投资分析技术与房地产评估

1、第二章 投资分析技术与房地产评估 主讲：卫玉成一、物业经营管理概述物业经营管理物业经营管理二、投资分析技术与房地产评估三、市场调查与市场分析四、物业租赁管理五、写字楼物业经营管理六、零售商业物业经营管理七、居住类物业经营管理八、居其他业态物业的经营管理九、财务管理与绩效评价十、物业经营管理的未来发展第一节第一节 投资分析的基本概念第二节第二节 物业项目投资分析中的财务指标第三节第三节 物业的价值、价格及其影响因素第四节第四节 房地产估价的基本方法第二章第二章 投资分析技术与房地产评估投资分析技术与房地产评估第一节第一节 投资分析的基本概念一、现金流量与现金流量图 （一）现金流量 1、定义：把一

2、定时期各时点上实际发生的资金流出或流人叫做现金流量。现金流量。流出系统的资金叫做现金流出（现金流出：主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。 ）流入系统的资金叫做现金流入（现金流入：通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等）现金流出与现金流入之差称为净现金流量净现金流量 第第26页页【习题【习题单选题】单选题】房地产置业投资中的现金流出主要表现为房地产置业投资中的现金流出主要表现为（ ）。）。A.A.房地产购置投资房地产购置投资 B.B.租金收入租金收入C.C.销售收入销售收入 D.D.利息收入利息收入 【答案】 A一、现金流量与现金流量图 （二）现金流量图 1 1

3、、定义、定义 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、各现金流入、流出与相应时间的对应关系。流出与相应时间的对应关系。 一、现金流量与现金流量图 （二）现金流量图 2 2、绘制规则、绘制规则 （1）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续。轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。 第第27页页一、现金流量与现金流量图 （二）现金流量图 2 2、绘制规则、绘制规则 （1）以横轴为时间

4、轴，向右延伸表示时间的延续。现金流出现金流入时点。第4年年末，第5年年初现金流量的大小、方向、作用点 第第27页页一、现金流量与现金流量图 （二）现金流量图 2 2、绘制规则、绘制规则 （2）期末惯例法 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。 在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。 第第27页页一、现金流量与现金流量图 （二）现金流量图 2 2、绘制规则、绘制规则 （3）第0周期为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作

5、为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。 第第27页页一、现金流量与现金流量图 （二）现金流量图 2 2、绘制规则、绘制规则 （4）正负现金流量相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。 第第27页页一、现金流量与现金流量图 （二）现金流量图 第第27页页【习题【习题单选题】单选题】下列关于绘制现金流量图的基本规则的说法中，不正确的是下列关于绘制现金流量图的基本规则的说法中，不正确的是（ ）。）。A A 横轴为时间轴，向

6、右延伸表示时间的待续横轴为时间轴，向右延伸表示时间的待续B B 两个时间刻度之间的长度表示计息周期，可按照实际情况两个时间刻度之间的长度表示计息周期，可按照实际情况选取。初始投资一般作为第选取。初始投资一般作为第 0 0 期末发生期末发生C C 发生在计息周期期间的现金流量，习惯的方法是看成在计发生在计息周期期间的现金流量，习惯的方法是看成在计算周期的期末发生算周期的期末发生D D 现金流量图中垂直箭线的箭头，向上表示现金流出，向下现金流量图中垂直箭线的箭头，向上表示现金流出，向下表示现金注入表示现金注入 【答案】 D【习题【习题单选题】单选题】现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（现金流

7、量图是用以反映投资项目在一定时期内（ ）的简化图式。的简化图式。A A资金流入资金流入B B资金流出资金流出C C资金形态资金形态D D资金运动状态资金运动状态 【答案】 D【习题【习题单选题】单选题】现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（ ）的简化图式。的简化图式。A A资金流入资金流入B B资金流出资金流出C C资金形态资金形态D D资金运动状态资金运动状态 【答案】 D【习题【习题单选题】单选题】现金流量图上，两个刻度之间的时间长度为（现金流量图上，两个刻度之间的时间长度为（ ）A.A.销售周期销售周期B.B.月月C.C.年年D.D.计息周期

8、计息周期 【答案】 D 【答案】 D【习题【习题单选题】单选题】. .现金流量图上，初始投资发生在（现金流量图上，初始投资发生在（ ）A.A.第第0 0到第到第1 1期中间期中间B.B.第第1 1期期末期期末C.C.第第2 2期起初期起初D.D.第第0 0期期末期期末二、资金的时间价值 现在的100元和一年以后的100元价值是否相同？今年存银行100元,在银行的利率为6%的情况下，一年以后你的钱变成多少？ 第第27页页二、资金的时间价值 如果现在你20岁，投入股市1万元，假如每月赚15%，到25岁时你能拥有多少金钱？43834383万元！万元！ 第第27页页二、资金的时间价值 当前所持有的一定

9、量货币比未来获得的等量货币具有更高的价值。货币随着时间的推移而发生的增值 -资金的时间价值资金的时间价值 第第28页页二、资金的时间价值 1.资金时间价值的实质 （1）随着时间的推移，资金的价值会增加，称为资金增值。资金增值使资金具有时间价值。（2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。时间价值是放弃即期消费的补偿。 第第28页页二、资金的时间价值 2.影响资金时间价值的因素 （1）投资利润率（2）通货膨胀率（3）风险因素 第第28页页二、资金的时间价值 表现形式？ 利息利息利率利率 第第28页页三、单利计息与复利计息 占用资金所付代价（贷）放弃使用资金所获报酬（借、储蓄）或I = F - P

10、I = F - PI：利息额P：本金F：本利和（一）利息（一）利息 第第28页页三、单利计息与复利计息 一定时期利息额与借贷本金比率（二）利率（二）利率i i = I / PI / Pi：利率I：利息额P：本利 第第28页页三、单利计息与复利计息 爱因斯坦被誉为历史上最伟大的科学家，曾经有人问他：“世界上最强大的力量是什么？”他的回答不是核子爆炸的威力，而是-“ “ 复利！复利！”问题：你是愿意每天得到一万块钱连续三十天，还是只在第一天给你一分钱然后每天翻倍一直翻30天？一天一分钱的故事一天一分钱的故事第1天 1分钱 第2天 2分钱 第3天 4分钱 第4天 8分钱 第5天 1毛6分钱 第6天

11、3毛2分钱 第7天 6毛4分钱 第8天 1.28元 第9天 2.56元 第10天 5.12元 第11天 10.24元 第12天 20.48元 第13天 40.96元 第14天 81.92元 第15天 163.84元 第16天 327.68元 第17天 655.36元 第18天 1310.72元 第19天 2621.44元 第20天 5242.88元 第21天 10485.76元 第22天 20971.5元 第23天 41943.04元 第24天 82886.0元 第25天 167772.16元 第26天 335544.32元 第27天 671088.64元 第28天 1342177.28元 第

12、29天 2684354.56元 第第3030天天 5368709.125368709.12元元 一天一分钱的故事一天一分钱的故事第1天 1分钱 第2天 2分钱 第3天 4分钱 第4天 8分钱 第5天 1毛6分钱 第6天 3毛2分钱 第7天 6毛4分钱 第8天 1.28元 第9天 2.56元 第10天 5.12元 第11天 10.24元 第12天 20.48元 第13天 40.96元 第14天 81.92元 第15天 163.84元 第16天 327.68元 第17天 655.36元 第18天 1310.72元 第19天 2621.44元 第20天 5242.88元 第21天 10485.76元

13、 第22天 20971.5元 第23天 41943.04元 第24天 82886.0元 第25天 167772.16元 第26天 335544.32元 第27天 671088.64元 第28天 1342177.28元 第29天 2684354.56元 第第3030天天 5368709.125368709.12元元 三、单利计息与复利计息 （三）单利计息（三）单利计息仅在原有本金上计算利息,对本金所产生的利息不计息。贷100元，利率5%，则第一年利息 5元 第二年利息 5元 第三年利息 5元 三年后总利息：53=15元三年后本息和：100+15=115元I = PiI = PinF = P(1+

14、in)利息：n年末本息和：n年末利息： 第第29页页我国个人储个人储蓄存款蓄存款和国库国库券券的利息都是按单利计息的。三、单利计息与复利计息 （四）复利计息（四）复利计息对本金及其产生的利息一并计算。“利生利”、“利滚利”F = P(1+i)nn年末本息和：贷100元，利率5%，则第一年利息 5元 第二年利息 （100+5）5% 5.25元 第三年利息 （105+5.25）5% 5.51元I = P(1+i)n-1n年利息： 第第29页页我国房地产房地产开发贷款开发贷款和住住房抵押贷款房抵押贷款都是按复利计息的。10、下面选项中按复利计息的有（ ）【多选】A、房地产开发贷款B、国库券C、储蓄存

15、款D、住房抵押贷款E、投资分析练习 【答案】 AD1、如果将1000元存入银行，一年后得到的本利和1005元，那么，这5元是1000元在1年中的（ ）A、利润 B、本利C、时间价值 D、实际利息率练习 【答案】 C3、年利率为12%，存款额为10000元，期限为一年，单利计息，一年后的本利和为（ ）A、1120 B、11200C、12000 D、1200练习 【答案】 B当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率与实际利率的区别。（五）实际利率与名义利率（五）实际利率与名义利率 第第29页页 元元83.1126%11100012 F（五）实际利率与名义利率（五）实际利率与名义利率

16、 第第29页页 111 mmmrPPmrPPPFi（五）实际利率与名义利率（五）实际利率与名义利率 第第29页页三、单利计息与复利计息 （五）（五）实际利率和名义率之间的关系实际利率和名义率之间的关系 （1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值； （2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利 率的差异就越大； （3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相 等； （4）当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率。 第第30页页四、投资回收与投资回报问题：一个金融机构向你提供了100万元的抵押贷款，利率是10%，你准备用十年的时间等额还本付息，你每个月所含的钱包含哪几部分？等额

17、还本付息？10年期间，平均每年还款数额相同平均每个月所还的钱=还本+付息对于金融机构来说：“本”？ “息”？贷款（投资）的回收部分贷款（投资）的回报 第第30页页五、静态分析与动态分析投资分析的两种模式：静态分析：静态分析：不考虑资金的时间价值。动态分析：动态分析：考虑资金的时间价值。 第第30页页五、静态分析与动态分析（一）静态分析（一）静态分析设备更新分析 某物业内现有的旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120万元，年电费支出20万元。是否需要更新空调机组？旧空调年费用支出：新空调年费用支出：答案：40万元12

18、010 + 20 =32万元40万元应更新 第第30页页五、静态分析与动态分析（一）动态分析（一）动态分析复利计算 P本金，未来本利和的现在价值（现值）； F终值，未来某一时点上的金额（未来值）； I利息； i每个计息周期的利率 ； n 计息周期； A 连续的各期末等额支付资金，简称年值； 第第30页页五、静态分析与动态分析（一）动态分析（一）动态分析复利计算 1、一次性支付的复利计算已知本金（现值）P，当利率为i时，在复利计息的条件下，求第n期期末的本利和，即已知P，i，n,求终值F。F F P（l i ）n 利率本金年数 第第31页页五、静态分析与动态分析（一）动态分析（一）动态分析复利计

19、算 1、一次性支付的复利计算例：设贷款1000元，年利率为6%，贷款期五年。如按复利法计息，求到期应还款。F F P（l i ）n F = P（1+ i ）n = 1000(1+6%)5 = 1338元。 第第31页页五、静态分析与动态分析（一）动态分析（一）动态分析复利计算 2、等额序列支付的复利计算已知本金（现值）P，当利率为i时，每年归还等额资金，共还n年，在复利计息的条件下，求每年的还款额A，即已知P，i，n,求等额年金A。 第第31页页五、静态分析与动态分析（一）动态分析（一）动态分析复利计算 2、等额序列支付的复利计算例：某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为25万元的住宅，在l0年

20、内按年等额偿还的抵押贷款，年贷款利率为15，问年还款额为多少? A=25000015%(1+15)10/ (1+15)10-1 第第31页页 4、下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金流入的有( )。A 销售收入 B 还本付息 C 税金 D 贷款本金收入 E 利息收入练习 【答案】 ADE 6、下列关于名义利率和实际利率的说法中，错误的是( )。A 当利率标明的时间单位与计息周期一致时，名义利率和实际利率没有区别B 当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的C 当按复利计算利息时，名义利率和实际利率也是一致的D“年利率12，按季利率计息”里的“年利率12”指的是名义利

21、率 练习 【答案】 C多选题1、对于物业经营管理投资项目来说，现金流出主要包括（ ）。 A、销售收入 B、运营成本费用 C、出租收入D、还本付息 E、贷款本金收入2、资金时间价值的实质包括（ ）。A、即期消费 B、资金增值 C、即期消费补偿D、资金流量 E、资金减值3、影响资金时间价值的因素（ ）。A、投资利润率 B、通货膨胀 C、风险因素D、投资回报率 E、风险控制4、下列（ ）在我国是按照复利计息的。 A、个人储蓄存款 B、房地产开发 C、国库券的利息D、住房抵押贷款 E、购车抵押贷款5、在复利计息时，名义利率与实际利率说法正确的是（ ）A、名义利率=周期利率/每年的计息周期数B、实际利率

22、比名义利率更能反映资金的时间价值C、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 D、当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等E、当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率答案1.BD 2.BC 3.ABC 4.BD 5.BCDE第二节第二节 物业项目投资分析中的财务指标为什么要对项目投资进行分析？ 是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。赚钱！赚钱！ 第第32页页盈利能力指标概念优点适用情况静态指标 ？动态指标盈利能力指标 第第32页页盈利能力指标概念优点适用情况静态指标在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。计算简便概略评价动

23、态指标？盈利能力指标 第第32页页盈利能力指标概念优点适用情况静态指标在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。计算简便概略评价动态指标考虑了资金时间价值因素的影响能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目盈利能力指标 第第32页页清偿能力指标清偿能力指标：指考察项目计算期内偿债能力的指标。 都有谁关注企业的清偿能力？项目的主办人（投资者）提供融资的金融机构 第第32页页赢利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标现金回报率内部收益率借款偿还期投资回报率净现值偿债备付率静态投资回收期动态投资回收期资产负债率物业

24、项目投资分析的财务指标 第第32页页一、盈利能力指标（一）静态指标1、现金回报率概念：指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了 与 之间的关系。初始投资或首付款 年现金收入现金回报率税前现金回报率税后现金回报率 净运营收益 还本付息后的净现金流量 投资者的初始现金投资 税后净现金流量 A 投资者的初始现金投资 第第32页页一、盈利能力指标（一）静态指标2、投资回报率概念：是指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间。 在不考虑物业增值收益时：投资回报率=(税后现

25、金流量+投资者权益增加值)/权益投资数额； 当考虑物业增值收益时：投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额。 第第33页页一、盈利能力指标（一）静态指标3、静态投资回收期Pb概念：当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。 （投入的资金全部赚回需要的时间）一般以“年”表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。其计算公式为： 式中： Pb静态投资回收期。CI（cash in）现金流入； CO（cash out）现金流出tt 0=0()bPCI CO 第第33页页3、静态投资回收期Pb 静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净

26、现金流量求得，其详细计算公式为： 上式得出的是以期为单位的静态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的静态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。=- +bP上期累计净现金流量的绝对值累计净现金流量开始出现正值期数 1当期净现金流量一、盈利能力指标（一）静态指标 第第33页页一、盈利能力指标（一）静态指标年份0123456现金流入500300300300300500现金流出1200净现金流量-1200500300300300300500累计净现金流量-1200-700-400-1002005001000问：静态投资回收期？=- +bP上期累计净现金

27、流量的绝对值累计净现金流量开始出现正值期数 1当期净现金流量【案例】100=4-1+=3.33300bP 第第33页页一、盈利能力指标（二）动态指标1、净现值概念：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。基准收益率：是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。NPV0：该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受可以接受的。NPV0：项目不可接受不可接受 第第34页页一、盈利能力

28、指标（二）动态指标2、内部收益率概念：是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic以比较，当IRR大于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如IRR小于ic，则项目不可接受。 第第34页页一、盈利能力指标（二）动态指标3、动态投资回收期Pb概念：是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。是反映项目投资回收能力的重要指标。对物业投资项目来说：动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现

29、值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：tt 0=0()(1)btPcCI COi 第第34页页一、盈利能力指标（二）动态指标3、动态投资回收期Pb动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：=- +bP上期累计净现金流量现值的绝对值累计净现金流量现值开始出现正值的期数 1当初净现金流量现值在项目财务评价中，动态投资回收期(P Pb b)基准回收期(P Pc c)：开发项目在财务上就是可以接受。 第第34页页一、盈利能力指标（二）动态指标3、动态投资回收期Pb动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：上式得出的是以期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资

30、回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。=- +bP上期累计净现金流量现值的绝对值累计净现金流量现值开始出现正值的期数 1当初净现金流量现值 第第34页页二、清偿能力指标1、借款偿还期概念：是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。 借款偿还期的计算公式：t1=ddtPIR借款偿还期第t期可用于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金）项目借款还本付息数额 第第35页页二、清偿能力指标1、借款偿还期借款偿还期的详细计算公式：-+dP上期偿还借款额借款

31、偿还后开始出现盈余期数 开始借款期数当期可用于还款的资金额【注意】1、上述计算是以计算周期为单位，实际应用中应注意将其转换成以年为单位。2、当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。 第第35页页二、清偿能力指标2、偿债备付率概念：是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为： =可用于还本付息资金偿债备付率当期应还本付息金额【注意】1、可用于还本付息资金，包括包括可用于还款的折旧折旧和摊销摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。2、当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。 第第35页页二、清偿能力指标2、

32、偿债备付率概念：是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为： =可用于还本付息资金偿债备付率当期应还本付息金额【注意】3、偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。4、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般一般房地产投资项目项目，该指标值应该大于大于1.21.2。当指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。5、该指标的计算对出租经营出租经营或自营自营的房地产投资项目非常重要非常重要。 第第35页页二、清偿能力指标3、资产负债率概念：是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债

33、能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。其表达式为： =*100%负债合计资产负债率资产合计 第第35页页 9、下列财务评价指标中，属于清偿能力指标的有( )。A 借款偿还期 B 投资回报率 C 偿债备付率 D 资产负债率 E 动态投资回收期练习 【答案】 ACD 8、下列关于财务评价指标的叙述中，不正确的是( )。A 决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险B 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C 当内部收益率小于行业收益率时，认为项目在财务上是可以接受

34、的D 当动态投资回收期小于基准回收期时，开发项目在财务上是可以接受的练习 【答案】 C【答案】C注意：每个选项后边都加一句话：除以权益投资数额练习【答案】C练习【答案】D练习【答案】C练习单选题12、（ ）指标考察的是计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。A、周转能力 B、盈利能力C、收益能力 D、清偿能力13、（ ）指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。A、现金回报率 B、投资回报率C、资产负债率 D、内部收益率14、 内部收益率（IRR）是评估项目盈利性的基本指标。将IRR与行业基准收益率或目标收益率ic比较，（ ）情况表示该项目可以被接受。A、I

35、RRic B、IRRic C、IRRic D、IRRic多选题6、 对于一个物业投资项目，投资分析的目的一般是该项目的（ ）能力。A、盈利能力 B、投资回收率 C、现金回报率D、清偿能力 E、资产负债率7、盈利能力指标包括（ ）。A、借款偿还期 B、偿债备付率 C、投资回报率D、静态投资回收期 E、动态投资回收期答案单选：12.D 13.B 14.B多选：6.AD 7.CDE 第三节第三节 物业的价值、价格及其影响因素一、物业价格的特征 物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价=货币额、商品或其他有价物。物业价格通常用货币来表示。 1 1、物业价格与一般物业价格的、物业价格与一般物业价格

36、的相同之处相同之处 都是价格，用货币来表示； 都有波动，受供求因素的影响； 都是按质论价：优质高价，劣质低价。 第第36页页一、物业价格的特征 2 2、物业价格的、物业价格的特征特征（一）物业价格受区位的影响很大。（最常见、最简单的是用距离衡量区位的好坏）（二）物业价格实质上是物业权益的价格。（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。（物业存在买卖和租赁买卖和租赁两种交易方式，存在两个市场。）（四）物业价格形成的时间较长。（五）物业价格容易受到交易者的个别因素的影响。 第第36页页 练习题衡量房地产区位质量优劣的最常见、最简单的指标是（）。A.地理位置 B.价格水平C.距离 D.周

37、边环境C C 2012年真题关于物业价格特征，说法正确的是（ ）。A、物业价格受区位影响较小B、物业价格实质上是物业的权益价格C、物业价格不容易受到交易者的个别因素的影响D、物业价格形成的时间较短B B（一）投资价值和市场价值（二）成交价格、市场价格和理论价格（三）现房价格和期房价格（四）物业拍卖中的评估价、保留价、起拍价、应价、成交价二、物业价值和价格的常见种类 第第37页页（一）投资价值和市场价值（一）投资价值和市场价值二、物业价值和价格的常见种类 1. 1. 投资价值：投资价值： 某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。

38、（主观的、个人因素） 2. 2. 市场价值：市场价值： 该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。（客观的、非个人） 第第37页页（一）投资价值和市场价值（一）投资价值和市场价值二、物业价值和价格的常见种类3、投资价值和市场价值的区别和联系（1）在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。（2）投资行为形成的条件：投资价值市场价格（此时值得投资或购买） 第第37页页 2011年真题关于特定物业在某一时点市场价值和投资价值的说法，正确的是（ ）。A、市场价值是唯一的，投资价值是不唯一的B、市场价值是唯一的，

39、投资价值也是唯一的C、市场价值不是唯一的，投资价值是唯一的D、市场价值是不唯一的，投资价值也是不唯一的A A（二）成交价格、市场价格、理论价格（二）成交价格、市场价格、理论价格二、物业价值和价格的常见种类1、成交价格、成交价格定义定义：成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易。成交价格是一个已经完成的事实。 第第38页页（二）成交价格、市场价格、理论价格（二）成交价格、市场价格、理论价格二、物业价值和价格的常见种类1、成交价格、成交价格种类种类：正常成交价和非正常成交价：公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无欺、无利害关系下形成的正常成交价。垄断、不了解行情、强迫交易下形成的

40、是非正常交易交易方式分为：招标成交价：采取招标方式交易物业的成交价格拍卖成交价：拍卖方式挂牌成交价：挂牌成交方式协议成交价：采取协议方式 第第38页页（二）成交价格、市场价格、理论价格（二）成交价格、市场价格、理论价格二、物业价值和价格的常见种类2 2、市场价格、市场价格定义：定义：是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。3 3、理论价格、理论价格 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 第第39页页（二）成交价格、市场价格、理论价格（二）成交价格、市场价格、理论价格二、物业价值和价格的常见种类 市

41、场价格与理论价格的关系市场价格与理论价格的关系（1）价格与供给：一是，价格是由供给和需求决定的二是，供给量与需求量又受到价格的影响（2）市场价格是短期均衡价格；理论价格是长期均衡价格。（3）在正常市场条件或正常经济发展下，市场价格一般与理论价格相吻合，不会偏离太远。 第第39页页（三）现房价格和期房价格（三）现房价格和期房价格二、物业价值和价格的常见种类期货价格：指的是在交易达成后按约定在未来某一时刻进行商品交割的价格现货价格：交易达成后立刻或者在短期内（可视为交易达成的同时）进行商品交割的价格。1、期货和现货 第第39页页（三）现房价格和期房价格（三）现房价格和期房价格二、物业价值和价格的常

42、见种类2 2、期货交易和现货交易的各种情形、期货交易和现货交易的各种情形 第第39页页（三）现房价格和期房价格（三）现房价格和期房价格二、物业价值和价格的常见种类3 3、期房价格和期货价格、期房价格和期货价格 物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。 物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。 第第40页页（三）现房价格和期房价格（三）现房价格和期房价格二、物业价值和价格的常见种类4 4、二者关系、二者关系 在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）

43、下，期房价格低于现房价格。租金收益 第第40页页下列期房价格公式中，正确的是（ ）。A、期房价格=现房价格+风险补偿B、期房价格现房价格-风险补偿C、期房价格现房价格-风险补偿D、期房价格=现房价格-风险补偿2012年真题C C期房价格=现房价格-租金-风险（四）评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（四）评估价、保留价、起拍价、应价和成交价二、物业价值和价格的常见种类 评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。 物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖方式。 第第40页页（四）评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（四）评估价、保留价、起拍价、应价和

44、成交价二、物业价值和价格的常见种类评估价评估价对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结保留价保留价拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力。起拍价起拍价起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖（）和减价拍卖（）。应价应价 应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。成交价成交价成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。增拍是常见方式，一般低于或等于保留价。 第第40页页关于拍卖

45、底价说法不正确的是（ ）。A、拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估B、拍卖底价又称保留价C、竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效D、拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的物的最低售价2012年真题A关于拍卖底价说法正确的是（ ）。A、拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的的评估价B、拍卖底价又称起拍价C、竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效D、拍卖底价等于起叫价2011年真题C三、物业价格的影响因素 第第41页页三、物业价格的影响因素1.1.物业自身因素物业自身因素 2.2.物业外部因素物业外部因素 区位因素、权益因素和实物因素人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等 第

46、第42页页三、物业价格的影响因素2.2.物业外部因素物业外部因素 人口因素：人口数量、人口素质、家庭人口规模制度政策因素：房地产制度、税收制度、金融制度、城乡规划等经济因素：经济发展、居民收入、利率、汇率、物价等社会因素：政治安定状况、社会治安、城市化和房地产投机因素等国际因素：世界经济、国际竞争、政治对立、军事冲突状况等心理因素：购买或出售心态、个人欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码等 第第42页页单选题16、物业价格与一般物品的价格有共同之处，下列不属于其共同之处是（ ）。A、都是价格，用货币来表示B、都有波动，受供求因素的影响C、都是按质论价：优质高价，劣质低价D、

47、物是很大程度上受到区位的影响17、（ ）是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格。A、成交价格 B、市场价格 C、理论价格 D、现货价格18、（ ）是指采取挂牌方式交易（或出让）物业的成交价格。A、招标成交价 B、拍卖成交价C、挂牌成交价 D、协议成交价19、（ ）是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。A、现货价格 B、期货价格C、市场价格 D、理论价格20、物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，被称为（ ）。A、现房价格 B、期房价格C、市场价格 D、成交价格21、物业拍卖是以（ ）的形

48、式将物业转让。A、招标 B、公开竞价C、内部招商 D、外包多选题8、物业价格主要特征包括（ ）。A、物业价格实质上是物业权益的价格B、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 C、物业价格形成的时间通常较长D、物业价格容易受交易者的个别因素的影响E、物业价格受区位的影响不大9、按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为（ ）。A、招标成交价 B、正常成交价 C、拍卖成交价D、非正常成交价 E、挂牌成交价10、在物业拍卖活动中出现的一组价格包括（ ）。A、市场价 B、保留价 C、起拍价D、应价 E、理论价11、要把握物业价格的影响因素，首先应具有（ ）认识。A、不同的

49、物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的B、不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的C、同一影响因素，在不同时期、不同地区，对房地产价格的影响可能是不同的D、有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关E、某些物业价格影响因素对物业价格的影响不可以用数学公式或数学模型来量化12、物业价格的外部影响因素包括（ ）。A、人口因素 B、自身因素 C、制度政策因素D、权益因素 E、心理因素答案单选：16-20 DBCBA 21.B多选：8.ABCD 9.ACE 10.BCD 11.ABCD 12.ACE第四节 房地产估价的基本方法一、房地产估价的含义 房

50、地产估价，也称为房地产评估，服务予房地产抵押、房地产征收征用、房地产税收、房地产拍卖、房地产分割、房地产损害赔偿、房地产保险、房地产转让与租赁、国有建设用地使用权出让、房地产行政管理等各种需要。 在我国目前必须由具有房地产估价资质的专业机构房地产估价机构和具有房地产估价资格的专业人员注册房地产估价师来从事。 第第43页页二、房地产估价的基本原则1 .独立、客观、公正原则2. 合法原则3. 价值时点原则 价值时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某一特定时间的价值或价格。一般用公历的年、月、日表示。 第第43页页4. 替代原则 替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值

51、或价格偏差在合理范围内。5. 最高最佳利用原则 最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。 最高最佳利用(highest and best use),是指法律上允许、技术上可能、经济上可行并使价值达到最大化的一种最可能的使用。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次等。6. 谨慎原则 充分考虑其导致估价对象价值偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值偏高的一面。三、房地产估价的方法 比较法、成本法和收益法。比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。收益法是根据估价

52、对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。 第第45页页四、比较法概述(一）比较法适用的估价对象 比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。 第第45-48页页(二）比较法估价的操作步骤 1.搜集交易实例 2.选取可比实例 搜集内容： （1）交易实例物业的状况（2）交易双方（3）成交日期（4）成交价格（5）付款方式（6）交易情况选取可比实例需满足四个条件： （1)可比实例物业应是估价对象物业的类似物业（2)可比实例的成交日期应与价值时点

53、接近（3)可比实例的交易类型应与估价目的吻合 （4)可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。3-10个为合理选择区间(二）比较法估价的操作步骤 3.对可比实例成交价格进行处理 其中包括建立价格比较基础、交易情况修正、市场状况调整、物业状况调整。 统一付款方式。1统一采用单价2统一币种和货币单位3统一面积内涵4统一面积单位5( 2 )交易情况修正 这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格： 利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 特

54、殊交易方式的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻物业的合并交易 受债权债务关系影响的交易(二）比较法估价的操作步骤( 3 )市场状况调整( 4 )物业状况调整4. 求取比较价值五、成本法概述(一）成本法适用的估价对象 成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。适用对象：1.新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业。2.既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆。3.单纯的建筑物。4.在物业保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价5.适用于物业市场发育不够或者类

55、似物业交易实例较少的地区，在无法运用比较法估价时的物业估价。(二）成本法估价的操作步驟运用成本法估价一般分为四个步骤：（1)选择具体估价路径；（2)测算重新购建价格；（3)测算折旧；（4)计算成本价值。1. 选择具体估价路径把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为： 物业价格= 重新购建价格一折旧把物业分解为土地和建筑物两个组成部分采用成本法估价的基本公式为：物业价格= 土地重新购建价格+ 建筑物重新构建价格一建筑物折旧1. 选择具体估价路径 建筑物的重新构建价格，以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例： 物业价格通常由如下7

56、 大项构成：（1)土地取得成本；（2)开发成本; （3)管理费用； （4)投资利息；（5)销售费用；（6)销售税费；（7)开发利润。2. 测算重新购建价格重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。2. 测算重新购建价格 建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。重置价格又称重置成本，是指采用价值时点下的材料，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、