资产评估0158重点

1、资产评估 考试重点 老师划重点一、资产评估考试题型分析：根据历年考试情况来看，资产评估这门课程题型基本不变，我们以最新考试情况为例，题型包括以下五种题型，各题型及所占比值如下：题号题型题量及分值第一题单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）第二题多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）第三题名词解释（本大题共2小题，每小题3分，共6分）第四题简答题（本大题共2小题，每小题7分，共14分）第五题计算题（本大题共4小题，每小题10分，共40分）由各题型分值分布比重我们可以看出，单项选择题、计算题占整体试卷的70%，因此，考试复习重点应放在计算题以及单选中小计算这类题型命题的知

2、识点上，对于多选、名词解释题和简答题，属于识记内容，则较容易拿分，需要大家对这类题型所考查的知识点清晰准确记忆，力求做到夯实基础，高效提分，最终顺利通过考试。二、资产评估考试重点说明：我们将知识点按考查几率及重要性分为三个等级，即一级重点、二级重点、三级重点，其中，一级重点为必考点，本次考试考查频率高；二级重点为次重点，考查频率较高；三级重点为预测考点，考查频率一般，但有可能考查的知识点。第一章 总 论本章主要涉及6节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：1资产评估的六大要素(P1)（二级重点）（选择题） （1）评估的主体（评估的人）（2）评估的客体（资产评估的对象） （3）评估的特定目的 （

3、4）评估的价值类型 （5）评估的程序 （6）评估的方法2资产评估的五个特点(P2) （二级重点）（选择题） （1）现实性（指以评估基准期为时间参照，按这一时间点对资产评估） （2）市场性（通过模拟市场条件对资产做出评估） （3）预测性（用未来的预期收益折算来反映整体资产的现实价值） （4）公正性 （5）咨询性（只是评估者的估价意见）3资产的分类、注意商誉的类别(P8) （二级重点）（选择题） （1）按资产存在的形态分为有形资产和无形资产有形资产：机器设备、房屋建筑物等无形资产：专利权、商标权、专有技术、土地使用权、商誉 （2）按资产是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产单项资产：单台单件

4、的资产；整体资产单项可确指的资产价值商誉 （3）按资产能否独立存在分可确指的资产和不可确指的资产可确指的资产：可独立存在的资产包括有形资产和无形资产不可确指的资产：商誉（它不能脱离企业的有形资产单独存在） （4）按资产的流动性分为短期资产和长期资产4资产评估的价值类型及作用（P10）（一级重点）（选择题） 价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。（比如：一台机器设备销售出去和放在自己家使用的价值是不一样的，你要选是放在家和卖出去）代表性的观点价值类型分为：1.清算价格2.现行市价3.重置成本4.收益现值根据国际评估准则价值类型分为：1.投资价值和在用价值2.课税价值3.持续经营价值和

5、清算价格4.市场价值 5.保险价值 价值类型的作用：（1）是影响和决定资产评估价值的重要因素（2）制约资产评估方法的选择。评估方法：市场法、成本法、收益法（3）明确评估价值类型可清楚的表达评估结果，避免报告使用者误用评估结果注意：对价值类型中市场价值的理解（简答题）市场价值着重从以下三个方面把握：（1） 公开和公平的市场条件（2） 当事人是理性的（3） 市场价值是价值估算的数额5价值类型的决定因素：评估的特定目的（核心问题）（P14）（二级重点）（选择题）价值类型的决定因素：（1） 评估的特定目的（经济行为）属于核心问题（2） 市场条件（3） 资产功能及其状态6资产评估的假设中假设（P17）（

6、一级重点）（选择题）注意：清算假设（名词解释）清算假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。7资产评估的原则（P17）（一级重点）（选择题）（1） 独立性原则（2） 客观性原则（指评估结果应有充分的事实为依据）（3） 科学性原则（根据评估的特定目的选择适当的价值类型、方法）（4） 专业性原则（资产评估机构必须是专业的技术机构）8资产评估程序中明确资产评估业务基本事项包括的内容（P23）（二级重点）（选择题）（1） 委托方和相关当事方基本状况。（要了解评估目的及评估报告的使用者）（2） 资产评估的目的。（3）评估对象基本状况。（4）价值类型及定义。（

7、5） 资产评估基准日。（6）资产评估限制条件和重要假设。（7） 其他需要明确的重要事项。9资产评估业务约定书（P25）（三级重点）（选择题）第二章资产评估的基本方法本章主要涉及4节内容，我们总结出重点、考点具体包括以下几点：市场法：1市场法及其应用的前提条件（P30）（三级重点）（简答题） 市场法：指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的 市场价格进行调整，从而确定被评估资产的价值。 市场法应用的前提条件：1. 需要有一个充分发育、活跃的资产市场。2. 参照物及其与被评估资产可以比较的指标、技术参数等资料是可以搜集到的。2运用市场法时参照物差异的调整因素（P31）（三级重点

8、）（选择题） 1.时间因素。（指参照物交易时间和被评估资产评估基准日相差时间会影响） 2.地域因素。（比如房地产） 3.功能因素。（功能越高售价越高，但特殊功能的资产对所有者并没有特殊意义）3市场法不适用于那些资产的评估（P33）（一级重点）（选择题） 不适用于专用机器、专用设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。成本法：成本法的基本公式：被评估资产的评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值被评估资产的评估值重置成本x成新率实体性贬值（一台机器设备自己磨损）功能性贬值（技术落后了）经济性贬值（政府实施新的经济政策限制资产的使用）4成本法应用的前提条件（P34）（

9、三级重点）（选择题）1. 应当具备可利用的历史资料。2. 形成资产价值的耗费是必需的。5更新重置成本（P34）（二级重点）（名词解释） 指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现实价格生产或建造具有相同等功能的全新资产所需要的成本。（复原重置成本大于更新重置成本）6物价指数法估算重置成本（P36）（二级重点）（选择题）重置成本重置核算法 物价指数法（指在资产历史成本的基础上，通过现实物价指数） 功能价值法资产的重置成本历史成本x（资产评估时的物价指数构建时的物价指数） 定基资产的重置成本历史成本x（1+物价变动指数） 环比7功能价值法（产量）估算重置成本（P37）（二级重点）（选择题）被

10、评估资产重置成本参照物资产重置成本x（被评估资产年产量参照物年产量）8实体性贬值的估算（P40）（一级重点）（选择题）资产的实体性贬值重置成本预计残值 总使用年限 x实际已使用年限资产的实体性贬值重置成本x（1-实体性成新率）9功能性贬值的估算（P42）（一级重点）（选择题） 功能性贬值复原重置成本更新重置成本10成新率的估算（P43）（一级重点）（选择题）成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。公式：成新率 预计尚可使用年限 实际已使用年限预计尚可使用年限 x100%11成本法评估资产的优点（P46）（三级重点）（选择题）1. 比较充分地考虑了资产地损耗（三个贬值）2. 有利

11、于单项资产和特定用途资产地评估（有些专利地机器没有参照物）3. 在不易计算未来收益和无法取得市场参照物情况下可以广泛地应用4. 有利于企业资产保值缺点：工作量较大12收益法的估算（P50）（一级重点）（选择题）收益法是通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值。收益不等折现率评估值 收益额 （1+r）n 收益相等 资本化率评估值收益额 1 r x （1+r）n13资产评估方法的选择应考虑的因素（P54）（二级重点）（选择题、简答题）1. 必须与资产评估价值类型相适应2. 必须与评估对象相适应3. 还要受可搜集数据和信息资料的制约第三章机器设备评估本章主要涉及4节内容，我们总结出重点具体包括以下

12、几点：1重置核算法估算机器设备重置成本（P68）（二级重点）（选择题） 分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法2物价指数法估算机器设备重置成本（P77）（一级重点）（选择题）设备重置成本历史成本x（评估基准日定基物价指数设备构建时定基物价指设备重置成本历史成本x（1+物价变动指数）3规模经济效益指数法（产量）估算机器设备重置成本（P81）（二级重点）（选择题） 规模经济效益指数法是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。被评估设备的重置成本被评估设备的产量x参照物设备的重置成本 参照物设备的产量“x”称为规模经济效益指数4机器设备实体性贬值的估算（P82）

13、（一级重点）（选择题、计算题）实体性贬值重置成本x（1-成新率）成新率 设备尚可使用年限 设备已使用年限设备尚可使用年限 x100%注意：设备的实体性贬值率或成新率的估测可以分别使用年限法、观察分析法、修复费用法5机器设备功能性贬值的估算（P88）（一级重点）（选择题、计算题） 功能性贬值属于技术落后引起的复原重置成本更新重置成本6机器设备经济性贬值的估算（P90）（一级重点）（选择题、计算题） (1)由于生产能降低造成的经济性贬值 经济性贬值率1-(实际生产能力原生产能力)xx100%“x”规模经济效益指数（2）由于收益减少造成的经济性贬值经济性贬值设备年收益损失额x（1-所得税率）x（P/

14、A,r,n）7机器设备采用成本法估算其评估值（历年考试中的计算题都出现）（一级重点）（选择题、计算题）8市场法评估机器设备选用的参照物的比较因素（P93）（二级重点）（选择题）个别因素、交易因素、时间因素、地域因素本章备注：实体性贬值可修复性损耗引起的贬值不可修复性损耗引起的贬值不可修复性（重置成本可修复）x贬值率机器设备鉴定的目的是通过评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。机器设备不具备独立的获利能力，所以采用的评估方法是成本法、市场法机器设备的鉴定按其工作阶段分为：1. 统计性鉴定（名称、型号、规格等）宏观鉴定（指大的方面整个生产过程）、微观鉴定（指个别性单台）2. 判断性鉴定（专业工程

15、技术人员在现场判断新旧程度、剩余经济寿命）第四章房地产评估本章主要涉及6节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：1基准地价的定义（P105）（二级重点）（选择题、名词解释） 基准地价：（大面积评估的区域平均价格） 指城镇国有土地的基本标准价格。2标定地价的定义（P105）（二级重点）（选择题、名词解释） 标定地价：（政府评估的具体地块的地价） 是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和 政策作用下，具体宗地在一定使用年限的价格。3影响地产价格的一般因素（P109）（二级重点）（选择题）（1） 行政因素（国家对土地价格的干预）（2） 社会因素（社会发展状况和治安程度）（3）

16、 经济因素（国民经济是否处于良性循环）（4） 其他一般因素（人口、心理因素）4采用市场法对土地的价值进行评估（P124）（一级重点）（计算题） 容积率建筑物面积 土地总面积 容积率修正系数待估土地容积率与地价相关系数 比较案例容积率与地价相关系数 土地使用年限修正系数1-1/（1+r）m待估土地现值 1-1/（1+r）n比较案例现值 m：待估土地使用权剩余年限 n：比较案例土地使用权剩余年限5采用收益法对土地的价值进行评估（P131）（一级重点）（选择题、计算题） 土地收益法：指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。 A 1 P=

17、r X1-(1+r)nP土地使用权评估值A土地收益r还原利率n土地收益年限土地收益分实际收益和客观收益土地收益包括有形收益和无形收益6采用成本法对土地的价值进行评估（P135）（一级重点）（选择题、计算题）土地评估值土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益利息土地取得费x土地开发期x相应利息率 土地开发费x土地开发期x相应利息率x50%土地增值收益（前面所有相加）x增值收益率7采用假设开发法对土地的价值进行评估（P139）（二级重点）（计算题）地价楼价建筑费专业费利息利润税费租售费用楼价：土地开发建设后的转让价建筑费：土地开发的具体产品专业费：设计费8建筑物评估时需考虑的因素（P146）（

18、三级重点）（选择题） 物理因素、环境优劣的影响、经济地理因素、新旧程度、用途、产权、政策因素、供需状况、其他9采用残余估价法对建筑物的价值进行评估（P180）（二级重点）（选择题）建筑物与基地合并收益建筑物纯收益基地纯收益基地的纯收益土地价格x土地的还原利率建筑物的收益价格 建筑物的纯收益 建筑物的还原利率建筑物的折旧率第五章无形资产评估本章主要涉及7节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：1无形资产转让的最低收费额的决定因素（P191）（三级重点）（选择题）1. 重置成本2. 机会成本无形资产最低收费额重置成本净值x转让成本分摊率无形资产转让的机会成本2无形资产利润分成率的估算（P194）（

19、二级重点）（选择题） 利润分成率追加利润现值 利润总额现值 x100% 追加利润现值追加利润 1+10%n 利润总额现值追加利润占利润总额百分比1+10%n无形资产的利润分成率：1.边际分析法 2.约当投资分成法折现率包括：无风险利率、风险报酬率、通货膨胀率3无形资产的成本特性（例如“商标”）（P199）（二级重点）（选择题）1. 不完整性（科研费用从当期生产经营费用中列出）2. 弱对应性（第十次研究成功，不能把前九次的费用都算在第十次）3. 虚拟性4采用财务核算法估算无形资产的重置成本（P200）（二级重点）（选择题）无形资产重置成本（物质资料实际耗费量x现行价格）（实耗工时x现行费用标准）

20、5专有技术的特点（P216）（三级重点）（选择题）专有技术是指未经公开、未申请专利的知识与技巧。特点：1、实用性2、新颖性3、价值性4、保密性6采用收益法对专有技术的价值进行评估（P219）（一级重点）（选择题、计算题）专有技术评估值各年专有技术收益 x 1 （1+r）n各年专有技术收益（收入费用）x专有技术分成率7采用割差法对商誉的价值进行评估（P239）（一级重点）（选择题、计算题）商誉的评估值企业整体资产评估值企业的各单项资产评估值之和商誉的评估值可以是正值或负值。当商誉是负值时有两种可能：1.亏损企业2.收益水平低于行业或社会平均收益水平的企业注意：从第六年开始，以后各年净利润为15万

21、元，资本化率10%，则第六年的公式 15 1 10% x（1+10%）58采用超额收益法对商誉的价值进行评估（P240）（二级重点）（选择题）超额收益资本化价格法：商誉的价值企业预期年收益额行业平均收益率x企业单项资产评估值之和 适用资本化率超额收益折现法：商誉价值企业预期超额收益 （1+r）第六章流动资产评估本章主要涉及3节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：1流动资产的评估特点（P248）（三级重点）（选择题）（1）流动资产评估时单项评估。（2）必须选准流动资产评估的基准时间。（3）既要认真进行资产清查同又要分清主次，掌握重点。（4）流动资产周转速度快，变现能力强。2在库低值易耗品的评估

22、（P254）（二级重点）（选择题）3在用低值易耗品的评估（成本法）（P255）（二级重点）（选择题）在用低值易耗品评估值全新现行市价x成新率成新率（1-低值易耗品实际使用月数可使用月数）x100%4在产品采用成本法的评估（P256）（二级重点）（选择题）（1） 按价格变动系数调整原成本（2） 按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值（3） 按在制品的完工程度计算评估值5在产品采用市场法评估的适用条件（P256）（三级重点）（选择题）适用于因产品下马，在制品和自制半成品只能按评估时的状态向市场出售情况下评估。6产成品采用成本法的评估（P260）（二级重点）（选择题）当评估基准日与产成品完工时间接近

23、：产成品评估值数量x单价不接近：产成品评估值数量x（公艺定额x材料单价工时定额x单位工资）7应收账款评估基本公式中预计坏账损失确定的方法（P263）（二级重点）（选择题）1. 坏账估计法。（按照比例来算，用以前的坏账以前的应收账款余额）2. 账龄分析法。（在没有账可查询的情况下只能分析拖欠时间来判断）8应收票据的评估（P266）（二级重点）（选择题）（1） 按本金加利息应收票据评估值本金x（1+利息率x时间）（2） 按应收票据的贴现值计算应收票据评估值票据到期价值贴现息贴现息票据到期价值x贴现率x贴现期第七章长期投资及其他资产评估本章主要涉及4节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：1长期投资

24、的概念（P270）（三级重点）（名词解释）指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。2长期投资评估的特点（P271）（三级重点）（选择题）（1） 是对资本的评估。（就是投资者其实是把自己的资本投入出去）（2） 是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。3非上市债券的评估（P274）（二级重点）（选择题）不能进入市场自由买卖的债券无法通过市场取得现行市价，主要采取收益法进行评估。根据非上市债券还本付息的方式，把债券分为两类：（1） 每年支付利息，到期还本（2） 到期一次还本付息4股票清算价格、内在价格含义（P277）（二级重点）（选择题、名词解释）清算价格：指企业清算时，每股

25、股票所代表的真实价格。内在价格：是一种理论依据，是根据证券分析人员对未来收益的预测而折算出来 的股票现时价格。市场价格：是指证券市场上买卖股票的价格。5清算价格、内在价格、市场价格与股票评估值的关系（P277）（二级重点）（选择题）6非上市股票优先股的评估（P278）（二级重点）（选择题）P= A r 优先股的评估值优先股收益（1+r）n优先股收益股数x面值x股息率7非上市股票普通股的评估（P280）（二级重点）（选择题）第八章企业价值评估本章主要涉及5节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：1企业价值评估的定义（P289）（二级重点）（选择题名词解释）企业价值评估是指注册资产评估师对基准日特

26、定目的下企业整体价值、股东全部权益价值、部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。2企业价值评估的特点（P290）（二级重点）（选择题、简答题）企业价值可以通过两种途径评估：（1） 对组成企业的各单项资产价值分别进行评估，在此基础上汇总单项资产的评估价值，从而形成企业价值。（2） 把企业作为一个独立的整体，根据企业的获利能力、资产使用效果、市场条件等因素确定企业的评估价值。3企业获利能力考虑的因素（P297）（二级重点）（选择题）（1）企业所属行业的收益 （2）市场竞争因素 （3）企业的资产结构和负债比例（4）企业的经营管理水平4企业流动比率的计算（P299）（三级重点）（选择题）

27、流动比率流动资产 流动负债 流动比率越高偿债能力越强5企业存货周转次数的计算（P302）（二级重点）（选择题）指一年内企业库存商品的周转次数。存货周转次数年销货成本存货平均余额存货平均余额（期初存货余额期末存货余额）2存货周转天数360/存货周转次数6企业市盈率的计算（P305）（三级重点）（选择题）市盈率普通股市价 每股利润7企业价值评估收益法的应用（历年考试中的计算题）（P306）（一级重点）（计算题）企业价值评估的假设前提是持续经营，且经营期限是收益法应用于企业整体评估的形式有两种：1.年金资本化法2.分段法1. 年金资本化法：企业整体资产评估值企业年金收益资本化率2. 分段法：企业收益

28、前一阶段不相等，从第n1阶段相等 R Rn+1 1 (1+r) r x(1+r)r是折现率r是资本化率8折现率和资本化率确定的原则（P313）（二级重点）（选择题）（1） 折现率和资本化率应不低于安全利率（2） 折现率和资本化率应与收益额口径保持一致（3） 折现率和资本化率应参考同行业平均收益率而定9折现率采用系数法的估算（P314）（二级重点）（选择题）风险报酬率的估算方法：1. 系数法2.风险累加法企业风险包括：系统风险和非系统风险系统风险：即市场风险非系统风险：由于公司投资决策失败导致产品的市场占有率降低，可以通过多元化投资组合来消除。系数是反映某种股票随市场波动的趋势。1某支股票的收益

29、率随整体市场同步运动，这种股票称为平均风险股票。1，该股票风险高于社会平均风险。社会平均收益率无风险报酬率风险报酬率被评估企业风险报酬率（社会平均收益率无风险报酬率）x10经营风险投资的定义（P315）（二级重点）（选择题、名词解释）经营风险主要是指企业在经营过程中，市场需求、要素供给，以及同类企业间的竞争给企业未来预期收益带来的不确定性影响。11折现率采用风险累加法的估算（P316）（二级重点）（选择题）第九章资产评估报告本章主要涉及3节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：.资产评估报告的分类（P330）（二级重点）（选择题）（1）按照资产评估的对象划分，资产评估报告可以分为单项资产评估报

30、告和 整体资产评估报告。（2）按资产评估工作的内容分正常评估、评估复核和评估咨询。（3）评估生效日根据评估项目的目的和作用不同分为追溯性评估、现值性评估和预期性评估。2现值性评估、追溯性评估的定义（P332）（二级重点）（选择题、名词解释）现值性评估：指基准日与报告日期是相同或接近的。追溯性评估：指需要确定过去价值的评估，即评估基准日早于报告日。预期性评估：指资产未来价值评估。评估报告分为：完整评估报告、简明评估报告、限制评估报告3完整评估报告与简明评估报告的区别（P332）（二级重点）（选择题）区别在于其内容和数据的繁简4限制评估报告与其他评估报告的区别（P332）（二级重点）（选择题）区别在于限制评估报告所提供的信息并不适用于客户之外的任何第三者。部分资料和数据只体现在工作底稿中。5资产评估报告