房地产培训五

1、培训五房地产投资理念教程债务是政府、 金融机构、 工商企业等机构直接向社会借债措资金时，向投资者发行， 并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的特征1）偿还性。 债务人必须在规定的偿还期向债权人支付利息，偿还本金。2）收益性。 债券的利息收入一般高于银行储蓄。同时还可通过债券市场（或证券市场）进行低买高卖获得价差。3）流动性。 债券可在偿还前通过市场进行转让，或者通过金融机构进行低押贷款。所以流动性较好，但相对来说比储蓄略差。4）安全性。 债券的安全性比较高，除储蓄外，一般比其他投资品种的风险要小。（3）基金基金的范围很广， 但我们介绍的是投资基金， 又叫共同基金。

2、投资基金是一种利益共享、 风险共担的集合证券投资方式， 即通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运用资金，从事股票、债券等金融工具投资。根据基金单位是否可增加或赎回， 投资基金可分为开放式基金和封闭式基金。 开放式基金是基金的一种， 可以根据需要持续创造新的基金单位， 当基金管理层认为基金规模太大时， 开放式基金也可分停止发行基金单位。 开放式基金投资者按基金净值购买基金单位， 并可随时按照现行市场价进行赎回， 市场价可能高于或低于投资者当时购买基金单位的价格； 封闭式基金是指基金规模在发行前已确定， 在发行完毕后的规定期限内， 基金规模固定不变的投资基金。

3、人们通常认为封闭式基金经理对利润的追逐动力不如开放式基金经理 （因为开放式基金经理必须吸引和留住基金投资者），所以封闭式基金通常是按净资产值的一个折扣进行交易。投资基金的特点A 、优点1）集合小额投资普通投资者（如普通家庭）一般资金规模有限，在众多的投资工具上不可能进行有效的组合。因为许多市场对参与者资金量要求比较高， 所以一般投资者就会失去许多机会。而通过投资基金就可以解决这个问题。 投资基金就是把零星资金汇集成巨额基金，以便参与到各种投资市场，投资者通过基金的分红来享受投资收益。也可以说投资基金为小额投资者提供了一条通向各种投资市场的通道。2）提高投资效率如果个体投资者直接投资于各种市场（

4、证券、债券）时，需花费时间和精力进行信息的收集、分析、以及各种交易操作，实际上是增加了投资的成本；另外，由于个人投资者信息资源的有限，有可能失去投资机会和作出错误的投资决策。如果通过投资基金，不但免除了普通投资者繁重的工作量，又可提高整体的投资效率。3）发挥专家作用基金管理人具有熟悉投资理论、 操作经验丰富、 信息渠道广泛等优势，相对于普通投资者，可能具有更强的获得机会。4）分散投资、控制风险投资基金可以选择投资到多种领域、多种行业、多种品种上，实际上帮助客户分散了投资风险。如果是个人投资者， 就比较难做到如此多样性的投资组合。5）流动性强对开放式基金可直接购买与赎回； 对封闭式基金可通过交易

5、所实时买卖。所以它的变现能力非常好。高于定期储蓄存款、债券，更是房地产投资没法相比的。B、缺点1) 不能消除固有的风险投资基金的投资对象是受市场因素影响的， 所有市场风险也必然反映到基金身上。另外，对投资基金，由于存在人为炒作及操作、基金管理者的业绩变化、 以及其他新基金的发行对其冲击等因素的影响， 可能引起价格的波动， 这些都给投资者带来价格变化的市场风险。2）存在基金管理人的道德风险基金管理人在投资回报目标的压力下，采用不当行为， 可能导致市场或法律风险；或者为了获得高的报酬，操纵投资对象，故意提高账面的基金净值， 增加资金积压和集中过度的风险； 或者向关联机构或个人输送利益， 损害投资者

6、的利益 （俗称的老鼠仓）。3) 短期投资的高成本投资基金的交易与储蓄和债券不同， 是需收取手续费的。 所以，对于短期基金的投资，可能增大其投资成本。不太适合短线投资者，只适合于中长线投资。4) 巨额赎回影响基金投资策略投资市场有时受群体心理影响非常大。 投资者有时会像羊群一样进行一致的行动， 如大家都在某个时候进行赎回行动， 相当于挤兑现象， 这时就会导致巨额赎回。 这种情况就会打乱基金经理原来的投资计划，不能保证预期收益。其实，对普通投资者来说，投资基金的优点要多于其缺点。随着国内基金业的发展及成熟， 投资基金特别是开放式基金将可能是普通家庭投资的最佳选择。（ 4）股票股票是股份有限公司在筹

7、集资本时向出资人发行的股份凭证，代表着其持有者对股份公司的所有权。股票的特点：1）投资风险大从风险上来看， 股票可能是除期货外最高的，特别是在短期操作上。股票具有投资和投机的双重功能，一般长期持有叫投资，短期炒作叫投机。在存在许多缺限、不规范、不成熟的股票市场上，投机的成份更胜于投资。2）投资收益高。风险与收益总是连接在一起的，风险大收益当然就高， 就长期来说， 股票的平均投资收益率会高于其他一般的投资品种。 股票的收益主要包括股利和买卖差价收益，股票投资通常作为规避通货膨胀的主要手段。3）对投资者专业知识要求高。需要具备经济、证券、金融、财务、企业管理等方面的知识，会看财务报表、技术图表、能

8、分析宏观经济走势、公司经营情况。4）投资门槛低。 目前中国的股票交易所最低交易单位为 100 股，如果股价为 5 元/ 股，则只须 500 元就能投资股票市场了。5）流动性一般。转手时机受当时市场行情及交易所交易时间限制。（ 5）外汇外汇是指外国货币以及外币所表示的用于国际结算的支付凭证与信用凭证。 支付凭证包括汇票、 本票、支票、旅行支票等。信用凭证包括股票和债券等。外汇买卖一般均集中在商业银行等金融机构。它们买卖外汇的目的是为了追求利润，方法是贱买贵卖，赚取买卖差价，其买进外汇时所依据的汇率 （一个国家的货币折算成另一个国家货币的比率、比价或价格）为买入汇率，也称买入价；卖出外汇时所依据的

9、汇率叫卖出汇率，也称卖出价。 普通投资者可以通过参加银行的外汇宝业务进行外汇的投资。外汇定即个人外汇买卖业务，眼下正日益受于众多投资者的青睐。外汇的投资特点： 可选择投资品种较多，流动性较强，但需要投资者全面了解全球经济动态和几个重要货币国家的经济现状和趋势，对投资者专业知识要求较高。（6）期货期货是指到一定日期才交割的商品合约。 期货交易是指对远期欲出售或买进的商品， 经由交易所公开竞价的方式， 确定契约的商品交易行为。期货交易的主要目的在于转移现货交易中的风险， 包括价格风险、利润风险和汇率风险等，或猎取风险利润，因此在交易中进行实物交割的数量很少， 通常仅占交易量的 1-2%。期货市场的

10、基本功能1）套期保值功能套期保值功能是指在现货市场买进或卖出某种金融资产的同时，做一笔与现货交易品种、数量、期限相当但方向相反的期货交易，以期在未来某一时间通过期货合约的对冲，以一个市场的盈利来弥补另一个市场的亏损，从而回避现货变动带来的风险，实现保值的目的。 套期保值实际上是把价值风险转移给愿意承担风险的投机者了，所以也称风险转移功能。2）价格发现功能价格发现功能是指在一个公开、公平、高效、竞争的期货市场中，通过集中竞价形成的期货价格具有的真实性、预期性、连续性和权威性的特点， 能够比较真实地反映出未来商品价格变化的趋势。3）风险投资功能投机商通过买空或卖空一种期货合约进入市场， 期望在期货

11、价格的波动中获利。当然，价格波动并不总是与预期一致，因此获利伴随极大的风险，所以称为“风险投资” 。实现风险投资功能的关键是保证金买卖机制，即杠杆作用，简单来说， 就是以少量的保证金可以买卖大量的期货。例如进行买空操作，只需交易额的5%，即可买入，如果价格上涨一点，就可获利相当大的收益，当然，如果下跌的话，则损失也大。（7）保险对家庭来说， 各种风险的出现可影响到财产的损失或生命的危险，而家庭理财的首要目的就是防范各种风险，确保财产安全。保险正是达到此目标重要的、而且最根本的手段。根据国内保险机构的性质，保险又可分为社会保险和商业保险。社会保险是指国家通过立法强制实行的，由个人、单位、国家三方

12、共同筹资，建立保险基金，对个人因年老、工伤、疾病、生育、残废、失业、死亡等原因丧失劳动能力或暂时失去工作时，给予本人或其供养直系亲属物质帮助的一种社会保障制度。商业保险又称金融保险， 是指按商业原则所进行的保险。 具体而言，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、 期限时承担给付保险金责任的保险作为。 商业保险根据保险的范围或保险标的不同， 又分成财产保险、 人身保险、责任保险、信用保险。对于家庭理财来说， 主要涉及的是商业保险领域， 其中又以人身保险包括人寿保

13、险、意外伤害保险和健康保险三部分。保险作为投资工具其特征有：1）流动性一般保险有强制性储蓄的作用，变现力一般。2）风险较低保险作为一种投资的工具， 风险较低。 保险公司的运作必须依据保险法的规定，切实保障客户利益。3）回报率低保险的费率随着银行利率的调整，目前保险的预定利率为 2.5%的历史低水平， 作为投资，回报较低。4）享有免税优势保险金是保险公司按照给合同约定给受益人的赔付，无须缴纳个人所得税。5）保障的功能保险最基本的作用是解决因疾病、意外失能的昂贵开支，保证收入不中断，提供养老金和教育基金。总的说来，保险作为投资工具，最适合重视家庭、注重生活品质的有稳定中高收入的人群。（8）房地产房

14、地产是房产和地产的合称。 地产是指购买土地使用权的开发投资； 房产是指物业建成后的置业投资。 对个人投资者来说，一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。 在现实中， 自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前） 。房产是一种特殊的投资产品， 即有实用价值， 又有享受价值。其一，许多人对拥有一套自己的住房，具有真正的骄傲感。其二，居住自己的房子有稳定感。其三，居住自己的房子有安全感。其四，可按自己喜好装修房屋的权利。总之，房产的价值超出了普通居住的概念

15、， 有许多无法用金钱来衡量的价值。 这些因素反映在家庭投资理财的行为上，就不只是投资收益的问题了。例如，对许多无房者来，购房是他们的第一需要， 就算有许多收益远远超过它的投资项目摆在眼前，也不会影响他们购房的热情。原因就在此。房地产投资的几种方式1）直接购房投资者用现款或分期付款的方式直接购置房屋，可自住，也可出租或可售，以获得利润。这种方式适合资金实力较强的家庭。2）以租带购开发商将闲置待售的商品房出租给租户， 并签订购租保同。租户可在一定期限内购买此房， 并以租金低销部分房款。这种方式适合开始资金不够、 以后收入增加有能力购买的家庭。3）以租养贷投资者先付首期房款， 其余部分通过银行贷款解

16、决。 然后出租此房屋， 用租金来偿还贷款， 贷款还清后将完全拥有此套房屋了。此种方式与“以租带购”相反，适合当前已有相当大数量资金、但以后收入可能不稳定的家庭。4）买卖楼花购买预建的楼盘（可能需两三年后才能建成），只需房价的 10%左右，如果房价上升，可卖出获利。相当于期货功能，风险较大。适合风险承受力较强、激进性的投资者。5）房地产投资券投资者购买房地产开发公司发行的一处债券，到期可得本息。这种方式实际上不通过房屋的租售来获得，相当于一种股票。流动性较好，收益稳定。6）房地产投资券通过发行基金证券， 将小资金汇集后购买房地产，或产权单位。所购房地产可统一通过管理机构出租，从租金收入中分配利润

17、。 这种方式把房地产的所有权与使用权分离，可提高经营效率。这种方式适合小额投资者。（9）收藏家庭理财中几种比较常见的实物性质收藏类的投资品种，即黄金、珠宝、古玩、字画、邮票等。收藏品的投资特点1）收藏品的保值功能好收藏品一般属贵重物品，价格比较稳定。2）收藏品投资期限较长收藏品的收藏时间越久的往往越有价值，很多极贵重的物品，存在时间往往上百年，甚至几个世纪，这对一般的家庭来说会失去投资耐心。3）收藏品价格高收藏品因其稀有性而价格不菲，对投资者有一定的资金势力限制。4）投资收藏品需要专业的知识真正阻碍普通家庭涉猎收藏品投资的是缺乏专业的收藏知识和鉴别能力，大部分收藏品需要从色泽、成分、工艺造型、

18、材质及艺术等方面进行甄别。5）收藏品的流动性（变现能力）较弱收藏品因其价格高、 鉴别较难等因素使其变现能力大大降低。2. 不同年龄阶段的理财心理和特征？在实际家庭理财运作中，一个人一生中不同的年龄段，对投资组合的影响亦非常重要。 通常可以分六大阶段， 每个阶段有不同的投资需要。第一阶段称之为成长期。 这一阶段包括了出生、 完成学业、踏入社会、参加工作直到结婚以前。这期间，财产积累还很少，因此本阶段在投资理财方面的主要任务是积极储蓄并学习充实理财知识。第二阶段，为青年期，指 20-30 岁阶段，这期间的特点是积蓄渐渐增加， 由于对投资理财已有初步了解， 可能也开始摸索投资的步骤和规律。 在这个时

19、期， 投资人可承担较高的风险，因此可采取较积极的投资策略，来分配投资组合，例如放较高的比例在与股票相关的投资上。第三阶段，为成年期，指结婚后十年，也就是 30 到 45 岁左右。这期间收入渐趋稳定，积累明显增加，应特别注意投资的收益等问题。 另一方面， 这期间的花销多集中一些较为昂贵的项目（购房、家庭装修甚至买车等等） 。从投资的观点看，对风险的承受能力依然较高， 故而应追求较高的投资回报。投资组合应偏于积极，投入积极增长的股票、房地产等，但也要留有较小比例的资产投入保守类项目。第四阶段，为成熟期，指结婚后第二个十年，亦即45到 55 岁左右。其特点是，收入已超过支出，子女的教育费用上升为主要

20、的负担。 在这年龄段， 财务目标应为子女的教育经费。而投资时应兼顾到收益和成长之间的平衡问题。 投资组合以积极性和保守性平衡为宜， 应包括股票、 相关的基金、债券和定期存款以及房地产等。每五阶段，进入稳定期，指结婚后的第三个十年前后 （ 55 到 65 岁）这时个人的事业和收入已达到最高，退休后积蓄与花费成为重点。 此时应调整投资组合的比例， 减低积极性之投资，而侧理收益型投资，以期避开较高的风险。投资组合以保守为主导， 还可适当配以小比例的积极性投资，用以追求最大增值。第六阶段，达到退休期（65 岁以上）。这时投资安全为主要的目标，保本为根本。应着眼于有固定收入的投资工具，使老年生活确有保障

21、。3. 房地产作为投资理财产品的有哪些特征？房地产投资的优点1）房地产是一种耐用消费品房地产是人们生活的必须消费品，但不同于一般的消费品。一般情况下，房子的寿命都在上百年以上，最少也可几十年（产权期限是 70 年）。这种长期耐用性， 为投资盈利提供了广阔的时间机会。2）房地产的价值相对比较稳定房地产相对其他消费品，具有相对稳定的价值。科技进步、社会发展等对其影响相对比较小。不象一般消费品，如汽车、电脑、家用电器等，只会随着科技水平的发展，价值不断下降。所以房地产具有较好的保值增值的功能。3）房地产具有不断升值的潜力由于土地资源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整个社会对房

22、地产的需求长期处于上升趋势。具体来说，人总是要住房子的，而且膛断改变居住条件的需求。这些机会为房地产投资带来可预期的收益。房地产投资的缺点1）流动性相对较差（流动风险）房地产作为不动产， 最大缺点是流动性较差。它不象其他金融产品，可随时变现或较容易变现。一般要出售或出租都需有一定的时间，而不可知不可控。有时，为了达到快速变现，可能要损失收益甚至亏损才行。所以，房地产作为固定资产投资，一般是长期投资项目，家庭必须没有现金压力才行。为了减少这种风险， 一般考虑房地产投资作为投资组合的一部分，而非全部；别外就是在急需资金时，可把房地产低押进行贷款。2）投资金额比较大房地产投资额的起点都比较大，一般动

23、辄数十万， 或上百万。对有些家庭来说，一辈子的结余就是为了购一套房。3）政策风险房地产投资是一项政策性很强的经济活动。 如土地政策、 城市规划、房地产税收、 租金管制等的变化都可能给房地产投资带来一定的风险。随着国家体制转型、政策完善、法治健全，以上风险可相应减少。4）道德风险国内房地产市场的不成熟，也给少数开发商提供了违规欺骗的机会。如房屋的质量、合同的不公正、产权的不完善等，都可能给房地产投资都带来损失。4. 商铺作为投资理财产品有哪点特征？商铺，由“市”演变而来， 说文将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心

24、，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣；而北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。“商铺”的定义：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/ 或感受体验的场所。商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。 商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。商铺投资特点俗话说“家有万贯，不如有个店面” 、“一铺养三代” 。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少， 可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。 据来

25、自北京、 上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示， 其商铺价格正在不断上涨。 作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。1）商铺投资的稳定性特点业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3 至 5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。2）商铺增值的特点商铺投资是一个长期过程， 它不会因房龄增长而降低其投资价

26、值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增加是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来， 如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。3）商铺投资回报率较高与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。 据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%,但目前，住宅用房的投资回报回报率基本上下降到大约6%8%，但商铺的投资回报离单租金收益则可能达 10%15%，有的甚至达到20%以上。需要指出的是， 除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，

27、在商铺买价升值到一定水平及时卖出，完成该商铺的投资过程。4）商铺的投资潜力目前在国内， 商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4:15:1 ，可见商铺价格还有较大的上涨的空间商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作， 因为市场环境、 市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响， 而且如果住宅价格透支， 这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面， 许多金融机构、 零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动” 。5）商铺可出租、可经营，方式灵活调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的

28、经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有 55%的人是为出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为 35%，另外有 10% 的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。5. 商铺的分类？商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心商业房地产里面， 随处可见商铺 -商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。按照开发形式进行分类1）商

29、业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式， 其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺， 商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营的状况； 运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。2）专业市场类商铺在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商

30、铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高， 在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场， 比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城、纺织专业市场等。3）社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3 层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。4）住宅底层商铺住宅底层商铺， 指位于住宅等建筑物底层 （可能包括地下 1、 2 层及底上 1、2 层，或其中部分楼层） 的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值

31、， 不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面， 而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲， 鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流， 住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。5）百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺指百货商场、 各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。 目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型 SHOPPING MALL项目（大于等于 10 万平方米）在国内多个大中城市开发建设。6）商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、 商住公寓、 俱乐部、

32、会所、展览中心、 写字楼等里面用于商业用途的商业空间。 这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。7）交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。按产权年限分类1） 70 年产权位于住宅裙楼的商业， 与住宅产权年限一样。 在同样的地段，产权越长，投资价值越高。2） 40 年产权为纯商业物业。 纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高， 通常位于一个区域的繁华商业地段或政府规划中的未来重点商业圈。按商铺在经营上的独立性分类A. 室内虚拟商铺： 一般面积很小（ 10 平米以下），单个室内虚拟商铺往往不具有经营使用功能，

33、 需于相临的其他虚拟商铺一起使用才能作为经营场所的商铺形式。 通常，大卖场就是有数量众多的室内虚拟商铺组成。B. 室内独单立商铺： 位于室内， 开门方向朝室内以独立形式存在的商铺。C.沿街独立商铺： 沿街道布局并开门方向朝街疲乏的以独立形式存大的商铺，叫沿街独立商铺。按所经营业态在物流供应链中的位置分类1）专业市场B2B模式，指以批发为主的商品交易市场，进驻商家主要为生产厂商、 各种代理商， 商品销售对象主要为次级代理商、终端经销商。比如深圳华强北赛格电子广场、东门的白马服装市场、草埔农产品批发市场，虎门富民服装广场、黄河时装城。合和地产策划代理的嫔纷世界美妆城也属于专业市场（美容美发化妆用品

34、专业市场） 。2）零售市场：B2C模式，进驻商家主要为各级代理商和终端经销商，商品销售对象主要为终端消费者。包括百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等等。比如万佳百货、沃尔玛、紫荆城、女人世界、千色店、7-11 便利店、百果园鲜果超市，等等。3）服务市场：B2C模式，包括餐饮、娱乐、休闲、金融、证券、票务等等。当然，上述分类尚不能概括完整的商业形式。 随着商业经营模式的不断创新， 一些新型商业模式开始兼具多种市场类型的特征，比如世界第一大建材超市 B&Q（百安居）采用现代零售商业经营模式， 很难用“专业市场” 或“零售市场”来界定。6. 投资商铺的注意事项 ?“一铺养三

35、代”，商铺由于具有回报年限长、 投资风险较小、长远升值前景较佳等特点， 一直被中国财富阶层当作保值、 升值、养老、传家的首选投资品种。随着居民收入水平的快速提高，如今商铺投资早已走进平民百姓家庭， 在全国范围内商铺投资热潮一路高涨。不过，风险总是与收益相随，商铺投资要实现“少投入、低风险、高回报” ，还需要掌握足够的专业知识。要达到“投入要少、回报要稳、风险要低、成长性（升值空间）要大”的境界，需要在投资之前仔细考量“八大注意”；一要“注意”商业区位（地段）的选择。一般来说，市级商业中心属于“绩优股” ，城市规划发展重点区域的商业在规划形成之初属于“潜力股” ，其投入产出的特点差异很大。二要“

36、注意”交通便利度。四通八达的交通网络、顺畅便捷的直入交通线、足够的停车位，都将提升商铺的价值。即使在同一地段，直入交通的差异也可能造成“阴阳街”的现象，比如上海宾馆片区深南大道以南的商业氛围和价值就比深南大道以北差很远。三要“注意”商业人流量。 “人流就是钱流” ，商业人气是决定商业价值的根本性要素。 当然，对于“潜力股” 型的商铺来说，未来 3-5 年内商业人流量的增加量将决定其升值的空间大小。四要“注意”商业的产业前景。可以说，产业的兴衰将决定商铺价值的升跌。比如赛格电子广场商铺价格月租金高达1000元/ 平方米，就与电子产业在深圳的兴旺发达直接相关。投资朝阳产业的商铺，同比下当然更具价值前景。五要“注意” 经营管理。目前商业价值已经从 “地段决定论”向“经营决定论”发展，经营能力已经成为众多商业价值要素中最具弹性的要素。 在华强北， 经营得当的商业和经营不当的商业价值，就有天壤之别。一个好的经营管理公司，一个专业进取的经营管理团队，将给投