“一保一控”政策背景下的房地产业发展研究(一)

1、“一保一控 政策背景下的房地产业开展研究 一 摘要在未来一段时期，我国经济要实现 “一保一控 的宏观调控目标， 扩大内需是关键。国际经验说明，每一次的房价大幅度下降，都可能 伴随着消费的停滞和经济的衰退。政府的宏观调控，既要有利于防止 房价大幅上涨带来泡沫，也要防止房地产市场的过度波动对宏观经济 稳定的冲击。因此，防止我国房地产业出现 “大落 ，应包含在 “一保一 控宏调政策的内容之中。 关键词房地产业宏观调控理性调整制度调整 近两年来，在中央政府针对国内流动性过剩可能引发的经济过热而采 取的紧缩型宏观调控政策和针对房地产市场引发的资产价格泡沫而采 取的一系列调整措施的共同作用下，国内房地产市

2、场的政策环境和市 场形势都发生了较大的变化。应该说，中央政府对房地产市场的调控 是必要的，而且是及时的，效果也是正面的，并且已经初见成效。进 入 2021 年下半年，在国内外经济形势趋于复杂化的情况下，中央将宏 观调控政策的基调从 “两防调整为“一保一控。2021年9月 16日，央 行公布 “两率即贷款利率和存款准备金率 下调，意味着紧缩的货币 政策信号开始转向。在此背景下，我国房地产业开展何去何从，在 “一 保一控的宏调政策中面临着什么样的选择，值得研究。 一、防止房地产业出现 “大落 ， 有利于 “一保一控 宏调目标的实现 近两年来，由于受全球的流动性过剩的影响，我国的宏观经济面临着 复杂

3、多变的调控环境，宏调目标也经历了从 2007 年初的“一防防止 经济增长转向过热到 2021 年初的“两防防止经济增长转向过热和 防止通货膨胀，再到 2021年下半年的 “一保一控 保持经济的持续稳 定增长和控制通货膨胀 。应该说，无论是“一防，以及“两防，还是“一 保一控，都与房地产业的开展有着非常密切的关系。首先，从“一保 来分析，要实现经济的持续稳定增长， 保持房地产业的 持续稳定很重要。研究说明，我国近年来 GDP取得两位数的增长，都 与投资和出口的拉动关系很大。2007年GDP增长11.9%,其中投资占 GDP的比例为42%。在固定资产投资中，房地产的投资是一个重要的 指标,既影响政

4、府的根底设施投资,又影响到企业的投资意愿。一般 而言,房地产业的快速开展促进了建筑投资的增长,带动相关部门就 业的增加,因而会促进经济增长。然而,一旦房价急剧下滑,私人消 费和住宅投资将受到严重冲击,从而对经济增长产生不利影响。 从兴旺国家房地产周期的经验来看,历次的房价调整、房价大幅度下 降,都可能伴随着消费的停滞和经济的衰退。以美国为例,自 2005 年 以来,美国房价进入下降通道,且降幅不断加大,影响到居民的消费 和经济增长,结果导致次贷危机。 2007 年 2 月次贷危机开始浮出水面, 后不断加深,终至爆发华尔街金融危机, 2021年 9月 1 5日,雷曼兄弟、 美林证券、AIG保险公

5、司均出问题，弓I至全球性金融震荡。欧洲委员会 在 2005年的一份季度报告中考察了欧元区的房地产价格周期和消费周 期的相关性,结果显示,西班牙、芬兰、爱尔兰、法国、荷兰和葡萄牙的房地产价格和消费周期的相关系数大于 0.7，这说明，房地产市场价格的下降将可能严重影响到居民消费。从我国的情况来看，实证资料说明，1998年以来，我国GDP增长和房 价、地价的相关系数高达 85.27%和 79.38%。因此，要保持经济持续稳 定增长，实现 “一保的宏观目标，就要防止我国房地产业出现 “大落， 从而影响到消费和投资意愿，进而导致经济衰退。其次，从“一控来分析，保持房地产业的稳定与控制通货膨胀并不矛盾，

6、相反，在“通货膨胀时代 ，房地产价格稳定甚至略有上涨， 可以稳定居 民的消费预期， 不至于走向 “滞胀。房产既是用来解决住房需求的消费 品，同时也具有投资属性。在通货膨胀的情况下，资产的名义价格倾 向于上升。此外，由于买房与租房作为满足住房需求的两种方式，两 者存在一定替代关系。在通货膨胀的情况下，名义工资的提升虽然不 能直接地有力推高房价，却有利于推高租金。美国在第二次石油危机 期间通货膨胀形势最为严峻，CPI上升13%，与此同时房价却未有大幅 度下跌，仍然保持增速为正，在通货膨胀最为严重的19791980年间， 房价依然有 10%的涨幅。此外，从理论上来看， 在“通货膨胀时代 ，实际贷款利

7、率的变化将会改 变房地产的供求关系，从而带来房价的上涨。通胀率的上升与房价涨 幅上升之间的关系，源于名义抵押贷款利率的下降，也即意味着购房 人支付能力的上升。 通胀率的上升同时也意味着综合生活本钱的上升， 从而会带动租金价格的上涨，因此会加大房地产的投资吸引力和购房 需求。购房需求的上升，改变了房地产市场原有的供求关系，从而引 发了房价的上涨。二、我国房地产业目前已进入深度调整期 统计说明，我国房地产开发综合景气指数连续 9 个月下滑，从 2007 年 11月的 106.59下跌到 2021年8月的 101.78，房地产市场已经进入深 度调整期,其主要表现为 :1.2021 年以来商品住房销售

8、面积同比出现较大的负增长。国家发改委?2021年17月商品住房销售情况?报告显示，2021年17月，全 国商品住房销售面积同比下降 10.8%，增幅同比下降 37.2 个百分点， 创下 2005 年以来最低点。2. 局部城市房价出现连续的环比下降现象。 根据国家开展改革委、 国家 统计局调查显示，全国房屋销售均价同比涨幅连续 7个月下降，从 2021 年 1 月的 11.3%降至 8月份的 5.3%，环比涨幅连续 8个月处于较低的 水平， 8月份环比下降 0.1%。局部城市房价出现连续的环比下降现象，8 月份，新建住房销售价格环比价格下降的城市有 25 个，其中降幅较 大的城市有：昆明 -3.

9、1%、广州 -2.6%、大理 -1.2%、深圳 -1.1%和石家庄 -0.7%，深圳和广州还出现较大的同比跌幅 -4. 1 %和-3.3%。据观察， 房价的下跌比统计的还要严重，比方按照深圳市房地产信息系统统计 口径， 8 月份住宅价格相对于 2月份已经下跌了 30%。3. 个人房贷增速减慢。人民银行统计显示， 2021 年上半年全国个人按 揭贷款同比增长 1.9%，增幅同比下降 54.7 个百分点，与 2007 年全年 相比下降 86.5 个百分点，与 2021年一季度相比回落 14.7 个百分点。 这说明，受调控政策影响以及人们对未来市场预期的调整，购房意向 下降，今年 8 月份的金融统计

10、数据也显示居民户的贷款延续了二季度 以来同比下降的趋势，说明住房消费依旧低迷。4局部城市土地出现流拍现象。受紧缩性货币政策、IPO融资政策和房 地产市场观望的共同影响， 局部城市土地供给出现冷场， 北京、杭州、 南京、福州、深圳、成都等城市出现土地流拍现象。武汉市 2021 年 5 月份共推出 10幅住宅用地， 6幅流拍，其它 4 幅以底价成交。 5.区域市场普遍出现成交萎缩现象， 一线城市销量下跌， 价格涨幅放缓 甚至下跌。在珠三角，广州和深圳都出现了价格的大幅下跌。尤其是 深圳的房价，据深圳国土资源和房产管理局公布的 ?2021年17月深 圳房地产市场分析报告?显示， 2021 年 2 月

11、以来深圳房价连续五个月 出现下降，根本回落到 2007 年初的水平， 2021 年 17 月深圳新建住 房销售面积及二手房成交面积同比锐减 53.2%及 69.8%， 2021 年前 7 个月的总住宅销售面积仅相当于去年的 1/3。广州市 2021年 17 月份 住宅销售面积也下降了 40%。在长三角， 上海的房价相对稳定， 但是， 2021年 1 5月份销售面积下降近 20%。杭州 1 5月份平均成交面积 同比下降约 25%，房价也有松动的迹象。在环渤海地区，区域重点城 市成交量都有较大萎缩， 2021 年 1 8 月北京一手房成交面积同比下降 45%，天津同比下降 25.7%。我国房地产市场进入的 “深度调整期 会持续多久，将取决于宏观经济和 社会环境的变化以及房地产市场内部各方的调整和适应能力。我们认 为， “深度调整是必要的，但 “深度调整 可分为“理性调整和“非理性 调整。所谓“理性调整 ，是指房价、地价合理的