关于专项维修资金归集的若干建议

1、关于专项维修资金归集的若干建议 关于专项修理资金归集的若干建议 文/刘春东 针对我国专项修理资金制度的现状，结合几年来为物业管理企业供应法律服务过程中所遇到的问题和积累的阅历，笔者对专项修理资金的归集提出以下几点建议。 一、交纳主体 笔者认为以建设单位作为专项修理资金的交纳主体优于以物业受让人作为专项修理资金的交纳主体。这一做法可以有效解决物业受让人拒绝交纳或拖延交纳专项修理资金的问题，使专项修理资金的全额收取获得保障。 在以物业受让人作为专项修理资金交纳主体的制度下，为促使物业受让人乐观履行交纳专项修理资金的义务，房屋土地的权属登记部门一般要求物业受让人在办理其所受让物业的过户登记手续时供应

2、已交纳专项修理资金的凭证，以确保专项修理资金的足额归集。如物业受让人届时不能供应其已交纳专项修理资金的凭证，则权属登记部门将拒绝为其办理物业的过户登记手续。权属登记部门的这一做法因缺乏明确的法律依据已遭到诸多质疑。媒体曾报道，湖南省长沙市房屋产权管理局因某购房人未交纳专项修理资金而拒绝为其办理房产证，该人遂以长沙市房屋产权管理局为被告提起行政诉讼，恳求法院确认该局不交专项修理资金就不办房产证的做法违法。而且，实践中某些物业受让人为躲避交纳专项修理资金的义务而不去办理物业的过户手续。再者，由于建设单位自用物业无需办理产权过户手续，因此权属登记部门以交纳专项修理资金作为办理过户手续前提条件的做法无

3、法对建设单位自用物业的专项修理资金交纳形成有效的监管。 此外，以物业受让人作为专项修理资金的交纳主体在肯定条件下能够赐予建设单位挪用专项修理资金的空间。尽管为避开建设单位挪用专项修理资金，许多城市目前均明文禁止建设单位代收专项修理资金，但由于有一部分物业受让人托付建设单位办理物业的过户手续，建设单位为防止物业受让人不按时交纳过户所需的相关税费而延误办理过户手续的进程，往往要求物业受让人将专项修理资金、契税等税费一起交予建设单位。建设单位的此类做法有其苦衷，但的确增加了专项修理资金被挪用的风险。 假如以建设单位作为专项修理资金的交纳主体，因物业受让人不再担当交纳专项修理资金的义务，则不再存在物业

4、受让人怠于交纳专项修理资金及建设单位挪用专项修理资金的问题。为确保建设单位按时足额交纳专项修理资金，笔者建议通过立法将交纳专项修理资金作为颁发预售许可的前提条件，即要求建设单位在领取商品房预售许可证的同时根据当时的规划建筑面积预交专项修理资金。待建成的房屋进行初始登记时，再由政府相关部门与建设单位依据实测的建筑面积进行专项修理资金的最终结算，多退少补。 二、基数 笔者建议将建筑成本作为基数计算专项修理资金，而不以物业转让价款作为基数。专项修理资金的作用是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造。物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造所需要的费用主要为建筑成本。而物业转让价款的构成中所包含的内容要远远超过建筑成本，例如还包括土地成本、开发过程中所发生的税费、建设单位的利润等。在进行物业共用部位、共用设施设备的修理、更新及改造时，基本上无需考虑土地成本、开发过程中所发生的税费和建设单位的利润。另外，不同的物业买受人所担当的物业转让价款的单价可能是不同的。物业转让价款的单价存在诸多的变数。物业的位置、朝向、楼层、户型的不同可能直接到影响物业转让价款的单价。在项目销售的不同阶段，物业转让的价格也可能不同。但整个项目测算下来，单位面积物