物业管理知识竞赛题库8--风险题

1、物业管理知识竞赛题库8风险题三、风 险 题20 分题1、 业主在物业管理活动中履行的义务有哪些？。1遵守业主公约、业主大会议事规则；2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 公共秩序和 环境卫生的维护等方面的规章制度；3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4按照国家有关规定交纳专项维修资金；5按时交纳物业服务费用；6法律、法规规定的其他义务。2、由物价部门、房管部门依据相关法律法规查处的有关物业服务收费违 规情形有哪些？（1）超出政府指导价标准制定价格的。（2）擅自设立强制性收费项目，乱收费用的。（3）不实行明码标价或不按规定实行明码标价的。（4）只收费不服务或

2、不按照规定提供服务而收取费用的。（5）其它违反有关法律法规的行为3、物业服务成本或者物业服务支出构成包括哪几部分？ 答：（ 1 ）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）物业管理企业固定资产折旧。（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。4、 请说出申报二级企业资质需要的物业项目内容是什么？ 管理两种类型以上物业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相 应计算基数的百分

3、比之和不低于100 ：（1 ）多层住宅 100 万平方米；（2 ）高 层住宅 50 万平方米；（3）独立式住宅（别墅） 8 万平方米；（4 ）办公楼、工业 厂房及其它物业 20 万平方米。5、新设立的物业管理企业申请企业资质需要什么手续？（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表 人的身份证明；（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技 术人员的职称证书和劳动合同； （六）其它应提交的资料。6、业主大会的目标和职责是什么：1制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金 使用、

4、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法 规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。30 分题1、住宅专项维修资金与物业服务费有啥区别？ 答：物业服务费主要用于物业管理企业为整个物业管理项目的全体业主提供的公共服务费用。 内容涉及绿地养护、 公用设施设备正常运转、 公共秩序管理、 卫生保洁等。而专项维修资金是指专项用于住宅公用部位、公用设施设备在保修 期满后，进行中修、大修、更新和改造工程的费用。专项维修资金属于个人，物 业服务费显然没有这种特性。2、推行 ISO9000 质量标准对物业管理活动

5、有什么意义？答：可帮助物业管理企业建立一套规范、系统、科学的服务程序和管理制度。2可以改善管理和服务，有效监督员工的工作。3可提高员工的管理素质，增强服务质量意识和质量保证能力。4可改变服务质量的不稳定，减少不合格服务，由人治转向法治，由被动 转向自动控制。5可优化企业结构，简明企业程序，降低不必要的管理成本，提高工作效 率。6可成为物业管理企业持续改善的推动力， 促进物业管理水平的不断提高7可以提高物业管理企业形象，有利于物业管理企业拓展市场。3、如何处理好业主投诉？答：应耐心听取业主意见，虚心接受业主批评，用心地听清楚业主所反映的问题。2对业主所反映的问题一定要问清楚，不要主观推断。3对用

6、户反映的问题要做好书面记录。4对反映的问题要及时了解事情真相， 向业主回复具体工作时间和具体解 决办法。5及时了解处理问题的程度，业主报告问题处理的过程，并征询对处理结 果的意见。6及时向上一级主管汇报，以便更好更快的解决问题。4、 物业管理应抓好哪几种形式的服务？1微笑服务。应以真诚笑容为业主提供服务，融洽关系。2真情服务。让业主体会到亲情，展示出员工服务时的美好心灵和高尚情 操。3礼貌服务。要文明礼貌，服务时要耐心，做到问多不厌，事多不烦。4周到服务。对业主服务要做到有求必应、尽善尽美。5跟踪服务。对业主的投诉要认真跟踪并积极主动地妥善处理。6承诺服务。推行服务承诺制，提高办事效率，提高服

7、务水平。5、 高水平的物业服务体现在哪些方面？服务态度-真诚热情；服务设备-完好适用；服务技能-标准娴熟；服务项目-齐全对应；服务方式-灵活创新；服务程序-公开简洁；7服务收费-清晰合理；服务制度-健全规范；服务效率-快速及时；服务契约-公正严谨6、 物业管理企业资质管理办法 规定“物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准” ，其中规定了 13 条禁止行为，请说出至少 6 条：聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的； 将一 个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的； 挪用专项维修资金 的；擅自改变物业管理用房用途的；擅自改

8、变物业管理区域内按照规划建设 的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地， 损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； 物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；与物业管理 招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；不履行 物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；（11）超越资质等级承接物业管理业 务的；（12）出租、出借、转让资质证书的；（13）发生重大责任事故的。40 分题一、案情：2001 年 8 月，某物业管理公司，将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主 告上法庭。原告称，该大厦住宅物业服务费每月 0.3

9、0 元/ 平方米建筑面积，但被 告自 99 年1 月起一直拒绝交纳物业服务费，为此，请求法院判令被告支付物业 服务费及滞纳金。被告辩称：被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同，原告与业主委员会签订的合同无效，其收费属于单方行为。同时又称，物业管理公司只收钱不服务，服务质量差，管理混乱，不符合对等原则，甚至交纳的物业服务费无正规如果你是法官，将会怎样判决？请简述理由。判决结果：物业管理企业对业主所在大厦进行物业服务符合物业管理条 例规定。收费标准有国家行政职能部门的批复，收费行为合法。被告入住小区 后，享受了原告的物业服务，必须支付相应的费用。理由： 1 、物业管理条例第三十六条规定： “业主

10、委员会应当与业主大 会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 ”因此，物业管理公司不必也 不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。 2 、按时交纳物业服务费是 业主的法定义务。个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好，公共秩序管理不 到位、服务质量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务， 显然是错误 的， 也是违法行为。3 、如对物业管理企业的服务不到位等行为可依据物业服务 合同约定，通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业管理企 业的违约责任，而不能以此为借口拒交物业服务费用。二、案情：1998 年， 黄女士购买了某小区商品房一套。 该小区的业主委员会成立于 19

11、98 年10 月，同年 11 月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同， 约定物业服务费用由物业管理企业直接向业主按月收取。从 1999 年 6 月份起， 黄女士将该商品房出租给万某一家使用。从 99 年 10 月份开始，黄女士认为物 业服务费用由实际使用人万某交付， 并告知物业管理企业直接向承租人万某收取。 物业管理企业向万某收取物业服务费时遭拒绝， 万某认为物业服务费用应由业主 支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁 应该支付物业服务费用？说明理由。处理结果：物业管理条例第四十二条规定，业主应当根据物业服务合 同的约定交纳物业服务费用。 业主与物业使用

12、人约定由物业使用人交纳物业服务 费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物 业服务费。理由如下：1、向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的 义务。2、物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。 3、业主与物 业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。业 主可在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄 女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士 支付物业服务费用。三、案情：某物业管理企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位 100 余平 方米出租给他人设摊经

13、营。住宅小区业主认为，在购房时，已将该公共部分摊入 所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业管理企业未经业主同 意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，业主委员会一纸诉状将物业管理企业告上法庭。物业管理企业作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯 旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由。判决结果：某物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位出租经他人经 营，侵害了业主的合法权益，应当承担民事责任。判决被告停止侵权，返还非法 所得，赔偿损失。理由：物业管理条例第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施 设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业

14、的同意后，按照 规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照 业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权，属于该共用部分有关的 业主。如果与全体业主有关，物业的经营就应当由业主大会决定，如果只与一部 分业主有关，则只需要征得相关性业主的同意。四、案情业主林某装修完居住一个月发现墙面及楼板有多处明显的裂痕，而且这些裂痕有逐渐扩大的迹象，于是找到开发公司要求进行检测和维修。可几个月过去 了，开发公司并没有派人检查，也没有给林某一个说法，于是找到物业管理企业， 要求进行检测和维修。物业管理企业称房子仍在保修期内，质量问题应当由开发 商来负责。业主林某没办法，就拒交物业

15、服务费，前后主有半年多。物业企业无 奈之下将林某告上法庭。诉称：业主林某无正当理由，故意不交物业服务费，请 求判处林某补交拖欠的物业服务费，并按规定缴纳相应的滞纳金。业主林某答辩: 开发公司交付的房子存在严重的质量问题、 我们已向开发商和物业管理企业多次提出检查、维修的要求，但两家企业均不给予答复。开发商与物业管理企业是父 子关系，以拒交物业服务费的方式来作为抗辩的理由是合理合法的。说明理由。判决结果：小区物业管理企业与业主林某之间的物业管理合同关系合法有 效，林某应当依约交纳物业服务费。林某与开公司之间的房屋质量问题属于林某 与开发商之间的房屋买卖合同关系，可以另行起诉，与本案不是同一法律关

16、系。理由：物业管理条例第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的 保修期和保修范围，承担物业的保修责任。”本案所提问题属于房屋质量问题， 与物业管理服务内容无关，业主不交物业服务费用属违法行为。应判决补交物业 服务费，并缴纳相应的滞纳金。五、案情：某业主在住宅区内被歹徒抢去身上的手袋，内有现金、手机等价值价值六 千多元。被抢后，该业主要求物业管理公司承担责任并悉数赔偿。面对业主的要 求，物业管理公司能赔偿吗？说明理由。判决结果：某业主要求赔偿损失和精神抚慰金的诉讼请求不予支持。理由：，因为，物业管理的公共秩序服务的性质是一种群防群治的安全防 范服务，物业管理公司与业主之间不存在人身、财产的保

17、管或保险关系。当然， 如果在案发时，物业管理公司的员工（无论是公共秩序管理员，还是其他员工） 装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，那就应该受到舆论和道德 的谴责，物业管理公司也应给其以纪律处分和行政处罚。而这种处分和处罚的目的就是为了弘扬见义勇为、抵制邪恶的正气，倡导敢于同违法犯罪分子作斗争的 价值取向，并非是有承担民事赔偿责任的义务。六、案情：1998 年 3 月 30 日夜，罪犯黄坷、冯俊杰从后门进入深圳笔架山庄小区， 潜入 3 栋 104 房内，伺机作案。 1998 年 4 月 4 日晚，业主明某在 3 栋 104 房 内被罪犯杀害。两名罪犯后被人民法院判处死刑。 2001 年 4 月 16 日，明某家 人向深圳罗湖区人民法院起诉，状告小区物业管理公司合同违约，并索赔约百万