新项目物业管理费测算

1、新项目物业管理费测算新项目物业管理费的测算物业管理费的测算是个简单的过程,简洁的估算当然会消失巨大误差,或高或低都有可能。以我的阅历，物业公司进入新项目，前两年能盈利的很少。确定收费标准前首先应认清所管物业属哪一类型,应依据什么标准核算费用.我们小区是一般商品房住宅,核算标准应按对应的法规规定来核算。以前政府对一般住宅收费有明确收费标准：196号文件，但新物业管理条例实行后，它只具有参考意义了，生搬硬套明显是不合适的，言归正传，我先给他们算算大帐：我目前收集到了下列数据：一期物业管理面积：约100000平米（实测后）一期总户数：917户目前管理处总编制：约100人（仍在招墓中）；其中：保安员：

2、36人；保洁员：22人；其它人员：42人一期电梯数量：22部绿化面积：不详我们单元的使用率：约79%（得出公共区域面积：约80000平米）下面算帐：一、收入：管理公司年度总收入：2。3/平米/月*100，000平米*12个月=2760000二、支出：1、人工：保洁员综合成本（含保险福利和物料消耗下面将不再计算清洁消耗）：1150元/人/月（市场价格）1150*22*12=303600/年保安员综合成本（含保险福利）：1200元/人/月（市场价格）1200*36*12=518400/年其他人员综合成本（各岗位人员按一般住宅一般编制方式）：项目经理1人月薪4000；部门主管3人月薪2000；助理/

3、领班6人月薪1200；员工32人月薪1000（含福利保险税费等）（4000*1+2000*3+1200*6+1000*32）*12=590400人工成本合计：303600+518400+590400=1412400元/年2、公共设施维护运行费用：电梯维护费用（大部分物业公司没有技术力气担当，会托付专业公司负责）：80000元/部/年80000*22=160000元/年各类水、电（强弱电系统）、气、暖供应系统、消防系统的泵组、阀门、开关、耗材更换等的维护费用：（由于数量不详，加之种类繁多无法一一例明，仅为估算值）：30000元/年公共能源费用：包括水（绿化浇灌用水、水系用水），电（公共楼道、外围

4、照明能源供应系统运行消耗）290000元/年公共设施维护运行费用总计：160000+30000+200000=390000元/年3、卫生清洁费垃圾清运费：30元/户（这是环卫局标准，多年来没变，但物业公司与环卫局符合同时要低一些，但不会许多，缘由很简洁，环卫局是公家买卖不砍价）30*917=27510元/年化粪池清掏费用（按常规配置标准，我们小区应配置3-4个10#化粪池，每个池每年费用约3500元）：4*3500=14000元/年公共区域消杀费用（灭鼠、灭蟑、灭蚊、蝇等）：市场价格0。3元/作业平米03*80000=24000元/年外墙清洗费用(一年一至二次)：2。5元/平米外墙面积：（29

5、层高*18层*98楼长+15楼宽*2。9*18）*2*4栋楼=207756平米25*207756=519390元/年卫生清洁费用合计：27510+14000+24000+519390=584900元/年4、办公费用按现有规模，常规办公费用核算：1000元/月1000*12=12000元/年5、保险费用公共设施损坏险、水浸险、第三者责任险等30000元/年6、税费（按5。5%核算）2760000*0。055=151800元7、绿化费（首年不发生）08、公共秩序维护费发生数额很少可分别归入公共设施维护费/办公费等以上8项是物业管理公司支出基本构成：得出支出合计：151800+30000+12000

6、+584900+390000+1412400=2581100元/年物业公司利润=营业收入-营业成本2760000-258110=178900元/年1789002760000=0。065也就是说，单就物业管理费而言，物业公司一年的收益率为6。5%左右，这个数字应当是不高的。以上核算当然是有误差的，但不会太大。 而物业公司收入部分，除了管理费收入外，还有几块收入没有计算在内： 1、供暖费（30元/平米是政府定价）：市场上针对我们小区的燃气锅炉有了节能技术，安装配套设备后，每年可节省15-20万元费用，与技术公司平分后，物业公司可得收益约100000元。（不排解本小区不适用该设备）2、前两年小区公共设施的各类设备均在施工单位保修期内，基本不发生修理费用。3、物业管理公司在园区供应的特约服务（保洁、修理等）产生的收入综合上述各项：物业公司一年的收入约在300000左右，这对*物业管理公司一年的经营来说，应当算不少了。需要特殊关注的是：物业公司利用公共地带