设施设备运行方案(1)

1、设施设备运行方案福州融侨物业管理有限公司 2016-06-13目录一、 设备运行时间规定11. 目的12. 适用范围13. 职责14. 系统专业：14.1 弱电14.2 强电24.3 暖通24.4 给排水4二、 设备运行管理4（一） 设备操作流程和注意事项41. 目的42. 适用范围43. 职责44. 系统专业：44.1 弱电44.2 强电104.3 暖通124.4 给排水14（二） 设施设备运行巡检规定161. 目的162. 适用范围163. 职责164. 系统专业：164.1 弱电164.2 强电194.3 暖通204.4 给排水20（三） 设施设备维护保养211. 目的：212. 适用范

2、围：213. 职责214. 系统专业：214.1 弱电214.2 强电264.3 暖通274.4 给排水32（四） 设备故障应急处理341. 目的：342. 适用范围：343. 职责344. 系统专业344.1 弱电344.2 强电394.3 暖通394.4 给排水40三、 设施设备运行监督机制41福州融侨中心设施设备运行方案1、 设备运行时间规定1. 目的 满足服务品质前提条件，通过制定设备运行时间达到节能降耗目标。2. 适用范围福州融侨中心设施设备。3. 职责福州融侨物业管理有限公司融侨中心工程部全体员工。4. 系统专业：4.1 弱电1) 背景广播系统：根据商场开闭店时间，背景音乐开启时间

3、为早上9:30晚上10:00 （根据实际营运时间再做调整）；2) 大屏幕系统：根据商场开闭店时间，开启时间为早上9:55晚上10:00 （根据实际营运时间再做调整）；3) 节能监测系统：为24小时开机实时监控状态；4) 车位引导系统：为24小时开机监控状态；5) 综合布线系统：为保持24小时开机连接状态;6) 停车场收费系统：为24小时开机状态；7) POS机收费系统：为24小时开机状态；8) 监控系统：为24小时开机实时监控状态；9) 消防系统：为24小时开机实时监控状态；10) UPS电源：UPS不间断电源为24小时连接状态。11) 无线对讲系统：无线对讲信号放大为24小时开机连接状态；1

4、2) 电梯1) 电动扶梯Ø 启动：商场电动扶梯每天开启时间为9:4510:00（根据实际营运需求再做调整）。Ø 关闭：商场电动扶梯每天关闭时间为22:0022:20（根据实际营运需求再做调整）。2) 升降梯Ø 启动：商场直梯每天开启时间为9:4510:00（根据实际营运需求再做调整）。Ø 关闭：商场直梯每天开启时间为22:0022:20（根据实际营运需求再做调整）。Ø 写字楼升降梯、消防梯24小时运行，Ø 货梯根据实际运营需求做调整。货梯开启时间6：30-10：00 、13：30-16：30 、22：00-次日01：004.2 强电1

5、) 公共区域常规工作照明(应急照明)：24小时（CBUS模块控制）2) 地下车库常规工作照明(应急照明)：30%：24小时； 地下车库常规营业照明：70%：10:00-22:00室外步行街照明：17：30-22：00（春季）（外街）。 1：30-22：00（夏季）（外街）。 17：30-22：00（秋季）（外街） 17：00-22：00（冬季）（外街）。 外广场、路灯照明：17：30-22：00（春季）（外街）。 1：30-22：00（夏季）（外街）。 17：30-22：00（秋季）（外街） 17：00-22：00（冬季）（外街）。泛光照明： 17：30-22：00（春季）（外街）。 1：30

6、-22：00（夏季）（外街）。 17：30-22：00（秋季）（外街） 17：00-22：00（冬季）（外街）。广告位照明： 17：30-22：00（春季）（外街）。 1：30-22：00（夏季）（外街）。 17：30-22：00（秋季）（外街） 17：00-22：00（冬季）（外街）。3) BA照明灯控系统：开关机时间为（10:00-22:00）其中应急照明、地导灯和插座为24小时连通状态。4.3 暖通4.3.1 冷源系统运行时间：1) 每年运行月份：5、 6、7、8、9、10月为固定冷空调运行时间，4、11月根据天气温度情况和商场测温情况，以26为界限，高于26冷空调运行根据室内环境温度做

7、灵活调整，低于或等于26全新风运行。（内街）每年运行月份： 7、8、9、10月为固定冷空调运行时间，5、6、11月根据天气温度情况和商场测温情况。离心机组运行时间9:30-21:30开启一台离心机，10：30-21：00分根据实际情况开启一台离心机组或同时开启一台离心机组 冷冻、冷却水泵根据主机运行时间开启，开启的水泵数量根据实际情况进行调整；冷却塔运行时间根据主机运行时间开启；Ø 夏季 6、10月 （30-35）离心机组运行时间10:30-21:30开启一台离心机，10：30-21：00分根据实际情况开启另外一台螺杆机； 冷冻、冷却水泵根据主机运行时间开启，开启的水泵数量根据实际情

8、况进行调整；冷却塔运行时间根据主机运行时间开启春秋季 4、5、11月 （27-29）离心机组运行时间12:30-18:30开启一台离心机；冷冻、冷却水泵根据主机运行时间开启，开启的水泵数量根据实际情况进行调整；Ø 冷却塔运行时间根据主机运行时间开启3）甲A中央空调每日运行时间：（周末不开机）Ø 盛夏季节（7、8、9）月Ø 单冷机组/冷却泵/冷却塔 8:00-18:00 冷冻水泵运行至18:30 夏季 （10）月 Ø 单冷机组/冷却泵/冷却塔 8:30-18:00 冷冻水泵运行至18:304.3.2 新风机运行时间： 盛夏季7.8.9月（35以上） 开启时

9、间 9:00-22:00 夏季6、10月 （30-35） 开启时间 10:00-21:00 春秋季4、5、11月 （27-29） 开启时间 11:00-14:00 、16：30-20：00 4.3.3 公共区域空调末端设备运行时间（根据冷热源启停运行）：Ø 工作日：9:45-22:00 （空调设备10:00开，21:00关）Ø 节假日、休息日：9:45-22:00（空调设备 9:45开，21:30关）Ø 厕所排风机运行时间：10:00-22:004.3.4 地库送排风机运行时间：Ø 设备机房送排风机运行时间 6:30-08:00 22:00-23：00&

10、#216; 车库区域送排风机运行时间（按1/2送排风设备开）8:30-10:00 11:30-13:00 17:30-21:00 5：00-06:00Ø 湿垃圾房排风机运行时间 5:00-第二天01:00 4.4 给排水设备（自动控制）2、 设备运行管理（1） 设备操作流程和注意事项1. 目的 规范设备设施的操作程序,确保设施设备运行正常平稳、安全。 2. 适用范围 适用于福州融侨中心设施设备的正确操作。3. 职责福州融侨物业物业管理有限公司融侨中心工程部各专业员工。 4. 系统专业：4.1 弱电4.1.1 车辆出入管理系统1) 系统登录：双击图标系统登录选择操作员输入密码确定2)

11、远距离卡的发行：登录系统后，点击人员资料库中做相应增加、修改等，然后保存后退出。3) 临时停车IC卡的发行：发卡机自动发卡，并录入数据库开始计费。4) 临时停车收费：读卡后，点击收费等类型的功能，软件自动显示所计费用。5) 注意事项：Ø 出、入口控制机、发卡机等设备不可处于关机状态。Ø 严禁变动、删除数据库资料等文件夹否则将造成系统的无法运行，甚至崩溃。Ø 勿变动与通讯协议卡相关的连线、接插件，以免影响系统运行。4.1.2 闭路电视监控系统1) 摄像机切换、云台控制、镜头控制:通过主控键盘先选择显示图像的监视器，然后选择摄像机，然后进行操作。2) 硬盘录像机的操作

12、：系统登录，选择操作员，输入密码，点击确定后进入菜单。3) 硬盘录像机有设置监控图像窗口，调用录像等功能。4) 硬盘录像机可设置“四画面”“九画面”等监控图像窗口。5) 调用录像时，首先选择目标摄像机，然后选择日期，时间等，然后点击播放键。也可快进或倒退等功能。6) 注意事项：Ø 开启监控设备前先要检查所使用设备，保证安全可靠，并做到正确使用。保持设备整洁。Ø 开启监控设备前要详细检查监控设备的工作电源是否正常输出。Ø 监控设备开启后如听到监控设备蜂鸣器不规则响声，或机箱内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。Ø 设备在正常运行中不允许非正常关机。

13、4.1.3 入侵报警系统：1) 入侵报警系统可以查询各防区状态，防区故障，报警记录等，对各防区进行布防，撤防等功能。2) 登录系统后，进行一系列的操作。3) 注意事项：Ø 开启监控设备前先要检查所使用设备，保证安全可靠，并做到正确使用。保持设备整洁。Ø 开启设备前要详细检查设备的工作电源是否正常输出。Ø 设备开启后如听到设备蜂鸣器不规则响声，或机箱内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。Ø 维修。4.1.4 建筑智能化系统（BA）1) 打开显示器电源（第一次开机或检修后开机需要此操作）。2) 打开主机电源（第一次开机或检修后开机需要此操作）。3)

14、在屏幕对话框中，输入用户码，出现相应的系统菜单。4) 在系统菜单中找到需操作的相应内容。例如:空调机系统的遥控操作。5) 单击有关于空调的子菜单，点击列表中相应选项，可显示楼层各测温点的回风温度、送风温度及各空调机的运行状态。6) 可根据各专业要求，选中相应楼层的空调机列表，设定风机、空调机水阀的开启和关闭时间。7) BA系统还可以监控系统的运行状况，报警查询等功能，登录系统后可根据需求操作。8) 注意事项：Ø 开机前，仔细检查工作站主机、监视器、网络控制器等设备的供电电源是否正常。Ø 设备开启后如听到设备有异样的响声，或机箱内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。&

15、#216; 系统电脑不可处于关机状态。4.1.5 背景音乐系统1) 开启背景广播系统及设备电源，在系统软件上选择播放源，并将音量开关放到最低位，然后将音源切到各楼层音箱上。慢慢旋动音量开关，调制适当位置。2) 注意事项：Ø 开启设备前要详细检查设备的工作电源是否正常输出。Ø 设备开启后如听到设备有异样的响声，或机箱内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。Ø 因背景音乐系统需与消防系统联动，背景广播功放等设备在正常运行中不允许关机。4.1.6 消防自动报警控制系统1) 系统自检:主菜单下按"系统自检"键,进行系统自检。2) 报警显示:报警器

16、报警后,自动显示在控制柜显示屏上,按操作按钮，可查到火警的具体位置。3) 系统复位:现场报警器复位后,按“系统复位”键将进行系统复位。4) 注意事项：Ø 维保单位和商管弱电技工必须持证上岗。Ø 维保单位必须为合格服务商。Ø 确保消防系统年检合格证时效性。Ø 做好日常和定期维护保养巡视记录等资料存档管理工作。4.1.7 联动系统1) 联动系统自动启动:将消防系统设置成自动2) 联动系统手动启动:选择相应设备，强制启动联动设备。3) 联动设备停止: 进入系统后，将设备联动执行停止。 4) 联动手动盘操作:在系统设置为“手动允许”后，在手动盘上选择设备,按&q

17、uot;启动"键启动设备,按"停止"键停止设备。4.1.8 安装打印纸。1) 将新纸卷穿在送纸转轴上;2) 将送纸转轴安放在打印机支架上;3) 将纸头向内折入约半寸,造成一平直纸头备用;4) 将纸头穿过光电开关掣后装进打印机构上,按动打印机面板上"送纸"按钮,使纸头穿过打印机构。5) 继续送纸,预留约12寸备用。安装完打印纸后,如有报警或故障,打印纸将自动打印记录。4.1.9 消防电话1) 消防联动柜上的消防电话,可通向各个楼层、设备房消防电话插孔,可按各分机号码对话。2) 在楼层中,将消防电话插入消防电话插孔,可直接与消防控制中心通话。4.1

18、.10 电动扶梯1) 启动Ø 启动前先检查各梯级是否清洁，无异物，梯梳齿是否完好。Ø 开梯前确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。Ø 在梯头和梯尾的开关处用钥匙启动电动扶梯。Ø 在达到额定转数前，检查电动扶梯是否启动自如，扶手带速是否正常，其他零部件有无响声。如有异常，即按急停按钮停止，并放置停用指示，通知维保单位前来维修并做好记录。Ø 一切正常交付使用。2) 关闭Ø 关闭前疏散梯级上的乘客。Ø 在梯头和梯尾的开关处用钥匙关闭电动扶梯。Ø 关闭后检查旁板、盖板、螺丝是否松脱。检查自动扶梯是否正常关闭，如有异常，通知

19、维保单位前来维修并做好记录。3) 转变行程方向Ø 转变行程时疏散梯级上的乘客。Ø 在梯头和梯尾的开关处用钥匙关闭电动扶梯。Ø 在确认完全停止后，再转向启动。4) 注意事项：Ø 维保单位和商管工程电梯技工必须持证上岗并注意证件实效性。Ø 确保电梯年检合格证时效性。Ø 建立电梯日巡检记录，保存管理电梯巡检、维保等相关资料。4.1.11 直梯1) 启动：自动模式Ø 用电梯启停钥匙开启电梯，并进入轿厢。Ø 进厢后，用钥匙打开电梯操作箱，打开电梯内照明及风扇。将自动/手动开关放置到“自动”状态。Ø 认真检查各控制开

20、关及照明通风是否正常。Ø 用钥匙关闭电梯操作箱。Ø 选顶层、中间数层及首层来回一趟，没有异常后方投入正常运行。2) 手动模式：Ø 用电梯启停钥匙开启电梯，并进入轿厢。Ø 进厢后，用钥匙打开电梯操作箱，打开电梯内照明及风扇。将自动/手动开关放置到“手动”状态。Ø 认真检查各控制开关及照明通风是否正常。Ø 用钥匙关闭电梯操作箱。Ø 随电梯上、下行驶一个回程（不载客、不运货），检查运行是否正常，有无故障。 3) 关闭：Ø 关梯前乘梯检查一趟，如有异常及时通知维保单位处理，并在首层及最高层放置电梯停用标示。 Ø

21、检查电梯无异常并确认电梯内无乘客后，用钥匙打开电梯检修门，关闭电梯照明及风扇。完成后关闭电梯检修门。Ø 用电梯启停钥匙关闭电梯。Ø 关闭后确认外招LED显示是否出现“停用”字样。Ø 确认梯门关好后方可离开。4) 注意事项：Ø 维保单位和物业工程电梯技工必须持证上岗并注意证件实效性。Ø 确保电梯年检合格证时效性。Ø 建立电梯日巡检记录，保存管理电梯巡检、维保等相关资料。4.2 强电4.2.1 倒闸操作制度4.2.2 倒闸操作必须根据工程部主管的命令填写操作票，并有工程部经理签字方可实施，严格按照操作票内容实行操作。1) 倒闸操作的顺序必

22、须按下列顺序操作： Ø 停电：拉闸操作必须按照电容柜、低压开关、高压断路器、高压隔离开关的顺序依次操作。Ø 送电：合闸操作必须按高野隔离开关、高压断路器，低压开关、电容柜的顺序进行。Ø 严禁带负荷拉合刀闸。 2) 倒闸操作必须由二人（持高低压证）执行，其中一人监护，另一人操作。3) 每张操作票只能填写一个操作任务。 4) 开始操作前，应先在模拟板上进行，模拟操作核对无误后再进行设备操作，操作前应该核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。发布操作命令和复诵操作命令都应严肃认真，命令一致，声音宏亮清晰，必须按操作票填写的顺序逐项操作，每操作一次应检查无误

23、后做一个“”记号，高压隔离和断路器开关及10KV断路器、联络开关停送电操作后必须及时挂摘警示牌，全部操作完毕后进行复查。 5) 下列项目应填写操作票内： Ø 操作和监护员姓名，道闸操作日期和时间节点。Ø 按顺序填写应拉合的开关、闸刀、熔丝等相应的交流回路名称。Ø 开关、闸刀的位置。Ø 电缆尾线的拆开和接上。 Ø 继电保护自动装置的停用和合上，继电保护定值的更改。Ø 临时接地线的装拆(包括验电、放电)。Ø 检查接地线是否拆除。Ø 检查负荷分配。Ø 摇测绝缘。Ø 安装或拆除控制回路或电压互感回路的保

24、险丝。Ø 切换保护回路和检验是否确无电压。6) 突发事故处理时暂不用操作票，但应执行监护制度，做好操作记录，后补操作票。7) 对操作有疑问时，或不利于安全时应立即停止操作，并立即报告值班负责人。 8) 在正常操作过程中，发生异常情况或误操作时应立即停止操作，报告主管部门，只有在事故直接威协人身和设备安全时，方可先采取必要措施(如切断电源进行触电急救或灭火等)事后立即报告上级有关部门。4.2.3 供配电设施设备运行管理注意事项：1) 供配电设施设备运行严格按照供配电系统管理制度和操作规范执行。2) 确保强电员工持证时效性和变配电站高压工具和设备符合强检要求。3) 节能降耗，关注日、月度

25、用电量和MD数据统计和分析。4) 严查空间和配电设备箱体密闭堵漏，防止小动物进入配电站4.3 暖通4.3.1 冷水主机操作规程1) 启动冷水主机前必须做好准备工作：Ø 检查所有的管接头，包括进口、出口、排污、安全阀、给水系统等。Ø 检查所有的电气接头，保证接地良好。Ø 检查热交换器是否正常。Ø 检查水流开关机面板上的水流指示器是否正常动作。Ø 所有的阀门是否都处于合适的开启或关闭位置。Ø 分集水器每天运行前排污一次。Ø 检查膨胀水箱运行是否正常。Ø 检查冷却、冷冻循环泵是否运行正常。Ø 检查冷却塔水位、风

26、扇是否运行正常。Ø 检查主机油泵油位线是否在安全线内。Ø 检查主机控制屏温度、压力是否正常。2) 启动冷水主机Ø 按下主机控制屏的启动键。Ø 观察主机油压是否建立，运转声音是否正常。Ø 检查控制屏显示主机的各项数据是否正常。Ø 启动控制屏键盘锁。Ø 当值人员每日做好冷水主机及冷冻水泵、冷却水泵两小时一次记录，随时对机组观察温度、压力,有异常噪声或数据显示有问题应该马上分析原因并采取应急措施,问题严重立即关闭主机，同时向领导汇报,并做好记录。Ø 每三小时巡视冷却塔和膨胀水箱，检查水位和设备运行情况。3) 关闭冷水主机

27、Ø 按下主机控制屏的停机键。Ø 检查控制屏显示主机的各项数据是否正常，启动控制屏键盘锁。Ø 冷却塔风扇至少运转五分钟才可关闭。Ø 冷却水泵至少运转十五分钟才可停泵，并检查冷却塔水位和设备是否正常。Ø 冷冻水泵至少运转三十分钟才可停泵，并检查膨胀水箱是否正常。4) 注意事项：Ø 每月配合保养单位做好冷水机组的保养和水质处理、定期配合电工做好动力柜、控制柜保养、点检工作。Ø 根据分集水器的冷冻水水温和测温点温度来确定主机的出水温度和开启台数。Ø 开机前进行检查并做好相关记录，运行中每2个小时必须对主机运行情况进行巡查，

28、并填写相关表单。Ø 正常运行中应对所有运行参数及管道、阀门进行检查。4.3.2 热水锅炉操作规程：1) 启动热水锅炉前必须做好准备工作：Ø 检查所有的管接头，包括进口、出口、排污、安全阀、给水系统等。Ø 检查所有的天然气阀门及接头，保证供气良好。Ø 分集水器每天运行前排污一次。Ø 所有的阀门是否都处于合适的开启或关闭位置。Ø 检查热水循环泵是否运行正常。Ø 检查膨胀水箱运行是否正常。Ø 检查锅炉内已加满水。Ø 检查各部分是否有泄露。2) 启动热水锅炉 Ø 将锅炉控制电源开关开至启动位置，将运行开

29、关根据实际情况开至手动或自动位置。锅炉负荷根据回水温度加载或下载。Ø 如果锅炉控制开关有预热档，而锅炉长时间未使用，应将控制开关开至预热位置。当锅炉出水温度接近设定温度时，将控制开关开至启动位置。Ø 如果锅炉控制开关开至启动位置有报警声，按下消音键，锅炉在刚接通时有可能会听到瞬间的报警声。Ø 当值人员每日做好热水锅炉、热水泵和膨胀水箱两小时一次记录，随时对设备观察温度、压力,有异常噪声或数据显示有问题应该马上分析原因并采取应急措施,问题严重立即关闭主机，同时向领导汇报,并做好记录。3) 关闭热水锅炉，将锅炉控制开关开至关闭位置，关闭天然气供气开关，热水泵至少运转三

30、十分钟才可停泵。4.3.3 注意事项：1) 每月配合保养单位做好热水锅炉的保养和水质处理、定期配合电工做好动力柜、控制柜保养、点检工作。2) 根据分集水器的热水水温和测温点温度来确定主机的出水温度和开启台数。3) 按照国家相关规定，每半年锅炉压力表强检一次，每年锅炉安全阀强检一次，每年热水锅炉年检。4.4 给排水4.4.1 操作规程： 1) 启动水泵(潜水泵)前的检查 Ø 检查水泵(潜水泵)进、出水闸阀是否已打开,否则应拧开闸阀。 Ø 排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话)。 Ø 检查电压表、电源指示灯情况。 Ø 手盘水泵轴转动3圈,应灵活无阻滞。

31、2) 启动水泵(潜水泵) 。Ø 合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关,将转换开关置于“手动”位置。 Ø 按下启动按钮,水泵(潜水泵)启动,注意观察启动电流。 Ø 如果1次不能启动成功,检查进出阀门和放气阀，随后再试启动1次,每次应间隔3分钟。如果2次都未启动成功,则应停下来查找原因,排除故障后才能再启动。 Ø 启动成功后,让其运转5分钟。观察运转电流,听有无异常声响,闻有无异常气味,检查漏水是否严重(漏水成线)，机械密封应无漏水其产生。 Ø 确认一切正常后,按下水泵(潜水泵)“停止”按钮,水泵(潜水泵)停止。 Ø 将转换开关置于“自

32、动”位置,水泵(潜水泵)自动启动并运行。 3) 停止水泵(潜水泵) Ø 将转换开关置于“0”(停止)位置,水泵(潜水泵)停止运转。 Ø 拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关(如果需要)，柜门挂停止送电牌。 Ø 关水泵(潜水泵)进、出水闸阀(如果需要)。 Ø 检查有无不正常情况,如有则及时处理。4.4.2 注意事项：1) 启动前电气、管路阀门安全检查。2) 启动运行时运转电流、异声、异味观察。3) 运行正常恢复正常工作工况。（2） 设施设备运行巡检规定1. 目的 规范设备设施的巡视检查,确保设施设备运行正常平稳、安全。 2. 适用范围 适用于福州融侨中心

33、设施设备。3. 职责福州融侨物业管理有限公司融侨中心工程部全体员工，填写运行记录。 4. 系统专业：4.1 弱电4.1.1 车辆出入管理系统1) 弱电技工每天对系统进行检查测试1次，并填写相应记录；2) 每天对系统（收费主机、地感、发卡机、道闸、读卡器等）进行检查测试一次3) 每天对LED显示屏运行状态巡视一次；4) 每周对收费软件运行状态巡视一次；5) 每周对收费主机通讯设备运行设备巡视一次。6) 每天用干布擦拭卡机、道闸1次7) 每天用干布擦拭光电探测器，及时更换损坏的卡扣；4.1.2 电话、网络系统1) 安装管理：Ø 通讯运营商进入其租赁机房时要求其填写相关信息，方可进入机房作

34、业；Ø 弱电领班负责每月统计电话数量;Ø 弱电技工维护网络系统；Ø 业户申请手续按照相关制度执行。2) 机房管理：Ø 每月查看租赁机房设施状况，发现违规情况时及时向弱电主管报告。4.1.3 闭路电视监控系统1) 每日对摄像头进行转动、调焦动作巡检；2) 每日对视频分配器日常巡检；3) 每日对主控键盘日常巡检； 4) 每日由弱电技工用防静电绒布擦拭监视器等设备。 4.1.4 入侵报警系统1) 每日对报警管理计算机、打印机日常巡检。2) 每日对报警管理软件进行巡检。3) 每日对报警控制主机进行巡检。4) 每日对主控键盘进行巡检。5) 每日对各防区进行抽检。4

35、.1.5 门禁管理系统1) 每日对系统管理计算机、发卡机日常巡检。2) 每日对系统软件进行巡检。3) 每日对读卡器刷卡状况及电子门锁开、闭门状况进行日常巡检。4) 每周对系统通讯设备巡检1次。4.1.6 电子巡更系统1) 每日对巡更计算机，变送器日常巡检。2) 每日对巡更软件进行巡检。3) 每日对巡更棒进行测试。4.1.7 有线电视系统1) 每日对电视图像、声音效果进行巡检。2) 每周对系统通讯设备巡检1次。4.1.8 无线对讲系统1) 每日对无线对讲系统设备进行巡检。4.1.9 建筑智能化系统（BA）1) 每日对系统计算机、打印机进行巡检。2) 每日对系统操作软件进行巡检。3) 每日对系统所

36、设定的自动开启及关闭的设备与相关专业的工程师进行复核。4) 每日对系统所监控的设备运行反馈信号与相关专业工程师运行进行复核。5) 每周对系统通讯设备巡检1次。4.1.10 背景音乐系统1) 每日对背景音乐主控电脑及分控电脑进行巡检。2) 每日对背景音乐功放、话筒等设备进行巡检。3) 每日对楼内各层放音喇叭的音量及音质巡视1次。4) 每日对UPS进行巡检，测试。5) 每周对系统通讯设备巡检1次。6) 每日擦拭机柜4.1.11 消防系统1) 弱电技工配合消防维保单位及时排除故障，及时将故障信息记录。Ø 每日对消控主机巡视一次，记录火警、故障、反馈等信息，并检查主机各项功能是否正常；

37、16; 每日检查消防24v供电电流是否超标，并记录数值，如超过额定值要及时检查原因并排除故障；Ø 每周对风机房内控制模块进行检查，控制模块应正常巡检；Ø 每月对湿式报警阀室内设备模块进行检查，检查控制模块是否正常巡检；Ø 每月对步行街消防广播系统强切测试；Ø 每月对消防泵房设备进行远程、现场启停功能检测；Ø 月度抽检总烟感数的10%；Ø 每月按计划检测总防火卷帘门数的10%。4.1.12 电梯工每日对电梯进行一次巡检，并将巡检情况记录于电梯日常巡视记录表中，巡检工作主要包括以下内容：1) 检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否符合。2)

38、 检查外召唤按钮及按钮灯是否正常；电梯门关闭是否密封牢固；电梯到达平层是否平稳，厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到要求标准（水平距离偏差不超过3mm，距离间隙不超过35mm），是否影响到客人进出。3) 检查轿厢内各附件设施（层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、三方通话、开关门按钮、安全触板及光幕）是否正常。4) 检查机房内有无异常运行声响，异常气味；机房温度是否适宜（机房温度如果超过35度，则开启空调），照明通风是否完好，盘车工具/救援规程、对讲电话等是否完好，有无漏水，进水；门窗是否关闭等。并填写电梯房巡视记录表。5) 对电梯升降情况进行以下三方面检查：Ø 电梯起动是否平稳，是否有明显上

39、浮感。Ø 运行速度是否恒速，运行中有无震动感。Ø 减速停层有无明显压迫感。6) 巡视时发现问题能及时解决的,及时解决.不能及时解决的,通知维保方并作好记录；7) 领班每周巡视1次；专业主管每半月巡视1次；经理每月抽查1次。4.2 强电4.2.1 电气设备运行检修人员必须严格按照巡检制度的要求对所管辖范围内的设备进行巡视，及时发现事故隐患，及时处理，及时报告并认真做好各项记录工作。4.2.2 开闭所和配电房设施设备2小时巡视抄表1次，楼层强电间风机房每天巡查1次，公区照明每班巡视1次。4.2.3 外街每天巡查一次，塔楼每周巡查一次。4.2.4 要求电气设备运行检修人员对所管辖

40、的设备，要做到“三好，四会”：即“管理好，使用好，保养好”；“会使用，会保养，会检查，会排除故障”。4.2.5 运行中，发现设备有异常现象时，应及时处理，如需停运检修影响客户时，要事先及时报告主管或部门经理，采取措施不影响客户正常工作前提下进行检修。4.2.6 发现设备事故，要保护现场，立即报告上级直接主管，采取措施，组织分析，找出原因。4.2.7 电气设备巡检人员对使用设备须定期进行擦拭，润滑，检查，调整等保养工作；对备用设备须定期进行预防性试车。4.3 暖通4.3.1 巡视商场内外温度，室内步行街1-3楼每层均匀设置6个测温点，测温巡检频次每天2次（10:30-11:00 13:00-13

41、:30），根据测温点温度调整主机运行状态。4.3.2 巡视屋顶新风机房和楼层空调机房，巡检频次每天1次，检查工作电源，风机控制应在自动档位，风机压力和温度是否正常，风阀和水阀开启是否正常，管道、表阀及水阀无渗水，风机运行无异声。4.3.3 巡视公共区域空调设备，巡检频次每天1次，检查工作电源，空调设备运行无异声，空调散流器测温正常。4.3.4 巡视厕所排风机，巡检频次每天1次，检查厕所排风机运行无异声， 排风量正常。4.3.5 巡视送排风机房，巡检频次每天1次，检查风机控制应在自动档位，工作电源，风阀开启是否正常，风机运行无异声。4.4 给排水4.4.1 巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项

42、目巡视检查管辖下的设备。4.4.2 巡视值班人员外出巡检,必须随时与部门保持联系。4.4.3 巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。4.4.4 巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况, 对"手动"运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。4.4.5 发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷,发现设备运行状态指示灯有损坏,发现安全保护元件有变化,均应即时通知维修人员调整或更换,保证设备的监控元件在完好状态下运行。4.4.6 发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的,必须立即报告维修人员,并采取适

43、当的防护措施,防止事故的发生或扩大。4.4.7 相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查,发现问题追查原因,如属人为应追究当事人责任。（3） 设施设备维护保养1. 目的：制定设施设备维护保养规程，指导设施设备的维护保养工作，确保设施设备运行平稳安全，提高工作效率，同时达到保值增值的目的。2. 适用范围：适用于福州金融街万达广场设施设备。3. 职责福州金融街万达广场商业物业管理有限公司工程部专业员工，填写运行记录。4. 系统专业：4.1 弱电4.1.1 日常维护及定期保养规定：4.1.2 车辆出入管理系统1) 月保养Ø 做好保洁除尘工作，清扫齿轮箱内外、挡车杆等。Ø

44、检查挡车杆是否完好、平直，反光膜有无脱落现象，齿轮箱箱体有无损坏，齿轮箱门箱盖密封防水性能是否良好。Ø 检查感应式读卡机是否正常工作，能否正常收费，道闸开闭正常，遇物阻挡自动停止升杆等功能。Ø 每月测试1次卡机、道闸的机械性能； Ø 每月对车场管理系统数据备份；2) 季保养Ø 检查各转动轴是否润滑正常。每季度对道闸进行加油保养。对收费电脑主机箱进行除尘；Ø 每季度测试地感线圈灵敏度； 4.1.3 电话、网络系统1) 根据通讯运营商维护计划进行配合及监督。4.1.4 闭路电视监控系统1) 月保养Ø 做好保洁工作，清扫灰尘，检查室内外摄像

45、系统的摄像头、镜头并校焦，擦洗镜头，清理冷却风扇和防尘罩等，定期对室外摄像系统的铁件部分刷防锈漆，对各弱电井内控制箱进行紧固、清洁1次；Ø 调节并检查监视器上的各旋钮动作是否正常，检查监视器图像是否清晰，Ø 焦距是否可调。Ø 检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，以保证系统防雨防尘性Ø 能良好；检查云台是否固定坚固，支撑杆地脚螺栓是否松动等Ø 检查转动部分电线是否有破裂、拉断现象及润滑情况。2) 季保养Ø 完成月保养的内容：Ø 保养人检查室内外摄像系统、监视与控制系统各部件工作是否正常。检查各监控系统的连线接触是否良好，

46、控制器与录象系统是否正常，并抽查录象效果。3) 年保养Ø 完成季保养的内容：Ø 检查室内外摄像系统的摄像头、镜头并校焦，擦洗镜头。Ø 检查室内外摄像系统、监视与控制系统各部件工作是否正常。检查各监控系统的连线接触是否良好，控制器与录象系统是否正常，抽查录象效果。4.1.5 入侵报警系统1) 月保养Ø 做好保洁工作，清扫灰尘，检查系统红外探测器及手动按钮有无损坏，检查红外探测器及紧急按钮是否固定坚固，红外探测器、声光报警器支撑杆地脚螺栓是否松动等。Ø 对各个红外探头及紧急按钮进行检测，声光报警器是否发出报警信号灯是否亮起，声音是否响起，报警主机及

47、报警电脑主机是否有报警信号。Ø 检查报警电脑软件是否正常，各个防区通讯是否正常，如发现问题，及时上报。Ø 检查报警主机是否正常，操作键盘是否正常，各个防区通讯是否正常，如发现问题，及时上报。 2) 季保养Ø 完成月保养的内容Ø 对各弱电井内控制箱及通讯模块等进行紧固、清洁1次；Ø 检查各个弱电井内报警模块的蓄电池是否正常。4.1.6 门禁管理系统1) 月保养Ø 做好保洁工作，清扫灰尘，检查系统读卡器，电控锁，出门按钮等有无损坏，检查读卡器，电控锁，出门按钮等是否固定坚固Ø 对各个读卡器，电控锁，出门按钮进行检测，系统主机是否

48、收到信号。Ø 检查系统电脑软件是否正常，各个控制器通讯是否正常。如发现问题，及时上报。Ø 每月对系统电脑数据备份。2) 季保养Ø 完成月保养的内容Ø 对各弱电井内控制器及通讯模块等进行紧固、清洁1次；Ø 检查各个弱电井内报警模块的蓄电池是否正常。4.1.7 电子巡更系统1) 月保养Ø 做好保洁工作，清扫灰尘，每月对系统电脑等设备除尘一次。Ø 每月对巡更主机，巡更棒测试，检查。Ø 每月对巡更信息点位进行检查，确认其固定是否牢固，有无损坏。4.1.8 有线电视系统1) 月保养Ø 对设备进行保洁工作，清扫灰尘，

49、用场强仪对各个频道进行检测，信号强度范围为6080db。如达不到要求，出现图像产生雪花和扭曲等现像，立即上报。4.1.9 大屏幕LED系统1) 月保养Ø 做好保洁工作，清扫灰尘，每月对功放机等设备进行调试1次。2) 季保养Ø 每季对机柜内设备进行除尘清洁1次。4.1.10 无线对讲系统1) 月保养Ø 做好保洁工作，每月对干线放大器、设备功分器及耦合器等进行除尘检修。4.1.11 建筑智能化系统（BA）1) 月保养Ø 检查中央站主机的硬件是否完好，软件模块是否能正常使用，各种功能是否正常。网络交换机是否工作正常。Ø 检测各软件功能是否能够实现，控

50、制流程，联动关系，控制精度是否符合要求。Ø 对弱电井内控制设备做清洁、除尘工作。2) 季保养Ø 完成月保养内容Ø 检查DDC工作是否正常，各I/O模块是否正常，各通讯模块是否正常。Ø 对弱电井内控制设备接线端进行紧固1次。3) 年保养Ø 检查各种传感器精度是否在正常误差范围之内。检查各种执行机构是否能平滑，准确的执行指令。4.1.12 背景广播系统1) 月保养Ø 检查背景广播系统软件是否正常，各功能是否能实现。Ø 检查功放、DVD、卡座等背景广播系统硬件是否正常。Ø 检查设备的接插件，接线端是否有松动。Ø

51、 对设备的接线端进行紧固。对楼层接线箱中的接线端进行紧固。4.1.13 消防系统1) 月保养Ø 做好报警联动柜内保洁工作，检查并紧固各接线镙钉。Ø 检测报警联动柜内各电源电压（包括蓄电池电压）。Ø 楼内巡查各处探测器、风阀、消火栓、广播、手动按钮、警铃等消防设施是否松动、变形、接触不良等异常现象。Ø 弱电房内检查有关消防设备（包括报警分机），做好保洁工作、紧固接线端工作，检查箱门是否关闭及箱体外观情况是否良好；箱外线路有无缺损，有无故障隐患。Ø 检查保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。Ø 维修后，恢复设备周边状态，并告之弱电主管恢复使用

52、Ø 每月至少进行1次消防联动测试，全年覆盖；2) 注:消控中心中有UPS的系统，需每日巡检UPS。每半年对UPS放电检测一次，一般放到80%。4.1.14 电梯定期保养规定:1) 每月一次对电梯机房做清洁工作清扫地面和用干抹布擦拭控制柜、主机表面，做到地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍。2) 外包单位每半个月进行1次维保，相邻两次维保不少于10天，电梯维修技工现场跟踪。3) 维保工作须在闭店后进行；（具体维保时间根据实际营运时间安排）4) 外包单位工作人员工作后须在机房填写维修保养记录；5) 维保工作单须得到电梯维修技工签字确认；6) 发现违规维修保养时,报弱电主管对其发整改通知书；

53、7) 维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在基层门前挂上“电梯保养、检修”告示牌；8) 检修完成后搞好现场卫生。9) 电梯维修完毕后由电梯维修技工确认维修效果；10) 由维保单位提供维修记录（复印件）。4.2 强电4.2.1 强电技工根据每月的电气设备维修保养计划进行设备维修保养，认真执行设备维修保养操作规程，不得私自简化或更改维修保养程序及维修保养内容严格按照设备的技术指标及相关标准进行维修保养，不得私自降低维修保养标准，填写维保记录。每3个月对全广场配电系统进行热成像仪检查并形成报告。4.2.2 当电气设备出现故障时,值班人员在接到报修通知及维修电话，按照三标文件要求执行。4.2.3

54、 供配电设备的故障维修一般不超过8小时，若8小时无法解决的重大故障,应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报,限期解决。4.2.4 维修保养过程中应严格执行电气设备安全操作规程，专项主管及领班提供工作指导和检查监督。4.2.5 凡夜间及节假日发生故障，有条件的应及时进行解决；不能立即解决采取临时措施控制事态继续发展,同时立即报告工程主管和经理。4.2.6 对外包维修保养项目必须严格按照合同所签的验收标准进行检查验收，不得降低验收标准。4.2.7 建立设备台帐，由专人负责管理，对更换的零部件及时记录，常用和重要部件有一定储备，做到修换及时。4.3 暖通4.3.1 日常维护 如：机房清洁，设备清洁

55、等1) 冷冻机房值班人员每日设备外观一次。2) 所有空调工合理分包管辖的设备机房及设备的清洁，每周至少清洁一次，要求设备机房及设备干净整洁，无浮尘。4.3.2 定期保养规定:1) 冷水主机保养（月保养和开机保养）：Ø 专业公司每月检测冷水主机状况并出具月保养检查表格：检查所有接线端子；检测及校正温度传感器；检测及校正高压开关；泄露测试；记录机组运行压力、电流和电压；检查机组运行情况和开机调试时的原始数据对比；检查油泵工作情况；机组的清洁；清洁配电柜和控制柜。Ø 每年3、4月份做开机保养并出具年保养检查表格：检测冷凝器和蒸发器传热效果，根据上一年度机组运行时期的蒸发器和冷凝器

56、的趋间温度，如过大说明结垢脏堵安排清洗，减少开端盖时造成的铜管腐蚀和保养费用的增加，一般蒸发器清洗三年轮换一次，冷凝器清洗两年轮换一次；检测主机制冷剂的含量，如缺少就补充，如有漏点需修补；检测油泵的润滑油的质量和油过滤器的使用情况，如不可以使用需调换，一般油过滤器调换2年一次，润滑油调换四年一次；检查主机运行时的各项数据和开机调试时的原始数据对比；检查所有接线端子并紧固；检测压缩机电机绝缘性；检测所有安全装置；检查传动系统。Ø 专业公司每年开机保养期间清洗冷水机组冷冻进水管和冷却进水管的Y型过滤器网罩，每月检测冷冻水和冷却水的水质情况，采取水样并投药，每月出具水质报告。每年由甲方抽集

57、水样送至专业检测机构检测，费用由专业公司负责。Ø 发现问题，及时通知专业公司维修并汇报领导。Ø 调试运行，清理现场。Ø 填写记录。Ø 每天需对空调主机房进行清洁。2) 空调真空热锅炉保养(年保养)：Ø 检查锅炉及本体是否渗水和有沙眼，机座是否紧固；油漆或保温层是否完好。Ø 检查进出水阀门、排污阀开关是否灵活，无卡阻，关闭严密，内外无漏水，阀体、手柄完好，连接管件完好；安全阀阀体、手柄完好。Ø 检查压力表、温度表指示准确，表盘清晰，表阀及接头无渗水。Ø 检查超温连锁保护装置、自动控制装置设定值，控制正确无异常。

58、16; 检查锅炉燃烧器工作是否正常，是否有天然气泄露。Ø 每半年锅炉压力表强检一次，每年锅炉安全阀强检一次，每年锅炉年检。Ø 设备如有损坏，就更换；如有偏差，就调整；连接处如有松动，就紧固；清洁设备的污垢。Ø 调试运行，清理现场。Ø 填写记录。3) 冷冻循环水泵、热水循环泵、冷却循环水泵、冷却塔补水泵保养(季度保养）：Ø 保养前测试电机三相工作电流并记录。Ø 每年开机保养期间清洗水泵Y型过滤器的进水过滤网罩。Ø 首先切断电源，关闭进水阀，做好检修标识。Ø 检测泵体是否渗水和有沙眼；软连接、紧固件、避震器是否紧固和完好。Ø 检测水泵轴封是否渗水，泵轴与电机的轴心在同一中心线，转动灵活，无卡壳，动平衡良好；轴承转动无异声，补充损耗的润滑油。Ø 检测进出水阀门开关是否灵活，无卡阻，关闭严密，内外无漏水，阀体、手柄完好；止回阀动作灵活，无漏水，外观整洁；压力表指示准确，表盘清晰，表阀及接头无渗水；Y型过滤器无渗水；软连接无损坏。