冷链状况及冷库选址与规划培训课件

1、1冷链状况及冷库选址与规划冷链状况及冷库选址与规划July 2008ProLogis ChinaJensen Yang2冷库的选址和规划1.普洛斯全球最大的仓库供应商2.冷链产业构成及模式3.冷库市场供需发展4.冷库选址冷链物流环境5.冷库规划与选择要素 普洛斯介绍普洛斯介绍4普洛斯简介普洛斯简介 普洛斯是全球最大工普洛斯是全球最大工业业及物流基及物流基础设础设施提供商和服施提供商和服务务商商.开开发发拥拥有有管理自有物流管理自有物流仓储设仓储设施施 普洛斯在世界普洛斯在世界19个国家个国家为为4,700家企家企业业提供提供 先先进进高品高品质质的物流的物流设设施施 普洛斯宗旨是建立全球物流设

2、施网络普洛斯宗旨是建立全球物流设施网络,提供顾客满意的提供顾客满意的 “The Global Distribution Solution”5普洛斯概要普洛斯概要公司总部公司总部业务范围业务范围总资产规模总资产规模美国科罗拉多州丹佛市主营物流工业设施的开发及运营管理340亿美元（截至2007年9月30日） 公公 司司概要概要 公公 司司 发发 展展 历历 程程1991年年1994年年1996年年1997年年1999年年2003年年2005年年ProLogis 创立（前名安全资本实业信托公司）纽约证券交易所成功上市普洛斯开始国际化进程,进入墨西哥市场开展业务普洛斯进入欧洲市场开展业务普洛斯进入日本

3、市场开展业务普洛斯进入中国市场开展业务普洛斯成功入选美国标准普尔500指数在北美成功收购 Catellus Development Corporation, 涉足商业地产领域普洛斯进入韩国市场开展业务发展发展16年成为全球最大工业房地产公司年成为全球最大工业房地产公司6开发开发/所有所有/运营面积：运营面积：290万万m2投资金额：投资金额：40亿美元亿美元普洛斯的全球设施网络普洛斯的全球设施网络SIAAORTH AMERICANUROPEE日本日本, ,中国中国, ,韩国，新加坡等韩国，新加坡等美国美国, ,墨西哥等墨西哥等英国，法国，德国等英国，法国，德国等开发开发/所有所有/运营面积：运

4、营面积：2760万万m2投资金额：投资金额：159亿美元亿美元开发开发/所有所有/运营面积：运营面积：780万万m2投资金额：投资金额：87亿美元亿美元7普洛斯已进入中国普洛斯已进入中国20个个GDP领先的城市领先的城市(截止截止2008年年6月月30日日)公司成立公司成立总部所在地总部所在地分公司（分公司（19城市）城市）2003年年中国上海中国上海上海、苏州、杭州、南京、青岛、上海、苏州、杭州、南京、青岛、无锡、嘉兴、宁波、北京、天津、无锡、嘉兴、宁波、北京、天津、大连、沈阳、广州、深圳、佛山、大连、沈阳、广州、深圳、佛山、武汉、重庆、成都、长沙武汉、重庆、成都、长沙运营物流园数运营物流园

5、数所有运营面积所有运营面积开发中面积开发中面积开发预定面积开发预定面积入住率入住率19城市城市48物流园物流园80万平方米万平方米49万平方米万平方米72万平方米万平方米98% 事業規模事業規模8普洛斯的成就普洛斯的成就“全球最有价值的全球最有价值的1200家公司家公司”商业周刊商业周刊“年度开发商年度开发商”美国国家工业及办公物业协会评选为美国国家工业及办公物业协会评选为”中国最佳开发商中国最佳开发商 欧洲货币流动地欧洲货币流动地产杂志产杂志9普洛斯和顾客群普洛斯和顾客群n 为超过4,700家的大型跨国企业提供先进的物流设施,世界1,000强中超过半数的企业已成为普洛斯的核心客户n 普洛斯的

6、客户分布第三方物流企业,工业制造企业和零售企业10普洛斯的经营优势普洛斯的经营优势普洛斯在中国的发展普洛斯在中国的发展中国物流环境的变化中国物流环境的变化中国经济迅速发展，消费者对供中国经济迅速发展，消费者对供给的质量、频率和时效性更高给的质量、频率和时效性更高的要求。的要求。物流设施落后物流设施落后,需要大力发展现需要大力发展现代物流设施代物流设施经济宏观调控要求对土地和资金经济宏观调控要求对土地和资金利用的效率化利用的效率化企业注重主业经营企业注重主业经营,加强供应链加强供应链管理管理,专业专业3PL快速发展快速发展企业对物流设施的网络化企业对物流设施的网络化 集约集约化化 效率化的需求加

7、强效率化的需求加强普洛斯的优势普洛斯的优势全球范围的客户经验（超全球范围的客户经验（超4700家家）连接世界连接世界19个国家的物流设施网个国家的物流设施网络络国内外丰富的物流设施成功开发国内外丰富的物流设施成功开发经验经验,赢得的中国政府的信赖和赢得的中国政府的信赖和建立的良好关系建立的良好关系连接中国主要城市海港连接中国主要城市海港,空港空港,工业工业园区园区,城市配送中心地等战略接城市配送中心地等战略接点的物流网络点的物流网络高水准的物流设施开发高水准的物流设施开发 运营的本运营的本地化专业团队地化专业团队在全球和重点市场保持领先在全球和重点市场保持领先11普洛斯冷库中国名称地点面积1百

8、盛华东配送中心上海桃浦120002百盛华南物流配送中心广东佛山120003百盛杭州配送中心及蛋挞厂 杭州下沙80004百盛青岛配送中心青岛双益70005康新北京物流配送中心北京通州100006康新苏州物流配送中心苏州100007丘寿冷藏配送中心上海闵行40008西诺迪斯华东配送中心上海徐泾42009其他12干仓干仓冷冻库冷冻库冷藏库冷藏库冷库卸货区冷库卸货区机房机房200sqm普洛斯西北物流园的冷库总面积：总面积：12450 sqm13普洛斯闵行元江物流园的冷库14普洛斯通州物流园冷库冷链产业构成及模式冷链产业构成及模式16冷链产业结构图冷链物流是由冷库、冷藏车、管理系统、 管理团队有机组成的

9、企业组织，将温控货物从起始地传递到终点的过程。其目的是满足政府监管机构、生产者、销售渠道及终端需求对产品传递的质量、时间和成本的要求。 冷库是冷链管理的核心节点。下下游游存存储储上上游游存存储储加加工工原原料料终端供应补给短拨转运配送食品企业配配送送冷冷库库储储备备冷冷库库温温控控加加工工冷冷库库终端冷链冷藏车冷藏车冷藏车冷藏车冷链物流服务商冷库设计院冷库开发商冷库设备供应销售企业冷链管理系统冷藏车温度监控WMS/TMS消费者政府监管部门17以冷库为中心的冷链运作模式储备型：进出-大进大出，存储期长；目标-转运批发和分发中心。适用类型-大型生产企业产品对渠道的供应保障。上海吴泾冷库、上食大场冷

10、库等配送型：进出-快进快出，高周转率，目标-终端销售点。适用类型-中小型生产和终端销售企业。普洛斯虹桥北冷库；交荣颛桥冷库存储配送型：中间型进出-进货批量较大，转运兼配送。目标销售终端及中间渠道适用类型-大型连锁零售企业。普洛斯西北物流园百盛物流华东配送中心终端冷库进出进出量大小不一而足，生产型较大，零售型较小。目标-补给生产线和销售柜台。18冷库按运作模式分类市场占有率价格高低历史长短数量多少单体大小温控灵活度作业特点业务类型储备型141214淡吞旺出；大吞大吐储备、生产配送型424431多温度、快进快出；整进散出终端配送存储配送型333322多温度、整进、整散出存储、转运、配送终端型212

11、143终端备货短存即时补货冷库市场供需发展冷库市场供需发展20冷库供需发展状况1.冷库总量供应不足，供给结构不合理。2.国家关注储备安全，重点发展储备型冷库的更新换代。3.销售终端力量日渐壮大。4.食品企业数量众多。21国内冷藏库供需缺口大1.资料显示，水果和蔬菜的50%，肉、鱼、奶等易腐食品的100%需要冷藏。2.专家估计，目前中国已有冷藏容量仅占货物需求的30%。3.上海冷库总量，全部冷库用来存储肉、奶、鱼、速冻食品满足率也达不到60%。易腐食品消费量 （2006，万吨)项目全国上海上海比重易腐食品594607501.26%肉类速冻8260141.61.71%奶类800617.63%水产4

12、400681.55%水果60001502.50%蔬菜400003650.91%肉奶水产所需冷库 （万吨）项目需要量冷库总量供给率中国3365 88026%上海68 41.860%注：设周转率3个月22冷库需求进入快速增长期u根据西方发达国家的发展经验证明，在达到4000美元这个阶段点后冷冻冷藏食品市场将呈快速发展特点；u上海、深圳、广州等9个经济型城市，人均GDP已接近或达到4000 美元。u扩大内需是中国今后较长时期的经济政策。居民消费是增长最为迅速的领域。2006年中国主要城市人均GDP城市人均GDP（$)深圳8815广州7800上海7338杭州6505北京6210天津5177南京5000

13、沈阳4440武汉3790四川297623消费持续增长，未来发展空间广阔n需求增长迅速 n 易腐食品消费平均增长率8%； 其中，速冻食品和乳品的增长率超过20%。n冷库供应增长较快n 冷库供应量以平均每年10%以上的速度增长。n 未来10至20年后达到平衡。冷库吨位年增长率超过冷库吨位年增长率超过10%10%上海中国200432.9700200641.8880增长率10.6%10.6%10.2%10.2%中国2006易腐食品生产增长率种类企业数万吨增长率肉类食品厂250070005%速冻食品厂2000100020%冷饮厂40001507%乳品业150080030%水产品44004%24新型组合式

14、冷库数量不足n土建冷库多层，缺少低温穿堂，存储成本低，存取效率低。传统冷库类型。占有85%的市场份额，并持续下降。n组合式冷库具有更高的存取效率和更快的建设速度，成为发展趋势。发展迅速，目前已占有13%的市场份额。n简易冷库体量小，成本低，质量差除了冷库总量供应不足，还存在供给结构不合理。25冷库市场集中度过高。市场集中度高的原因：投资密度高，回收期长。资源消耗大，不易获得。长期以来，投资主体单一季节性强26偏重大型化储备功能，忽略集中理货集中配送上海冷库发展趋势年份企业数量冷藏万吨2004155家32.92006125家41.8n上海冷库重新布局 由于市政规划和世博会，从90年代以来，已拆除

15、冷藏库68座，计6.98万吨。 即将拆除的冷藏库3座，计2.82万吨。n上海原有冷藏库主要分布在市区及黄浦江沿岸。n上海食品冷链布局随着全市六大物流基地建设稳步推进。n 上海西北（江桥）的冷链物流中心、洋山深水港物流园区的低温配送中心、闵行地区的冷链物流中心、奉贤地区的水产冷链物流中心等均在建设和规划中。n国家关注食品储备安全，重点发展储备型冷库的更新换代。储备型冷库与配送型冷库存在天然矛盾。位置、功能、管理27销售终端力量日渐壮大。配送型冷库相对缺乏。n上海市目前全市5000家连锁超市、313家大卖场、5600家便利店等的冷链商品销售持续增长，预计上海市冷冻冷藏食品年消费量将以10%以上速度

16、增长。n随着产销渠道的变革，越来越多的大型连锁零售企业、医药企业、日化企业和大型食品生产企业，需要独立的物流运作，以提高响应速度和供应质量。n大型零售终端占据市场渠道主体地位，以门店配给为目标的现代冷链物流中心建设开始兴起。冷库由储藏型向物流型转变。n普洛斯桃浦YUM！华东配送中心、中外运江桥冷藏配送中心、上海交荣物流颛桥配送中心。28大型公共型冷库难以满足配送质量和效率要求n食品企业数量众多。仅外资食品企业，中国外资食品企业25500家，中小企业占据市场的80%以上的数量。其中，上海4500家。上海130家冷库能够服务多少家？n中小型企业因其配送量较小，不受冷链物流企业重视。众所周知，聚沙成

17、塔。在大家都围绕少数大型企业你争我夺时，利丰超市配送公司汇聚3000家中小企业专业进行超市，形成难以替代的市场竞争力。n正式这样的背景下，中小型冷链公司迎来发展的历史机遇。n然而，大型冷库在满足中小型企业冷链服务方面存在不经济性。29导致冷库供应现状的原因及结果n冷库市场行业进入壁垒高：高投资、重资产、技术含量相对较高。冷库市场行业进入壁垒高：高投资、重资产、技术含量相对较高。n现有冷藏设施更新换代现有冷藏设施更新换代 近百年来，中国的冷库都是由政府建造，近百年来，中国的冷库都是由政府建造，所建冷库多为行业冷库，设施陈旧，存储和配送功能弱，处于更新所建冷库多为行业冷库，设施陈旧，存储和配送功能

18、弱，处于更新换代期，不能满足综合冷链物流需要。换代期，不能满足综合冷链物流需要。n对外包设施的需求对外包设施的需求 企业建造的冷库多为厂内使用，难以满足社会企业建造的冷库多为厂内使用，难以满足社会需要。第三方物流由于其营运特点和经济实力原因，无力或不愿自需要。第三方物流由于其营运特点和经济实力原因，无力或不愿自建冷库。建冷库。n配送型冷库数量不足：新兴市场；中小企业资金能力不足，土地获配送型冷库数量不足：新兴市场；中小企业资金能力不足，土地获得壁垒高。非专业性。退出困难。得壁垒高。非专业性。退出困难。n因此，冷库发展向着大型储备型和配送型两极发展，适应市场需求因此，冷库发展向着大型储备型和配送

19、型两极发展，适应市场需求的配送型、多温度、多品类适应性的组合式仓库成为市场的新宠。的配送型、多温度、多品类适应性的组合式仓库成为市场的新宠。30供需发展的困惑与机会n除了冷库总量供应不足，还存在供给结构不合理。n国家关注储备安全，重点发展储备型冷库的更新换代。储备型冷库与配送型冷库存在天然矛盾。n销售终端力量日渐壮大。配送型冷库相对缺乏。n食品企业数量众多。大型公共型冷库难以满足配送质量和效率要求n冷库由于多方面的原因，供应不足。n导致：n适合终端配送的配送型和存储配送型冷库，一库难求。31冷库获得渠道n企业获得冷库渠道n自建合建n向开发商定制，长期租赁n租赁现有公共型冷库n冷链业务外包给冷库

20、运营公司n租赁公共型冷库n一家主营，承揽物流业务并分租。农贸市场式n物流园区型，业主与物流管理相独立，有限客户，规范管理，与企业自有同效。普洛斯式n开发商建造租赁冷库n针对特定需求进行定制建造。V Vn面向非确定需求，建造型通用冷库。Vn做好冷库地坪，根据客户需求改建冷库。V选址与规划选址与规划33冷库规划n孙子说：善战者胜于易胜者也。做好规划才能在商业竞争中，不战而胜。n无论是第三方物流还是生产、贸易企业，其冷库规划都必须考虑综合效率和成本的满意，供需双方在效益上达成一致才能赢得订单，这些效率和成本包括：n进货和配送运输的综合效率与成本 位置选择n员工可获得性及员工成本等企业综合效率与成本。

21、 位置选择 n存储效率、进出效率、存取效率与成本 冷库类型选择34源源选址供应链的思想可以归纳为供货源、功能库、消费流系统。新的大型低温物流中心项目选址考虑城市布局、运输方式、到市区交通便利和交通网络。在选址上需要关注所选位置距配送和分流主节点的距离。如配送车辆到外环时间、距离及综合成本。消费重心距仓库距离。（如图）例（某国际知名连锁餐饮公司华东配销中心一定选址在桃浦，原因在于其主供应商分布在桃浦，其配送重心在浦西。选址桃浦是其配送中心的最佳位置。）库库流流35大型冷库选址位置选择只存在有限灵活度和满意度。当鱼和熊掌不能兼得？36规划n冷库根据存储货物存储要求，一般分为n恒温库 10-30 某些化妆品、精密零部件等n恒温库 15