人防工程车位的性质和权属

1、人防工程车位的性质和权属人防工程车位的性质和权属2009-09-01 22：28目前有四种不同的观点：一是国家说。此种观点认为，结建人防工程属于国家所有，因为结建人防工程是免交土地出让费及大部分相关税费建成的。1985年财政部、国家人防委员会颁布的关于平时使用人防工程收费的暂行规定就指出，人防工程及其设备设施是国家的财产。人民防空法规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建防空地下室。人民防空工程建设管理规定第四十八条规定，按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空

2、地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。易地建设费是政府强制性收取的，是人防工程的对价。收取易地建设费的前提是人防工程属于国家所有，国家才有权向开发商收取。二是属于开发商说。理由是；1、人民防空法规定，地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则，建设部城市地下空间开发利用管理规定第二十五条的规定，地下工程本着"谁投资、谁所有、谁收益、谁维护"的原则，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，

3、同时承担维修保养的法定义务。2、物权法第一百三十五、一百三十六、一百四十二条等条款的规定，认为人防地下车位作为住宅小区开发商合法建造的"建筑物、构筑物及其附属设施"，其所有权应当属于开发商。3、建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则试行第9条的规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分；作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。业主分摊车位、车库建筑面积的前提是，车位、车库依法应计算建筑面积，依据建设部规定，如果车库层高小于2.20米则不应当计算建筑面积，建筑面积分摊规则也就不可适用。因此，工程建造者的开

4、发商就应当享有所有权。三是属于全体业主说。此种观点认为，居住小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，所以，应当为小区业主共有。国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，不可能归国家所有。还有以下理由：1、我国会计准则规定，房地产开发企业的成本费用支出大体分为六大项：土地征用及拆迁补偿费或批租地价；前期工程费；基础设施费；建筑安装费；配套设施费；开发间接费等，这些成本开支的范围，已经涵盖了此开发项目的全部费用支出。有部分商品房住宅小区的配套商业设施如：独立的物业用房、会所和车位、车库等有可能是开发商自己缴纳的土地使用费，但是，这些设施的建设成本无一例外地以配套设施

5、费为名，分摊到整个开发项目之中，事实上城市商品房住宅小区的所有开发成本，最终均由买房的业主承担，开发商在建设期间只是垫付了部分资金。2、广东省物价局新建商品房交易价格行为规则第五条规定，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。第八条规定，按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费作为商品房的成本，包括在商品房销售价格构成内。因此，如果开发商没有将人防工程的投资作为成本包含在商品房销售价格中，应当在合同中向

6、购房人明示。否则可以推定开发商出售商品房时已将人防工程的建设费用作为商品房价格的组成部分，人防工程属于全体业主所有。3、物权法第一百三十五的规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施；第一百三十六的规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权；第一百四十二条的规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。通过对上述条款的分析，我们不难看出，这些条款仅仅是规定开发商在建造阶段的有关权属(即从开发建造到

7、出售之前)，这个阶段的权属，物权法规定的很明确，只要是建筑物及附属设施是经过合法审批建造的，在未出售之前是属于开发商所有，这一点是没有争议的。但是在开发商取得预(销)售许可证，出售房屋后(仅仅讨论整个小区房屋出售完这种情况)，其拥有的权属已经发生了正常的流转。因为根据物权法第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。所以，开发商拥有的住宅小区拥有的权属在随着房屋的出售，其相关权属也随之转移了。

8、四是结建人防工程的所有权应当区分不同的阶段来认定。1，建筑物销售之前，归建筑物的建造者(主要是开发商)所有。在建筑物销售之前，结建人防工程是由建造者投资建造的，建筑材料和施工费用都是建造者支付的，根据"出资者就是所有者"的民法原理，应当认定建造者基于事实行为(建造行为)而取得结建人防工程的所有权。虽然国家也给予了土地使用费等方面的税费减免，但不能认定为归建造者和国家共有。理由在于：其一，在城市新建民用建筑内如按国家规定修建防空地下室，视工程大小和防护等级不同，将比普通地下室增加5%-20%的投资。国家通过行政手段强制人们修建人防工程，这就使人们在建造房屋时增加了不少支出，此

9、时，国家给予适当补偿是理所应当的。其二，该工程不仅在战争时期服务于国防的目的，在和平时期所有人也要管理和维护，这些都构成了对工程所有权的限制并增加了所有权人的支出，这些都要求国家给予税费减免作为对价。总之，国家的税费减免不应当作为出资来对待，而充其量理解为对于人们建造结建人防工程的不充分的补偿。2，建筑物销售之后，归业主所有(通常为全体业主共有)。在建筑物销售之后，虽然防空地下室没有计算入公摊面积，但是，在建筑规划时，建设工程的地下人防工程的建设成本就包含在了总面积之中，即建设工程的每平方建筑面积造价中包含了基本建设设施的投资。因此，业主实际上支付了结建人防工程的建造费用。2004年11月19日北京市人民防空办公室在关于人大代表对人防工程产权问题