房地产专业速成培训手册3

1、板、塔优劣势集锦 小户型塔楼突围塔楼市场形势危难,在建筑形式上突破的实验之后,开发商开始实行市场定位的突破,其中,小户型社区的定位,奋力一博为挽回塔楼的市场地位。小户型社区长短处:从建筑形式而言,小户型社区,通常表现为同层楼7、8户甚至10户以上的单位,使塔楼的劣势更加突出。小户型以总价低吸引消费者,实际上单价的性价比较高。小户型社区的成功来源于细分市场定位,准确地抓住目标消费者的心理,可以称得上是以小博大的市场推广典范。消费者角度的项目类型比较消费者的项目类型偏好排除一定范畴内价格的影响因素,较理想状态下,普通北京市民的对住宅项目类型的消费心理是:首选多层板楼,然后是小高层板楼、塔楼与tow

2、nhouse。 北京住宅建筑类型受欢迎程度调查:高达59.08%的购房者选择多层板楼,有17.46%的购房者选择小高层板楼,选择塔楼的为14.9%,选择Townhouse的为8.57%。定价比较 价格需求下的项目类型偏好 无论以单价或以总价论:别墅、Townhouse 项目仍然很难在市场份额上有所进步; 无论板楼还是塔楼,100平米户型仍将维持分水岭状态;与居民收入最相宜的5000元单价的普通住宅,有最广阔市场空间。 区域分布 区域需求下的项目类型偏好 别墅、Townhouse 、板楼、塔楼,在自然与经济地理位置的条件中,谁拥有良好的交通环境,就赢得竞争的先机。 交通便利成为消费者对住宅区域的

3、首要考虑因素:在本次调查中,50.3%的被访者希望项目周边有良好的公共交通,交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题,而具有该项优势的房地产项目成为他们的首选。28%的购房者希望所购房产在成熟社区,19%的调查者希望有升值潜力,只有2.6%的人希望在目前的热点区域购房。由此可见,一部分消费者开始把住宅市场作为一种投资,并且北京有着不错的投资环境,但是由于在具体操作上的一些问题诸如税费过高、二级市场的拖沓不前、租赁市场信用较差,都成为制约房地产投资的因素。二、房地产投资学房地产经营管理概述章前案例:广州东山区居民住房十分困难,该区党政领导急群众所急,等国家投资建住宅无异杯水车薪,不能解决问题。经充

4、分研究,区政府决定通过“以地养地”和引进外资相结合的途径来解决。1979年3月成立了引进外资住宅建设指挥部,向区政府借1000元作办公费,开始了筹备工作。当年10月5日,以市政府划给的土地与外商合作,签订了第一宗引进外资兴建东胡新村的协议,12月动工兴建。条件是我方出地皮,外商出资,合作兴建,建成的房子1/3给外商出售,1/3安置拆迁户,1/3归公司作商品房出售。他们迈出了第一步,建成了东湖新村。以后他们又通过“借鸡生蛋”、“滚雪球”,加强经营管理等办法,使业务不断扩大。1983年6月定名为华东实业公司,1988年改组为东华实业股份有限公司。继东湖新村之后,他们又开发了湖滨苑、花园新村、文德大

5、楼和五羊新村等综合性大厦和住宅小区。现在资产过亿,成为一级房地产开发公司,业务还扩展到香港,在香港成立了联营公司。东华公司的实践证明,房地产经营管理是一门学问,把这门学问做好了,就可以提高房地产开发经营的经济效益,就可以使房地产业成为国民经济的支柱产业之一,快速而平稳发展。房地产经营管理课程要点:1. 房地产是房屋和土地的社会经济形态,是房屋和土地作为一种财产的总称。2. 房地产业使之从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。3. 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业,将成为我国国民经济的支柱产业。房地产是国家的一笔宝贵财富。房地产业的地位明显。4. 房地产业在国民经济中有重大作用,他是国民经

6、济和社会系统中基本单位的承载体,起着联结生产与生活、生产与消费、生产与流通的作用。可以提供大量的财政积累。它的有效发展可以合理充分利用土地资源,能创造更多就业的机会,可最不改善城镇居民的居住和生活条件,并有利于出进我国对外开放。5. 土地所有权法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。6. 我国城市土地的国家所有权在经济上要实现,就是要向用地单位收取地租或土地使用税,包括绝对地租和级差地租,以及垄断地租。7. 房产是指房屋产品归谁所有,亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。房产是商品。具有商品属性,有价值和使用价值。房产商品具有自己的特点,特别是地理位置对房产价值和价格的形成起着关

7、键的作用。8. 房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理。广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。9. 房地产经营具有风险性大、收益高,经营对象有效符合投资的双重性,经营中垄断和竞争同时存在等特点。10. 房地产经营必须掌握分析预测,适应需求,齐全功能,配套服务等原则。11. 房地产经营管理运行机制是商品经济运行机制,要按商品经济原则进行经营管理。其基本要求是要遵循价值规律要求,要等价交换;土地要有偿使用;地价、地租的确定要以市场供求变化为基础,参照环境和规划等因素;要有计划推进房改。要创造实现房地产商品化经营的良好条件。12.

8、必须加强对房地产经营的管理,包括加强房地产经营企业内部管理和国家宏观管理,以取得经济效益、社会效益和环境效益的有机统一,微观和宏观的有机统一。13. 土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。案例分析:广州市惠华房产开发公司师1982年6月就成立的一家房地产开发公司。由于经营管理好,早在1987年就经广州市建委批准为一级城市建设综合开发企业,并被列为全市50家优秀企业之一。惠华房地产通过外引内联,多方集资,发展外向型房地产业,积极进行旧城区改造和新区开发。公司领导认识到公司是社会主义企业,不能单纯追求企业盈利,而必须协调好经济效益、社会效益和环境效益的关系。公司开发经营的昌乐苑小区建成,住户进住后,搞了数以百计的违章建筑和防盗设施,有的花上万元建造起来,相当高级。小区的空、路边也堆放了许多杂物。按常规,住宅交付使用后,公司可以不管了。惠华公司领导为了改变这一局面,决心做好售后服务,认真抓好小区管理。公司领导带领干部“抓点”,坚决清除违章建筑,并无偿投资30万元,把小区美化起来,变成环境优美、安全的花园小区,受到住户和社会的赞誉。惠华公司也舍得花钱投资兴建小区的中小学、幼儿园等公益事业,总投资600万元,建成后无偿交给教育部门使用。公