办公楼运营方案

1、中心运营提升方案第一部分招商情况梳理中心通过3个多月招商工作的展开，目前的出租率达 68.36%,截至目前 签约企业共26家，签约企业的产业分类如下：产业分类企业数占比科技类1350%文化与创意类415%贸易类312%服务业及其他623%合计26100%从分类来看，中心的产业类型主要以科技型和文化型产业为主（合计占比65% ,服务业、贸易类占比（分别是 35% O因此：目前中心内科技与文化企业的比例已经超过 60%以上，与项目的最初定 位吻合，已经具备打造专项科技文化园的雏形。第二部分运营思路、总体思路中心的总体思路：硬件设施一一体现花园式办公精致完善基础服务一一展现一流管理团队贴心细致助长型

2、服务 将科技文化概念根植于园区的方方面面;让文化与科技的力量在园区中融会贯通。将建设科技文化产业园的核心思路植根于园区改造、招商、运营等逐项工作中予以体现：第一，以创意的改造手法表现园区的整体形象， 营造园区精致的花园式办 公氛围及独有的文化。以创意的手法赋予中心创新力量， 通过装置艺术的表现力量，展示文化氛 围。 口：一楼创客空间；三层露台；四层屋顶花园。第二，以规范的管理体现一流的基础管理，打造五星级物业服务。通过对保安、保洁等基础服务人员的规范化管理， 体现中心最基础的服务 能力。第三，继续依据产业园科技文化的定位方向为指导思想，进行产业招商， 完成产业集聚。以科技企业和文化类企业为园区

3、的主导企业， 通过有目的性的招商，即企 业收拢从而形成集群效应，打破单个类型企业规模的局限，打造科技和文化的 双重产业链，多个同类企业聚集在一起，打造独立的单个企业与同类型企业以 及园区品牌之间的相依托的形态。第四，通过运营达到整合资源的目的， 凝聚科技与文化的交融性，形成交 互性升华。以资源整合为方式快速发展园区的核心价值， 即运营价值。园区间科技企 业、文化企业的合作和互通，让原本松散的企业，在园区内形成凝聚，不仅为 企业提供了发展动力，也通过各种服务内容，有效的助长企业发展，提高企业 品牌化和规模化，以达到经济可创力。二、发展目标打造金运产业板块标杆，形成独特的自我精神强调 高质管理、高

4、参与性、高共享体验以及高培育能力 的产业园区 园区在提供完善的硬件设施， 优质的物业管理服务的同时， 通过软性服务 体系的渗透， 直接与企业建立产业培育与发展， 并将创新能力注入到园区发展 中去， 帮助企业提高规模及产业竞争力， 培育创新产业链和集群， 通过知识产 权、人才创新体系、政策体系等的同时搭建，完成文化科技高发展的水平。三、主要举措（一）运营管理服务提升计划 结合园区的实际状况、楼宇特点、硬件水平、客户特点、运营成本等多方 面因素。对中心物业运营管理服务的提升目标定义为：物业服务理念六个化：服务手段“科技化”；服务人才“精英 化”；服务组织“专业化”；服务标准“规范化”；服务理念“人

5、 性化”；园区服务“高尚化。”服务手段“科技化”：利用“微信”、“ QQ等科技平台，便捷快速的与 客户形成服务、 产生互动与交流， 后期在条件允许的情况下， 引入物业管理服 务软件管理系统，利用科技化手段规范后台管理、高效完成客户服务。服务人才“精英化”： 为了适应现代高科技物业管理高水平服务的需要， 我们将多渠道培养与引入一些拥有现代意识与专业能力的专业人员， 充分保障 和满足企业持续不断增长的服务需求。服务组织“专业化”：打造一支专业化的服务队伍， 发挥和完善“专业化” 的优势，为企业提供细致、周到的专业化服务服务标准“规范化”： “管理按制度办事、运作按规范进行”，通过有效 控制切实保证

6、管理服务按要求持续、稳定运行。服务理念“人性化”： 在服务工作中首先考虑最大限度的方便企业，以企 业的满意作为管理服务的出发点和归宿点，力争“零缺陷”服务。园区服务“高尚化”： 以服务的高标、精准、高质，引导业主营造现代高 尚的生活方式，传播时尚、高雅、先进的文化。因此从内部管理制度的确立、 运营管理服务细节提升、 明确项目各岗位工 作职责及工作规范三个层面实施细化。1、内部管理制度确立（1）经理负责制 在项目部内部实行直线垂直负责，减少管理环节，提高工作效率；（2）晨会制 每天上班前组织各主管召开工作晨会（时间为 15 分钟），沟通情况，总 结前一天工作，部署当天工作；（3）统一形象标准 园

7、区各岗位保持形象统一：制服统一、说辞统一、流程统一。（4）规范化管理 制订并执行岗位职责、工作流程、工作规范，确保各项管理 服务工作按公司体系文件和量化工作标准的规定运行。（5）目标化管理项目部制订并严格执行各岗位工作制度，通过日检、月检、专项检查以及外部和内部的信息反馈考核、评价各岗位工作情况，不断改进完善。2、进一步提升物业服务（1）前台服务 设置前台服务形象岗，增加前台服务内容，提升园区服务形象与质量。主 要负责微信平台、QQ群的互动；接待引导、受理客户请求与投诉；沟通协调 客户关系；发放各类通知；建立、管理客户档案资料等。（2） 保安服务 设置保安服务形象岗，统一着装、规范姿态、规范服

8、务用语。接待指引、 引导车辆及收费管理；强化巡逻、巡查力度；排查安全隐患；对发现的各环节 问题及时上报。（3） 保洁服务保洁服务提升着装标准、 提升服务标准、 规范服务用语。 将保洁工作寓于 “隐形服务”之中，实施“零干扰”工作方式，保洁人员定标、定量、定点， 具备主动服务意识。（4）设备维修保养服务 制定、实施科学合理的设备日常巡视、养护和定期检修计划，以“预防重 于补救”观念，确保园区设备的安全、稳定、有效运行。3、确立项目岗位工作职责及工作规范 根据自身特点和要求，制定、完善项目部的组织架构、岗位职责及工作规范。并按要求严格执行。4、请专业公司对项目部行为规范、作业标准等进行培训指导及考

9、核依据项目各岗位情况， 邀请行业标准制定者及优秀的兄弟团队负责人， 为 项目从业人员培训指导，最终达到提升服务团队服务意识、服务水平的目的。（二）硬件设施优化方案1 、内部软装氛围优化目前项目内部的软装布置比较稀疏，未能足够营造出项目的创意氛围和 文化感，因此此轮优化方案会根据现场情况，做到优化提升。1）创客空间入口处，加设创客空间平面图及企业水牌展示，同时准备名片卡槽，便于企业间的相互交流和沟通纸片名片局部示意：2）入口接待区域：将公司介绍和服务内容上墙公示，便于企业了解改造后示意:3）创客空间中部休憩区：增加悬挂吊饰和玻璃贴，增加气氛;4）水吧区域：增加大面积立体画面，丰富空间现状:改造后

10、示意：5) 一层创客空间北侧形象墙，在部分菱形方格中加入仿真垂直绿化，与项目整体软装主题相吻合，同时在中间菱形格中，加入引导指示牌，便于指引客户前往后区的创客空间及洗手间区域现状:6）后区白墙，加设英文的励志标语，打破白墙的枯燥和乏味，增加空间的趣味性现状:励志标语：think?outside?the?box? 解放思想 after?a?storm?comes?a?calm.? 雨过天晴 better?late?than?never. 只要开始，虽晚不迟 go?for?it!?=?just?do?it! 加油！向前冲！做了再说 no?pain,?no?gain. 天下事没有不劳而获的东西7）过

11、道部分：客户装修时未考虑玻璃隔断的通透性，造型布置影响过道 景观，通过增加意象即时贴的方式，改善效果，增强效果现状：改造后示意 1：改造后示意 2：8）二层中庭景观增加吊饰，渲染气9）增加地下车位指定车牌装置，约80个，采用PVC材质，可插入车牌号。进度及安排：制作安装工期 20 天，预计费用 4 万元。2、消防控制室、配电房等设备用房的配置优化消防控制室（兼办公室）、配电房、保安、保洁用房作为消防监控员、物 业管理人员及保安保洁人员的工作场所或休憩场所，目前所有必须的设备已 经到位，现需完善项目资料和个人物品的存储空间布置，因此，在各类用房 中增设若干储物柜，方便使用、收纳，以保证各类工作用

12、房的干净整洁，具 体如下：3、外部绿化景观优化为了体现花园式办公的特色， 在项目一层广场、 四层露台、 屋顶花园等多处重新布置设计花园式景观绿化1) 屋顶花园将屋顶花园重新规划布局为： 空调外机封闭区域； 屋顶农场区域； 屋顶花 园及户外活动区域共三大区域。 同时将四层露台与楼顶连通考虑， 布置为休憩 区域，加设花园小景、 休憩座椅、休闲步道等， 同时重新设计露台四周的立面， 将景观向竖向延伸。2) 一层广场与地铁衔接空置区域与地铁衔接区域原本处于荒废中， 现阶段预计重新粉刷墙面， 地面按照小 型花园重新设计休闲步道及花园小景。备注：1) 以上方案为可绿园艺提供的方案，目前报价 53 万元，工

13、期 2 个月。2) 另一家对接单位“万荣园林”已查看过现场并完成初步沟通，该公司 不提供预设计，需签订设计合同后才能着手设计工作，但可以考察完 工及施工中的工地现场，预计设计时间 10 个工作日，设计费用 2-3 万元，预估项目总体造价150万元(500-600元/川)，施工时间1个 月。3、助长型服务方案1) 严把招商关，进一步提升高质量科技型和文化型企业比例按照科技文化园区的发展思路， 培养一批科技和文化创意的企业类型， 然 后再逐步精准到具体产业，形成特色产业集聚。2) 建立适应蜂鸟科创中心企业的扶持服务系统园区作为运营商的角色， 深入至企业的实际运作中去， 建立起从 项目推广，政策指导

14、，投融资服务等完备的一站式、一条龙服务体系，为园区企业提供切 实有用的服务系统。项目推广以活动为撬点，参与性活动和筹办性活动相结合，扩大园区知名度吸纳各 种资源，搭建市场交流交易平台。以微信为平台，连接信息资讯、产品项目， 搭建市场交易平台。 对企业的业务和客群进行有针对性的分析，对企业的核 心亮点进行包装，通过与政府、相关协会学会、业内人士沟通，帮助企业走出 去，将企业亮化，让园区亮化。政策帮扶在完成普通的政策信息的告知和传达的基础上， 帮助企业提取政策信息中与个体相匹配的信息资源，达到更好的为企业发展发挥效应的功效。利用各级政府提供申报等各种机会，初期阶段运营团队采用免费帮扶的方 式，帮助

15、企业完成申报材料的收集和撰写； 成熟阶段帮扶体系改为取费方式执 行，该举措将成为经济效益的获取途径。投融资服务将园区企业作为投融资主体，进行投融资服务：一方面、为企业搭建好输送平台，与投资机构、政府创服平台建立关联，帮助企业包装自我，寻求投资机会。另一方面、由于现阶段市场上存在的投资机构众多，其中多数是有平台、有技术、有资金的专业人士，如何真正的让蜂鸟创出一条新路，唯有从集团资 源出发，将项目中的众创空间平台做精准化定位为 “物流配送与仓储”孵化空 间，其一、利用发挥集团优势，吸引创新团队加入蜂鸟，真正激活蜂鸟的投融 资服务；其二、集团物流板块一直在寻求摆脱传统的方法和机遇，以目前的人 员结构

16、和思维模式， 机会有限， 与蜂鸟创客空间的有机结合， 放眼于更广阔的 市场中， 不失为一个不错的尝试； 其三、我司拥有最好的政府资源均在交通系 统内部， 可以利用这个机会， 获得系统内创新方面的扶持与辅助， 得到更好的 社会效应后，更利于复制。3） 实施办法全方位信息平台的搭建与长效维护搭建微信平台、企业负责人 Qc群，达到信息互通，整合资源，提升办公服务 享受的目的。微信平台、企业负责人 QQ群的第一功能：基本的沟通与发布服务接收业主投诉、建议并及时协调解决。发布通知、预告、提醒。微信平台、企业负责人 QQ群的第二功能：特色商务技术服务 优势资源协调发布通过园区微信定期发布包括企业介绍、 企

17、业黄页广告、 人物访谈、最新政策、 产品广告、招租等板块，为园区企业宣传强力助推；联动上下游相关行业资源与政府密切联系、 多进行各方交流； 园间及与各类组织、 行业协会形成资源互 助。外包服务体系的建立（详见外包服务清单）以月为单位举办推广和活动，构建中小企业促成长平台 举办业主参加沙龙、座谈、联谊会等形式的沟通互动，增进沟通；邀请中 小企业扶持政策解读专家入园为企业做讲座； 联合建立创业技能培训中心； 协助园区企业与政府部门协调、联系，促进园区企业申报成为大学生实践基地、 青年创业培训中心等；联系知名度较高的创业讲座主办方， 在园区开展促进创 业活动时间微信推广活动费用预算（元）6月1日：纪

18、念逝去的童年10 30日：捐书送可乐活动10001019日：如夏般的葱绿（新样貌 的照片及装修好的一些企业的照 片及简单介绍）19 30日：企业介绍推广（洞察）7月1 10日：外包服务体系介绍15 20日：蜂鸟小课开课仪式暨 营改增讲解接答 疑讲座300011 24日：欢迎新企业加入（6-7 月期间入驻的企业）25 31日：企业介绍推广8月1 14日：创客空间重点展示15 20日:走进非洲照片分享会300015 24日：蜂企业介绍推广（轩瑞）25 31日：9月开园活动预告9月1 11日：屋顶花园/屋顶农场介 绍特辑1 10日:企业 答谢会暨开园仪 式（1、答谢业主， 讲解蜂鸟的各项 服务和设施

19、；2、 邀请街道经济服 务相关人员介绍 秦淮区一些创业 扶持政策；3、科 技企业行业畅 谈：园区企业（洞 察科技）与（五 维科技）关于科 技创新对谈会） 4、冷餐交流。5000012 23日：中秋节自制月饼活动24 30日：企业介绍推广（好吉餐 饮）10月1 9日：宅在家里的度假方式15 20日：关于公司企业文化塑 造课程500010 23日：企业介绍推广（卢索加）24 31日：在蜂鸟你该如何寻求帮 助？（物业服务流程介绍）11月1 11月10日：8人晚餐邀您托 单（光棍节）10日：8人晚餐300011日：您的口袋如何度年年底？21 30日：企业介绍推广（康码 设备）12月1 11日：你知道牛逼的公司怎么 玩新媒体？12 月 2012 月31日：中心招商一周年纪念及 新年感恩回馈活 动（中心员工前 往每户发放小礼 品、入驻企业对 中心期望寄语 墙）100001218日：感谢您（从项目建设期 到招商基本达成的图文成长记录）19 31日：新年主题软文4）申报工作中心需要通过相关资质认证、资金支持和荣誉评价。计划自今年起，由运营团队随时关注政府部门网站的申报信息， 积极响应 市级区级的各类文化科技园区申报等， 同时申请加入；大学生实践基地、青年 创业培训中心等，一