北京市商业体量分布情况分析

1、北京市商业体量分布情况分析一、商业分布情况随着北京商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马，北京市商业地产市场已经 进入一个集中供应的高峰期。根据伟业商业对北京市商业地产市场的跟踪分析，截止到 2007年11月,北京市商业地产总供应量约为1,600万平方米，并且在未来的三到五年内， 还将新增300-400万平方米左右的供应量。如果按此增长速度计算，届时静态总量将基 本满足北京对商业地产的需求，但以发展的观点来看，北京市短时期内不可能达到整体 饱和。从各区商业地产体量统计情况看，朝阳区稳居头名，占到总体量的25%,海淀区紧随其后，占21%。朝阳区、海淀区面积最大，其商业放量也比较大。朝阳区主要商

2、业放量位于几大商 圈内，包括CBD、建国门、朝外、燕莎、亚奥区域等，虽然看起来分布较散，但几大商 圈形成时间较长、辐射力强劲、相互之间能够形成互动，未来四环内大的商业面积增加 的可能性不大，放量基本围绕这几大商圈展开，东扩北进的趋势明显，北部区域的亚奥 地区未来的商业放量巨大。海淀区主要的商业放量位于中关村区域，包括中关村西区、当代双安区域、世纪金 源mall、公主坟区域、大钟寺商业广场等，主要以集中商业体形式出现。东城区和西城区商业发展势头比较平缓，主要围绕王府井和西单两个大的商圈来进 行，物业形式以集中商业为主，大部分物业经营状况良好。东城区近期商业放量不大， 西城区主要放量围绕在西直门北

3、大街和西直门区域。丰台区近期发展势头强劲，大红门区域的服装批发市场未来体量有望达到200万平,同业态的集聚形成了规模效应，未来此地将发展成北京市最大的服装批发基地，同时可 辐射到整个华北地区。二、各环路项目分布情况分析根据我司2006商铺大全中的统计，我们对北京市各环线的商业体量及分布情况进行 了整理分析。各环路商业项目数量分布情况为分析近年各环线的开发情况，找出区域热点，我司首先对各环线间的商业数量进 行统计分析。从数量上可以看出，各环路之间并无明显差异。稍显突出的，还是二环内商业项目， 虽然北京市二环内寸土寸金，但新近开发的商业项目数量仍然较多，有67个，占到北京市整体数量的24%,这些项

4、目以综合性商业体为主，如金融街四季商城、崇光二期、新 三里屯时尚文化区等。五环外虽然区域广阔，但商业项目数量明显低于其他区域，只有 54个，占19%,由于近几年，这些地区百万平米以上大型社区渐成规模，如天通苑、万 象新大、大兴亦庄等。随着交通、公共设施的进一步完善，社区商业配套需求量也随之 增大，商业地产前景被看好各环路商业项目体量分布情况项目开发数量并不能完全代表此区域的项目开发情况，为更清楚的反映整体开发情 况，我司在下面将对各环路商业供应体量进行对比分析。从开发体量上可以看出，北京市整体上除二三环之间，其它各环路在体量上无明显 差异，二环内，1,779,000¥方米；三四环之间

5、，2,049,428ff方米；四五环之间，1,961,600 平方米；五环外，1,919,100¥方米；这与这些地区面积呈反比，商业项目供应由中心向 外环路逐渐减少。二三环之间项目开发体量明显少于其它环路，只有 911,288平方米，占 总开发体量的11%,主要原因在于，二三环之间受整体功能的限制，项目多为商住公寓、 写字楼、或酒店底商形式，如建外 SOHO、主语城、顺驰？蓝调、枫蓝国际等。其它环路 项目，在体量上并无明显差异。我们可以清楚看到北京市各环线的商业项目分布情况。环环路内包含了西单商圈、王府井商圈、阜成门一一复兴门商圈、宣武门一一前门 崇文门商圈等众多已经趋于成熟的商业圈

6、，随着金宝街大型综合性项目的兴建以及 东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出，东单商圈更趋成熟，这必然加强了二环路 内良好的商业氛围。但同时我们也应该看到，由于二环路内的商业发展已经趋于成熟， 这么多项目的兴建，也使二环路内的竞争更加激烈。尤其以西单商圈和王府井商圈竞争 最为明显。二三环路之间：东二环到东三环区域驻扎了各大金融机构和外资企业的办公地点， 拥有大片5A级写字楼和高尚住宅区，随着北京市政建设的进一步发展，这里将形成一个 顶级企业聚居区、一个高品质的富人生活区。现阶段此处可供大规模商业开发的面积极少，已基本饱和。而南部二三环间由于居民消费水平与商业发展环境都不太成熟，所以 商业项目相

7、对较少，没有能够形成强有力的商圈。二三环之间的西部区域随着马连道地 区交通、教育及购物生活配套设施日益完善，以及马连道商圈被规划为中央采购区，其周边的商业地产开发也日趋兴旺。二三环之间的北部区域由于拥有东直门、西直门两大交 通枢纽商业和北三环沿线马甸、双安商业区的带动，相对而言发展比较稳定。北部区域 的大钟寺地区将会建起体量较大的大钟寺国际商业中心，此物业经营的成功与否将会影 响到北三环商业区的经营与定位。综上，二三环之间的区域东部已基本饱和，西部和北 部平稳发展，南部属于待启动地区，未来可挖掘的潜力大。三四环之间：南三四环之间依然是发展相对比较薄弱的一个区域，但是随着木樨园 商业圈的相成，百

8、荣世贸的组建，给南城带来了希望。南城的发展日益受到社会各界的 广泛关注，尤其是在政府建设南城，开发南城的大的方针政策指引之下，随着南城开发 建设的步伐正在不断加快，京津塘、京石、京开等快速路相继通车，地铁 5号线正在建 设，若干条市政道路即将开通，加上城市环线、铁路和南苑机场，南城已经形成便捷、 立体的交通网络，南城必将成为一个新兴的商业区域。西三四环的发展则弱于北三四环，这是由于北三四环处于亚奥商圈，发展比较快，生活气息浓厚，被称为中心居住区（CLD）。 以餐饮、娱乐、超市等生活配套 行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在 日益壮大。当北京被宣布为2008年奥 运会的主办城市后，此

9、处更是商家的必争之地， 价格一路飙升。东三四环由于包含了 CBD和燕莎两个北京最大的商业圈，尤其是 CBD 商业圈，在他的周围兴建了大量的项目，例如万达广场、金地国际花园、华贸中心等， 形成了 CBD次商圈，并不断延伸四五环之间：南四五环之间的商业项目主要集中在郊县大兴，东四五环的项目则主 要集中在望京商业圈一带和 CBD的次商业圈一带。北城则或以奥运为依托，发展奥运经 济；部分以中关村的巨大人流量为依托发展商业项目。而从商业项目的分布数量上我们 又可以看出，同在四五环之间，北四五环就发展的比较好，项目数量众多，这主要是受 到2008年奥运会的影响，依托奥林匹克公园发展开了。五环以外：可以看出

10、北五环外的昌平和东五环外的通州发展较其他郊县更好。其中 尤其以北五环外项目最多，而其中的亚北天通苑，无论是在社区面积上，还是在建筑面 积上都是最大的。总的来看，北京各环线之间是以二环发展最好，三四环相对比较成熟，五环以外发 展势头迅猛。同一环线之间，则是东部和北部优于西部和南部，在二环和三环之间，以 及三环和四环之间以东部发展相对比较成熟与完善，项目众多，竞争也相对激烈。而四 到五环之间以及五环以外则以北部为最优。三、各环路的商业发展与城市发展关系分析根据北京城市总体规划的部署，北京市将在市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。下面我们将根据这一城市规划来分析各环路的商业发展情况

11、及将 来的发展趋势。(1)两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。(2)两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大 兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。(3)多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城 市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商 务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦 庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。从1993年的“分散集团式布局”到如今的“两轴一两带一多中心”，新规划必然会 改变旧有的北京城市空间布局，而城市空间布

12、局的变化也必然导致北京房地产格局的变 化，这种变化很可能将是质的变化。新的城市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以天安门为中心生活，居住形 态亦将发生重大变化， 从商业角度来看，此种规划也将改变以往人们购物的习惯。在北 京市新的功能划分上，我们不能再把北京简单地划分为不同的功能区，造成吃饭的地方 吃饭，睡觉的地方睡觉，工作的地方工作，大家在这些功能区之间疲于奔波，造成资源 和人力的浪费。以后身边的中型社区购物中心和郊区的大型 shoppingmall可能将成为人们 购物的首选。新规划中中心城市轴线及功能区分析图通过上面两张图的对比可以看出北京市现有商圈与新规划中的两轴并不完全相符， 现有商

13、业聚集区主要位于三环以内，并且表现出非常明显的向东部倾斜的态势，北部、 西部和南部都是较分散的中型商业聚集区，属于区域型商业中心。而在北京市新规划中， 三环以外的商业规划被重视起来，CBD东部、大红门区域、石景山区域、亚奥区域都被 列入重点发展的部分，可见在北京市未来的发展中，将逐步突出三环以外的大型商业的发展，按照多中心 的规划进行整体布局。商业发展将不再仅限于东部CBD区域的集中商业区，而是围绕两 个中心轴，逐步在整个城区建立多个区域级商业中心。新的城市总体规划实施后，人们 将不会再像以前那样以天安门为中心生活，环线将不再是考评房子的惟一标准，作为城 市规划的重要实施者，房地产开发商也会迅

14、速顺应这一形式。四、北京交通干线和沿线商业的分析从目前北京的交通系统看，由四条环线和15条快速联络线组成的快速系统是北京交 通的骨架，连接主要交通干线的支线和次级道路构成道路网络。近年来四环、五环已经 建成通车，预计六环建成后，五个环线总长将达到431.3公里，到2008年，北京将建成五环加八射的高速环路系统。北京市的商业项目主要分布在现有道路沿线，面积约800万平米，还有400多万平米商业集中在近几年来建设的交通路线沿线，如地铁十三号线、朝阳北路以及四环沿线， 四环路被称为“黄金大道”，这不仅因为四环工程耗资巨大，更因为其带来的效益要10倍于产出。公路建设每投入100亿元人民币，将会拉动周边

15、的国内生产总值 1000亿元人 民币。四环路的开通，使分布在北京市区边缘的中央商务区（CBD）、中关村高新技术园区、奥运村、大运村、亦庄经济开发区等连点成线，起到辐射作用，以带动北京科技、 文化产业的高速发展。另外地铁十三号线的开通也大大拉近了城乡的距离，方便了居民 出行的便利，同时也带动了沿线商业的发展。未来北京市将大力发展轨道交通，这是因为北京和它们的最大差别不是路的宽窄而 是公共交通，尤其是地铁数量的差距。像巴黎地铁长度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，东京也是几百公里，而北京只有几十公里。这个差距是非常大的。大力发展公 共交通特别是轨道交通，这是世界大城市解决交通问题的一个主要经验。

16、由于轨道交通 具有很多特点如：没有堵塞问题，而且很准时；它不受气候气象影响；安全系数高；它 是环保，由于北京是个发展中的城市，原来道路比较缺乏，路面不够宽，面积也不够。 受到北京古都风貌保护和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面积增加也是受到 限制的在这种情况下，只能通过大力发展地下交通，才能够既保护北京的历史风貌，同 时又解决了交通问题。根据北京市规划，到二零零八年之前，北京将建成八通线、地铁五号线、十号线一 期、奥运支线、四号线、九号线一期、机场线、亦庄线，加上已经开通运行的三条地铁 线路，二零零八年北京市区轨道线路将有望达到十一条。地铁的开发将带来沿线土地的升值，地铁站周围的土地是开

17、发商进行房地产的开发 或者是商业开发的上上之选。根据伟业商业资料统计，截止到2008年，北京市分布在原有交通干线的的商业项目 共有289个，面积总计405万平米；分布在未来轨道交通干线周边的商业项目数量共有 85个，面积总计231万平米，轨道交通对商业带来的增值效应由此可见。根据目前地铁的建设情况，5号线将于2007年6月率先进入运营，加上奥运的影响, 毫无疑问，除了已经建立的“东西轴”与二环线地铁，“南北轴”的 5号线周边商业将 会逐步发展起来的。五、已落成、正报规、待建项目情况对比分析1996年以来，为了改造旧城，彻底整顿遍地小商贩，露天市场管理混乱的现象，北 京市政府大力整顿商业物业，数

18、量众多的住宅底商，临时建筑被勒令关闭、拆除，由此 造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，市场开始产生巨大的商业需求，商业 地产的开发速度大大加快，仅2002-2007年的商业供应量就达1300多万平米，其中已建 商业面积700万左右，占到总体供应量的60%多，另外还有200多万平米在建商业，这 些在建商业基本上将于2006年推向市场，因此2008年，将是商业地产供应激增的一年； 正在报批的商业面积约150万平米，占到总体面积的17%。2002-2007年间，北京市城八区的落成项目以东城区为最，达到该区总体面积的72%, 这主要是因为东城区商业比较成熟，以王府井商圈为核心的东城区基本上没有

19、多少新建 项目；已落成项目最少的区是丰台区，比例仅为 43%,丰台区由于历史原因，整体商业 发展水平较低，除了大红门服装批发市场外，其他零售商业落成数量远远少于其他城区；在建项目最多的是是朝阳区，比例高达 35%,众所周知，北京市2008年将举行奥运 会，奥运的巨大商机带来亚奥区域的商业地产大开发，同时，朝阳区的 CBD地区及朝阳 北路大量的写字楼底商、社区商业都为朝阳区的商业发展添砖加瓦，发展势头如火如荼；待建商业项目数量最多的是丰台，因为丰台区已落成项目数量相对较少，因此未来 有大量商业项目规划待建，主要集中在木樨园一大红门地带；规划数量较少的是崇文区， 仅为10%,这主要是因为崇文区的商业数量较多，尤其是近两年来大量社区商业的投入 使用使得该区商业放量过多，一时难