设施设备的维护保养方案

1、仅供个人参考设施设备的维护保养方案一、设备日常维护保养的内容1、 物业共用部位的设施设备物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系统、物业公共消防系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防（对讲）系统、物业供暖系统等设备设施。2、 共用设施设备For personal use only in study and research; not for commercial use公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统、公共污水及雨水系统、公用天线系统、公共消防系统、楼宇防雷系统、车场系统等设备设施。二、设备日常点检和保养内容、周期及标准日常点检和保养内容周期变压器

2、（非用电高峰运行每日两次记录期）：看、听、嗅点检每日两次变压器（用电高峰期）运行两小时一次点检看、听、嗅每日两次高、低压配电柜 （非用运行每日两次电高峰期） 看、听、嗅点检每日两次工作标准变压器声音应发出持续均匀的“嗡嗡 ”声，没有机械震动声和放电声等异常声音；变压器的高低压测电缆头和母排的搭接头无发热、变色、发生异味、锈蚀等现象；变压器的外壳接地无锈蚀、脱节现象，所有变压器外壳、垫片、瓷套、接头有无破损、变色和异味；电缆沟内有无积水、杂物；油寖式变压器是否呈亮黄色，油位刻度，无漏油和渗油现象，吸湿器应干燥。配电柜内所有电气接头有无破损、变色和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪表无变形和读书不准

3、；断路器无破损、异味、异声等现象；低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变色，接线及接地良好。配电柜内所有电器接头有无破损、变色和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪表无变形和读书不准；断路器无破损、异味、异不得用于商业用途仅供个人参考声现象；低压配电功率因素补偿高、低压配电柜 （用电运行两小时一次点检，每日两柜内电容器无膨胀变形、变色，高峰期）看、听、嗅次接线及接地良好。水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声；水泵轴承温度在 90以下；控制柜电气操作手柄完好，各电器无过热，无杂音；水泵电机运行中三相电流、温度在铭牌规定的额定值；所有电缆头和电气接头无变形、水泵破损发热、变色、异味等现象；水

4、泵轴下滴水量应在5 20g/min运行每日两次看、听、嗅、摸、查、内（轴封填料不宜过紧） ，泵轴渗点检每日两次测水没有流到地面的现象；泵体和机座无破损、积尘、锈蚀、渗水等现象；水泵房内阀门应开闭灵活、无卡阻、关闭严、无漏水现象；压力仪表无破损及读数不准确等现象；无轴承过热、却润滑脂、积屑等现象。消防系统（火灾报警柜内所有电气接头无破损、变色控制器、消防联动控和变味；消防系统报警故障点的点检每周一次制柜）看、听、嗅、统计上报客户服务中心。查、测一次（二次）水箱能正常开启、关闭；点检每周一次水箱盖和纱网无破损、应锁好。看、查、测所有电气接头有无破损、变色和闭路监控系统异味；应达到正常运行功能；点检

5、每周一次看、听、嗅、查、测系统故障点的统计，上报客服中心。所有电气接头有无破损、变色和门禁系统保养异味；门能正常开关，闭门器松紧适宜；点检每日一次看、听、嗅、查、测系统故障点的统计，上报客服中心。不得用于商业用途仅供个人参考所有电气接头有无破损、变色和异味；闸道能正常开关；道闸齿轮箱无渗油、机械部分无停车场（道闸）系统点检每周一次卡阻；挡车杆、荧光膜应完好无看、听、嗅、查、测损；读卡器能读卡正常；电脑各项参数、图像应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。所有电气接头有无破损、变色和异味；可视（防盗）对讲系门能正常开关、闭门器松紧适宜；统点检每日一次对讲质量应达到清晰、无杂音；看、听、嗅、查

6、、测控制中心主机应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。公共照明（楼宇内的检查各灯具是否正常、修复或更走廊灯、楼宇内的楼点检每周一次换各损坏的灯具；线路故障点的梯灯）统计，上报客服中心；公共照明（社区内的社区内的路灯由中班运行工作路灯）点检每日一次业。看、听、嗅、查、测电压表，电流表，指示灯等指示值应在额定值范围；控制开关应控制柜点检每周一次在规定位置；看、听、嗅控制柜内的所有空气开关、接触器、热继电器等电气元件和接头有无损坏、变色和异味。清洁：设备及设备间应无杂物、无积水、无灰尘，设备以手摸无尘、见光亮为标准；设备房：带电部分和旋转部分禁止清洁、设备及设备房间的清点检每周一次电气柜门或外

7、壳在作清洁时应手洁戴检验合格的高压绝缘手套用干抹布单手作业；设备房防小动物设施应完好无损。不得用于商业用途仅供个人参考三、机电设备定期维护的内容及实施效果设施名称内容1、电梯运行时有无异常2、各个照明、通风是电梯否正常3、各指示灯能否正确指示，各按钮是否正常4、报警装置是否正常1、运行是否正常2、电压是否稳定、电流是否在额定范围内变压器3、警示标识是否完好4、变压器分例行保养和预防性实验1、对低压配电柜保养时采用以各母段为单位分段进行2、检查断路器3、检查主回路的铜鼻子接触是否牢固变配电室4、检查电容器是否膨胀变形、变色5、柜内应备有控制原理图、接线图6、检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻1、观

8、察是否有异常声响及异味2、检查柜内各类开关、接触器有无损坏3 检查电压表，电流低压控制表，指示灯等工作是否柜系统正常4、检查柜内电容器有否鼓涨或流液5、检查所有只是表示及线头标志是否清洁定期维修养护计划1、每半月进行例行检查、保养一次2、每季度进行全面检修保养一次3、按国家有关规定每年年检一次1、每半年保养一次2、没 3 年一次预防性实验每半年保养一次1、每半年例行保养一次2、每年进行一次全面测试保养实施效果备注1、安全、可靠、运行平稳，附件完好2、警钟、对讲、应急照明完好，重大节假日前功能正常须全面3、故障率1%以下4、取得年检合格证1 、运行正常可靠，各项指标军和标准，无异常温升过高或电现

9、象流过大时应及2、各指示、保护 时采取措施装置正常3、室内通风正常如发生故障跳1、各开关及保护闸，应详细检装置灵敏可靠查并查明原因2、各仪表、指示后方可恢复合灯等指示正常闸如发生故障跳1、各开关及保护闸，应详细检装置灵敏可靠查原因，并在2、各仪表、指示查明原因后方灯等指示正常可恢复合闸不得用于商业用途仅供个人参考设施名称内容1、观察有无异常2 检查松紧是否适当风机3、有无异常响声4、各开关是否处于“自动”状态1、观察外观探测器、门磁开关有无异常防盗2、对探测器及门磁进报警行状态测试系统3、检查与摄像监控系统联动是否正常1、电源箱、门口机固定牢靠，箱内外清洁2、门口机、分配器、联网器等各点电压是

10、可视防盗 否正常对讲系统3、门口机与分机、管理机通话清楚及图像清晰、按钮应完好、 开锁正常联网正常1、看各摄像机是否正常2、查看监视器显示屏显示情况3、检查视频线、电源闭路监控线、控制线是否接触良系统好4、云台的旋转、支撑杆的固定、调焦、防雨、防尘、防风、防腐、 防锈情况1、红外对射正常2、检查电源线、信号线是否接触正常3、支撑杆的固定、防周界防范雨、防尘、防风、防腐、系统防锈情况4 排除防区障碍物5、除尘、清洁定期维修养护计划每季度保养一次每月保养一次每月保养一次每季度保养一次每月保养一次实施效果备注1、风机风量正常2、运行时电流在额定范围内1、探测器及门磁开关能正常工作2、与摄像监控系统能

11、正常联动防盗门能平稳、可靠的关闭1、图像清晰、 稳定，可视范围正常2、录像机工作正常能准去及时报警，不误报能布、撤防不得用于商业用途仅供个人参考设施名称消防系统室内消防栓及消防管道轻便灭火器材等内容定期维修养护计实施效果划1、各报警按钮、烟（温）感探头、警铃是否完好2、各区域报警器及集中报警器是否完好3、疏散出口指示灯4、气体自动灭火系统1 、系统运行稳（有无漏气、储存压定、正常、灵敏力、控制器面板显示正每月保养、每月可靠常、系统卫生清洁、 脱检查一次2、非人为因素所离释放阀进行模拟）产生的误报率在5、喷淋系统（喷头、3%以下管道标志、 信号阀、 水流指示器、 报警阀、 水力警铃）6、防火卷帘

12、门、 风机、消防广播1、检查水袋、 水枪头、1、每半年全面检1、消防栓、轻便起泵按钮、小锤、水阀、 查一次灭火器材使用功玻璃的完好2、灭火器材每月能正常可靠2、检查阀门、管道外检查一次2、完好率为的渗、漏、冒、跑水的3、消防栓、 消防100%情况管道中修 5 年，3、消防栓、消防3、防锈、清洁每 10 年进行一管道等无渗漏水4、灭火器的压力、铅次大修或更新改现象封、外观、有效期造1、每季度保养 11、确保各设施设备注记录各种检测数据火灾易发季节及重要的节假日前进行一次全面的检查次，每年检修1备使用功能正常公共照明工程部负责组织实施次2、电气线路完整系统巡查、维修、检验2、每 6 年进行一无损，

13、绝缘良好次大修或更新改3 、完好率达到造99%1、检查管道、换热器1、泵运行平稳、保温是否破损声音均匀，电流2、检查管道接口及阀正常门有无渗漏1、每季度保养 12、水流量、压力3、检查各仪表是否正达到要求，各仪次供暖系统常表、指示灯只是2 、每年检修14、每年进行一次全面正常次保养，对磨损零件及时3、系统进出口温进行更换度相对稳定4、各部件无跑、冒、滴、漏现象不得用于商业用途仅供个人参考设施名称内容1、天线：接收方向是否变动，变动后应及时调整，基座无松动， 避雷针下引线与接地装置连接是否良好2、线路放大器：检查主放大器、分配放大器通讯网络有无电源（ 220V ），接有线线插座有无松动， 测量放

14、大输出信号分贝数3 分配线、分配器：检查各层分配线安装完好无损，断线无被乱接乱拉现象4、用户终端：定期抽查用户收视、通讯效果1、休整挡车杆，反光膜2、转动部分加油3、线头紧固，限位开关、摄像机清晰度调整，防雨密封检查， 清智能停车 洁各部位场管理4、检查能否自动和手动开闸，车场收费系统是否正常，挡车杆压力波防砸车系统是否正常，地感试验是否正常，光纤电缆是否协调，网络连接是否正常防避雷系工程部负责组织实施统巡查、维修和检验定期维修养护计划1、终端设备每月至少检修 1 次2、每半年全面检修一次1、车场内地面有局部沉陷损坏的，及时维修2、中修 5 年，大修10年1、每季度进行一次保养2、每年至少进行

15、一次接地电阻测试3 、每年除一次锈，刷一次银粉漆4、中修 6 年，大修12年实施效果备注1、各种器材使用功能正常可靠2、完好率为100%1、车场使用功能正常可靠2、场地平整， 无坑洼积水，完好率达到 98%以上1、确保系统正常使用；雷雨季节来临2、系统完好率为前进行一次接100%地电阻测试和3、接地电阻值符全面维护合 GB50169-92要求不得用于商业用途仅供个人参考设施名称给排水系统内容1、生活供水及生活热水泵未自动轮换运行2 每年进行一次全面保养，对磨损零件及时更换3、泵、阀门、 压力表、管道等保养；均必须认真做记录并存档4、各种消防水泵每周点动运行一次（能运转即可）5、检查、补充润滑油

16、，泄露检查，防锈措施、动作零花，指示准确，表盘清晰，紧固良好6、整洁、干净7、计划清洗、消毒水箱定期维修养护计划1、每季度保养一次2、每年检修一次1、每月清洗标识一次实施效果备注1、泵运行平稳、声音均匀，电流正常2、水流量、压力达到要求，各仪表、指示灯指示正常3、给、排水管及相关阀门使用功能正常，完好率达到 98%以上4 、给水管道畅通、无渗漏水现象5 、排水系统通常，汛期道路无积水6、各阀件无跑、冒、滴、漏现象1、标识清晰、 美观工程部负责组织实施标识系统巡查、维修和检验2、每季度对标识进行维护3、中修 4 年，更新改造 8年大风季节应增2、安装牢固可靠加巡查次数3 、完好率达到98%以上不得用于商业用途仅供个人参考仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。For personal use only in study and research;