、相关特殊政策四、相关特殊政策五、相关规划和计划五、相关规划和计划一、房地产制度政策一、房地产制度政策u对房地产价格影响最大对房地产价格影响最大u中国土地使用制度和住房制度改革中国土地使用制度和住房制度改革u房地产价格政策房地产价格政策u即政府对房价的干预方式和措施等。一般而言，即政府对房价的干预方式和措施等。一般而言，平抑房地产价格的措施有

17、以下几种：平抑房地产价格的措施有以下几种：1）制定最高）制定最高限价；限价；2）制定标准价格；）制定标准价格；3）政府在房价高涨时）政府在房价高涨时抛出一定量房地产，特别是增加土地供给；抛出一定量房地产，特别是增加土地供给；4）征）征收房地产交易税或增值税；收房地产交易税或增值税；5）建立一套房地产交）建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。易管理制度，遏制房地产投机炒作。二、税收政策二、税收政策（一）房地产开发环节的税收（一）房地产开发环节的税收u一般而言，增加房地产开发环节的税收（大致包一般而言，增加房地产开发环节的税收（大致包括：括：契税、耕地占用税、印花税契税、耕地占用税、印花

18、税 、营业税、城建、营业税、城建税、教育费附加等税、教育费附加等 ） ，会增加房地产开发建设成，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，减少房本，从而会推动房地产价格上升；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。但地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场是会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买房市场。处于卖方市场还是买房市场。（二）房地产转让环节的税收（二）房地产转让环节的税收u一般而言，增加房地产转让环节中卖方的税一

19、般而言，增加房地产转让环节中卖方的税收（收（如土地增值税、营业税、城市维护建设税、如土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、印花税教育费附加、所得税、印花税），会使房地产价），会使房地产价格上升；反之，会使房地产价格下降。格上升；反之，会使房地产价格下降。u增加买方的税收（增加买方的税收（如契税如契税），会抑制房地产需），会抑制房地产需求，从而使房地产价格下降；反之，会使房求，从而使房地产价格下降；反之，会使房地产价格上升。地产价格上升。u但增加或减少房地产转让环节的税收在短期但增加或减少房地产转让环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房内是否会导致房地产价格的升

20、降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买房市场。地产市场是处于卖方市场还是买房市场。 （三）房地产持有环节的税收（三）房地产持有环节的税收u增加房地产持有环节的税收（增加房地产持有环节的税收（如城镇土地使如城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、物业税（尚未开用税、房产税、城市房地产税、物业税（尚未开征征），会增加房地产使用成本，会使房地），会增加房地产使用成本，会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机需求，从而会使并会抑制房地产投资和投机需求，从而会使房地产需求减少，导致房地产价格下降。房地产需求减少，导致房地产价格下降。

21、三、金融政策三、金融政策u影响房地产价格的金融政策主要是房地产信影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括严格控制或适度放松房地产开贷政策，包括严格控制或适度放松房地产开发贷款、购房贷款，上调或下调金融机构贷发贷款、购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购房贷款期限等。延长或缩短最长购房贷款期限等。四、相关特殊政策四、相关特殊政策u国家对特殊地区实行特殊的政策、特殊的体国家对特殊地区实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措

22、施、国家给予必制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等，意味着会吸引投资，经济较快要的支持等，意味着会吸引投资，经济较快发展，对房地产需求相应会增加，从而会提发展，对房地产需求相应会增加，从而会提高这些地区的房地产价格。高这些地区的房地产价格。u西部大开发、振兴东北地区老工业基地、中西部大开发、振兴东北地区老工业基地、中部崛起等部崛起等u深圳、海南、上海浦东、重庆、成都深圳、海南、上海浦东、重庆、成都五、相关规划和计划五、相关规划和计划（一）国民经济和社会发展规划（一）国民经济和社会发展规划u国民经济和社会发展规划对房地产价格有很大国民经济和社会发展规划对房地产价格有很大的影响。例如，

23、的影响。例如，十一五纲要十一五纲要提出：提出：“调整调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。适用住房，严格控制大户型高档商品房。”从从供求分析上看，它的实施将会抑制普通商品住供求分析上看，它的实施将会抑制普通商品住房价格过快上涨，而会使大户型高档商品住房房价格过快上涨，而会使大户型高档商品住房价格上升。价格上升。（二）城乡规划（二）城乡规划u主要体现在城市规划的影响。例如城市发展方向、主要体现在城市规划的影响。例如城市发展方向、土地使用性质（用途）、建筑高度、建筑密度、土地使用性质（用途）、建筑高度、建筑密度、容积

24、率、绿地率等的规定容积率、绿地率等的规定（三）土地相关规划和计划（三）土地相关规划和计划u土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划中确定的建设用地总量、农用地转用供应计划中确定的建设用地总量、农用地转用量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局等，决定了房地产开发用地的供应状况，间布局等，决定了房地产开发用地的供应状况，从而对房地产开发用地以及商品房价格有很大从而对房地产开发用地以及商品房价格有很大的影响。的影响。一、经济发展状况一、经济发展状况二、居民收入水平二、居民收入水平三、物价水平三、物价水平四

25、、利率四、利率五、汇率五、汇率一、经济发展状况一、经济发展状况u一般而言，经济发展，房价上涨。例如日、一般而言，经济发展，房价上涨。例如日、新、韩等国，当前我国。新、韩等国，当前我国。二、居民收入水平二、居民收入水平u低、中、高收入阶层收入的增加对房价的影低、中、高收入阶层收入的增加对房价的影响各不相同。提高低收入者收入，对房地产响各不相同。提高低收入者收入，对房地产价格影响不大；提高中等收入者的收入，会价格影响不大；提高中等收入者的收入，会增加他们的购房需求，房地产价格急速上升；增加他们的购房需求，房地产价格急速上升；提高高收入者的收入，对房地产价格影响不提高高收入者的收入，对房地产价格影响

26、不大大三、物价水平三、物价水平u一般而言，物价上涨，房价随之上涨（各类建材、一般而言，物价上涨，房价随之上涨（各类建材、人工上涨，房地产开发成本上升）。人工上涨，房地产开发成本上升）。四、利率四、利率u从开发建设看，利率上升或下降会增加或降低房从开发建设看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而使房地产开发建设成地产开发的融资成本，从而使房地产开发建设成本上升或下降，进而使房地产价格上升或下降。本上升或下降，进而使房地产价格上升或下降。u从房地产需求看，现行购房普遍借助房贷，利率从房地产需求看，现行购房普遍借助房贷，利率上升或下降，会增加或降低购房者还贷负担，会上升或下降，会增加

27、或降低购房者还贷负担，会减少或增加房地产需求，导致房价下降或上升。减少或增加房地产需求，导致房价下降或上升。u总体而言：总体而言：利率与房价负相关，利率下降，房价利率与房价负相关，利率下降，房价上升；利率上升，房价下降上升；利率上升，房价下降五、汇率五、汇率u汇率汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率，是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说，一种货币以另一种货币表示的价格。或者说，一种货币以另一种货币表示的价格。u如果国外投资者在房地产所在国投资了一套房如果国外投资者在房地产所在国投资了一套房地产，若该房地产所在国的货币发生了升值，地产，若该房地产所在国的货币发生了升值，即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。因此