土地估价师《土地估价实务》模拟考试试题(一)

1、土地估价师 土地估价实务 模拟考试试 题 （ 一） 第一部分 计算题 共 3题，各题分别为 30、30、40 分。要求 列出算 式、计算过程和计算结果， 计算结果保留两位小数， 地价单价 的单位为“元 / 平方米”、总价单位为“万元”。 一、某开发商拟投标某 70 年土地使用权的七通一平空地，面积 2000 平方米，根据规划，最佳利用方式为修建住宅， 最大容积率为 4。 根据有 关调查研究显示， 该项建设周期为 2 年，取得土地使用权后即 可动工， 建筑费和专业费预计每建筑平方米 2000 元，第一年投入 40% ， 第二年投 入 60% ，目前贷款年利率为 8%，建成后即可全部售出，售价 预

2、计为 4000 元/ 平方米，销售税费为不动产总价的 6%，要求利润不 低于不动产总价的 15% ，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为 地价的 2% 。估算该开 发商目前所能投标的最高地价。 二、某城市有宗地 F 因拍卖需要评估，现有 5 宗类似的土地交易 案例， 条件如下。 项目 A B C D E 待估宗地 成交价格（元 /m2） 500 600 950 1020 1300 交易形式 协议 协议 招 标 招标 拍卖 拍卖 交易时间（年、月）2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5 土地使用权年期 50 70 70 40 70 50 容积率 1

3、.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5 区域因素比较 繁华程度 +2% -1% 0 -2% +3% 基础设施 0 +3% -1% +3% 0 交通状况 -1% 0 +2% -1% -2% 个别因素比较 宗地形状 0 -2% +3% 0 1% 宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0 临街类型 +1% +1% 0 +1% -1% 表中区域因素和个别因素的修正都是与待估宗地相比较， 表中数 字为 正时，表示交易案例宗地条件优于待估宗地，表中数字为负时， 表示交易 案例宗地条件比待估宗地的条件差， 数字表示对宗地地价的 修正幅度。根 据调查，该城市交易形式修正系数为：协议 0.6 ，招标 0.

4、8 ，拍卖 1.0 ； 地价指数以 2002 年 1月为 100 ，以后平均每月递增 1 个百分点；土地还 原率为 7% ；此类用地的最低容积率为 1，容积率 在 11.5 之间时， 容 积率每增长 0.1 ， 宗地单位地价比容积率为 1 时增长 5% ，超过 1.5 后容 积率每增长 0.1 ，单位地价比容积率为 1 时 增长 4% 。 根据上述条件，按下列要求完成计算： （ 1 ） 编制地价指数表 （ 2 ） 编制容积率修正系数表 （ 3）计算宗地 F 在 2003 年 5 月 50 年期的单位地价（计算结果 保 留一位小数） 三、某市一综合大厦 ,于 1995 年 10 月底建成 , 用

5、途为综合 , 其中 13 层为商场 ,建筑面积为 4000 平方米;410 层为写字 , 建筑面积为 7500 平 方米,建筑总容积为 4.该大厦用地是在 1993 年 10 月底以出让 方式获得 50 年的土地使用权 ,出让地价为 1250 万元 .1998 年该大厦 所有者拟进行股份 制改制 ,请评估出该宗土地在 1998 年 10 月 31 日现 状基础设施条件下 （ 基 础设施条件略 ） 的土地使用权价格。 据调查 , 目前该大厦租贫合同中商场的实际租金是 5.5 元/建筑 平方米. 日, 写字楼的实际租金为 3.5 元/建筑平方米 .日; 同类物业的 平均租金水 平按可出租建筑面积计

6、算为 : 商场 5.0 平方米 . 日（可出 租面积占建筑面 积的 75% ）,出租空置率为 5%; 写字楼为 40 元/日. 平 方米 （ 可出租面积 占建筑面积的 70% ） ,空置率平均为 20%, 各类物业出 租的费用一般为 : 年 管理费为租金的 5%,年维修费为重置价的 8%,每 年需支付税费 30 元/ 建 筑平方米 ,年保险费为重置价的千分之二 , 该 大厦为框架结构 ,重置价为 3000 元/建筑平方米 , 经济耐用年限为 50 年,残值率为 2%, 该城市从 1993 年至 1998 年物价指数每年上涨 9 个 百分点 , 当地土地还原率为 8%, 综原 率为 9% 。 第

7、二部分 案例分析 共 1 题，60 分。包括一个地价评估与土地 资产 管理的实例，根据条件综合分析回答有关问题。 四、某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机 构对 所涉及的两宗土地 A 和 B 进行评估。 A 宗地为商业用地； B 宗地 为工业用 地，容积率为 0.6 。请根据以下给定的条件分析并回答下列 问题： 1、A 宗地位于城市市区， 评估机构同时选用了市场比较法和收 益还原 法进行评估， 市场比较法的评估结果为 1320 元 / 平方米，收益 还原法的评估结果为 970 元 / 平方米。试问：有哪几种方法可以确定 最终 的评估结果？并简述理由。 2、 B 宗地位于城市郊区，

8、为当地政府在多年前征用农村集体土 地后 划拨给该企业使用，此后，该区域未发生征地案例。 请问：（ 1）在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机 构 应该收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？ （ 2 ）运用成本逼近法评估该宗地 50 年期土地出让使用权价格时， 基 本步骤应有哪些？ 3、根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟 选择 如下两种处置方式： 对 A 宗地的处置采取由企业办理土地出让手 续后租 赁给股份有限公司使用； 对 B 宗地采取以国家作价入股的方式 投入到股 份有限公司。 请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点， 并从产权关 系和经济关系上说明这两种处置方式

9、对国家、国有企业、 股份有限公司的 利弊。 4、股份有限公司成立后， 由于城市的发展， B 宗地变为临街地， 所 在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为 1.5 。股份有限 公司拟 对该宗地上原有的建筑进行改造， 增加建筑层数， 使该宗地的 容积率为 2， 并全部用于出租。 请问：（ 1）为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有 限 公司应到政府部门办理那些手续？ （2）如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估？ 简述 估价思路及所用方法估价的基本程序 第三部分 土地估价报告改错题 五、共 1 题， 40 分。本题包括一个土地估价技术报告，其中存 在多 处错误，请指出报告中

10、的错误。 每指出一处错误并能简述原因的， 得 3 分， 最高得分 40 分，只指出错误但没有说明原因的不得分。 土地估价技术报告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 W 企业改制上市所涉及的土地价格评估（ A 省 B 县） 二、 委托估价方 W 企业 三、 受托估价方 （略） 四、 估价目的 W 企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家 经济 体制改革委员会“关于印发 股份有限公司土地使用权管理暂行 规定的 通知“（ 1994 国土法字第 153 号）、原国家土地管理 局第 8 号 令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 等要求， W 企业特 委托 C 土地估价机构对此次改制

11、上市所涉及的土地使用权价 格进行评估， 为其改制上市提供土地价格依据。 五、 估价依据 （ 1 ）中华人民共和国土地管理法 （ 2 ）中华人民共和国房地产管理法 （ 3 ）国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发股 东有 限公司土地使用权管理暂行规定的通知（ 1994 国土法 字第 153 4）国家土地管理局关于印发 土地估价报告规范格式 （1996 ） 的 通知（ 1995 国土籍字第 180 号） （ 5 ）原国家土地管理局第 8 号令国有企业改革中划拨土地使 管理暂行规定 （ 6 ）当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方 定 （7）估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资

12、料 （ 8 ）委托方提供的有关资料 六、估价基准日 二00年十二月三A一日 七、估价日期 二 00 二年七月二十日至二 00 二年九月二十日 八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 （ 1 ） 土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 （ 2 ） 估价对象与其他生产要素相结合， 能满足目前经营的正常 行，保证企业的持续发展。 号） 用权 性规 （ 3 ）在评估基准日的地产市场为公开、 平等、自愿的交易市场。 4） 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有 法律、法规 （ 5 ） 委托方提供的资料属实。 （二

13、）使用说明 （ 1）本报告评估价格仅为 W 企业改制并上市提供土地价格依据 , 不 作其他用途。 （ 2 ） 待估宗地的土地面积、 土地权利状况及土地使用权年限等 以 当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证为准。 （ 3 ） 此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术 报 告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用， “土地估价技术报 告”供 委托方的上级主管部门使用。 （ 4 ） 评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 （ 5 ） 本评估报告由 C 土地估价机构负责解释。 十、土地估价师签字 姓 名 估价师资格证书号 十一、土地估价机构 土地估价机构负责人签字： （土地估价机构公章

14、） 二 OO 二年九月二十日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1 土地登记状况 待估宗地位于 B 县光明路 XX 号，土地面积 2200. 8 平方米，用 途为工业，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表 2-1 。 2. 土地权利状况 待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为 W 企业，土 地 使用证编号为 XX 国用（ 1999 ）字第 XX 号。无他项权利限制。 表 2-1 国有划拨土地使用权状况一览表 宗地编号 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积平方米 地号 他项权利状况 1 W 企业 库房 XX 国用（ 1999 ）

15、字第 XX 号 B 县光明路 XX 号 工业 2200. 8 无 合计 2200 . 8 3. 土地利用状况 待估宗地范围内现有仓库 1 座，建筑面积为 1790. 59 平方米， 建筑 容积率为 1. 2。 二、地价影响因素分析 （略） 第三部分 土地估价 一、 估价原则 （略） 二、 估价方法与估价过程 根据城镇土地估价规程及待估宗地的利 用状况，我们选择成 本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。 具 体评估过程如下： ( 一 ) 成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据， 一定的利润， 利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地 使用权价 格

16、的估价方法。其基本计算公式为： 土地价格=(土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润)X 土地增值收 、 人 益 1 土地取得费及有关税费 根据 A 省土地管理法实施条例及 B 县土地征用的有关规定， 待 估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗 (含 林木)补 偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费 等。 ( 1) 征地费：通过调查，依据 B 县土地管理局提供的有关征地 案 例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地， 征地费一般在 203 0 万 元/ 亩。此次评估取待估宗地的征地费为 25 万元 / 亩，即 375 元/ 平方 米。 ( 2) 有关税费：由于待估

17、宗法周边的土地类型主要为耕地，根 据 A 省及 B 县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占 用 税 45 元/ 平方米、耕地开垦费 8 元/ 平方米和新增建设用地有偿 使用费 7 元/ 平方米，合计税费为 195 元 / 平方米。 再 加上 ( 3) 土地管理费：根据 A 省关于征收土地管理费有关规定：土 地 管理费按征地费总额的 3%征收，则为 11 元/ 平方米。 上述三项合计，土地取得费为 581 元/ 平方米。 2 土地开发费 此次评估设定待估宗地的开发程序为宗地红线外 “三通”（通路、 通 电、通讯）及宗地红线内地面平整。 通过调查，待估宗地所在区 域“三通 一平”的平均

18、开发费用大致在 4060 元 / 平方米之间，根据 待估宗地的实 际开发水平，取待估宗时的开发费用为 50 元/ 平方米。 3 投资利息 根据待估宗地的开发程序及开发规模，设定开发周期按 1 年计， 设定 土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付， 土地开发费在开 发周期内 均匀支付， 贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固 定资产贷款利 率 5 85%计，则投资利息 =（土地取得费及有关税费 + 土地开发费） X 开发周期 x 5. 85% = （58. 1+50 ） X 1X 5. 85% =6 . 32（元/ 平方米） 4. 投资利润 调查近期 B 县经济开发区开发投资利润及 xx

19、企业所在行业的 土地开 发投资回报情况，设定年投资利润率为 12% ，则： 投资利润 二（土地取得费及有关税费 +土地开发费 +投资利息） x 开发 周期 x 12% = （ 58. 1+50+6 . 32） x 1x12% =13 . 7（元 /平方米） 5. 计算土地增值收益（土地所有权收益） 根据 B 县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及 B 县的 有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为 30% 。 故土地增值收益 =（征收费及有关税费 +土地开发费 +投资利润） x 10% =（58. 1+50+13. 7 ）x 30% =36 5 （元/ 平方米） 6. 计算待估宗地的土地使

20、用权价格 待估宗地的土地使用权价格 =58. 1+50+6 . 32+13 . 7+36. 5 =164 . 6（元 / 平方米） （二） 基准地价系数修正法 依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价， 结合区域因素、 个性因素、期日、土地使用权年期、土地开发程序等因素 修正的调整， 即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于 B 县基闪 地价覆盖 范围之内，用途为工业，根据城镇土地估价规程及 B 县 定级与 基准地价评估报告，采用基准地价测算宗地地价的公式如下： 宗地地价 二待估宗地所在区域基准地价 x Aix A2x A3x A4x A5 A1 - 区域条件修正系数 A2 容积率修正系数

21、 A3 土地使用权年期修正系数 A4 基础设施开发程度修正系数 A5 期日修正系数 采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下： 1 确定待估宗地的土地级别及基准地价 经调查分析，待估宗地位于 B 县光明路，属于 3 级地， 3 级地的 工业 用地基准地价为 150 元/ 平方米。 2 确定区域条件修正系数（ A1） 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为 10553 。 3 确定容积率修正系数（ A2 ） 待估宗地面积为 2200 8 平方米，建筑总面积为 1790 59 平方 米， 容积率为 12，根据容积率修正系数表（表 3-1 ），待估宗地容 积率修 正系数为 1 16。

22、表 3-1 容积率修正系数表 容积率 V 1. 0 2 3 4 5 6 容积率修正系数 1 0 1 8 2 4 3 2 3 5 4 4. 确定土地使用权年限修正系数（ A3） 待估宗是 W 企业于 1996 年 5 月 1 日出让方式获得，设定土地使 用年 限为 40 年，至评估基准日，剩余土地使用年限为 35. 67 年。根 据土地 使用年限修正公式： A3= 1-1/ （ 1+8% ）35.67/1-1/ （ 1 +8% ） 40 =0 . 948017/0 . 995426 =0 . 95237 5. 确定基础设施开发程度修正系数（ A4 ） 根据此次评估设定待估宗 的的开发程度，参照

23、B 县定及与基准 地价评估报告 中基础设施开发程度修正系数表， 确定待估宗地基础 设施开发程度修正系数为 1 17。 6期日修正系数 B 县定级与基准地价评估报告是 1996 年 5 月经 A 省国土管 理 局审核验收后开始使用的，调查 B 县 1996 年 5 月至 1999 年 12 月 31 日 的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了 5% ，故取期日修正 系数 A5=1 05。 7 确定待估宗地的土地价格 根据公式： 宗地地价 二基准地价 x A1X A2X A3X A4X A5 =150X 1. 0553X 1. 16X0. 95237 X 1. 17X 1. 05 =185 2（元

24、/ 平方米） 三、地价的确定 1. 地价的确定 对于待估宗地， 分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法， 其 评 估结果分别为： 成本逼近法： 164. 6 元/ 平方米 基准地价系数修正法： 185. 2 元/ 平方米 综合分析两种方法评估的 结果， 两种方法所得结果相差较大， 故 以两种方法求得结果的加权平均 值来确定最终结果： 待估宗地的土地价格 =185. 2X0. 7+164 . 6X0. 2 =162. 6（元/ 平方米） 2. 估价结果 待估宗地土地面积： 2200 8 平方米 单位面积地价： 162.6 元 / 平方米 总地价： 35 785 万元 第四部分 附件 1委托估价函

25、 2待估宗地区域位置图 3委托方营业执照复印件 4估价机构营业执照复印件 5 土地估价师证书复印件 参考答案： 第一题： 1、计算方法 根据题意，适宜采用剩余法估价 2、测算公式 地价 =不动产总价 -建筑费、专业费 -利息 -销售税费 -开发商利润 3、计算步骤 (1) 不动产总价 =4000 X 2000X 4=3200 (万元) (2) 建筑费及专业费 =2000 X 2000X 4=1600 (万元) (3) 总利息 二地价 X (1+8% 2-1+16000000 X 40% ( 1+8% 1.5- 1 +16000000 X 60% ( 1+8% 0.5-1=R ( 元)( 结果含

26、有地价 未知数 ) (4) 销售税费 =32000000X 6%=192( 万元 ) (5) 开发商利润 =32000000X 15%=480( 万元 ) (6) 地价=不动产总价 -建筑费、专业费 -利息 -销售税费 -开发商 利润二(1) - (2) - (3) - (4) - (5) - (6) =P (元) (7) 开发商目前所能投标的最高地价 =P/ ( 1+2%二 P (元)(2% 为法律、估价等费用，必须扣除，并且不能简单用减法扣除 ) 第二题： 1 、适用公式 待沽宗地价格 二比较案例宗地价格 x 交易形式修正 x 交易期日修 正 X 年期修正 X 容积率修正 X 区域因素修正

27、 X 个别因素修正 2、计算步骤 ( 1) 选择计算方法：适用市场比较法 ( 2) 编制该城市地价指数表 日期 2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5 地价指数 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3 (3) 编制容积率修正系数表 容积率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0 修正指数 100 120 125 129 137 145 (4) 交易形式修正系数，题目已给定 (5) 计算土地使用权年期修正指数 70 年期修正指数为： 100X 1-1/ ( 1+7%)70=99.1 50

28、年期修正指数为： 100X 1-1/ ( 1+7%)50=96.6 40 年期修正指数为：100X 1-1/ (1+7% 40=93.3 (6) 确定区域因素和个别因素条件指数 项目A B C D E 区域因素条件指数 101 102 101 100 101 个别因素条件指数 102 99 101 98 100 (7) 计算各交易案例地价修正后的价格 交易案交易形交易期年期容积率区域因个别因比准 例价格X式修正X日修正 X修正X修正X素修正X素修正 价格 1.0 117.3 96.6 125 100 100 A: 500 X - X X X X X =？ （元 /m2） 0.6 102.0 9

29、6.6 100 101 102 1.0 117.3 96.6 125 100 100 B: 600 X - X X X X X =？ （元 /m2） 0.6 仙1 99.1 129 102 99 1.0 117.3 96.6 125 100 100 C : 950 X X X X X X =？ (元 /m2) 0.8 108.3 99.1 137 101 101 1.0 117.3 96.6 125 100 100 D :1020 x x x x x x =？ (元 /m2) 0.8 110.5 93.3 120 100 98 1.0 117.3 96.6 125 100 100 E :130

30、0 x x x x x x =？ (元 /m2) 1.0 113.8 99.1 145 101 100 (8)确定宗地F在2003年5月50年期的单位地价 采用算术平均法求取待估宗地单位地价为： (A+B+C+D+ E/5 二 (元 /m2) 第三题： 1、 解题思路 先用收益还原法计算房地产总价，再用重置成本法计算 房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值就得到了土地价格。 2、 计算公式 计算房地产总价的公式：P=a/r x 1-1/ (1+r)n计算房屋现值的公式: 房屋现值=重置价格-折旧总额 3、计算步骤 （1） 房地年总收益 商场年总收益 =5.0 x 4000X 75% （1 -

31、 5%）X 365=520.125（ 万元） 写字 楼年总收益=4.0 x 7500X 70% （1 - 20%）x 365=613.200（ 万 元） 房地年总收益 =520.125+613.200=1133.325 （ 万元 ） （2）房地出租年总费用 年总管理费 =1133.325 X 5%=56.667 （万元） 年总维修费 =3000 X （ 4000+7500 ）X 8%=276.000 （万元） 年总税费 =30X（ 4000+7500 ） =34.500 （万元） 年保险费 =3000 X （ 4000+7500 ）X 0.002=6.900 （万元） 年折旧费 =3000 X

32、 （ 4000+7500 ） /48=71.875 （万元） 年总费用 =445.942 （万元） （ 3 ）房地年纯收益 1133.325-445.942=687.383 （万元） （ 4 ）目前房地产总价值 总价值 =687.383/9% X 1-1/ （1+9% ）45=7479.500 （万元） （ 5 ）大厦房产现值 重置价格 =3000 X（ 4000+7500 ） =3450 （万元） 房产现值 =3450-71.875 X 3=3234.375 （万元） 6）目前地价 总地价=房地产总价 -房产现值 =4245.175 (万元) 单位地价 =4245.175/2875 X 10

33、000=14765.83 (元 / 平方米) 第四题： 1 、答题要点 (1) 简单算术平 (2) 加权平均法 . (3) 直接取市场比较法的评估结果 . (4) 以市场比较法评估结果为主 , 以收益还原法做适当减价修 正. 2、答题要点 (1) 收集的资料包括 : 国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标 准文件;当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配 套费的 收取标准；征地的过程中的有关税费标准或耕地占用税、土 地管理费等； 土地出让金或土地增值收益资料 ；国家或当地市场 的利率水平； 市场或行业平均利润率或投资回报率 . (2) 基本步骤 : 求算土地取得费 (

34、或分别求算土地补偿费、 安置补助费、青苗及 地上附着物赔偿征地税费等)；确定土地开发费；计算利息；计 算土地开发利润；计算土地增值收益；计算有限年期土地使用 权 价格. 3、答题要点 (1) 不同点 : A 宗地的处置方式是由企业取得土地使用权 , 土地使用者为企业而 非股份公司 , 企业于股份公司是土地租贫关系 , 由股份公司向企 业支付租 金；B宗地的处置方式是国家作价入股，国家持有国家股，国家持有国 家股 , 土地使用者为股份公司 . (2) 从产权关系和经济关系说明对国家、 国有企业、股份公司的 利弊 : A 宗地的处置方式 : 对国家而言 , 国家作为土地所有者 , 可以一次 收取土

35、地收益 , 风险较小 , 但不能得到出让后的土地增值部分 ; 对企业 而言 , 不能获得土地使用权 , 获得较稳定的租金收入 , 但需一次性支付数 额较大的出让金 ; 对股份公司而言 , 可以获得完整的土地 使用权 ,可以不 必一次性支付数额较大的出让金 , 但增加了国家股本 . 4、答题要点 (1) 办理的手续 : 股份公司持处置文件办理变更登记手续 ; 办理有关规划变 更、 审批手续 ; 到土地管理部分办理用途变更登记或用途变更审批 手续; 办 理补交土地出让金的手续 ; 到房屋管理部门办理房屋用 途、容积率的变 更手续 . (2) 评估方法选择、估价思路及程序” : 可在以下方法中选择两

36、种 : 市 场比较法、收益还原法、基准地价 系数修正法、剩余法和路线价法 . 估价思路 ( 略). 市场比较法的估价程序 : 选择市场比较案例 ; 确定比较因 素; 因素描述及比较分析 ; 确定比较因素的修正系数 ; 求算比准 地价 . 收益还原法估价程序 : 确定房地出租总收益 ; 确定房地出租 总费用 ; 计算房地出租纯收益 ; 计算房屋纯收益 ; 计算土地纯收 益 ; 计算土地价格 . 基准地价系数修正法估的程序：确定土地及基准地价；因素描述 及比较分析 ; 确定修正系数 ; 计算地价 . 剩余法估价的程序 ： 计算房地出租总收益 ； 计算房地出租总 费 用；计算房地出租纯收益；计算房地产总价格；计算房屋现值； 计算土地价格 . 路线价法评估的程序 ： 确定路线价 ； 确定宗地的临街