长春商业地产地产调研报告(商铺与写字楼部分)(精)

1、长春商业地产调研报告倘铺和写字楼部分一、概述1、宏观环境调研2004年末，全市户籍总人口为724万人。其中，市区人口 315万人，四县（市人口 409万人，自然增长率为4.17%。2004年居民消费价格总指数为104.1%比上年上 升4.1%。城市恩格尔系数为39.5%,村镇恩格尔系数47.6%。长春属于中型欠发达城市，在吉林省具有绝又t的领导性优势，成为吉林省的 核 心。长春的经济和人均可支配收入一直呈稳定增长，这里不赘述，主要看看长春 房 地产投资方面的统计。1998年到2004年房产投资总额IM9S1999200020012002200?2004总畿I4L7194.4235,228532

2、0.5460增长33.737.22121.212.521.6IS固定资产投资总额（亿）长春市房地产彳T业起步较晚，从九十年代末期才正式起步，但发展速度较快，作 为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验，新的产品理念形成较快， 本地开发企业迅速成长，加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景，从整体上 带动了整个房地产产业的发展，房地产投资始终保持20%左右的稳步增 长。长春三产分析2005年1-9月长春全年实现地区生产总值 1040.2元，比上年同期增长3.9%。 其中，第一产业增加值60.7亿元，比上年增长6.3%;第二产业增加值470.2亿元，下降 1.4%;第三产业增加值509.3

3、亿元，增长9.2%。三次产业比重分别为5.8%:45.2%:48.9%。由以上数据可以看出，长春市2005年1-9月中产业比重 出 现较大调整。第一产业生产总值仍持续稳步增长状况，第二产业呈现负增长态 势, 第二产业下降的主要原因是占工业总产值 70%以上的汽车工业因成本上升，销量下 现出现生产经营困难。汽车工业产值同比下降18.2%。第三产业增幅较大。其中 建筑业及房地产业生产总值比往年有所增幅，但增量及速度放缓。三产分析单位：亿元2005 年 1 -9 月上年同期增减曾全市生产总值10407997.S39第产业57.06.3第二产业470.24780-1.4工业382.2408.6j-5.

4、4建筑业&8.D69423.4第三产业509.3462.792交通运输仓储及岷通通信业&0-474.6IL0批发和零售贸易餐饮业I4L212?,S10.7金融保险55J5L3房地产业55352.2S.7其他服务亚176.KI57,S103作为长春市支柱产业的汽车工业在 2005年出现了负增长，这在近几年还是头一 次出现，原因主要是由于整个中国汽车行业的竞争加剧所致，它的效益变化 将直接影响到整个长春市的经济走势与消费能力，这是一个不容忽视的问题。但同时我们 也应该看到房地产业正逐步成为长春市的支柱型产业，在宏观调控最为严格的2005 年依旧表现出强劲的增长态势。沈阳市与长春市同

5、属于东北老工业城市，沈阳市的房地行业起步要早于长 春，现 在发展的阶段要优于长春，所以我们把这两个城市进行对比相信对 2006年长春市房 地产在国民经济中的走势会起到一定借鉴作用。长春市房地产行业在GDP中的比通长春市房地产行业在GDP中的比重从上两表中可以看出房地产业的发展直接带动了长春市第三产业的发展 ，正逐 步成为城市的支柱产业大量资本向产业内流动，同时自身的发展也带动了相关 行业 如建材，装修等行业的迅速发展，提供了更多的就业机会。借鉴沈阳市的发展路径可以看出长春市的房地产行业在整个国民经济中的比例尚处于成长期 行业发展前景看好，距离国际惯例的10%尚有较大的差距，所以长 春市房地产行

6、业的发展空间还是比较大的。除遇到重大政治因素外，长春市房地产整体发展的良好势头短时间将不可逆 转。目前，城市人均住房建筑面积23.9平方米，略低于全国24.97平米的平均水平， 所以从这个角度看长春市房地产业的上升空间还是比较广阔的。2、房地产需求供给调研2.1、供给情况，市场调整后逐渐趋向稳步攀升状态2001年、2002年是长春市房屋竣工量较高的两年，原因是在此期间有许多 外 埠开发商进驻长春与本地开发企业共同营造了迅速放量的卖方市场，总体竣工量急速上升，这与长春市场真实需求的增长相对过缓形成了鲜明的对比，由此长 春房地产市场进入了阶段性供过于求的高发展误区，2003年是长春市房地产行业的调

7、整年， 各主要开发企业都调整了自己的产品线与开发进度，整体竣工量缩 水30%,给市场以足够的时间消化前三年的空置产品，2004年长春市房地产行业 重新进入上升空问供给量平稳上扬，保持了与市场需求的合理配比，整个产业市 场开始步入稳步发展 阶段2.2、需求情况，持续上涨长春市房地产市场自90年代末正式启动至今消费市场经历的由产生到逐步成熟的过程，从单一的追求面积上的宽裕逐渐向物业品质综合考虑靠拢，需求量也在不断放量随着城市经济环境的不断提升,仅2001年到2004年期间,长春商品 房交易实现了从115万平米到288万平米的跨越，总体增长量翻了 2.5倍，长春市房 地产市场渐行渐稳。2.3、 价格

8、上扬，步履稳健2M 2隼-2004隼长春市育品庙成交爵格表将图单位;元/平方米长春市房价白波动较小，基本呈上涨趋势，分析其原因：一是市区土地的稀缺性促进房价上涨。近几年,越来越多的外埠开发商到本地 投资,且长春市本地开发商也不甘示弱，纷纷在长春土地价格未全面抬头时进 行圈 地,大量增加了长春市房地产开发总面积，导致长春土地日渐稀缺，房地产开发成本 上升了，必然拉动房价上涨。二是区域内知名品牌地产带动周边小地产房价上调，以长春市净月区富奥花园 为例,2002年其A区推盘时对外销售均价仅为1200元/平方米，而经过三年 多的时 间，富奥花园D区在售价格已经翻了一翻,达到2500元/平方米，这无不与

9、其相临的 中海水岸春城的高房价带动有关,2003年中海水岩春城开盘销售价 格为1850元/平 米，截止到现在，中海水岸春城价格已达到2800元以上，可见该区域内房价上涨的速 度和幅度之高。房价涨幅速度为何称之为步履稳健，这一点不难理解，由于长春市 的中低档楼盘体量较大，因此整体抑制了商品房的涨幅 速度。2.4、 供求逐渐趋于平衡经过01、02年的过量开发，许多开发已清楚认识到市场需求与供给关系，2003 年长春市场的开发量与需求量已基本持平。截止到2002年长春商品房空置面积为264.3万平，是历史空置最高点，空置量远远大于销售量，而2003年是销 售与空置基本吻合的一年，到2004年销量已大

10、于竣工量和空置量，依据长春市统计 局的统计数字截止到2005年1-9月份已销售商品房115万平米高于2004年同时期 13.6的百分点，市场竣工量2005年1-9月份略低于2004年同期水平，空置率进一步 下降，整体房地产市场供求关系逐步调整到平衡状态。02001 年2002'(200碑2004年2005口选.画枳【万僧)350335.9僚27&. 1悄辔面积£万W)1LS200.4216see. 7口空置面积1万rm14九g264. 3215.62792.5、 保障性住房为长春房地产市场带来了严重的负面效应长春市作为东北主要的老工业基地，由于其自身的经济条件与政治环

11、境的影响 在房地产行业保障性住房是一道特殊的风景线，在房地产市场起到了举足轻重 的作 用。按国际惯例各国政府在住房政策上都有保障性住房保障性住房是指经济适用房、集资建房、合作建房这类房子在前期配套等方面得到政府一些特惠政策其价格必然低于商品房必然对商品房是一个冲击。保障性住房得到政府的一些特惠 政 策其价格必然低于商品房这对长春商品房开发商的冲击和压力都非常大。长春市保障型住房的比例已经连续三年超过了30%,这远远高于世界平均的20%水平,对长春市的房地产市场造成了巨大的冲击，整体市场的发展受到了严 重的 制约，2004年始长春市政府也已经意识到保障性住房给房地产市场带来的 危机，各 职能部门

12、从用地政策、规划审批、立项等源头严控保障性住房失控性。但即使政策停止保障型住房对长春房地产市场也会有两年左右的滞后期，长春市房价肯定会 受到影响。3、整体分析长春作为吉林省会城市及老牌的工业城市，房地产还处于发展的初期阶段，近几 年发展较快，但受限于旧城区内可开发面积不多，拆迁成本大，整体开发量一直不大, 目前整体已呈现发展速度放缓甚至有小幅回落。住宅方面整体正常，价格、开发量和成交量均稳步上涨。商务楼（写字楼方面，环境可谓恶劣，明显表现为租金极低，空置巨大，销售价格在 05年有较大提升，基本有价无市。后面会详细论及。商业用房方面, 得利于长春商业发展态势很好, 商业用房的开发和销售较为 正常

13、 , 整体价格趋涨。 不过长春商业地产的营销成熟度大大提前于住宅与写字楼, 各种炒作手法盛行。二、业态调研1、写字楼调研长春市地处东北平原腹地, 三产发展滞后, 市民创业意识极差 , 写字楼虽一直作为政府所倡导的开发重点 , 希望能吸引外地金融、 商业、 文化等企业进驻办 公 , 实 现楼宇经济, 但效果一直不理想, 并且从目前来看, 让看不到好转的趋势。 ! 长春的办公用房主要集中在三个区域: 以人民广场为轴心的区域、 解放大道 周边的区域、火车站周围区域。 作为项目调研的需要, 我们对红旗商圈的写字楼也作为重点分析。,西安大路沿线的早期商务办公区域写字楼调研史M坤叱，百 广矩osZ

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16、地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中 心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区 ；人民银行、工商银 行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立 ；长春市市委、市政 府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边；儿童公园、牡丹园近在眼前；市内超过一半的公交线路在此始发或经过，符合城市CBD存在的基 础；拥有如此多的商业和政府部门，交通便利符合城市CBD发展所需的各方面配套 行业,极尽地利之势，顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心 ，成 为办公人士最理想的工作区域之一；随

17、着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象，渐渐失去了写字楼选址的首选地位；2004年下半年，朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促 进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济2005年10月龙嘉新机场的投入使用，使得西安大路作为原有机场必经道路的商 务优势彻底丧失，城市其他区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地 位受到挑战。解放大路沿线已聚集了不少商住和写字问，该区域调研:辔禽业影随臼qr + 4皂大工总申北支是露世w胭*挈*解k机胃咔#*#4c或中，科地点建强端种M桐曲八静1打专耕放人由银号怦族

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20、迎分析：市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街 ，吉林省政府的 政务中心已入住中吉大厦，对于解放大路沿线的发展有了较大促进。但与传统商业 中心相比存在较大差距。整个地区性商业氛围还没有形成，缺少大的金融单位进驻; 不具备良好的商业前景预期；沿线的规划配套设施还没有完全到位，影响更多的商家 进驻；写字楼的投资者对大的经济发展前景不看好，首付多和较短的还款期限，使中长 期投资者压力增大，减少了对此类项目的投入。而中小企业对于办公场所的需求 则 以租赁为主，购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大 ；从产品利用率上来看，写字楼因为配套设施的完善，普遍公用面积较大，致使实际 利用面

21、积降低；同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对 手。火车站前商圈，催生便捷交通的新生商务空间*F*4理MLftm4A<4可卦科去勘t 4A12 11KFd* Ji J胃it yM南史此«r* t 4.卜H M埠 If 1 十二招1熨:二Jfa 1 iiJL'撷| mtM 4 2J L!地卜篇MTH Sis ij AKfflMFW 1L喋叼out89到* 10 AUw户修事f5-IW33-SCSMT%5«tM. MiL liM g k if酋带，的 Mnrmm i.W-5/wr总的-豳油：5®-53M3淅EW5 ri;二呼，即, 53

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24、写字楼的市场起到了一定促进作用? 总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流动,使站前区域的 商住楼投资成为投资热点区域,受到中小写字楼投资者的青睐;? 此区域纯写字楼项目供应较少,大部分以商住楼形式进入市场 ,成为站前写字楼 市场的主流。红旗商圈商务办公氛围不成熟, 可以找到的写字楼只有时代百货上面的时代大厦写字楼项目。时代大厦位于长春市红旗街与工农大路交汇处, 与欧亚商都相对 , 投资商为 吉林省时代集团。项目高24层,其中1-7层裙楼为时代服饰广场,已开业经营。 8-24层为高级商务写字间 ,写字间规划面积为 90平方米 -140平方米。楼前、 楼后有5000平方米休闲广场,

25、 可用于停车。 大厦结构为全框架钢筋混凝土结构, 空间可任意分隔,空调为美国灵顿大型中央空调。4部 OTIS 电梯 , 2部消防 楼梯。项目周边环境:时代大厦周边配套设施齐全 , 是长春市区的新中心, 周边有 欧亚商都 , 省医院、 中医学院、 建工学院、 南胡公园、 长白山宾馆、 吉林电视台、 长春电影城、西解放立交桥、省图书馆等。项目交通情况:红旗街是长春市除火车站、人民广场外的第三个交通中转地带 , 20 多条公交线路汇集于此。该楼盘 01 年底开始销售, 开盘价为 4100元左右 , 初期基本销售不动 , 开发 商炒作过1-5年回租计划。据开发商宣传称,以 100平方米的写字间为例 ,

26、可以 一次性将这套写字间回租给开发商（当然要比市场价格低一些, 每月可收租金大概在 3000元左右 ,但最终未落实。该楼盘实现销售具体比例不详,但估计不高于60%,目前对外公布租金为1.4元 /日 /平方米, 40%空置 ,最容易租出的为 50平方米以下户型, 100平米以 上户型多数空置 , 主要入驻企业中 , 相当部分是将该物业作为营业用途的美容美体、旅游咨询等小公司,纯办公用途不强。分析从产品形式上看:纯写字楼销售较好的项目 , 除地段优势明显外, 周边都有 完善的功能配套存在, 自身服务性设施齐全。 但销售速度明显低于其他地产产品 ;从经营形势上看:现有写字楼中都是在开盘时出售, 后因

27、各种原因 , 主要是 销售不畅等 , 转而以租赁的形势进行经营的。 此类楼盘有:国际大厦、吉发广场、 中银大厦、光明商务大厦等;这些居于良好商务区域的写字间由销售转向租赁, 可见长春市的产权写字间市场容量不大;从客户构成看:已售客户中有超过60%的用户是以自用为主,投资客较少。 投资客的多少一般是用来衡量此地段及产品是否有投资价值, 而投资客关心的无 非是他的投资能否顺利回收。地段、环境、配套、回收资本的年限等都是投资客 的考量 重点,其中的任一环节有所缺失都有会成为投资客回避的原因;从市场构成看：随着【亚泰 鼎盛国际】和【新世纪鸿源广场】、【鑫鑫商贸 城】 等项目的面世, 无论从地段还是周边

28、配套与写字楼相比都存在一定优势, 而 长春地区商住楼的较低按揭首付、 较长的还款期限、 多用途的使用功能和适当的 面 积控制,还将吸引大部分房产投资者的跟进。商住楼和纯写字楼用途的混淆, 是长春写字楼市场持续低迷的重要原因 ;从销售手段看:长春地产营销的手法还是比较成熟先进的 , 写字楼中已经开始频繁使用带租约销售的形式，比如【亚泰 鼎盛国际】，采用两年租约，年返10%的方 式销售,该楼地段、配套、档次等均属上乘,销售模式也属先进,并且现在已经为现房销售了,但从去年10月开盘至今,销售出去 50%左右 ,不算理 想。从潜在客源看:长春地区整个经济环境及投资者对经济景气的预期 , 也是人 们进行

29、投资与否的关键。 国家对房地产产品的宏观调控不会短时间过去, 人民币 升值等对投资领域的消极影响还将持续一段时间 , 所以持币观望的投资者和自用 客源逐 步退出市场,择机购入。从区域经济影响力看:由于长春所在区域的地缘影响力不够 , 无法获得跨省 级的区域管辖能力 , 被传统意识上的沈阳和哈尔滨两地所取代。 故东北三省的区 域性 经营组织选择长春作为驻地办事处的较少，本地经销商考虑辐射地区的可操作性， 也都在外地设常驻机构以满足自身发展。这些因素都制约了长春写字楼市场的进 一步发展，是近年该类项目发展缓慢的重要原因。租金上,除香格里拉外，长春市现有写字间的租金较低，最好的国联不到3元/日/ 平

30、方米。而在建的写字间均以出售为主，租金未定。各写字楼空置严重。在售价方面，以光明大厦、中山花园为代表的新一代写字间已突破6000元/平方米大关，但实际销售并不乐观，销售不到三成。在付款方式上，由于时代大厦推出了 7成30年按揭贷款，对销售有一定带 动作 用;而21世纪推出的分期付款也取得了较好成绩。2、商铺调研L3*帆 0时孙旭域修 LI- III ',看ft伸 1 VMUL料r料通TXT 1录3 -Jf -而世J. L鼻WIk1力甲KEBP T VT3» 7甲福记靶出*立RMJQO " 1j 4111 -riHMJSW if-tr 即 “J寸flgMl IB 1

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32、lt;- iism T方鬻<tk时U"FIfwc ”WHMK4Kfi 1rl#W| WCO 山 r附加用冷药Hi.Ifi F isf1J梅琥防购物中心朝阳区多5万fL2 Zj f1300016000 比/平整体来说 , 长春商业比较发达, 商贸产生的利税成为长春出汽车产业外的主 要 来源之一。几个主要核心商圈内的主要商业单体经营情况较好,这些物业以持有为主。 销售的商铺以小区底商为主,单价是住宅的1.5倍到 2倍左右,在销的大型商场并不多见 ,并且多处于火车站商圈（没落商圈,经营困难,采用反租形式,销 售单价相对非常高销售情况均不算顺利。三、区域调研朝阳区是长春的商业、 文化中

33、心 , 区内商业主要分布于四个主要区域, 分别 是重庆路商圈、站前商圈、红旗路商圈、桂林路商圈,四个区域各具特色。1、重庆路商业中心比邻长春城市核心-人民广场, 以人民大街、永安街、北安路、西安大路所围成的区域 ,以及重庆路两侧。这里是长春的商务中心和高尚消费集中区 , 集中了卓展时代广场、 百盛购物 广场、 万达购物广场、 亚泰富苑购物中心等长春高档购物中心, 集中了香格里拉、卓展广场、中银大厦等长春高尚写字楼（酒店,集中了食间隧道等大型餐饮广场 , 是覆盖整个长春的具有购物、 商务、 文化娱乐、 观光、 休闲的典型商业中心。 2、站前商业中心由站前商业东区和站前商业西区组成。 东区位于宽城

34、区, 人民大街以东, 是 火车站前东侧长白路、亚泰大街、珠江路,以及人民大街所围成的区域。西区位于宽城区 , 人民大街以西 , 是火车站前辽宁路、 杭州路、 汉口大街所围成的区域。 该区域历史上是长春最繁华的区块, 各种商品聚集, 人流密度大, 但近些年 正走向衰落,突出地表现是:物业陈旧（长春旧城改造最大的区域,环境差、 商业布局凌乱 ,商业消费层次低。政府试图重新塑造该区域的商业,通过专业服务（ 比如说IT 卖场 ,高层次 的大众服务商业（比如说沃尔玛等渠道,但收效不大。我们认为该区域的发展前景是适量的大众消费（满足周边大量的低收入居住群,重点发展批发市场。一个比较有趣的现象是, 与青岛正

35、衰败的传统商业中心中山路类似, 长春的 主要产权式商铺销售项目主要出现在该区域, 代表性的项目是金座购物休闲广场 和中韩友谊大厦 , 定价很高 , 体量很大 , 商业经营前景不明 , 销售情况不算理想, 投资前景更是迷茫。3、红旗街商业中心以工农大路和红旗街交会处为中心的区域 , 包括和光路、 富锦路以及工农大路和红旗街的部分路段。工农大路以前实际上是长春的医疗中心, 大小医院比邻。 随着欧亚商都的经 营良好和辐射力 , 亚细亚、 时代购物等的设立、 以及沿富锦路密集分布的小型餐饮、购物专卖、酒吧等,逐渐形成该区块的商业中心。该区块的优势在于由于比 邻大小南湖,属于长春的高尚居住区,该区块聚集

36、了大部分的高收入人群。 该区块的消费以中档为重要特征, 除满足本区块人口消费外, 还能吸引其他 区块的中档消费需求客户。位于欧亚商都6、 7、 8 楼的数码城是目前覆盖整个长春的数码消费中心, 随着长江路科技城的经营 ,客户也在逐渐被分流（长江科技城的生意逐渐好转, 但买电脑到欧亚的意识在长春消费者中的印象比较深刻 , 随着百脑汇的开业 , 这 一点会逐 渐被强化。该区块的商业网点租金分布比较凌乱 , 最高的出现在亚细亚、 欧亚相对的街左右两侧和红旗街与富锦路交汇处, 部分小门面租金高达30 元 /日 /平方米使用面积 ,稍微偏一些的地方租金则很低,不足5元 /日 /平方米使用面积。该区块目前

37、的商业就大大的集中在欧亚、 亚细亚之间 , 时代的人明显少, 总 体来讲,红旗街（ 窄的商业氛围比工农大路（宽的商业氛围好,到百脑汇及我们所看中项（百脑汇和省医院中间的 公交点分流了相当一部分人流4、桂林路商业中心 年轻人的时尚与潮流是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合围的区域 ,以同志街和桂林路交 会 处为中心。与红旗商圈距离不远。该区域是的商业以沿街网点为主, 是年轻人的主要购物场所, 近期刚开出一家梅龙镇购物广场,生意一般。四、针对性物业调研1、兴恒-农贸市场产权式商铺销售地址 :重庆路、重庆胡同、崇智街交会中心的住宅地下负一层开发商:兴恒集团业态 :农改超,集合了菜市、超市、小吃为一

38、体销售单价 : 以铺位的位置和功能为定价标准,算到使用面积, 38万 /平方销售模式 :产权式分割。大多已经出租,近期开业,但租金较低,根据销售提供的数据测算在6%左右的收益,不固定。租赁合同一年一签,不提供风险保障, 税费自理 ,销售人员鼓励逃税。销售情况 :整体需要出售的部分约 70%,分两期出售,现在出售的是一期,已出 售了一部分 ,但整体的出售比例很小。项目点评 :一个跨掉的农贸市场 , 进行翻新改造。 在地下 , 重新装修的水平很差 , 地面部分重做,顶部不变,已经破旧。单价高,已经达或超过到长春市商业核心区门面房的价格。不保证投资收益,投资风险比较大,但也实现了部分销售。2、金座休

39、闲广场 产权式商铺销售开发商:长春金座房地产开发有限公司商业管理 :长春金座购物广场有限公司项目东西长度（珠江路:70米左右项目南北长度（人民大街:100米左右总建筑面积:150000平方米。写字楼面积:9万平方米左右。商场面积:6万平 方米左右。结构 :全框架结构业态 :1-6层为百货 （目前处于招商中 ,进度缓慢 , 7层至 33层为五星级写字楼和四星级酒店销售单价:一层均价:22000元左右二层均价:15000元左右三层均价:12000元左右四层 :不售 ,自营五层 :不售 ,自营六层 :不售 ,自营销售模式:十年返租 ,年 10%回报销售情况 :据称销售达80%左右 （1 楼, 3楼 ,但现实中询问时,很多好位置都可以选择。项目点评 :该项目地段不能说很适合经营高档百货和商务楼, 站前商圈以中低档商业为主 , 消费群以低档消费群为主, 因此该项目的商业经营前景并不理想。 该 项目推广、营销力