《关于完善我区农村固化宅基地政策推行公寓式村民住宅的意见》起草说明【附件2】

1、附件2?关于完善我区农村固化宅基地政策推行 公寓式村民住宅的意见?起草说明根据区处理宅基地问题专责小组的统一部署，我局会同专责 小组办公室有关成员在充分调研的根底上，对我区固化宅基地政 策的调整提出了具体的实施意见，并草拟了?关于完善我区农村 固化宅基地政策推行公寓式村民住宅的意见?以下简称?意见?。现就起草?意见?说明如下：一、调整我区固化宅基地政策的必要性我区自2001年起根据原市人民政府深化农村体制改革与调 整农村集体土地管理制度有关文件的精神，开展村民含“村改 居辖区的居民宅基地固化工作。总的思路是总量固化、分期 实施。即以村居为单位对一定时期符合用地申请条件的村民 的住宅建设用地总量

2、进行固化并具体到人，具体为村集体按照到 2021年12月31日止符合分户条件的人数与每人不超过80平方米的标准进行固化， 已改为居委会的，按照到 2005年12月31 日止符合分户条件的人数与每人不超过80平方米的标准进行固化。固化人员确定后，由土地行政主管部门一次性下达建房用地指标，指标不随人口的增加而增加，指标按年度需要分期实施据统计，全区符合固化条件的村民共11.26万人，约需安排住宅小区建设用地23127亩。目前为止，宅基地固化政策已实施 了 7年多，但全区的固化宅基地分配工作仅完成了约36% 按人数计，已使用建设用地 7867亩，未来还需约15260亩按住宅 净用地面积占小区总用地面

3、积的50%计土地用于村民住宅小区的建设。从目前我区的宅基地政策实施的形势看，现行的宅基地 分配使用模式存在大量浪费土地资源、严重影响城市建设面貌等 问题，也与我区的城市化开展战略相违背。在目前上级下达给我区的新增建设用地年度方案指标非常有限以与城乡建设规划的“一城三片区规划要求形势下，有必要对我区的固化宅基地政 策进行适度的调整。二、调整固化宅基地政策的根本原那么一保持我区现行固化政策的延续性，维持现行固化宅基 地政策的根本原那么不变原市政府?印发关于调整农村集体土地管理制度的实施细 那么的通知?顺府办发200185号，对宅基地固化条件、对 象、用地指标作出了明确的规定，各镇街亦据此确定了固化

4、。为保持政策的严肃性和延续性，保障宅基地固化人口的合法权益，对文件规定的固化条件不宜改变。二适度调整在维持原固化宅基地政策根本原那么不变的前提下，适当调整 我区现行的宅基地分配制度，严格限制单家独院式村民住宅的建 设，制定优惠政策引导和鼓励村民建设村民公寓住房上楼居住。三、?意见?起草的思路一划定“单家独院式村民住宅禁建区，其他区域在用地指标和规划上限制单家独院式村民住宅建设为保障城乡规划的实施，对于重点开展区域或规划控制区域 必须划定“单家独院式村民住宅禁建区，禁止单家独院住宅建设。 但是，对于一般区域特别是遥远村庄假设全面禁止单家独院住宅建 设并不现实，可能会激发不稳定因素，也难以实行集中

5、居住。因 此，对于“单家独院式村民住宅禁建区以外的区域，应允许其 安排宅基地，但在规划上、用地指标上作一定的限制，且必须经 区人民政府批准。假设兴建公寓式村民住宅那么可享受一定的优惠政 策，让村民从中作出选择。二提高村民住宅的交易本钱通过转让宅基地上盖房产获利，是村民偏爱使用宅基地建房 的一个主要原因，特别是“村改居围，其位置比拟靠近城区，区位条件好，地价也相对较高。而根据我区现行的土地有偿使用政策，对“村改居围的土地出让除享受80平方米免补地价的优 惠外，超出80平方米以上的土地按 40%补缴土地出让金，因此， 村民通过转让宅基地可赚取相当可观的地价差。?意见?将“村改居围土地补办出让补缴地

6、价的比例由60濾高到80%，提高了交易本钱，从而降低使用宅基地建房的吸引力。三从用地指标、政府税费、子女入学等方面出台优惠政策，引导公寓式村民住宅建设提高村民私人住宅交易本钱的同时，对建设公寓式村民住宅推出优惠措施，包括建设用地指标优先安排，办理土地出让、工 程规划、施工报建和验收、房产登记等涉与的属区分成的有关税 费予以减免，以与纳入社会保障等优惠。四、解决固化宅基地问题的方式?意见?提出了 4种以兴建公寓式村民住宅为主的解决固化 宅基地问题的方式。一村居集体经济组织利用原有固化小区用地自主开发建设村民公寓。此方式适合于经济实力较强的村居。二政府主导作价收购住宅小区土地统一兴建村民公寓， 并

7、以本钱价出售给有关的固化人员。由于建设村民公寓的前期投入涉与较大的费用，村居集体经济组织不一定能承担。特别是新 一轮的城乡建设规划要求整合土地资源，引导村民住宅建设向城 镇和集中居住区集中，公寓式村民住宅建设也将趋向于集中兴建。 由政府主导统一兴建公寓式村民住宅有利于整合资源，集中建设，形成配套设施比拟完善的居住小区。三经宅基地固化人员 2/3以上代表表决同意，村居 集体经济组织可将固化住宅小区土地转为经营性用地，通过招、 拍、挂的方式推出市场公开交易，并通过将土地纯收益分配给相 关的固化人员，以经济手段表达村民分配固化宅基地的权利。但 由于土地公开交易价格受规划指标影响较大，为平衡村居的 利益，建议设定一个全区统一的平均容积率。四政府作价收购固化住宅用地指标。对于历史上全征地 或接近全征地造成“无地可用的村居，那么只能采取这一方式 解决宅基地固化问题。但这种方式政府收购的是指标，而非实质 上的土地，所以难免比拟“吃亏，但可以作为对全征地村居的一 种优惠政策来考虑。除上述方法外，各镇街道还可以探索其他解决宅基地问 题的方式，目的只有一个，就是提高土地利用效率，改善村民居 住环境，推进城市化建设。五、配合?意见?的出台，需进一步细化的有关问题?意见?中提出的一些政策需要进一步细化或征得相关部门 同意才能正式出台。包括：一“村改居围土地住宅用地出