房地产行业税收自查指引手册

1、房地产行业税收自查指引手册（ 2017 版）11目录上篇 日常税务自查第一章 手册概述1.1 手册编制背景1.2 税收自查手册内容第二章 手册使用指南第三章 税收风险管理指标3.1增值税管理指标3.2企业所得税管理指标3.3城市维护建设税和教育费附加管理指标3.4房产税管理指标103.5城镇土地使用税管理指标103.6印花税管理指标113.7契税管理指标123.8个人所得税管理指标123.9营业税管理指标133.10 土地增值税管理指标14第四章 增值税自查指引164.1 增值税销项税 / 应纳税额管理自查指引164.2 增值税进项税管理自查指引224.3 增值税其他管理自查指引24第五章 企

2、业所得税自查指引265.1 企业所得税收入管理自查指引265.2 企业所得税扣除项目管理自查指引285.3 企业所得税其他管理自查指引34第六章城市维护建设税及教育费附加自查指引376.1.1城市维护建设税适用税率376.1.2教育费附加计税依据37第七章房产税自查指引387.1.1纳税义务发生时间387.1.2房产税计税基础的确认38第八章城镇土地使用税自查指引408.1.1纳税义务发生时间408.1.2应税土地面积40第九章印花税自查指引419.1.1纳税义务发生时间和计税依据419.1.2计税依据的特殊事项419.1.3营业账簿429.1.4在国外签订的应税合同429.1.5履行完税手续

3、429.1.6产权转移书据的特殊规定43第十章契税自查指引4410.1.1特殊事项下契税的缴纳44第十一章个人所得税自查指引4511.1.1房地产销售人员取得销售佣金4511.1.2企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入4511.1.3报销形式取得的收入缴纳个人所得税4611.1.4离退休人员4611.1.5商业性保险、超额的“三险一金”及企业年金以及补充医疗保险4611.1.6劳务支出 / 偶然所得代扣代缴个人所得税4711.1.7经济补偿金4811.1.8全年一次性奖金4811.1.9不含税收入4811.1.10个人捐赠4911.1.11年所得 12 万元以上的自行纳税申报4

4、9第十二章营业税自查指引5012.1 营业税一般项目管理自查指引5012.2 营业税特殊项目管理自查指引5312.3 营业税其他管理自查指引56第十三章自查报告57第十四章自查复核小组复核指引58第十五章自查结果处理指引60下篇 专项税务自查61第十六章 土地增值税自查指引6116.1土地增值税收入管理自查指引6116.2土地增值税扣除管理自查指引6416.3土地增值税其他管理自查指引70篇 日常税务自查第一章 手册概述1.1 手册编制背景随着我国经济的发展和改革进程的推进，财政、会计和税收法规都在不断地进行更新与完善。为进一步强化依法纳税意识，预防和控制税务风险，切实提高日常税收管理的工作水

5、平，根据国 家税务总局大企业税务风险管理指引（试行）的要求，我集团将逐步完善税务风险管理体系， 建立有效的税收风险内控机制。为全面梳理和审查集团的税务风险管理和税务内部控制的运行机制和效果，经研究，集团特 此制定地产板块税收自查手册，旨在让企业领导、财务和税务人员及时、全面掌握税收法律 法规，为开展日常税收自查工作提供指导和工具。1.2 税收自查手册内容根据税收自查工作的特点，本手册将参考税务机关纳税评估、大企业风险管理等税务检查工 作的制度与流程，以集团的业务板块分类为基础，分类详细列明每个业务板块下所有相关税种的 自查要点，针对每个自查点列明相关的自查的方法和流程以及正确的税务处理方法等。

6、需要特别说明的是，本手册是基于 2016 年至 2017 年适用的税收法律、法规而编制，此外，对 于 2016 年至 2017 年期间修订或失效的法规，已经进行了单独的标注说明。本手册所依据的税收法 律、法规有可能因为法律、法规制定机关或相关政府部门的修改而有所变化。此外，本手册未包括各地方税收法规的介绍。如对于某个税务事项地方法规进行了明确的规 定，企业应相应的参照地方法规进行税收自查。第二章手册使用指南税收自查机制及手册编写服务是分业务涉税流程税务操作指导手册及制定业务管理和控制流程及制度的实施及验收。通过设计税收自查机制，保证贵司有效实施前两项工作。同时，通过自查机制中的关键工具一一税务

7、自查手册的编写，更具体并可操作地开展相关工作。税收自查手册通过将企业自身的各类财务数据综合计算，得出自身各个税种的风险指标值,再与同行业或地区的数据指标进行比对分析差异，并进行自查分析，以为排查出相应的涉税风险提供指引。自查企业应予注意，指标比对产生的差异只能为企业自查提供一个方向性的指引，自查企业并不能完全依赖以及确信产生差异的相关因素存在涉税风险，自查企业应该通过结合查阅相关会计账簿、记账凭证以及发票明细等程序来发现企业涉税方面存在的问题。若差异超过了企业设定可接受的最高阈值，则应形成书面报告，同时由企业自身的财务/税务部门组成自查小组,对账册进行实地检查，以发现风险源头，同时提出解决方案

8、。后将形成的自查报告呈交集团财务税务管理部门，由集团组成自查复核小组对自查结果进行复核或实地查验，形成管理建议书以降低风险，最后再由各企业对阈值进行再次测算，以确定处理效果，整个自查流程如下流程图所示:步骤流程ft标差异分析超过阈值第三覃自育分析成立自查小组根据自查指引排查巩陰点厂第四草-第十三草自査宿况fi核fi核a查报告及凤险应对效果J*H第十四章开展实他险查（若需要）-一；结果处理形成自査结果处虐意见r-'第十五章下发管理律议书为便于表述和避免混淆，除非特别说明，本手册将频繁使用到的风险指标等关键词定义如下:关键词定义风险指标名称指用以衡量某一税种某一方面风险程度的指标，如 工资

9、薪金占成本费用比，衡量工资薪金占比是否正 常，是否存在多确认工资新金，是否存在两套账。计算公式指计算该指标的具体方法。企业历年数据风险指标参考值指利用企业自身的财务数据，根据计算公式得出的 企业自身指标值。同行业风险指标参考值指与企业同行业/地区的风险指标，与企业指标值两 者的差异可以得出企业在该税种方面可能存在的风 险程度大小。阈值指企业为了将涉税风险降低至可接受的低水平，自 行设立的企业指标值与风险指标参考值的最大可接 受差异额，如± 5%为方便手册对各税种的风险及处理情况进行说明，各税种的阈值均暂定为±5%，企业在操作时可根据实际情况进行调整。风险提示/关注点指若企业

10、指标值与风险指标参考值的差异超过了企 业自行规定的阈值，那么该差异应引起企业的注 意，同时企业按照提示检查、复核相应的文件/票据以确认是否存在风险。由于风险指标的计算需要涵盖一定期间，因此阈值是针对一定期间而言，但企业可以根据实一年为基准计算的际情况设定一定期间的风险指标，为了便于说明涉税风险与相应处理，此处以 风险指标描述整本手册。第三章税收风险管理指标3.1增值税管理指标风险指标名称计算公式风险提示/关注点风险等级评估预售收入比本期预缴增值税/ （本期新增预收售楼款+本期新增定金款+本期新增租金款）本指标异常，需关注是否:本期新增预收账款是否预缴了增值税（4.1.1-4.1.2）；本期新增

11、定金是否预缴了增值税;本期新增租赁款是否预缴了增值税。增值税简易计征收入金本指标异常，需关注是否:简易计征比额/全部增值税销售收 将应采用一般计税方式的房产销售收入纳入简易计征范围（4.1、4.3.1 ）。本期应纳税额十本期本指标异常，除了需要关注是否存在隐瞒应应税主营业务收入税销售额的情况外，还需关注是否:增值税税负率注：本期应纳税额为结转扩大进项抵扣范围、进项税转出是否正收入时的实际应纳税确（4.2.1、4.2.2 ）;额。未按规定申报抵扣进项税额;有无账外经营;少计算销项税额（4.1.2-4.1.8）;（销售收入-销售成与关联企业的交易是否符合独立交易原本）/销售收入则（4.1.9 ）;

12、销售毛利率注：该指标需要通过与用于非应税项目、免税项目、集体福增值税税负率对其进项利、个人消费的购进货物或应税劳务及税额抵扣情况结合进行非正常损失的购进货物是否按照规定做分析。进项税额转出（4.2.1 ）;是否存在取得虚开的专用发票和其他抵 扣凭证问题（4.2.1 ）。风险指标名称冋行业风险指标参考值预售收入比3%销售毛利率27.7%注:由于不同房地产企业间简易计征的项目大小、规模以及数量存在较大差异，由此引起的本期应纳税 额与简易计征收入也会存在较大差异，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的 参考价值。风险指标名称企业历年数据风险指标参考值增值税税负率简易计征比预售收入比

13、销售毛利率3.2企业所得税管理指标风险指标名称计算公式风险提示/关注点风险等级评估用）#本指标异常，需关注以下暂时性差异相关调 整是否正确:资产减值准备（5.2.9）； 超标列支的职工教育经费;预提费用是否进行调整（5.2.4）； 超标列支的广告费与业务宣传费(527 )。企业所得税税本期应纳所得税额/本同时，还需关注是否:负率期收入总额不合规扣除凭证问题（虚假发票、发票缺失、发票冲工资）（5.2.1）； 虚增费用（不合规计提、不合规费用化 支出）（521）； 计税成本的分摊是否正确（5.2.2、 5.2.3)； 配套设施的成本是否正确归集(5.2.5)；保证金是否按照规定扣除（5.2.6 ）

14、。工资薪金占成工资薪金支出/（营业成本+销售费用+管理费本费用比本指标异常，需关注是否:* 存在两套账;*工资薪金确认范围扩大。三年平均年度收入变动率（本年营业收入-上年营 业收入）/本年营业收入 +（去年营业收入-前年营 业收入"去年营业收入/2本指标异常，需要关注是否存在收入确认方 法违规的冋题，是否存在： 推迟确认收入或提前确认收入（5.1.1）； 少计提收入（5.1 ）。中财务费用占收入比变动率（本期财务费用/本期主 营业务收入）/（上期财务 费用/上期主营业务收入）-1*100%本指标异常，需注意是否存在： 企业关联方交易是否符合独立交易原 则； 向关联方利息贷款利率不合理

15、偏低、债 资比超标问题（5.2.8 ）。低本期计提的教育费附加本指标异常，需关注是否:教育费附加费（本期实际缴纳的消费少计提教育费附加（7.1.2 ）。税+本期实际缴纳的增值税）风险指标名称企业历年数据风险指标参考值城市维护建设税税负率教育费附加费率注：城市维护建设税和教育费附加以当期实际缴纳的增值税为基础，若自查企业发现增值税存在涉税风 险，如少缴纳增值税，那么相应的城市维护建设税与教育费附加也存在该类风险，因此行业指标不具备 较好的参考价值。3.4房产税管理指标风险指标名称计算公式风险提示/关注点风险等级评估房产税应纳税额变动率（当期应纳房产税额-基期缴纳房产税额）/基期缴纳房产税数额指标

16、异常，需关注是否：本期少计提房产税（8.1.2）低风险指标名称企业历年数据风险指标参考值房产税应纳税额变动率注：由于房产税的相关指标受企业规模、业务性质及各业务比重等因素的影响较大，不同企业之间的数 据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。3.5城镇土地使用税管理指标风险指标名称计算公式风险提示/关注点风险等级评估申报数差异本期申报数-上期申报数本扌曰标异常，需关注疋否：少计提城镇土地使用税（9.1.1 ）。低税额变动率（当期应纳城镇土地使 用税-基期缴纳城镇土 地使用税）/基期应纳 城镇土地使用税本指标异常，需关注是否：少计提城镇土地使用税（9.1.2 ）。低风险指标名称企业历年数

17、据风险指标参考值申报数差异税额变动率注：由于城镇土地使用税的相关指标受企业规模、以及企业项目的实际占地大小、是否使用税收优惠的不确定性变动较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。3.6印花税管理指标风险指标名称计算公式风险提示/关注点风险等级评估印花税税额/计税基础本指标异常，需关注是否:注：根据贵司的实际情况，此处计税基础应有部分合同未贴花（10.1.1、印花税税负为：复核期间的货物采10.1.2）；购金额、建筑安装工程应税合同的计税依据不准确;金额、租金、借款/贷款适用的印花税税率错误。43金额等。本期印花税负担率十上本指标异常，需关注是否:年同期印花税负担

18、率印花税税负变动系数其中：印花税负担率=（印花税税额*计税基本年少报印花税;本年签订合同的数量、涉税金额与往年有较大差异。础）X 100%（本期销项发票金额+本期进项发票金额）*0.003况，其他合同通常包括0.8-（本期缴本指标异常，需关注是否:纳印花税-本期缴纳借 有部分采购合同未贴花;印花税差异额款合同的印花税额）应税合同的计税依据不准（10.1.1、注：根据贵司的实际情10.1.2 ）;适用的印花税税率错误。产权转移书据、建筑安装工程承包合同、租赁、借款/贷款合同等。风险指标名称企业历年数据风险指标参考值印花税税负印花税税负变动系数印花税差异额注：由于印花税的相关指标受企业规模、业务性

19、质及各业务比重等因素的影响较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。3.7契税管理指标风险指标名称计算公式风险提示/关注点风险等级评估契税应纳税额变动率（当期应纳契税额-基 期缴纳契税额）/基期 缴纳契税数额指标异常，需关注是否：本期少计提契税（11.1.1 ）低风险指标名称企业历年数据风险指标参考值契税应纳税额变动率注：由于契税的相关指标受企业规模、业务性质及各业务比重等因素的影响较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。3.8个人所得税管理指标风险指标名称计算公式风险提示/关注点风险等级评估个人所得税应纳税额增长率（本期累计应纳税

20、额-上 年同期累计应纳税额）十上年同期累计应 纳税额本指标异常，需关注是否： 对员工个人所得税本期的各类应税所得均代扣代缴了个人所得税（12.1.112.1.11 ）;* 本年职工人数、架构组成有较大变化。低个人所得税同步增长系数个人所得税纳税额增长率十主营业务利润增长率本扌曰标异常，需关注疋否： 对员工个人所得税本期的各类应税所得均代扣代缴了个人所得税（12.1.112.1.11 ）; 本年职工人数、架构组成有较大变化； 本年的业务利润情况较往年有明显波低动。工资薪金个人 所得税税收负 担率工资薪金个人所得税应 纳税额十全年工资总额本指标异常，需关注是否：对员工个人所得税本期的各类应税所得均

21、代扣代缴了个人所得税（12.1.112.1.11 ）;低工资薪金个人 所得税税负变 动系数本期工资薪金个人所得 税税收负担率十上年同 期工资薪金个人所得税 税收负担率本指标异常，需关注是否：对员工个人所得税本期的各类应税所得均代扣代缴了个人所得税（12.1.112.1.11 ）;低风险指标名称企业历年数据风险指标参考值个人所得税应纳税额增长率个人所得税同步增长系数工资薪金个人所得税税收负担率工资薪金个人所得税税负变动系数注：由于个人所得税的相关指标受企业员工架构、企业经营理念、地区工资水平等因素的影响较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值3.9营业税管理指标风险

22、指标名称计算公式风险提示/关注点风险等级评估营业税负担率营业税应纳税额/主营 业务收入本指标异常，需关注是否： 应税收入时点是否正确（13.1 ）; 拆迁补偿、合作建房、以及其他视同销售不同产是否计提了营业税（13.2 ）。低销（预）售收入税负率营业税应纳税额/ （销售收入+预收账款）本扌曰标异常，需关注疋否： 本期少计提营业税额。低营业税额变动率与营业收入营业税额变动率/营业收入变动率本指标异常，需关注：* 营业税额变动率与收入变动率是否同低风险指标名称冋行业风险指标参考值营业税负担率5.00%销（预）售收入税负率3.05%风险指标名称企业历年数据风险指标参考值营业税负担率销（预）售收入税负

23、率营业税税额变动率与营业收入变动配比 率变动配比率其中：营业税额变动率步，判断是否足额申报营业税或者收入（本期营业税应纳税额是否真实。上期营业税应纳税额）/上期营业税应纳税额营业收入变动率=（本期主营业务收入-上期主营业务收入）/上期主营业务收入3.10 土地增值税管理指标风险指标名称计算公式风险提示/关注点风险等级评估指标异常，需关注是否：*正确计提了收入，有无多计 /少计收入土地增值税税本期土地增值税额/本(6.1 )；中负率期收入额*正确计提成本，有无多计/少计成本(6.2 );*税收优惠是否正确使用（6.3 ）。土地成本（土指标异常，需关注是否：地价款、拆迁*本期多计取得土地使用权所支

24、付的金成本、契税土地成本/销售收入额，发生的费用是否取得了合法凭据中等）比率(6.2.1 );*本期少计提收入（6.1 ）。指标异常，需关注是否:其他开发成本本期多计建筑安装工程费，发生的费用（前期工程是否取得了合法凭据（6.1.9）；费、基础设其他开发成本/销售收本期多计其他开发成本，相关的费用是施、公共配否取得了合法凭据（622、623）；套、开发间接共同成本的分摊是否正确（6.2.4）；费用）比率建安造价是否合理（6.2.5 ）。风险指标名称冋行业风险指标参考值土地增值税税负率4.18%风险指标名称企业历年数据风险指标参考值土地增值税税负率土地成本（土地价款、拆迁成本、契税等）比率其他开

25、发成本（前期工程费、基础设 施、公共配套、开发间接费用）比率第四章增值税自查指引4.1增值税销项税一般计税方式下，本手册以销项税额、进项税额分别撰写自查要点及程序。/应纳税额简易计税方式下，不存在销项税额及进项税额之分，以预收/收入与征收率乘积为应纳税额。由于简易计税方式下应纳税额的自查重点与一般计税方式下的销项税额重点一致，因此合并撰写，避免重复，下 同。管理自查指引4.1.1房地产销售的纳税义务发生时间 1）自查要点检查销售房产取得的预收款是否及时入账，企业应当在取得预收收入时计算缴纳增值税。检查企业是否已将预收定金并入预收款，各项预收账款是否均已及时足额地预缴了增值税。检查企业是否存在将

26、预收款列入其他往来科目或者与其他往来款对冲的情况，若存在，企 业应当按对冲前的预收款总额预缴增值税。在委托销售方式销售或包销开发产品的情况下，检查企业是否及时收取售房款，有无在委 托销售方式下采取由中介服务机构开具发票或收据，开发企业未计入收入；或者在包销方 式下采取低价开票，少计收入的情况。在直接销售的模式下，检查企业是否存在将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，私藏 账外收入，未将该收入计入预收账款或应税收入之中。在以银行按揭方式销售开发产品的情况下，检查企业在银行按揭贷款到账后，是否按规定 缴税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义计入“短期借款”科目，不确认收入。2）自查程序抽查主要的

27、企业商品房预售合同，核实其预收款的入账时间与合同的规定是否一致。测算本期预收账款的增加额是否已按3%的税率预缴了增值税。结合其他往来项目的审核，核实企业是否存在将预收款性质的项目，列入其他往来科目, 长期挂账不申报增值税；是否存在将预收款和其他往来科目对冲从而少缴增值税的情况。审核企业的委托销售、包销及直接销售合同，检查售房款是否及时收回，并结合“预收账 款”、“银行存款”等科目的审查，核实企业合同金额、预收账款与银行存款三者是否一 致，企业所售房款是否及时足额缴纳了增值税。审核企业通过按揭方式销售房地产的合同，通过与“银行存款”等科目的核对，核实企业 是否存在将收到的按揭款项以银行贷款的名义

28、计入“短期借款”科目，是否存在不计入预收账款或不确认收入的情况。4.1.2销项税额/应纳税额的确认1）自查要点在采用一般计税方法对企业销售的房地产计算销项税额时，检查当期允许扣除的土地价款 是否计算正确。在采用简易计税方法对企业销售的房地产计算应纳税额时，检查当期是否违反税法规定扣 除了对应的土地价款。检查企业销售收入中是否包括了各类价外费用，如各类手续费、管理费、奖励返还收入、 基金、集资费、代收款项、代垫款项、客户放弃的购房定金、商品房售后服务收入如代客 装修、清洁等取得的收入、无需支付给施工单位的工程尾款、质量保证金等。若存在，需 并入增值额一并缴纳增值税。检查企业是否存在折价销售的现象

29、。若存在，并且折扣额另开发票的，则该折扣不得从增 值额中减除。仅当价款与折扣额在同一张发票上注明时，企业才能以折扣后的价款作为增 值额，交纳增值税。检查企业是否存在将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账，少缴增 值税的情况。检查企业是否未将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入总机构收入，从而少缴 增值税。检查企业是否存在私改规划，增加销售面积，但收入未按规定入账的情况。检查企业销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分是否单独开具收款收据，取得收 入是否未按规定入账。2）自查程序审查企业取得的土地价款对应的票据是否为省级以上财政部门监制的财政票据，或拆迁协 议、拆迁双方支

30、付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料为合法 有效凭证。测算本期予以扣除的土地价款是否正确，是否按照本期销售的房地产项目建筑面与该项目 可售建筑面积的比例计算。审查企业对于简易计征的房地产是否违反规定在应纳税额中扣除了土地价款。审查销售合同中与价外费用相关的条款，核实相关价外费用是否存在并及时入账。审查企业的“其他业务收入”和“其他应收款”科目，分析其中是否存在属于价外费用性 质的款项，是否已并入增值额计算缴纳了增值税。抽查含有价外费用的金额的收入项目，追查相应的发票，审核相应增值税计算和缴纳是否 正确。审查销售合同中与销售折扣相关的条款，并结合“主营业务收入”、“营业费用

31、”科目的 审核，追查该销售折扣与营业收入发票的开具，核实相应增值税的计算和缴纳是否正确。审核企业成本费用、应收/应付科目关联方的贷方发生额，分析其中是否存在企业将售房款 冲减成本费用，或直接转入关联方资金往来的情况。审核企业分支机构的销售收入是否已单独缴纳增值税或已并入总机构的收入缴纳了增值税。审核企业的销售合同，检查合同内销售面积和实际销售面积是否吻合，是否存在私增销售 面积但相应收入未按规定入账的情况。抽查企业部分销售合同及相应的发票单据，核实企业是否存在销售阁楼、停车位、地下室 以及精装房装修部分单独开具收款收据的情况，并结合“主营业务收入”等科目的审查,核实该部分的收入是否已经及时入账

32、。4.1.3以拆迁补偿形式出售房地产1）自查要点检查企业是否存在将所拥有的不动产所有权转移给被拆迁户的情况，若存在，应按规定缴纳增值税。2）自查程序根据企业与被拆迁户的拆迁合同，了解企业对被拆迁户实行补偿的方式，是否存在房屋产 权调换的情况。结合房地产开发成本中的拆迁费用，审核企业是否将房屋产权调换的支出计入拆迁费用;若存在，检查企业的“应交税金”科目以及货币资金账簿，核实相应的增值税金是否已正 确计算并按时缴纳。4.1.4其他视同销售不动产1）自查要点检查企业是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配、赠 送给地方政府或公共事业单位等无偿赠与的行为，若存在，企业在产权

33、转移的当天将产生 增值税纳税义务，需要按规定缴纳增值税。检查企业是否存在将自己新建建筑物后销售，若存在，企业在产权转移的当天将产生增值 税纳税义务，需要按规定缴纳营业税。检查企业对视同销售行为是否已按税法要求确定增值额，增值税是否已正确计算。2）自查程序结合“应付职工福利”、“应付股利”、“营业/销售费用”、“营业外支出”、“存货一开发成本”、“固定资产”等科目的审核，关注企业与员工、关联方、股东等的房产交易，核实企业是否存在赠与、奖励、分配不动产等需要视同销售的行为。若存在视同销售的情况，追查其相应的增值额的确认及增值税的计算，税金是否已在规定的限期内缴纳。4.1.5房屋出租业务的增值税处理

34、 1）自查要点检查企业是否存在将未售商品房、商铺、车位等用于出租（出租房）、临时安置动迁户或 其他周转用途（周转房）的情况，并关注该出租房、周转房的销售情况。检查企业是否存在将出租收入抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入的情况。检查企业出租房取得的租赁收入是否按不动产经营租赁服务”缴纳增值税。检查企业是否存在将出租房、周转房销售后直接冲减出租房、周转房发生的摊销费和改装 修复费等，从而少缴增值税的情况。检查企业是否以明显低价出租给关联方，未按规定计税。当企业将待开发产品转作经营性资产，并将待售开发产品以临时租赁方式租出时，检查企 业是否已经确认了租赁期间取得价款的租金收入。2）自查程序结合

35、“其他业务收入”和“其他业务支出”科目的审核，核实企业是否存在出租房的情况, 出租收入的确认是否正确，相应的税款缴纳是否正确。检查“其他应付款”和“其他应收款”科目是否有对冲的情况，核实企业是否存在将出租 收入直接抵顶工程款、银行贷款利息等各项支出的情况，被抵顶的出租收入是否缴纳了增 值税。结合企业相关费用科目的审核，检查企业是否发生房屋装修费、改装修复费等，分析企业 是否存在出租房、周转房等行为，是否将其销售等，并检查其增值税缴纳的正确性。-销项税额”科目的审核企业与关联方的业务往来，并结合“其他业务收入”和“应交税金审核，检查企业是否存在将房产低价出租给关联方的情况，相应的收入是否已申报缴

36、纳了 增值税。关注企业将开发产品转入固定资产的情况，结合“其他业务收入”科目的审核，核实企业 是否将开发产品以临时租赁方式租出，如是，则进一步确认企业是否按规定确认了租金收 入，并缴纳了相关增值税。4.1.6在建项目转让 1）自查要点 检查企业是否存在转让在建项目行为，相应的税务处理是否正确:转让土地使用权”税若项目仅完成了土地的前期开发，尚未进入施工阶段，则应按照 目缴纳增值税。若项目已实际进入施工阶段，则应按照销售不动产”税目缴纳增值税。2）自查程序审查企业的收入和开发成本明细账，分析是否存在将在建项目转让的情况。若存在，判断 项目是否已实际进入施工阶段。审查企业应交税金科目以及相应的增值

37、税完税凭证，并结合对项目完成进度的核查，核实相应增值税的计算是否准确，是否已在规定期限内缴纳。4.1.7土地使用权转让1）自查要点检查企业是否存在土地使用权转让、抵押或置换等行为，相应的税务处理是否正确:般情况下，若企业能够提供购置土地使用权的合法凭证，则可以全部收入减去土地使用权的购置原价后的余额，作为增值税的计税销售额;对未办理土地使用权证的转让，若企业已签订合同并取得相应的经济利益，则仍需 要按 转让无形资产”税目缴交增值税;企业对归还土地使用权的行为，需要取得县级（含）以上地方人民政府收回土地使 用权的正式文件，才可免缴增值税。2）自查程序检查企业“无形资产”、“存货开发产品”的贷方发

38、生额，核实企业是否发生转让土地使用权的行为。结合收入和应交税金的审查，追查与土地使用权购置成本相关票据的合规性，核查增值税 的计算是否符合税法规定，是否在规定期限内缴纳。检查企业的合同清单，核实企业是否存在未办理土地使用权证转让土地的行为，相应的经济利益是否已入账，土地使用权成本是否已结转，增值税等税金是否已按规定缴纳。对企业归还土地使用权并且未缴纳增值税的事项，检查企业是否已取得县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件。4.1.8合作建房1）自查要点审查企业的合同清单，核实企业是否存在合作建房的行为。若存在，检查合作建房项目的性质，合作建房过程中各方的地位及房屋建成后参与分配的 具

39、体方式，判断合作建房行为属于税法规定的以下哪种行为：纯粹以物易物”的方式下:若企业以土地使用权交换对方的房屋所有权，则需要按转让无形资产”缴纳增值税;若企业以房屋所有权交换对方的土地使用权，则需要按销售不动产”缴纳增值税;若企业以出租土地使用权为代价取得对方的房屋建筑物,则需要按照租赁服务”缴纳增值税;销售不动产”缴若企业以建筑物为代价取得对方出租的土地使用权，则需要按照 纳增值税。一方提供土地使用权另一方提供货币资金合股成立合营企业的方式下:房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，则企业向合营企业提 供的土地使用权，可视为投资入股，不需缴纳增值税；分得的利润时也不需缴增 值税。房

40、屋建成后企业如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固 定利润，则企业向合营企业提供的土地使用权的行为将被视为转让土地使用权给 合营企业，从而企业对取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入，须按转让无形资产”征税。房屋建成后双方如果按一定比例分配房屋，则企业向合营企业转让的土地，也需 要按“转让无形资产”征税。2）自查程序 审查企业的合同清单，核查是否存在合作建房的项目；若存在，分析各方之间的合作关系,并判定该项合作的类型和性质。根据不同性质的合作建房行为，结合收入项目和应交税金的检查，分析其营业额的确认是 否正确，并核查相应的营业税的计算和缴纳的正确性。4.1.9利用关联企业

41、转移利润1）自查要点检查企业向关联方销售产品或提供增值税应税劳务的价格是否明显低于同行业其他企业同期的销售价格，或某一笔交易的货物（应税劳务）销售价格明显低于同期该货物的平均销 售价格，是否存在利用关联企业转移利润的情况。2）自查程序采用比较分析法，将企业的不动产销售价格、销售利润率与本企业和其他同业企业的同期销售价格、销售利润率进行对比，核实销售价格和销售利润率是否明显偏低。采用询问、调查等方法，了解企业经营战略、发展规划和销售政策，了解与价格明显偏低的销售对象是否存在关联关系，审核企业销售价格偏低的理由是否正当，如无正当理由, 应予以补缴税款。4.2增值税进项税管理自查指引4.2.1进项税

42、抵扣凭证 1）自查要点检查小规模纳税人转为一般纳税人后，企业是否抵扣了其小规模纳税人期间发生的进项税 额。检查一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法、简易计税方法、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，是否按照规定比例进行划分。检查企业购进货物或应税劳务是否按规定取得增值税扣税凭证，取得的增值税专用发票抵 扣联是否真实合法，是否有开票单位与收款单位不一致或票面所记载购入货物与实际入库 货物不一致的发票用于抵扣；并检查企业抵扣增值税进项税的增值税专用发票是否在规定 的时限内认证。检查用于抵扣进项税额的发票是否真实合法（发票包括增值税专用发票、海关进口增值税 专用缴款

43、书、代扣代缴完税凭证以及海关完税凭证）。检查进口物品是否按规定取得真实合法的海关完税凭证，并按税法规定进行进项抵扣。检查企业对进货退回或折让而收回的增值税税额，是否在取得红字增值税专用发票的当期, 从进项税额中扣减。2）自查程序 一般纳税人资格认定前的进项税额的检查审核一般纳税人的认定时间、经济业务事项的发生时间，查阅合同、协议、物品保 管记录等，核实是否存在小规模纳税人转为一般纳税人后抵扣其小规模纳税人期间 发生的进项税额。检查一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法、简易计税方法、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，是否按照建筑工程施工许可证 建设规模的比例划

44、分不得抵扣的进项税额。 检查企业购进货物或应税劳务、服务是否按规定取得增值税扣税凭证，取得的增值税专用 发票抵扣联是否真实合法，是否有开票单位与收款单位不一致或票面所记载购入货物与实际入库货物不一致的发票用于抵扣检查取得增值税专用发票注明的进项税额，核实票面开具内容是否填写齐全正确,统一社会信用代码是否准确，专用发票实际金额与专用发票版面是否相符;核实企业据以核算进项税额的增值税专用发票的发票联、抵扣联的记载内容是否一致，发票联和抵扣联是否齐全;审核“应付账款”、“其他应付款”等科目，检查用于抵扣进项的增值税专用发票的开票单位与收款单位是否一致;审核购入物品保管记录等，检查用于抵扣进项的增值税

45、专用发票票面所记载货物与实际入库货物是否一致;企业取得的增值税发票是否在规定时间内去主管税务机关认证。检查进口货物是否按规定取得真实合法的海关完税凭证、海关进口增值税专用缴款书，并 按税法规定进行进项抵扣。核实海关代征进口货物增值税时的海关完税凭证的真实性，及进口服务增值税时的海关进口增值税专用缴款书的真实性。即审核原件的唯一性，企业名称的准确性。专用缴款书若标明有两个单位名称，既有代理进口单位名称，又有委托进口单位名称的，只准予其中取得专用缴款书原件的单位抵扣税款。审核进口货物合同，发现是否存在真签合同、假货物或者无货物、少货物的情况。审查款项的支付情况，如：资金是否付往代理人的账户，是否通

46、过银行付款来判断其业务的真实性。核实完税凭证所注明的进口货物入库单。重点追踪进口货物的流向，若无库存，是否已作销售申报纳税。检查企业对进货退回或折让而收回的增值税税额，是否在取得专用发票的当期，从进项税 额中扣减。根据主管税务机关校验的开具红字增值税专用发票信息表”或开具红字货物运输业增值税专用发票信息表”（以下简称信息表”，审查留存的 信息表”是否按照规定保存；如未按规定保存，是否存在将已收回的增值税抵扣销项税额的事项;应交税费-应对照 信息表”和销货方开具的红字专用发票的发票联、抵扣联，审核交增值税（进项税额）”明细账，查明发生材料退货后，其进项税额是否从进项税额中扣减，或所扣减的进项税额

47、是否小于信息表”、红字专用发票抵扣联上注明的税额;检查收到的红字专用发票上所注明的开具时间，审查是否存在延期扣减进项税额的现象。422进项税额转出 1）自查要点检查企业将是否将应税劳务、服务支出用于非应税项目、免税项目、集体福利和个人消费,如果是，是否作进项税额转出。检查企业是否将货物用于非应税项目、免税项目，是否存在非正常损失，如果是，是否存在未按规定做进项税额转出，多抵扣税额的情况。2）自查程序接受应税劳务、服务进项税额的检查审查其他业务支出、库存商品等账户，查阅增值税专用发票、海关进口增值税专用 缴款书、代扣代缴完税凭证以及海关完税凭证，结合加工合同或协议所载明的加工 品名、性质和用途，

48、看有无将发生的应税劳务、服务支出用于非应税项目、免税项 目、集体福利和个人消费，作增值税进项税额抵扣的。货物用于非应税项目、免税项目、非正常损失进项税额转出的检查对用于集体福利、非正常损失或个人消费领用的，审核是否贷记应交税费-应交增 值税（进项税额转出）账户。4.3增值税其他管理自查指引4.3.1适用税率 1）自查要点 检查企业对企业开发的部分项目销售或出租采用简易计税方法的，是否取得相应的证明凭证。 检查企业同时销售不同税率或征收率的房地产开发项目、租赁不同税率或征收率的不动产时，是否分别核算不同税率或征收率的项目的销售额；如未分别核算销售额，是否从高适 用税率，或企业是否将高税率的应税项

49、目销售额混入低税率的应税项目销售额进行核算。2）自查程序企业对房地产开发企业采用简易计征方式计算应缴增值税的，检查企业的建筑工程施工许可证注明的开工日期是否在2016年4月30日前，或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。采用比较分析法，计算不同税率和征收率的房地产的销售以及租赁额占总销售额的比例,并与上期或以往年度的比例对比。如果采用征收率的房地产销售收入与租赁收入比例明显 上升，采用税率的房地产的销售比例明显下降，应分析不同税率或征收率的房地产的销售 价格、租赁价格和销售数量是否发生变化，如果变化不大，则企业可能存在以一般纳税方 式的房地产销售和出租按以简易

50、计征方式的房地产销售和出租申报纳税的问题。抽查不同税率或征收率的不动产销售和出租的财务核算情况，重点抽查不动产核算的凭证 资料、原始附件，核实企业是否将高税率的应税项目并入征收率的应税项目中核算。抽查“主营业务收入”、“其他业务收入”明细账设置情况，核实是否按规定分别核算和 准确核算不同税率或征收率的不动产的销售额与租赁额。对照审核“主营业务收入”、“其他业务收入”、“应交税费”明细账和纳税申报表，核 实是否按规定计提、申报不同税率和征收率的不动产的销项税额。432对接受境外公司提供劳务/服务的增值税代扣代缴 1）自查要点企业支付给境外公司提供咨询、设计、施工等劳务费，是否已经按规定代扣代缴了

51、增值税。2）自查程序 审核企业与境外公司的劳务服务合同，并追查至原始纳税凭证，检查是否已经按规定代扣代缴了增值税。第五章 企业所得税自查指引5.1企业所得税收入管理自查指引5.1.1完工产品一一收入确认时点 1）自查要点审核企业对销售商品房确认收入的时点是否准确:采取一次性全额收款方式销售商品房的，企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利），并将发票结算账单提交对方时，确认收入的实现。采取分期收款方式销售商品房的，企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认 收入的实现。付款方提前付款的，企业应在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售商品房的，企业应按销售合同或协议约定的价款确定收

52、入额, 其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收 入的实现。采取委托方式销售商品房的，企业应在收到受托方已销商品房清单时确认收入的实现。检查企业对于完工产品的确认，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的, 应视为已经完工:（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。2）自查程序-开发产品等科采取一次性全额收款方式销售商品房的，结合货币资金、应收账款、存货 目，审核企业销售商品房的入账是否准确，是否存在已开票且收取了价款，但收入未入账 的情况。采取分期收款方式和银行按揭方式销售商品房的，抽查重大的销售合同，追查至原始凭证 以及会计记录，并结合企业的货币资金账簿及银行对账单的审核，核实企业开发成本的入 账是否准确，是否已按照合同约定的付款日期及时确认收入的实现，是否存在实际收取了 销售款，但收入未入账的情况。采取委托方式销售商品房的，抽查企业从受托方