2016年上半年北京房产估价师经营与管理辅导：招标程序考试试题

1、2016年上半年北京房产估价师经营与管理辅导：招标程序考试试题本卷共分为2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分100 分，60分及格。一、单项选择题(共25 题，每题2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意)1、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起_日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。A 10B 15C 20D 302、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。A最佳用途B最佳规模C最佳集约度D最佳开发时机3、按照，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。A：污染物发生的类型B：污染物排放的时间

2、C：污染物排放的形式D：污染源存在的时间E：执行层的组织协调4、 下列关于 城市房屋权属登记管理办法的法律责任的表述中，正确的是 _。A虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000 元以下罚款B涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以1000 元以下罚款C非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2 万元以上3 万元以下的罚款D因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的、登记机关对当事人的直接经济损失，不承担赔偿责任

3、5、以下权利中属于用益物权的是。A：抵押权B：典权C：建筑物区分所有权D：质权E：执行层的组织协调6、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.167、跨度36m 以上的厂房，其建筑结构类型一般是。（2009 年试题 ）A：砖混结构B：钢筋混凝土结构C：砌体结构D：钢结构E：执行层的组织协调8、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。A：房地产供需B：房地产的预期未来收益C：房地产预测的开发完成后的价值D：土地利用价值E：工业用地的监测点评估价格9

4、、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对的财产强制拍卖。A：张某B：张某或杨某C：杨某D：张某和杨某E：执行层的组织协调10、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向_收取有关费用。A物业管理企业B社区服务中心C业主委员会D最终用户11、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。A： 国有土地所有证B： 国有土地使用证C： 集体土地所有证D： 集体土地使用证E：房地产估价机构必须加盖公章12、设计阶段影响工程造价的因素，不包括。

5、A：总平面设计B：施工组织设计C：建筑设计D：工艺设计E：执行层的组织协调13、关于资金时间价值的说法，错误的是。A：现在的100 万元与 5 年后的 100 万元的价值相同B：现在的100万元可能与5 年后的148万元价值相同C：现在的100 万元可能与2 年前的121 万元价值相同D：由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较E：借款合同14、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000 万元，同时还有一笔贷款成数为50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。A： 2500B：

6、 3000C： 3500D： 4000E：工业用地的监测点评估价格15、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为3000 元，已知取得土地时楼面地价为1000元， 开发成本和管理费用为1200 元，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2，销售税费为销售价格的5.5，开发期为1.5年，年利率为10。该幢写字楼的销售利润率为。A： 7.90B： 11.08C： 11.83D： 13.73E：工业用地的监测点评估价格16、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注_。A相邻土地权利界线B海拔高程C用地面积的分摊系数D套

7、内建筑面积与共有分摊面积17、 现有甲、乙、 丙 3 块地， 土地单价分别是：甲为 1000 元 /m2、 乙为 800 元 /m2、丙为 500 元 /m2，其容积率分别是6、 4、 2。如此3 块地其他条件完全相同，则明智的买者会买_。A甲B乙C丙D无法确定18、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间_计入裁决时限。A必须B应C宜D不19、某建筑物实际经过年数为10 年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为 46 年，该建筑物经济寿命为50 年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A 80%B 82%C 83%D 92%20、 标准深度是道路对地价影响的转折点由此接

8、近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。A：逐渐降低B：逐渐升高C：可视为基本不变D：为零E：工业用地的监测点评估价格21、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A允许的最低经济效益指标B最低收益率C最低净现值D利润为零时22、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78 的住宅一套， 但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8，剩余使用年限为46 年，则该住宅价值。A： 64 33 万元B： 66 25 万元C： 77 19 万元D： 79 50 万

9、元E：工业用地的监测点评估价格23、 某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为1500 ,层高4.1 米， 土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元 /。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5 万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为_万元。（建筑物报酬率为10%）A 11.80B 16.07C 23.57D 31.0724、 已知一年期国债利率为3.31，贷款利率为5.43，投资风险补偿为2.23。管理负担补偿为1.32，缺

10、乏流动性补偿为1.42，所得税抵扣的好处为0.5，则报酬率为。A： 7.78B： 8.28C： 13.21D： 14.21E：工业用地的监测点评估价格25、 三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的_以上。A 40%B 50%C 60%D 70%二、多项选择题（共25 题，每题2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意， 至少有 1 个错项。 错选， 本题不得分；少选， 所选的每个选项得0.5 分）1、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。A：房地产抵押估价B：房屋征收评估C：房地产转让估价D：房地产火灾保险估价E：房地产司法拍卖估价2、 某市 2

11、003 年新开工的房屋建筑面积为90 万平方米，2002 年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30 万平方米，2003 年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为_。A 0.5年B 1.5年C 2 年D 3 年3、下列统计总体与总体单位，表述正确的是。A：总体单位简称总体B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同C：总体必然为同质性总体D：同质性是构成统计总体的基础E：总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化4、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容B：物业管理的

12、日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调5、房地产长期贷款利率上调，导致_。A新开发量增加，租金下降B新开发量减少，租金增加C租金下降，新开发量减少D新开发量增加，租金增加6、下列关于质权特征的表述中，错误的是。（2007年试题 ）A：质权是一种担保物权B：质权的标的物只能是不动产权利C：质权需转移质物的占有D：质权是就质物优先受偿的权利E：执行层的组织协调7、 _

13、是指房地产投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。A投资回收B投资效益C投资收益D投资回报8、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于_。A买卖和转让的方式不同B投资性质和各自包含的权利不同C收益和风险责任不同D投资风险程度不等E流通程度不同9、房地产开发投资的静态盈利指标有。A：成本利润率B：销售利润率C：资本金净利润率D：资本金利润率E：静态投资回收期10、物业管理服务收费的计费方式主要包括。A：服务制B：酬金制C：包干制D：管理制E：服务和管理制11、 某类房地产2005年 2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、 0.2、 0.5， 则利

14、用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元。A 8460B 8500C 8790D 883812、 中华人民共和国城市房地产管理法对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。A：房地产开发B：如何取得国有土地使用权C：房地产权属登记D：耕地保护E：城乡规划13、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。A：可保危险的存在B：多个经济单位的结合C：单个经济单位的结合D：随机事件的科学化E：必然事件的科学化14、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有。A：现金回报率B：投资回收期C：借款偿还期D：资产负债率E：资本金利润率15、房地产的不可移动性，要求房地产的

15、区位对_具有吸引力。A政府B建造商C开发商D设计师16、房地产业是房地产开发活动的_。A策划者B组织者C监督者D实施者E发包者17、关于物权的效力说法有误的是_。A同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存B同一标的物一般来说物权优先于债权C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效D物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利18、 纳税人建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除项目金额之和_的，免征土地增值税。A 10%B 20%C 30%D 40%19、房地产开发企业税后利润应首先用于_。A弥补企业以前年度的

16、亏损B提取法定盈余公积金C提取公益金D向投资者分红20、经营费用的人工费包括。A：工资B：医疗、养老、失业保险C：统筹费D：聘请法律顾问的费用E：保安费用21、房地产估价人员应遵守的职业道德包括（）。A应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务B应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人C尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托D 应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争E应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价22、 在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋