物业管理中的法律关系分析

1、物业治理中的法律关系分析进展商和物业治理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业治理工作带来了专门大的苦恼， 究其缘故，大多数矛盾或纠纷的产生是 由于物业治理公司或进展商对物业治理中的法律关系不清晰，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。物业治理中有着哪些法律关系要想把物业治理工作搞好，首先应当理顺物业治理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够明白臬直辖市各方面的关系。 物业治理工作中 几个要紧方面有：房屋产权所有人或使用人、进展商、物业治理公司和 其他与物业治理相关连的行业以及政府有关部门。1 1、进展商早期在物业治理中的作用进展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，通过房产

2、交易将产权转移给新的房屋产权所有人。那个地点的法律关系的变化是进展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。关于一处新的住宅区，包括公寓或不墅，进展商在竣工前，一般是先期托付物业治理公司介入新建物业的治理工作。有时进展商也自己充1 1 / / 18182 2 / / 1818当物业治理的角色。不论进展商是自己来治理物业或是托付其他治理公 司来治理新建的物业，差不多上在为新的房屋产权所有人或使用人提供 服务。关于新建物业来讲，由于发生了产权交易行为， 进展商的角色变 了，位置也变了。进展商由原先对物业的拥有， 变为部分对物业的拥有 或完全不拥有。进展商先期托付物业治理公司治理新

3、建物业或自己自行治理物业的行为只能是一种临时的安排， 因为在新建物业初期，宽敞新的产权所有 人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的缘故，尚无能力选择 物业治理公司。进展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人托付物 业治理公司进行治理。这一时期物业治理公司的费用一般由进展商支付 或预先垫付，因为这一时期物业治理公司在这一新的物业治理中尚无收 益。由于交易行为和物业治理公司的介入，进展商对新建物业的作用逐 渐退居二线。如进展商直接聘请治理公司， 进展商应当与物业治理公司 签订临时托付治理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主治 理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业治理公司。2 2

4、、房屋产权所有人（业主）由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于进展商在销售物业之前，已临时安排物业治理公司对所购物业进行治理，购房人在现在只能临时放弃自己选择物业治理公司的权利，认同进展商的安 排。当新建物业入住率达到 50%50%或 5050 浓上时，进展商应会同物业治理 公司召开房屋产权所3 3 / / 1818有人大会（或称业主大会）。3 3、房屋产权所有人大会（业主大会）房屋产权所有人大会是一个特不重要的会议，由进展商、物业治理 公司和房地产治理部门负责召集此会议。 因为产权所有人来自不同蝗地 点，互不相识，不可

5、能有效地组织起来召开此大会，因此召集、组织业 主大会的责任就落在进展商或物业治理公司户上。进展商在与物业治理公司的托付治理合同中就应明确规定，当入住率达到50%50%寸，物业治理公司有责任牵头组织召开业主大会。业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构物业业治 理委员会。物业治理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机 构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自 己去行使权利，维护自己的合法权益。业主大会要紧行使以下职权：（一）选举、罢免物业治理委员会的组成人员；（二）监督管委会的日常工作；4 4 / /

6、1818（三）听取和审查管委会的工作报告；（四）对住宅区或物业（写字楼、商厦）内有关业主重大利益的事 项做出决策；（五）修改业主公约；（六）改变或撤销物业治理委员会的有关决定。（七）批准管委会章程。4 4、物业治理委员会的性质及法律地位物业治理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业治理中的常设最高 权力机构，治理委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居，代表宽敞业主的权益。同时治理委员会也应当汲取当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业治理委员会是帅业主大会选举出的代表组 成，代表宽敞业主的权益，是物业治理中常设的最高权力机构，那么治理委员会就应该是一个长期的、 稳定的组织，一个松散、虚设

7、的治理委 会不可能起到应该起到的作用。因此建议治理委员会成立后应该到房屋 治理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与5 5 / / 1818法律地位。物业治理委员会的要紧职责如下：（一）治理委员会负责制定管委会章程；（二）负责今后召集并主持业主大会；（三）负责考察、选择、招聘物业治理公司；（四）与新的或原来的物业治理公司重签订托付治理合同；（五）管委会有权审议住宅区物业治理服务费的收费标准；（六）保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金（启动基金）的使用；（七）审议治理公司上年的财务收支善和来年的财务预算；（八）审议治理公司制订的年度治理打算、配套工程和重大维修工程项

8、目（锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等）；（九）监督物业治理公司的治理工作；（十）审议新的物业治理公约及各种治理规章制度等等。6 6 / / 1818物业治理委员会与物业治理公司之间是聘用关系。物业治理委员会是物业的主人、所有人，物业治理公司是为之提供服务的。物业治理委员会一般应设常务工作人员一至两名，费用一般应从治理启动基金里拨 付。5 5、物业治理公司物业治理公司是一种信托代理机构，属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业治理那个行业在房地产领域里有着特不重要的位 置。开发和拆迁差不多上一时性的工作， 几个月或几年就能够完成， 而 物业治理却是连续性的， 可连续几十年。搞物业治理

9、应眼光放远， 急功 近利是可不能搞好的。物业治理公司是依据托付治理合同在新建住宅区或物业中履行治理 职责的。一般情况下，托付治理合同首先是由进展商代表宽敞业主与物 业治理公司签订。等召开业主大会，业主物业治理委员会成立后， 再由 物业治理委员会代表全体业主正式与物业治理公司续签托付治理合同。有的情况下，进展商并没有选聘物业治理公司，而由自己本身来承 担起治理者的重任。假如是进展商自己充当治理者的话， 也要通过房地 局的批准，并禽物业治理资质合格证书。即使是进展商作为治理者， 当治理委员会成立后，7 7 / / 1818也需要由治理委员会与其签订托付治理合同。6 6、承租人（房屋租用人）承租人有

10、的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使 用物业的某一部分，有的情况是显主托付治理公司将其拥有的物业的某 一部分出租给承租人的。 承租人与业主的关系是租赁关系。 承租人在与 业主的租赁契约里应当保证遵守治理公约，同意物业治理公司的治理和物业治理委员会的监督。 承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业治理公司签订治理公约。7 7、其他相关机构治理公司依据托付治理合同在物业区内开展治理工作，需要和其他 治理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。治理公司要与他们签订有关新时期托付合同， 由他们就物业内新时期业务提供服务。 那个地点产生的直接法律关系是 治理公司与这些公司签约，但其结果却直接阻碍业主，因此重大的协议、 合同、治理公司应请管委会审议。二、物业纠纷类型和法律特征8 8 / / 1818（一）、物业纠纷类型物业治理作为一个新兴的行业， 逐渐走进人们的生活也是近几年的 事。因此，反映在司法诉讼实