第四章房地产评估

1、1会计学院 王书贤 房地产价格的成本法评估 房地产价格评估概述 房地产价格的市场比较法评估 房地产价格的收益法评估 房地产价格的假设开发法评估 在建工程评估目 录34 房地产，通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称，法律上称为不动产。对城镇某宗房地产通常称为物业。二、房地产特征地理位置的不可移动性 个别性 功能多样性 耐久性高价值性相关性 投资消费的双重性 供给有限性 例如：小王是刚进入不动产估价市场的新手，他见到这样一个情况：有两处地理位置相差不大，小区自然环境、修建时间等都无明显区别的两个住宅小区。评估师对这两个小区的住宅给出了不同的评估结果。这让小王很是疑

2、惑。小王一请教才知道，评估师是因为一个小区是高校老师住宅楼，而另一个则是社会上各种人都有的小区。在评估师眼里，这种区别叫邻里环境的区别。也会对不动产环境产生影响，从而影响到评估结果。这个例子说明个别性对不动产价格的影响。7土地所有权土地所有权 属于国家属于国家or集体，所有权不能流转集体，所有权不能流转土地所有权和使用权分离制度土地所有权和使用权分离制度 地价指土地使用权价格地价指土地使用权价格出让出让土地使用权转让的方式土地使用权转让的方式 出售出售or交换交换or赠与赠与出让期限出让期限70年年 居住用地居住用地40年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地50年年 教、科、文、卫、体

3、等教、科、文、卫、体等转让转让性质性质 （权利义务（权利义务+地上附着物所有权）一并转地上附着物所有权）一并转期限期限 合同期限原使用者已使用期限合同期限原使用者已使用期限限制限制未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出让方式出让方式 协议协议or招标招标or拍卖拍卖or挂牌挂牌土土地地使使用用权权出租出租 未按出让合同规定开发、利用土地的未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租不得出租抵押抵押 不违背出让合同不违背出让合同+办理抵押登记办理抵押登记+抵押权实现时应办抵押权实现时应办理过户理过户申请续期申请续期 最迟于届满前一年最迟于届满前一年期限届满

4、未申请期限届满未申请or申请续期未被批准申请续期未被批准 国家无偿收回国家无偿收回8三、 房地产价格的种类 根据权益的不同 所有权价格、使用权价格、其他权利价格所有权价格、使用权价格、其他权利价格 根据价格形成方式 不同 市场交易价格和评估价格市场交易价格和评估价格 按房地产的实物形态 土地价格、建筑物价格和房地产价格土地价格、建筑物价格和房地产价格 按房地产价格的表示单位 总价格、单位价格、楼面地价等总价格、单位价格、楼面地价等 9 其中 ： 楼面地价土地总价格建筑总面积 建筑总面积土地总面积容积率容积率 楼面地价土地单价容积率 其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价

5、、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地的价格。10 基准地价 （一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。基准地价由政府以文件下达公布。 标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。 交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。 课税价格

6、（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。四、房地产价值的影响因素 由于房地产商品所涉及的领域广，产品周期长，产业链长，政策性明显等，因此房地产价值的形成受各种因素的影响或制约，影响因素多而复杂。 房地产产业链？从准备、施工、经营阶段，会涉及多个行业比如建材、水泥、家电、家具、纺织 等1).从宏观角度分析 房地产价值受政策、经济、社会、人口等多个方面因素的影响，这些因素被称为宏观因素。（1）政策影响 。（2）经济影响。 （3）社会影响。 （4）心理影响等 社会人口的多少城市化水平如消费心态风水等货币政策税收政

7、策经济发展状况等2).从区域角度分析 （1）商业服务业发展状况。 （2）交通条件。 （3）基本设施。 （4）环境条件等配套3).从微观角度分析 （1）实物因素 （2）权益因素 （3微观环境。 如空气质量，噪声等，如邻近铁路和不靠铁路对房地产价格形成直接影响。五、房地产评估的原则（1）合法原则。 （2）最佳利用原则。 （3）公平原则。 （4）替代原则 如市中心有一套旧房子，该地段是商业黄金地段，现在这个房子是住家，经过开发可以成为商业用房产，那么这个旧房子就可以按商业房产来评估，再减去相应的调整因素。 那么这个房子拆迁就可以以这种方式来评估。（2）最佳利用原则。 （4）替代原则估价对象附近存在相

8、近效用的房地产且已知价格时，可以用这些价格来推算出估价对象的价格 。这就是替代原则。替代原则产生的根本理由是：房地产的独一无二特性！使得完全相同的房地产不存在，但同一市场上具有相近效用的房地产却存在，其价格应接近 。1）替代原则是房地产评估的三个主要评估方法(市场比较法、成本法和收益法)的基础 。如市场比较法运用时，先找三到四个参照物的市场价值，再进行相应调整和修正。这时的参照物可以说就是替代物。2）不能孤立地考虑一个估价对象，要考虑相近似效用房地产价格的牵制。 作业：请同学们选两个影响某一具体房地产市场（如你知道开发区的某个楼盘）的因素作个简要分析，主要是指出这两个因素是如何影响该地具体房地

9、产价格的。19 第一步，明确评估基本事项 在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟定房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容： 明确评估目的 了解评估对象 确定评估时点 签订评估合同20 第二步，制定工作计划 制定工作计划就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。工作计划的合理制定，有助于提高工作效率和评估质量。 初选估价方法或评估的技术路线初选估价方法或评估的技术路线 确定投入人员确定投入人员 制定评估作业日期及进度安排制定评估作业日期及进度安排 评估作业所需经费预算评估作业所需经费预算21 第三步，实地勘查与收集资料 实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评

10、估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据。 对象房地产的位置及其周围环境。对象房地产的位置及其周围环境。 对象房地产的使用情况及现状。对象房地产的使用情况及现状。 了解当地房地产市场的特征和情况了解当地房地产市场的特征和情况22 第四步，测算被评估房地产的价格 在调查研究和资料分析的基础上，便可以根据选定的评估方法，进行价格测算。评估方法有成本法、市场法和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。 第五步，综合分析确定评估结果 同一宗房地产运用不同

11、评估方法评估出来的价格往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。23 第六步，撰写房地产评估报告 评估报告是评估过程评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。第二节 房地产价格的成本法评估 一、基本原理与适用范围 成本法又称为重置成本法，成本加和法等。它以形成或者获得现有资产所耗费的各项费用之和（成本）为主要依据，再加上一定的利润和应缴纳的税费来确定待估资产价值的一种评估方法。因此，成本法所得出的价值常称为积算价格。 成本法是有其局限性的，这也正是成本法

12、不能普遍地用于一般不动产价值评估，尤其是不宜直接利用成本法评估建筑物价值，再从不动产总价值中扣除建筑物价值，从而估算土地价值的情况。 成本法主要的适用范围如下：1）适合于市场交易数据资料缺乏，从而无法运用市场法或收益法的不动产评估。这类不动产诸如学校、庙宇、图书馆、医院、幼儿园、博物馆等等。 2）适用于工业房地产的评估，这是由于工业房地产交易实例较少的缘故 。3）适用于具有特殊建筑风格和装潢的不动产评估 。4）成本法还可以用来验证其他评估方法的评估结果 。二、成本法在不动产评估中的应用原则 （一）不动产重置成本的构成不动产重置成本，是指重新生产开发与待估不动产功能完全相同的全新不动产所耗费的成

13、本，即重置完全成本。 1、新开发土地新开发土地一般包括征用农地、填海造地、填湖造地、开山造地，以及在原有城镇中拆除旧建筑物开发的土地等 。新开发土地价格 土地取得费土地开发费利息利润税金土地增值收益 土地取得费 土地开发费 投资利息 投资利润和税费 土地增值收益 1.土地取得费:是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，为两种情况： 国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用。费用。 为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投

14、资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。定。土地补偿费青苗补偿费附着物补偿费 劳动力安置费养老补偿费菜田建设基金耕地占用费土地垦复基金农地征用费用农地征用费用 城市取得毛地费用土地出让金过渡补助费搬家奖励、补偿家用设施移装费其他设施补偿停产损失费一级市场政府有偿出让金二级市场土地有偿转让费用房屋拆迁补偿 2.土地开发费 基础设施配套费基础设施配套费用于住宅建设配套的三通一平用于住宅建设配套的三通一平（通水、电、路、土地平整）、五通一平（通上水、（通水、电、路、土地平整）、五通一平（通上水、下水、电、信、路、土地平整）、七通一平（通上水、下水、电、

15、信、路、土地平整）、七通一平（通上水、下水、电、信、气、热、路、土地平整）。下水、电、信、气、热、路、土地平整）。 公共设施配套费公共设施配套费-用于街道办事处、派出所、房管用于街道办事处、派出所、房管所、中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。所、中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。 小区开发配套费小区开发配套费-小区变电站、增压站、道路、绿小区变电站、增压站、道路、绿化、人防等。化、人防等。基础设施配套费公用事业建设配套费小区开发配套费新建房地产新建房地产重置成本开发成本投资利息开发利润管理费用勘察设计和前期工程费基础设施建设费（该项有时也可以与土地重置成本在一起估算）房屋建筑安装工程费公

16、共配套设施建设费开发过程中的税费销售税费销售费用（销售广告宣传费、委托销售代理费等）销售税金及附加（营业税、城市维护建设税、教育附加费）其他销售税费（卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等）土地取得费（同新开发土地）3、投资利息土地取得费计息期应为整个开发期和销售期 ；土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半加上整个销售期 。若土地开发费用是非均匀投入，则计息期为各年投入的年中到销售期末 。34练习 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发

17、费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35，开发商要求的投资回报率为10，当地土地出让增值收益率为 15，银行贷款年利率为6，试评估该土地的价格。 35 评估方法的选择 该土地的各项投入成本均已知，可用成本法该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。评估。p 计算土地取得费 10万元亩150 (元/平方米) p 计算土地开发费 2亿元平方公里200 (元/平方米) 36p 计算投资利息 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入。p 土地取得费利息 150（16）2118.54（元/平方米）p 土地开发费利息 20035（16） 1.5120065（1

18、6） 0.5110.23（元/平方米）37p 计算开发利润 开发利润(1)(2)1035（元/平方米）p 计算土地价格 土地单价(1)十(2)十(3)(4)(115) (1502001854十102335)(115) 47584(元平方米) 土地总价4758415000=7137600(元) 该宗地单价为47584元/平方米，总价为7137600元。旧有房地产价格 土地重新开发成本建筑物重新购建成本建筑物损耗旧有房地产 复原重置成本更新重置成本二）建筑物贬值的确定1建筑物贬值的含义（1）实体性贬值（2）功能性贬值（3）经济性贬值建筑物的经济性贬值也称为区位或外在衰退 2建筑物贬值的确定 （1）

19、直线折旧法 直线折旧法又称年限法，假设建筑物的价值损耗是均匀的，即在耐用年限内每年的贬值额相等，则建筑物每年的贬值额为：NRCNSCD1这个计算中，一般只考虑了实体性贬值，建筑物价值的计算公式应该改为：建筑物价值 重置成本成新率 - 功能性贬值 - 经济性贬值 （2）观察法 一般是由评估人员依据建筑物不同成新率的评分标准（包括建筑物整体成新率评分标准和不同结构部分的成新率标准），对建筑物各结构部分进行分别打分，每个部分打分后再进行系数修正，最后汇总求得建筑物的成新率 。 建筑物价值 重置成本成新率该成新率一般是综合成新率。1某商品住宅楼建于10年前，由购买政府出让的土地而建，土地使用权年限为7

20、0年，土地面积1500 m2，土地出让价格（熟地）为每平方米1000元，现时重新取得该类土地每平方米需要1600元。住宅楼的总建筑面积为3300 m2，当时的建筑造价每平方米900元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元。建筑寿命为50年。其中门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为40万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率为零。试评估该住宅楼现时的价格。 房地产价格土地重置价建筑物重置价建筑物折旧 (2)土地的重置价16001500240万元 (3)求取建筑物的重置价12003300396万元 (4)求取折旧总额

21、： 门窗等损坏的折旧额3万元 装修的折旧额403524万元 设备的折旧额10010156667万元 项目的折旧额(396340100)10/50506万元 则该建筑物的折旧总额3+24+66.6750.6144.27万元 (5)该住宅楼的现时总价240+39614427491.73万元 该住宅楼的现时单价4917333001490.09元m2。第三节 房地产价格的市场比较法评估45 适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例46 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。47*a *ABC DABC

22、DbcdabcdABCDabcd待估资产价值参照物价值待估资产价值参照物价值*48 成交价49 A交易情况修正系数 B交易日期修正系数 C区域因素修正系数 D个别因素修正系数 容积率修正系数 使用年期修正系数 50 A交易情况修正系数 有特殊利害关系的经济主体间的交易；有特殊利害关系的经济主体间的交易； 交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型；典型； 买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低；偏高或偏低； 其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转其他特殊交易的情形。如契

23、税本应由买方负担，却转嫁给了卖方；嫁给了卖方； 特殊的交易方式。如拍卖、招标等。特殊的交易方式。如拍卖、招标等。 不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。 51 B交易日期修正系数C区域因素修正系数D个别因素修正系数52案例现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2000年7月。假设2000年1月至2001年1月，该类房地产价格平均每月下降0.2，则对该可比实例进行交易日期修正后2001年1月的房地产价格为： P6000（10.2）6 60000.9885928 元/平方米53 容积率 修正后可比实例价格=可比实例价格（

24、待估宗地容积率修正系数/可比实例土地容积率修正系数）54 如果确定比较案例宗地价格每平方米800元，容积率2.1，待估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后待估宗地价格8001.6/1.9 =673.7元/平方米55青岛市城区商业用地宗地地价容积率修正系数 56K将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数，r还原率，m被估对象的使用年期，n可比实例的使用年期11(1)11(1)mnrKr土地使用年期修正后地价比较实例价格土地使用年期修正后地价比较实例价格K K57 案例 某待评土地剩余使用年限1O1O年，其参照物剩余使用年限为1515年，由于待评土地面积

25、大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高1 15 5，如折现率为8 8，则个别因素修正系数为（ ）。11(1)11(1)mnrKr101.5%现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项 目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺成交价格240万元人民币300美元/m2243万元人民币成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率

26、1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。项

27、目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）380041003950成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年6月1日交易情况-2%+1.5%0%房地产状况区位状况+3%0-1%权益状况0+2%-1%实物状况-1%0+2%第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估66 适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例67 收益法适用于有收益的房地产价格评估，对公用、公益性房地产价格评估大多不适用。商场、写字楼、旅馆、公寓。68 V评估值; Rt 未来第t年的预期收益；rt折现率或资本化率；n收益年限；t第t年。11ntttVrR69 收益 还原率 收益期（1 1

28、）净收益的估算实际净收益A客观净收益B是指在现状下被估房地产实际取得的净收益 。是指房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期客观净收益=客观总收入-客观总费用客观总收入客观总收入，是指总，是指总收益是指以收益为目收益是指以收益为目的的房地产和与之有的的房地产和与之有关的各种设施、劳动关的各种设施、劳动力及经营管理者要素力及经营管理者要素结合产生的利益，也结合产生的利益，也就是指被估房地产在就是指被估房地产在一年内所得到的所有一年内所得到的所有收入的总和。收入的总和。有租约限制的，有租约限制的，租约期内的租租约期内的租金宜采用租约所确

29、定的租金金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况中恰当披露租约情况72 客观总费用，总费用是指取得该收益所必需的各项（付现）支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。 总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。费用。 房地产的总费用房地产的总费用不包括折旧费不包括折旧费，通常包含：管，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。理费、维修费、保险费、税金等。 73 折现率，实质上是一种投资报酬率。 折现率折现率( (类似房地产的类

30、似房地产的) )净收益净收益/ (/ (类似房地类似房地产的产的) )交易价格交易价格7475 对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为： r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32%76 单独土地或房屋建筑物的收益期，根据土地使用权年限或房屋建筑物的经济寿命期确定。 房地合一的收益期，房物经济寿命长于或等于土地使用权年限，根据土地使用权年限计算。房屋经济寿命期短于土地使用权年限，根据房屋经济寿命期确定计算期，但最后要加上土地使用权年限超出部分的使用价值的折现值。77 案例 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10，预计未来前5年的纯

31、收益率分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。 781234555051516181520P(110%)(110%)(110%)(110%)(110%)251 +1(110%) 10%+%216.1（1 10）土地残余法房地收益总和-属于建筑物的收益=土地收益再对土地收益进行资本化处理，得到土地评估价值。收益法中土地残余法是将土地残余法是将土地收益与建筑物收益区土地收益与建筑物收益区分后分后,将土地收益资本化得到土地价格将土地收益资本化得到土地价格.而且认为土而且认为土地收益的资本化率与建筑物不一样地收益的资本

32、化率与建筑物不一样80 案例 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费用为年租金的3.5，维修费为重置成本的1.5，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成价的0.2%，土地资本化率7，建筑物资本化率8

33、。试据以上资料评估该宗地2002年3月的土地使用权价格。81p 选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 p 计算客观总收入 总收益应该为客观收入而不是实际收入。 年总收入5012900（110）48600082p 计算客观总费用 年管理费4860003.517010元 年维修费25009001.533750元 年税金2090018000元 年保险费250009000.2%=4500元 年总费用73260元 计算房地产纯收益 房地产纯收益年总收益年总费用 48600073260412740元83p 计算房屋纯收益 计算年折旧费 年折旧额=建筑物重置价/使用年限 =（2500*900

34、）/ 48 =46875（元） 计算房屋现值 房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年限 25009004687522156250元 计算房屋纯收益 房屋纯收益房屋现值房屋资本化率 21562508172500元(这里假设房屋使用期为无限.)但是应该和土地使用年限一致.84p 计算计算土地纯收益土地纯收益 年房地产纯收益房屋年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740412740172500172500240240240240元元p 计算土地使用权总价格计算土地使用权总价格, ,剩余使用年限为剩余使用年限为50505 5年年 240240240240* *(P/A,7%,45)=3269666.

35、4(P/A,7%,45)=3269666.4p 计算土地使用权单价计算土地使用权单价 3269666.43269666.45005006539.36539.3（元）（元）【练习】某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重

36、置价的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率6%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的收益价值。 1）计算总收益 总收益=50*1800*12*0.9=972000元2)计算总费用:管理费=972000*3%=29160年维修费=2500180015=67500(元) 年税金=251800=45000(元 年保险费=2500180002=9000(元) 总费用=150660元.3)计算房地产纯收益.=972000-150660=8213404)计算建筑物纯收益 =建筑物价值*建筑物资本化率建筑物价值=建筑物重置

37、价-折旧 =2500*1800-93750=4406250建筑物纯收益=4406250/ (P/A,47,8%)=352500(P/A,47,8%)=3525005)计算土地纯收益土地年纯收益=年房地产纯收益建筑物年纯收益=821340-352500=468840 6)计算土地使用权价格土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为503=47(年)。P=468840/6%1-1/(1+6%)47=7308760(元)单价=7308760/1000=7309(元)土地残余法作为评估土地的价值的方法在现实中有一定运用。因为很多情况下要求单独评估土地的价值。注意,在本例中,确定建筑物价值是用的是重置成

38、本.练习:某加油站运用营业楼、加油棚等营业，当期实现的营业收入为10000万元，营业成本为7000万元，营业税金及附加为660万元，管理费用和财务费用总计为800万元（其中折旧费400万元）， 估计该加油站使用年限为40年。房地产资本化率为10%。加油行业年平均收益率为销售收入的10%。试确定该加油站房地产价值。自己经营自己的房地产，这种收益在实际中较难确定。90一、假设开发法的基本理论假设开发法（剩余法）适用于具有投资开发或再开发潜力的假设开发法（剩余法）适用于具有投资开发或再开发潜力的土地价值评估，具体的计算公式表现形式较多。如果土地用土地价值评估，具体的计算公式表现形式较多。如果土地用于

39、建造房屋，一个比较具体的计算公式为：于建造房屋，一个比较具体的计算公式为：地价预期楼价建筑费专业费销售费利息税费地价预期楼价建筑费专业费销售费利息税费利润利润 预期楼价可以采取收益法或市场法得到预期楼价可以采取收益法或市场法得到.建筑费的确定专业费的确定销售费的确定资本利息、利润（地价+建筑费+专业费）为基数来确定93 案例有一宗“七通一平”的待开发建筑用地。土地面积为2000平米建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设周期2年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平米，销售费用为楼价的2.5%，其他

40、税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率6%，开发商要求的投资利润率为15%。试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。假设开发法假设开发法【例】94p 确定评估方法，现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。地价楼价建筑费专业费利息销售税费-利润 p 计算房地产总价 20002.59000=45000000p 计算建筑费和专业费: 建筑费300020002.515000000 专业费建筑费10 1500000010150000095p 计算销售费用和税费。 销售费用=450000002.51125000 销售税费=450000006.52925000p 计算利润（地价建筑费专业费)1

41、0 = (地价十16500000)10 p 计算利息 地价(16)21十(150000001500000)(16)1 01236地价十990000 96p 求取地价地价=4500000016500000112500029250000.1地价16500000.1236地价990000地价218100001.223617824452p 评估结果。 单位地价17824452/20008912 楼面地价8912/2.53565例:有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建