完善我国房地产税费制度的思考(一)

1、完善我国房地产税费制度的思考 一【摘要】房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成局部。建立和 健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流 失，保障房地产市场健康有序地开展等都有重要的意义。目前，我国 房地产市场的不正常开展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本 文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我 国房地产税费制度的一些建议。【关键词】房地产税费完善宏观调控【正文】税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国局部地区如 北京，上海房价飞涨，房地产业开展，大到影响市场交易能否顺利进 行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。 在这

2、种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，标准市场 交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸 高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容无视。 科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让 税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制 度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。 一我国房地产税费制度的现状随着市场经济的开展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐 渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大局部组成，一是房地产 税收，一是房地产费。一房地产税制经过 1994 年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设

3、置、税目、税 率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会 主义市场经济开展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同， 可将房地产税收分为四类：流转税包括营业税，城市维护建设税和 土地增值税、所得税包括企业所得税和个人所得税 、财产税包 括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税和行为税包括印 花税和固定资产投资方向调节税 。2003年 10月十六届三中全会的决 议中明确提出： “实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统 一标准的物业税，相应取消有关收费。 2005年 2 月 26 日，国家税务 总局，财政部，国务院开展研究中心等有关部门就?中国房地产税收 政策研究报告

4、?进行研讨。该会议明确了我国从 2005 年开始就新的税 制进行设计，并在适宜的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以 “明租、正税、清费 为改革方向的房地产新税制的改革。 二房地产费制。房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关 为房地产方面提供某种效劳管理或国家授予他方开发利用国家资 源而取得的报酬， 它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。 根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有 者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费， 主要包括地租， 国家对土地的开发本钱，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产 行政管理机关或其授权机关，履行行政管

5、理职能管理房地产业所收取 的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手 续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业 单位为社会或个人提供特定效劳所收取的费用即房地产事业性收费， 主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。 二现行房地产税费体系存在的问题 通过不同的税种，我国对房地产业的开展进行着多层次的调节，但现 行的房地产税种的设置，绝大局部是参照其它行业的税种，没有考虑 到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业开展的 客观需要。一 宏观税制的缺陷。 首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房 地产评估制度，房地产交易只能以实际成交

6、价为准，加之法律又没有 设置针对明显低于市场公允价的房产交易， 政府有权优先收购的规定， 这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关 面对纳税人的虚假申报常无从查证。 其次，“隐形市场 中逃避税， 国有 资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、 补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而 直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处分措施还是征土地增 值税,如果征 ,如何计算增值额 ,这些都是法律的空白。 第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难 以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，

7、?城市 管理法?又规定 ,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土 地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地 正在逐步国有化 ,使两类土地所有权在现实中难以确定 ,并使派生的土 地出让、 转让不易划清 ,从而影响了纳税主体确实定 ,具体的征免界线也 难以把握；二是性质不明的房地产公司， 征免界限难划定。目前许多 “房 地产公司 挂靠国土部门 ,又是法人又得履行行政职责，表达政府意愿， 致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理 哪,些属于“自营工程,征免界限难确定。二微观税制的缺陷。 首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节 政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有 者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激 了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负， 助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。 如房地产税从价与从租计征税率差异甚大，导致隐形市场泛滥；现行 的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产 投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有 待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外