不同类型的物业管理

1、第十四章不同类型物业的经管第一节居住物业的经管一、居住物业的含义及分类（一）居住物业的含义居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮风避雨的基本需要，是人们赖以生存的空间和必要的条件，是人们最重要的生活资料。包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住宅，是我们国家传统意义上的公有住宅和私有住宅的统称。是专业化物业经管的最大市场。（二）居住物业的分类居住物业按照不同的规范有不同的分类。按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅；按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层；按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。下面着重介绍一下独户住宅和多户住宅：（1）独户住宅（single-familyhome）

2、。不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋，都指的是由一户拥有自己独立占用的土地以及屋顶。一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅不需要专业的物业经管，而往往由业主自己进行直接经管。（2）多户住宅（multifamilyresidences）。多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升，以及建筑技术的进步而引起的。由于多户住宅在设计和土地利用上的经济合理性，使得单元住户的建造成本较低。在国外，一般26个单元的小型多层住宅经常由业主自行经管，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区则是由专业人员代替业主进行经管。多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个物业，也可以是由多个业主共同拥有的合作物

3、业和共管式（区分所有式）物业。?合作物业：?指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，从而共同拥有全部物业的所有权。?业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有，而不是拥有某单元的所有权。?他的权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、维修费及物业经管人员的工资等。?共管式物业：?指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可分割的公共区域的共同所有权。?公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、电梯、楼梯和外墙等。?共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。?每个单元单独地进行估价和征税。合作物业

4、和共管式物业一般采用纯经管型的物业经管模式。不像出租型公寓大楼的物业经管，合作或共管式物业经管没有保持和提高物业占有率，增加物业收益的责任。多户住宅在结构上也可分成带有花园的公寓、没有电梯的多层建筑以及高层公寓等类型。每一类在位置、设计、建筑、服务和附属设施等方面各有其独特之处，带来物业经管的不同的要求。另外，根据我国目前的现状，按照业主的数量，居住物业还可分成单一业主物业和多个业主的居住物业。1）单一业主。这类物业可细分为一下几类：直管公房。由政府房地产主管部门代表国家拥有并直接经管的公有住宅。系统公房。由企事业单位拥有并经管的公有住宅。商品公寓（供出租）。由私人独资拥有并供出租的商品住宅。

5、其他私人的独户住宅。城市中过去遗留下来的私房。直管公房和系统公房是行政性、福利性住房制度的产物。原来是房管所和企事业单位自己经管，经管水平较低，维持简单的最低水平的维修。目前已有很多交给了转制的或独立的物业经管公司经管。商品公寓有内资和外资的，一般建筑档次较高，物业经管要求高，除了日常的经管、服务活动以外，还有租赁的职责。其他的私人住宅，在城市住宅占的比例极少，而且多数为简屋。由住宅业主自己经管，在城市的改造中正逐渐消失。（2）多个业主。这类物业可细分为以下几类：售后公房。国家按优惠条件卖给居民的原租住的公房。高档商品住宅。原来称作外销商品住宅。一般商品住宅。原来称作内销商品住宅。经济适用房。

6、国家为了解决中低收入居民的住房，给以一定的政策优惠建造的住宅。原先有称微利房、安居房、平价房等名称的。售后公房一般由政府、单位转制的物业公司经管，也有委托独立的物业经管公司经管。商品住宅、经济适用房通常由物业经管公司经管。二、住宅小区的经管居住物业的经管，主要是住宅小区的经管。既是指新建的住宅小区的整个区域的经管，也是指老新村和老城区住宅的经管。既包括了普通商品房住宅小区的经管，也包括高档商品住宅以至别墅住宅区的经管。我国的住宅小区的经管经历了一个逐步发展的过程。1990年6月建设部颁布了关于在全国开展住宅小区经管试点工作的通知，随后，又颁布了全国文明住宅小区规范，开展了创文明住宅小区的活动，

7、对提高我国住宅小区的物业经管水平，起了强大的推动作用。（一）住宅小区的经管特点（1）结构的系统性。住宅小区的建筑结构及公用设施是一个整体，具有不可分割的系统性。房屋结构是一个不可分割的整体，小区的公用设施也是系统配套，不可分割的，（2）产权的多元性。由于我国住宅制度的改革，住宅逐步商品化和私有化，住宅由国家的单一产权变成了各种所有制的多元化产权。这种产权的多元性和结构的系统性是住宅小区物业经管的一对基本矛盾，住宅小区的系统性要求统一经管，产权的多元化特征又导致单个业主要求的个性化，因而造成住宅小区经管的复杂性。（3）功能的多样性。住宅小区除了满足居住功能以外，还配备了多功能的服务设施，如教育卫

8、生设施、商业服务设施、文化娱乐设施、公共服务设施（如银行、邮局等）。这些功能基本满足了居民的生活需求，但也带来了小区物业经管的难度以及新的机遇。（4）内涵的社会性。住宅小区成为一个”小社会”。增加了小区物业经管的难度，成为住宅小区区别于其他类型物业经管的最大特点。（二）住宅小区经管的指导思想（1）服务第一，方便群众。（2）自治经管与专业经管相结合。住宅小区的经管离不开专业的物业经管，专业的物业经管单位必须尊重业主的自治经管权，而业主也应该积极配合专业物业经管单位，使其发挥最大的效用。（3）统一经管，综合服务。实行经管与服务相结合，改变传统的单纯房屋维修为对建筑物及其附属物、绿地、环卫、治安、绿

9、化、道路实施全方位的经管，并为居民提供多方面的综合性服务。（4）经济效益、社会效益、环境效益、心理效益相结合。居住小区物业经管是一种企业化行为，需要讲经济效益；居住小区是城市大环境中的小环境，是与广大居民的身心健康最为密切的环境，居住小区物业经管的好坏，直接关系到环境效益；住宅小区经管的社会效益，主要体现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间，体现在人际关系的调节，也体现在社会安定团结的维护；心理效益是上述效益反映在居民心态中的一种主观感觉，一种居住环境理想的境界与心理价位，或者叫期望值。居住小区的物业经管必须考虑上述4方面效益的结合。（三）住宅小区经管达标考核要求按照全国城市文明住

10、宅小区规范和全国城市文明住宅小区达标考评实施细则的要求，住宅小区达标考核要求如下：1经管运作（1）有健全的经管机构，并有固定的办公场所；（2）小区经管机构能发挥作用；（3）小区经管制度完善，制定了居民公约及各项专业经管规章、办法和工作考核规范，并建立住户回访制度。2精神文明建设（1）注重精神文明建设，制定有居民精神文明建设公约；（ 2） 小区内居民能自觉遵守住宅小区居民公约及各项经管规定；（ 3）文明居住，邻里团结，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同建设文明住宅小区；（ 4）社会化服务质量好，开展优质服务竞赛。（ 房屋经管（ 1）住宅小区内房屋无乱搭乱建现象；（ 2）住宅楼阳台（包括平台和外

11、廊）的使用不碍观瞻，不危及房屋结构与他人安全；（ 3） 房屋的共用楼梯、走道等部位保持清洁，不随意堆放杂物和任意占用；（4）制定有便民收费办法，各种费用及时收缴，推行统收，减少手续，方便用户，费用收缴率应达98%以上；（5）房屋档案资料齐全，经管完善。4房屋修缮（1）坚持房屋修缮制度，制定有便民措施，主动及时养护维修；（2）保持房屋完好，房屋完好率达到98%以上；（3）房屋零修及时率达99%以上；（4）维修质量合格率达到100%。5环境卫生（1）小区内环境卫生设有专业队伍经管，经管制度落实；（2）经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达99%以上；（3）环卫设施完备，设有果皮箱、工具房、保洁

12、设备、休息室等；（4）小区内不能有违章建筑，不能饲养家禽、家畜；（5）不能有污染环境、有害于居民身体健康的工厂和单位，不能有未达到国家或地方规定规范的污染物的堆放。6园林绿化（1）住宅小区的公用绿地、庭院绿化和街道绿化合理分布；（2）小区人均公用绿地达到1.5平方M以上，绿地率达到30%，绿化覆盖率达到25%以上；（3）有绿化专业队伍实施经管。7市政设施及道路维护（1）公共配套设施达到国家规定的规划指标，运营正常，方便居民；（ 2）小区内所有公共配套服务设施不得随意改变用途；（ 3）小区内的公用设施完好率达到95%以上；（ 4）小区内道路通畅，路面平坦清洁，排水通畅；（ 5）小区集中供暖的住宅

13、，冬季居室内温度不得低于摄氏16度，全小区住户室温合格率要达到97%以上；（6）有专业队伍实施经管工作；（7）小区内不得有坏井、缺井环或井盖。8社会治安（1）小区配备保安人员，负责治安保卫；（2）火灾、刑事和交通事故年发生率不得超过1%；（3）车辆交通经管有序，无乱停乱放的自行车、汽车等。9住户评议住户对小区经管服务工作的评议满意率达到95%以上。第二节商业物业的经管商业物业主要由办公楼和零售商店二大物业类型组成。通常，它们同属于收益性物业；有出租经营、确保最高投资回报率的目标；它们的设施设备比较先进、复杂；物业中外来人流量多；有明显区别于居住物业的经管特征与要求。商业物业也是专业化物业经管的

14、一个主要市场。一、办公楼物业的经管（一）办公楼的含义及分类（ 1） 楼的含义办公楼是提供给人们商业经营和办公用的物业。有关办公楼，目前有不少名称，如商务楼、写字楼、综合楼等，虽然有所差异，但其主要功能是一样的：办公。2办公楼的分类办公楼根据不同的规范有多种分类：（1）如按建筑类型分，有多层建筑、花园洋房式建筑、高层建筑或是目前世界各国流行的商业园区；（ 2） 如按使用者的数量来分，有单用户（一个用户占用整栋物业）和多用户（一个物业由多个用户占用）办公楼；（ 3） 根据用户经营的内容或行业来分，由单用途（如，医疗中心，房地产交易市场，证券交易大楼等）和多用途办公楼（由多个不同的行业的经营者共同使

15、用同一个建筑）；（4）根据用户的占有属性来分，有业主自用的，有出租的，有部分自用部分出租的；（5）按建筑的规模来分，有小型（1万平方M以下）、中型（13万平方M）和大型（3万平方M以上）；（6）按功能可分为单纯型（只有办公一种功能）、商住型（既有办公又有居住功能）和综合型（办公为主，同时兼有公寓、餐饮、商场、展示厅，甚至开设有舞厅、桑拿、保龄球等功能）；（ 7） 按照大楼的现代化程度又可分为智能化大楼（具有高度自动化功能的大楼，一般具有“3A“或“5A”规范）和非智能化化大楼。（8）按照办公楼的等级分，根据美国大楼业主和经理人协会（BOMA）提供的规范将办公楼分成A,B,C,D共4类。A类办公

16、楼是指地段好、占有率高，相对而言是新型的，租金高且有竞争力；B类办公楼是指位于主要的地段，拥有较高的占有率与竞争性，按照现代化规范装修的老式楼宇或非主要地段的新式楼宇；C类办公楼是指老式、未作改善的楼宇，但状况还比较好的建筑，它的占有率也比较高，但比城市的平均水平稍低。租金也是比中等稍低；D类办公楼是指房子老、条件差、租金低、占有率也低的建筑。不同类型的办公楼对物业经管的要求不同。由一家公司占用的办公楼与由许多家公司占用的办公楼在物业经管上的特点就有不同；用户自有或用户租用在经管上要求会有不同。单一用途的办公楼经管相对多用途办公楼的经管要简单一些。办公楼宇的成功与否主要取决于它的位置接近于主要

17、的政府机构、社会公共设施、交通设施和其它商业服务设施等。（二）办公楼物业的特点（1）地理位置要求高。现代化的办公楼多数建在以经济、贸易、金融和信息为中心的大中城市。经济活动频繁，交易量大，信息传输量大而快，交易成功率高，交通便捷，面谈方便、商业服务设施齐全等，（2）建筑档次高。现代化的办公楼大多为高档的高层建筑，不仅外部有自己独特的建筑风格，而且内部都配有先进的设施和设备，能为客户提供一个舒适的工作环境。（3）功能齐全。现代的办公楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等，因而能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率工作的需要。（4）多由专业物业经管公司经管。办公

18、楼由于其档次高，设施设备复杂，经管要求高，一般都委托专业物业经管公司进行经管。同时由于大多数办公楼是以出租为主，出租经营收益的高低是办公楼物业的生命线，而出租经营收益的高低与物业经管的好坏休戚相关。很多办公楼的物业经管公司有被委托代理出租的责任。对这样的物业经管公司来说，为业主获取最大的利润是其全部工作的出发点和落脚点，其所有工作都应围绕这个目标。（三）办公楼物业经管的主要内容办公楼的物业经管内容比一般居住物业要多，要求也比较高。一般包括以下几个方面：（1）营销经管。出租办公楼经管的一项重要的核心内容是营销经管，也就是办公楼的租赁经管。营销经管是保证办公楼经济效益的一个基本组成部分，营销经管的

19、好坏也是衡量物业经管水平的首要的也是终极的指标。做好营销经管，需要物业经管公司做好市场分析、物业分析、确定最合适的租金、做好广告、研究租赁合同的条款等（详见物业租赁经管章节）。（2）前台服务。前台服务是物业经管引入宾馆经管工作的结果。由于现代化办公大楼规模大、客户多，来往联系业务的人很多、客人问讯等工作量相当大务。（3）安全保卫。安全保卫是办公楼物业经管的另一项重要工作，它不仅涉及到国家、企业与个人财产和生命的安全，还涉及大量商业机密的安全。办公楼的安全保卫工作主要包括中央监控、前后门警卫和大楼巡逻等。（4）消防。消防是大楼安全工作的重要内容。要做好消防工作，一定要做好以下几项工作：加强领导，

20、建立消防组织。安装完备的消防设施，并进行日常的维护，使之处于完好状态；建立完善的消防制度和规定，并严格贯彻执行。（5）设备设施经管。办公大楼各种设备的正常运转，对保证大楼的正常使用非常重要，也会影响大楼及物业经管公司的声誉。（6）保洁经管。办公大楼内外的清洁工作对大楼的形象、物业经管公司的声誉、以及大楼的租金收入都有重要的影响，因此不容忽视。办公大楼进出人员多，人员的层次相对较高承租的各家公司，将办公大楼的形象也看作自己公司的形象，保洁工作必须由专职的队伍负责，可以是本公司的保洁人员，也可以通过发包，聘请专职的保洁公司提供服务。保洁工作必须定人、定时、分区包干，对不同的部位和区域有不同的清洁规

21、范，并要有严格的检查、考核制度。二、零售商业物业的经管（一）零售商业的含义和分类1零售商业的含义零售商店是相对于批发商店来说的，它是直接与商品的最终用户接触，完成商品流通最后一个环节的场所。2零售商业的分类零售商店有各种类型，街区边上的小烟杂店交通干线沿线成排的简易商店，各种规模的购物中心。从物业经管角度看，单独的小商店，通常由业主自行经管；而各类购物中心由于其规模较大以及租户的多样性使得专业化的物业经管显得非常必要。购物中心的成败，经常取决于物业经管公司在市场分析、公关、促销以及决策方面的能力。购物中心的经管是对物业经管公司经管能力的挑战。（二）购物中心的经管要点（1）购物中心的服务对象有业

22、主、用户和用户的顾客。购物中心的物业经管与其他物业经管的不同点是：其他物业经管的服务对象只是物业的业主或用户，而购物中心的服务对象既有业主、用户（承租的商人），还有用户的顾客。业主希望物业经管能以最高的租金和最大的出租率将其物业出租出去，从而给他带来最大的收益；用户希望物业经管能带来更多的客流，从而获得更高的营业额和收益；顾客希望得到舒适、安全、方便的购物环境。因此，物业经管必须满足这3个方面的要求。（2）增加用户的营业额是物业经管的重要目标。要关心、帮助承租的各商户，将增加各商户的营业额作为自己的重要目标。增加各商户营业额的主要方法，就是尽可能地增加购物中心的人流。（3）严格经管各承租商户的

23、装修。对各承租商户的装修一定要严格经管，以确保设备设施的正常运行，使对其他商户的影响降到最低，而且保持购物中心内外的良好的形象。（4）严密完善的保安措施。购物中心面积大、商品多、客流量大，容易出现治安问题。因此安全保卫要坚持值班制度，并安排便衣保安人员在场内巡逻。高档的购物中心还可安装电子监视装置，尽可能地使商户和顾客觉得安全可靠。（5）消防工作重中之重。大型购物中心人多、商铺多，商品多，有很多易燃物质和火源，特别是设有餐饮业的购物中心更会增加引发火灾的危险。火灾给购物中心所造成的危害要比其他物业更大在购物中心除了配备完善的消防设施以外，特别要提出的是：在商场内安装广播系统，以利紧急事件发生时

24、能指挥疏散人群；在商场各处设置明显的紧急出口标志，并保证出口处始终畅通；组织一支业余消防队，加强消防演练，（6）方便的内外交通以及足够停车场。这是购物中心设立的必要条件。物业经管公司应尽量争取公共交通在商场前设站，甚至可以自备客车在公共交通站与购物中心之间接送顾客或者安排定时班车到各住宅区去接送顾客。商场内要保持交通通畅，尽可能提供电梯与自动扶梯服务。购物中心要有足够的停车场地，对自行车、助动车可以提供免费的停车经管，不要给顾客来此购物造成任何不必要的心理障碍。（7内外的清洁工作。购物中心人多、废弃物多，对清洁卫生工作在工作量和工作难度上提出更高的要求。安排专门的人员负责场内流动保洁，随时保持

25、场内清洁。对购物中心外部所辖地段要安排专门人员随时清扫，保持整洁的外观，优化购物环境。（三）购物中心营销经管的特点1购物中心的促销经管物业经管的一个重要任务是吸引尽可能多的人流，这是购物中心的物业经管与其他物业经管的重要不同之处。因此，购物中心的物业经管公司必须重视促销经管。促销活动的形式或内容可分成3类：特殊的促销活动。这种活动一般都围绕某个公众感兴趣的新闻事件或新闻人物进行，购物中心再装修翻新促销。这种促销类似特殊的促销活动，但是其促销的重点是购物中心的重要变化以及对新承租户的介绍。日常性的促销，如换季促销、开学促销、节日促销等。促销活动由物业经管公司组织策划，经商户经管委员会同意，由物业

26、经管公司统一实施。活动所需经费一般由各商户按商定的原则分摊。2购物中心的租赁经管物业经管公司对购物中心的租赁经管工作包括以下几个方面：（1）为承租商户提供购物中心的可行性研究（2）大型的购物中心需要以较优惠的租金吸引几家支柱性的承租商户（3）承租商户的选配要达到最佳组合（4）需进行调查分析覆盖地区人们的需求类型及需求能力（5）确定切实可行的租金（6）对有意向的承租商户的详细了解，特别要了解他们对所从事行业的熟悉程度以及以往经验、银行信用等方面的信息（ 7）对于续租优先权条款的制定要特别谨慎。因为优先权条款的内容会影响租金的重审，会影响到客户的流动性。一般对大客户或支柱性的客户不要给与太大的灵活

27、性，而对小客户可以在续租的优先权内容上给与较大的灵活性。（ 8）租金的确定一般采用”基础租金+百分比租金”的形式。基础租金又称为最低租金，是业主收取的、与承租商户的经营业绩不相关的最低收入。百分比租金，又称超额租金，是购物中心的的承租商户在销售总额达到一定水平后，根据超出部分的销售额向出租人缴纳一定百分比的租金。固定的营业额、基础租金、百分比都是商户与出租人商定的。这种形式能鼓励业主和物业经管者进一步搞好工作和进一步加强投资，以给承租商户和自己带来更大的收益。第三节工业物业的经管一、工业物业的含义和分类（一）工业物业的含义工业过程是将原材料变成成品，它包括了诸如生产、仓储和分销等全过程，工业物

28、业包括所有用于此过程的土地、房屋和设备。原材料包括矿产、农林产品、半成品等一切加工成可以销售产品的物质。（二）工业物业的分类（ 1） 按照适用性分类，工业物业可以分成普遍性、特殊性和单一性3类。普遍性工业物业具有广泛的适用性，它可以适用于许多行业的生产及仓储等；特殊性工业物业指受某种条件限制，仅适用于某些应用范围，比如说要求带有很强绝缘（热）性质的仓储设施；单一性工业物业只适合于某一类生产或某一类公司的物业，如钢铁厂，它一般无法改做它用。（ 2） 按照物业所处的地理位置分类可以分成市场主导型、资源主导型和劳动密集型3类。市场主导型的企业主要面向私人和工业消费者，它依赖强大的消费人群，对市场的发

29、展趋势和市场气候变化特别敏感。这种企业的物业位置通常分布在能够较快、较经济地接触到消费者的地区。资源主导型的企业一般靠近原材料供应地，从而可节约可观的运输费用。那些使用大量煤炭或大批原料（如矿石）的工业都是资源主导型的工业。劳动密集型的企业，特别是需要大量简单操作工人的企业，最关心的是充足的劳动力和较低的人工工资。所以这些物业一般集中在能提供大量操作人员而劳动力价格低廉的地区。（3）按照传统的工业分类可作以下分类：重工业物业。包括炼钢，汽车制造和炼油等行业的物业。近便的交通设施和合适的原材料资源决定了这些工厂的位置，重工业物业必须设计成满足使用者的特殊需要，所以重工业物业一般是由业主自己占用和经管的。轻工业物业。由于生产线和仓库规模不大，设计上没有太多的特殊要求，轻工业物业可以适用各种用途。这就刺激了房地产商投资于建设一些通用厂房，供轻工业生产商租用。轻工业物业可以由业主自己经管或交给专业物业公司经管。城市中心的旧大楼厂房的用途被改变并出租，为富于创造性和雄心勃勃的物业经管人员提供了独特的机会。工业园区。工业园区近30年来在很多国家有了很大的发展。?城市人口大量迁离市中心?交通设施的发展?一些工业用户对宽敞