安徽别墅客户分析

1、 合肥豪宅市场高端市场别别墅市场场发展趋势合肥别墅客户分析主讲老师何明老师主讲老师何明老师合肥别墅市场的发展历程合肥别墅市场的发展历程p 合肥别墅市场起步于90年代中期，以琥珀山庄为代表，发展较为缓慢；p 进入1998年以后，随着合肥房产市场的整体启动，合肥西区大蜀山旁出现以金凯花园、望园别墅、新加坡花园城等初具规模的别墅群，形成合肥别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的两年中趋于沉寂；p 2000年下半年，随着中国经济总体形势的持续、高速发展，合肥作为省会城市实力的进一步增强。合肥的住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场

2、的复苏；p 经过近十年的发展，合肥的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。联排别墅的出现，叠加式别墅的形成以及近年所出现的花园洋房等类别墅产品，均可看作是别墅的衍生品，表明市场开始真正走向成熟；p 伴随着合肥作为省会城市的经济发展，辐射能力的逐步加强，可以预见，别墅类产品的需求仍将呈放大趋势，别墅市场前景看好。合肥别墅市场逐渐趋向成熟，别墅市场前景看好！合肥别墅市场逐渐趋向成熟，别墅市场前景看好！合肥别墅市场的发展现状合肥别墅市场的发展现状p 目前合肥市别墅主要集中在蜀山区，该区域凭借优越的地理位置和纯美自然景观成为合肥别墅 开发的热土；但随着城市不断的扩张，合肥远郊

3、必将成为未来别墅市场开发的重点区域，其中 肥西紫蓬山风景区最具代表性。p 受国家对别墅用地的严控影响，合肥新开发的别墅项目渐成市场的稀缺产品，故在一定程度上促成了别墅产品价格的上扬。p 目前合肥别墅市场上，产品多以经济型别墅和类别墅产品为主，容积率多控制在0.8-1.2之间，同时，别墅产品也多以附加产品的形式出现在部分楼盘，真正意义上的纯别墅项目较少。 随着城市规划力度的发展，合肥别墅已由近郊向远郊转移；随着城市规划力度的发展，合肥别墅已由近郊向远郊转移； 合肥别墅市场出现供不应求的局面，价格一路上扬；合肥别墅市场出现供不应求的局面，价格一路上扬； 合肥市场在售的别墅产品主要以经济型别墅和类别

4、墅为主。合肥市场在售的别墅产品主要以经济型别墅和类别墅为主。合肥别墅合肥别墅( (含类别墅含类别墅) )分布图分布图阿奎利亚阿奎利亚元一水果墅元一水果墅帝豪星港湾帝豪星港湾柏景湾柏景湾世纪别墅世纪别墅琥珀山庄琥珀山庄静安新城静安新城万振逍遥苑万振逍遥苑碧湖云溪碧湖云溪玫瑰绅城玫瑰绅城绿色港湾绿色港湾金色池塘金色池塘城市风景城市风景和庄和庄御景山庄御景山庄谰溪镇谰溪镇桂花园桂花园维也纳森林维也纳森林维多利亚维多利亚大溪地大溪地学府春天学府春天香榭水都香榭水都浅水湾浅水湾格林硅谷格林硅谷金星家园金星家园双湖美墅双湖美墅p 目前合肥市场别墅及类别墅产品主要集中在西南组团的蜀山区和经开区,其凭借优越的

5、区位和景观资源已成为别墅等高档豪宅的开发热土;p 瑶海区和包河区近年也有少量的豪宅产品面市,但总体供应量不大,产品主要以经济型类别墅为主.在售别墅在售别墅已售别墅已售别墅华府竹丝苑华府竹丝苑客源分析客源分析1 主力购买人群年龄在主力购买人群年龄在35-55岁之间，岁之间， 企事业单位管理者和政府公务人员占主导地位企事业单位管理者和政府公务人员占主导地位数据来源：合富辉煌市场研究部客源分析客源分析2 购买因素主要考虑小区环境、价格及区域前景购买因素主要考虑小区环境、价格及区域前景置业目的主要以休闲度假和居住为主置业目的主要以休闲度假和居住为主数据来源：合富辉煌市场研究部合富模型合富模型 别墅客户

6、分析模型别墅客户分析模型沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品位的生活基础上、强调个性化生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教）、喜欢清净和人文气息浓的地方丰富的阅历、有敏感的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理、同时注重生活品质和舒适性重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式思想守旧、顽固、爱面子讲排场、在对金钱的看法和使用上存在一些矛盾、对价

7、格有一些敏感责任感强、有不断提高自身的强烈愿望、务实、对金钱某种程度上有“节俭”的精神、对价格有一定的敏感度小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定敏感财富财富层面层面价值价值层面层面高高 中中 低低旧式旧式转型转型新式新式环城板块环城板块蜀山、双凤板块蜀山、双凤板块西南、新站板块西南、新站板块 紫紫 蓬蓬山山板板块块包河板块包河板块行业分布行业分布付款方式付款方式来源区域来源区域购置用途购置用途点评：点评：从行业构成及付款方式看，目标消费群体为最具购买实力的顶端人群从行业构成及付款方式看，目标消费群体为最具购买实力的顶端人群;项目的区位及交通有对合肥本地客户还是有

8、较大吸引力，本地客户据较大比例项目的区位及交通有对合肥本地客户还是有较大吸引力，本地客户据较大比例;购置用途以投资占绝对多数比例，原因有：一、高尔夫别墅的稀缺性和唯一性，二、购置用途以投资占绝对多数比例，原因有：一、高尔夫别墅的稀缺性和唯一性，二、前期价格非常低，有非常大的升值空间。前期价格非常低，有非常大的升值空间。样本分析样本分析元一水果墅元一水果墅他们主要来自1、成功的私营企业家2、大型饮食集团、房地产公司、外企老板3、其它事业有成的富豪地域分布合肥本地、省内地区、长三角地区、珠三角地区。别墅购买人群别墅购买人群目标人群界定目标人群界定目标客户群为绝对的高收入者与极具实力的大型企业目标客

9、户群为绝对的高收入者与极具实力的大型企业位列金字塔顶层，数量稀少位列金字塔顶层，数量稀少事业有成，身家丰厚事业有成，身家丰厚境界较高，不好张扬境界较高，不好张扬注重生活品质，渴望平静与安逸注重生活品质，渴望平静与安逸心态平和，行事稳重心态平和，行事稳重希望对自我的认同能得到印证希望对自我的认同能得到印证行踪比较隐秘，首重安全，不愿露富行踪比较隐秘，首重安全，不愿露富有自己独特的道德价值观和生活方式；有自己独特的道德价值观和生活方式；有自己独特的圈子活动，相互认同度高。有自己独特的圈子活动，相互认同度高。别墅购买人群别墅购买人群目标人群生活形态目标人群生活形态可以其社交圈为中心，参与其聚会或各类

10、活动，通过内部舆论引导展开专题推广。可以其社交圈为中心，参与其聚会或各类活动，通过内部舆论引导展开专题推广。非常规营销手段非常规营销手段手段三手段三客户联谊客户联谊会会手段二手段二专家解析专家解析会会手段一手段一高素质专高素质专业团队业团队手段四手段四寻找意见寻找意见领袖领袖合肥别墅市场总结合肥别墅市场总结p 纯别墅项目比重较少，别墅多以混合形式出现；纯别墅项目比重较少，别墅多以混合形式出现；目前由于土地政策的限制和地价的上涨，合肥市场上推出的别墅多以混合产品形式出现，而纯别墅项目减少。（碧湖云溪、和庄、格林硅谷、维多利亚别墅、元一水果墅、御景山庄等项目）。p 区域分布不均衡，别墅只出现在交通

11、便利、环境资源丰富的区域；区域分布不均衡，别墅只出现在交通便利、环境资源丰富的区域；今年在售的楼盘中，大多数的楼盘集中在高新区，围绕大蜀山森林公园、湖面和城市公园呈环形分布，而由于地理位置和土地政策的限制，部分区域无别墅楼盘在售。p 产品多样化发展，经济型别墅成为主流；产品多样化发展，经济型别墅成为主流；由于别墅的销售周期和开发风险相对要长于普通的多层和小高层住宅，因此在产品设计上，开发商一般采取适当安排或者不安排独栋别墅，而主要推出面积和单价都相对低的联排和叠加别墅，从而降低开发风险。 p 整体价格稳步上升，经济型别墅产品成为主流；整体价格稳步上升，经济型别墅产品成为主流；随着别墅楼盘的档次

12、的不断提高以及开发理念越来越成熟，合肥在售别墅价格正在逐步上升，但大量的“类别墅”产品的出现。p 客户群体多样化。客户群体多样化。企业主仍然是别墅的主要消费群体，比重超过多半以上。此外伴随着更多外地企业的进入，更多的企业管理人员和公务员也占据了相当大的比例。 巢湖别墅项目客源分析（节巢湖别墅项目客源分析（节选）选）“环巢湖环巢湖”度假旅游区：充分发挥合肥作为度假旅游区：充分发挥合肥作为省会和中心城市的优势，整合周边省会和中心城市的优势，整合周边2.52.5小时小时高速公路车程内的人文自然资源，特别是巢高速公路车程内的人文自然资源，特别是巢湖水资源、大别山生态资源，以商务、休闲湖水资源、大别山生

13、态资源，以商务、休闲度假旅游为重点，实现安徽旅游的中部崛起。度假旅游为重点，实现安徽旅游的中部崛起。结合合肥市重点规划的结合合肥市重点规划的“滨湖旅游休闲度假滨湖旅游休闲度假区区”建设，积极创建在全国有较强影响力、建设，积极创建在全国有较强影响力、对皖南、皖北具有衔接带动作用的国家级旅对皖南、皖北具有衔接带动作用的国家级旅游度假区。游度假区。 休闲度假型休闲度假型主要线路：黄山主要线路：黄山宣城（宁国）宣城（宁国）巢湖（庐江）巢湖（庐江）合肥合肥市场定位：市场定位：主要面向日韩、港澳和江浙主要面向日韩、港澳和江浙沪地区的游客沪地区的游客线路特色：为都市白领一族提供假日线路特色：为都市白领一族提

14、供假日休休闲、放松闲、放松的好去处。包括温泉、高尔夫的好去处。包括温泉、高尔夫球娱乐健身项目。球娱乐健身项目。p 巢湖随着自身旅游产业的不断发展，巢湖随着自身旅游产业的不断发展，对当地独特的温泉度假产业起到很大的对当地独特的温泉度假产业起到很大的带动作用，从而催生了旅游地产的蓬勃带动作用，从而催生了旅游地产的蓬勃发展；发展；p 休闲度假型旅游产业的定位，其目休闲度假型旅游产业的定位，其目标市场为日韩、港澳、江浙沪游客，未标市场为日韩、港澳、江浙沪游客，未来江浙沪地区的高收入者势必会成为本来江浙沪地区的高收入者势必会成为本项目的主力客源。项目的主力客源。休闲度假产业所吸引客群休闲度假产业所吸引客

15、群客源辐射范围客源辐射范围主力客源：主力客源：p 周边合肥、马鞍山、芜湖、铜陵等周边合肥、马鞍山、芜湖、铜陵等地消费群体，看中本项目投资升值潜力，地消费群体，看中本项目投资升值潜力，大多以投资为主；大多以投资为主；p 江浙沪等地区游客，对项目独特江浙沪等地区游客，对项目独特旅游环境及温泉疗养感兴趣，购买产旅游环境及温泉疗养感兴趣，购买产品以满足未来度假需求；品以满足未来度假需求；p 另外一部分客源是随着当地旅游另外一部分客源是随着当地旅游产业的深度发展而产生的国外消费群产业的深度发展而产生的国外消费群体，主要是韩日等国旅游者，用于度体，主要是韩日等国旅游者，用于度假及自住。假及自住。主力客源分

16、析主力客源分析客源辐射范围客源辐射范围项目面对的三种人项目面对的三种人1、富人阶层2、企业集团3、高级公务员主力客群分类主力客群分类客户定位分析客户定位分析1、富人阶层：置业为主，主力客群往来浙江、江苏、上海等发达城市，看过一些别墅。也有过别墅置业经验。别墅的价值所在了然于心。安徽的别墅市场刚刚启动，好别墅真的不多见。近在身边的温泉，这一点，其价值远高于一般山水别墅。事业的版图一直在拓展，人生渐上佳境。身边的圈子越来越广。事业成功，回乡买地建房，不仅是徽商，也是一般中国人对高门宅第的普遍追求。中国20年多年来造就的新富们也不会例外，而拥有一套徽州大宅是一直萦绕在心头的梦想。主力客群分类主力客群分类客户定位分析客户定位分析2、企业集团：集团购买。次主力客群温泉别墅，作为企业员工的福利，员工度假，游玩的基地。招待商务往来的伙伴，项目的配套会让这伙伴们感到别有一番享受的滋味。作为企业，必要的公关活动少不了，在项目，有面子，也方便。3、高级公务员：友好馈赠；子女孝敬。边缘客群， 重在对徽州文化的认可。主力客群分类主力客群分类客户定位分析客户定位分析1、以合肥中心城市为主。往周边城市辐射：淮南、阜阳，马鞍山、芜湖；安庆、铜陵等。2、浙江、江苏、上海等华东周边区域客群区域分类客群