第18章用益物权

1、第 1818 章用益物权第十八章用益物权第一节概述一、含义：对他人之物，依法享有占有、使用、收益的 权利:、特征:1.1. 为他物权；2.2. 其客体为动产和不动产3.3. 是定限物权一一即在权利内容上与所有权相 比受到法律和合同的限制；4.4. 是有期物权；5.5. 以占有、使用、收益为主要内容用益物权用益物权 类型第二节土地承包经营权一、概念：农业生产经营者以从事农业生产为目的， 对 集体所有或国家所有由农民集体使用的农业用 地所享有的占有、使用、收益的权利。二、 特征：1 1、权利主体是农业生产经营者。例外：农民集体所有的土地由 本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议刀

2、3以 成贝或刀3以 村代表冋丿，并报乡（镇）人民政府批准。2 2、客体是集体所有或国家所有由农民集体使用 的农业用地3 3、权利内容必须是农业生产为目的三、 土地承包经营权的取得（1 1）签订承包经营合同（原始取得）承包合同自成立之日起生效，承包方取得土地承包经营权县级以上地方人民政府 应当向土地承包经 营权人颁发土地承包经营权证等证书。是行政确 认行为，不具有物权登记的性质。(2) 因转让行为而继受取得登记不是土地承包经营权转让的成立条件，(3(3)因法院强制执行等其他原因而取得承包经营权【例】丁村村民甲承包村里的某处果园多年， 在 承包期还有 1515 年的当年春天，与另一村民签订 果园承

3、包经营权转让合同，乙某当即付转让款 8 8 万元，约定一周后交接果园。三天后，甲又以 9 9 万元转让果园承包经营权给打工挣钱回村的另 一村民丙，丙付款后，甲、丙当天去县人民政府 办理了承包经营权变更登记，第二天，丙一家人 进驻果园开始耕作。乙闻讯赶来对丙主张果园属 于自己所有，遭丙拒绝。乙、丙一起找甲理论， 被邻人告知甲已于前一天到南方经商去了， 具体 在哪里无法联系得上。乙、丙谁能够取得果园的承包经营权？ 丙四、承包期限1 1 .耕地 3030 年2.2. 草地 3030 5050 年3.3. 林地 3030 7070 年，特殊林木的林地承包期， 经国务院林业行政主管部门批准可以延长规定的

4、承包期届满，由土地承包经营权人按国 家规定继续承包五、土地承包人的权利和义务（一）权利：1 1、 以农业生产为目的对土地进行占有、使用和 收益2 2、 对承包经营权的处分权（1 1） 处分方式 可以依法采取 转包、出租、 互换、转让或其它流转方式。流转的期限不得超 过承包期的剩余期限。（2 2） 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒 地等农村土地（四荒用地），依照农村土地承包 法等法律和国务院的有关规定， 其土地承包经营 权可以转让、 、 入股、 .抵押.或者以其他方式流转。(4 4)处分程序(登记对抗主义)A.A. 土地承包经营权流转的，当事人双方应签订书 面合同。B.B. 如米取转让方式流

5、转的，应当 经发包方同意， 且应当报发包方 备案；C.C. 如当事人要求登记的，应向县级以上地方人民 政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三 人。(二)义务：1.1. 维持土地农业用途，不得用于非农建设；2.2. 依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永 久性损害。六、发包人的权利和义务(1) 发包人的权利：A.A. 监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；B.B. 制止承包方损害承包地和农业资源的行为；C.C. 依法收回发包土地的权利在承包方严重 违反承包合同或其他法定情形下可以依法收 回土地承包经营权(2) 发包人的义务：A.A. 维护承包方的土地承包经营权，不得非法变 更、

6、解除承包合同，承包期内发包人不得调整 或收回承包地；B.B. 尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包 方依法进行正常的生产经营活动。第三节建设用地使用权一、 含义指自然人、法人或其他组织依法享有在国家 所有的土地及其上下建造建筑物、构筑物及其附 属设施的权利。二、 取得原因（一）划拨一一国家将土地使用权无偿划拨给土 地使用人的行为1.1. 特征：行政行为+ +无偿+ +严格的范围限制+ +可以 随时无偿收回+ +限制流通2.2. 适用范围（县级以上人民政府依法批准）：（1 1） 国家机关用地和军事用地；（2 2） 城市基础设施用地和公益事业用地；（3 3） 国家重点扶持的能源、交通、水利等基

7、础设施用地；(4) 法律、行政法规规定的其他用地。(二) 出让国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使 用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1.1. 方式：协议、招标、拍卖2.2. 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性 用地及同一土地有两个以上意向用地者， 应采 取招标、拍卖等公开竞价方式出让。3.3. 以出让方式设立建设用地使用权的，当事人应 采取书面形式订立建设用地使用权出让合同， 且应登记，建设用地使用权从 登记时设立。(三) 转让 米取 地随房走，房随地走，一并 处分的原则。建设用地使用权及地上建筑物所有 权均不能单独处分。三、建设用地使用权的期限：

8、1.1. 以划拨方式取得的，没有期限限制；2.2. 以出让方式取得的，有最高期限的限制：(1)居住地 7070 年；(2)商业、旅游、娱乐用地 4040 年；(3)科教文卫体用地 5050 年；（4 4）综合或其他用地 5050 年。3 3物权法规定了期限届满的续期住宅建设用地使用权期间届满，自动续期二非 住宅届满后续期，依照法律规定办理。四、建设用地使用权的内容（一） 建设用地使用权人的权利：1 1、 占有、使用、收益权2 2、 流转权期限为原合同剩余的期限（二） 建设用地使用权人的义务：1.1. 合理使用土地，未经有关主管机关许可不得改 变土地用途；2.2. 不得闲置土地：1 1 年内未开

9、发的收取不高于土 地出让金20%20%勺闲置金；连续两年闲置土地的 无偿收回土地，且须在建设用地使用权消灭时 恢复土地原状。（三） 内容（1 1）宅基地使用权人的主要权利1 1）为保有住宅而长期使用宅基地的权利；2 2）在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权禾 I I；3 3）在宅基地空闲处从事种植而取得收益的权利;注意：宅基地使用权的处分。权利人可以出卖、出租宅基地上的房屋，但不得另行申请宅基地。根据房地一体规则，宅基地使用权随房屋 一同转让，经本集体经济组织同意后，可以转 让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户。4 4）灭失可补：宅基地因自然灾害等原因 灭失的， 使用权随之消灭。无宅基

10、地的村民，应当另行 分配宅基地。（2 2）宅基地使用权人的主要义务1 1）必须按照批准用途使用宅基地；2 2）须按照批准面积建造房屋；3 3）宅基地使用权人要服从国家、集体统一规划，因国家、集体统一规划需要变更宅基地时， 宅 基地使用权人不得阻挠，但给使用权人造成困 难或损失时，应依法给予补偿。第五节地役权、概念不动产权利人为了某特定不动产的便利而 使用他人不动产，使其负有一定负担的物权。享受使用便利的不动产称为需役地，提供便 利的不动产称为供役地。二、 性质(1) 从属性：地役权从属于需役地，地役权作 为从权利不得独立于需役地而单独转让或抵押；需役地所有权或使用权发生转移或抵押的，地役 权随

11、之转移、抵押。(2) 不可分性：地役权不因需役地分割或部分 转让而受有影响；也不因为供役地的分割或部分 转让而受有影响。三、 地役权的取得：1.1. 因设立地役权合同取得必须为书面要式合同，登记作为地役权的对 抗要件，即地役权合同生效时设立，但未经登记 不得对抗善意第三人。2.2. 地役权转让因地役权的从属性，地役权不得单独转让， 但转让需役地权利的，地役权一并转让。四、地役权人的权利义务1 1、地役权人的权利：? ?地役权的使用权；? ?为必要的附属行为（如为了在需役地上取水， 地役权人可在供役地上设置水井等取水装 置）；? ?得行使所有权之物上请求权（即可以行使停止 侵害、排除妨碍、返还所

12、有物等物上请求权）2 2、地役权人的义务：1损失最小化义务 对供役地使用应选择损 害最小的地点或方法为之；2补偿义务 对供役地变动、损害的，应在事 后恢复原状并补偿损害；3维护设置义务-对行使地役权而在供役地修建设施的，应注意维修；4恢复原状义务一一地役权消灭时，应以自己费 用将供役地恢复原状。五、供役地所有人的权利和义务（1 1）权利：1设置使用权（供役地所有人有权为了自己利益使用地役权人所设之设置，但不妨碍地役权人 使用）;2供役地使用场所与方法的变更请求权；3费用支付请求权（有偿情况下）（2 2）义务：容忍地役权人对土地的利用。六、 地役权与相邻关系的区别1 1 性质：独立的用益物权；不

13、动产的相邻关系2 2、 设定：意定；法定3 3、 登记：登记对抗；无须登记4 4、 内容：超越相邻关系限度的限制；最低限度 的必要限制5 5、 相邻与否：无须相邻；必须毗邻七、 地役权的消灭1土地灭失；2需役地不需要利用供役地；3供役地无法满足需役地需要；4抛弃或混同（供役地和需役地的所有权归属于 一人的情况）；5土地被征收；6供役地权利人在符合法定条件时解除地役权 合同一一违反法律规定或合同约定滥用地役权 的；7有偿利用供役地，约定的付款期间届满在合理 期限内经两次催告未支付费用的。【例 1 1】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开 发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付 100100 万元，乙公司在 2020 年内不在自己厂区建造 6 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久， 乙公司在自己的厂区建造了一栋 8 8米高的厂房。 下列哪一选项是正确的？A.A.小区业主有权请求乙公司拆除超