旅游总体规划

1、旅游总体规划旅游总体规划 (overall tour plan )又称旅游综合规划,是在旅游资源调查评价的根底上,根据国家的方针政策和国民经济开展的需要, 综合分析旅游 区资源特点和社会经济技术条件, 提出旅游区开展战略；确定旅游区的性质；划 定旅游区和风景区的范围及外围保护地带； 划分景区和其他功能区；制定保护和 开发利用风景名胜资源的举措；确定旅游区的接待容量和游览活动的组织治理措 施；对风景区的总体布局、绿化、交通、水电、旅游效劳设施进行统筹安排、全 面规划；进行总体投资预算和效益分析； 进行环境经济及社会影响评价分析. 它 也常包括某些专题规划(或称部门规划)的内容,如旅游资源调查、评

2、价和开发； 客源市场调查、分析和规划；旅游线路设计和规划；旅游商品设计规划；旅游环 境保护；旅游治理和人才培训方案等.旅游总体规划是与旅游部门规划对应而言, 它具有全局战略性,对景区内各景点及具体建筑工程不作详细规划.旅游总体规划的四大特点1 .可操作性旅游总体规划的可操作性特点,主要是指其实用性强.在这一点上,它与旅 游开展规划有着明显的不同.旅游开展规划的战略性、指导性、原 那么性很强,但 战术性很差,而旅游总体规划那么战术性、实用性和可操作性都很强,可以切实指 导旅游区的建设、布局和开展.旅游总体规划是旅游区建设与开展的蓝图,是在 密切联系实际、广泛征求意见的根底上产生的,对各种问题的研

3、究都比较深入、 具体.因此,其实用性强是自然而然的.2 .系统性旅游总体规划的系统性特点,主要表达在其规划内容上,即通过旅游总体规 划,抓住地区旅游业开展的核心问题, 根据旅游可持续开展的思想,用大旅游观 念看待旅游业产业体系,将国际旅游、国内旅游和当地居民的休闲游憩活动视为 完整的市场系统,构筑区域旅游产业板块,将众多旅游相关产业纳入政府 “大旅 游治理体系,制定具有可操作性的旅游开展目标, 为区域经济和社会的开展提 供决策支持和政策保证.所谓总体规划,就其名称也在一定程度上说明了规划内 容的系统性,否那么就名不副实.3 .具体性旅游总体规划不仅要求其内容具有系统性、完整性、而且要求其详细、

4、具体, 即旅游总体规划对旅游产品体系、旅游支撑体系和旅游保证体系中的任何一个问 题都要事无巨细地认真对待,要对旅游资源、旅游市场、开展目标、战略部署、 空间布局和功能组合等进行具体的分析和研究,对实施规划的具体举措要逐项落 实.总体规划不是大而空的规划,而是大而实、全而实的规划.4 .层次多样旅游总体规划的期限可分为：近期规划为 35年,中期规划610年,远 期规划在10年以上,并对20年以后的旅游开展做出轮廓性的规划安排.从规划的内容看,是“近详远略,如近期规划既要充分考虑旅游区内知名景点的开发 及其道路交通的修建,还要考虑根本生活需求设施、根本娱乐、商业、效劳设施 和根底公用设施的建设,包

5、括主要的饭店、宾馆、水电、通讯、出入交通网和商 店等,以满足旅游者根本的食、宿、游、购、娱的需求 ；在区位选择上,应选择交通方便、容易开发的地段,便于施工；群众饭店的位置不宜太偏,应靠近交通 枢纽,否那么在开发初期,易使游客产生惧怕心理和不平安感.而中期规划着眼于 整体开发,规划的重点是中高档宾馆的建设及其配套的娱乐设施、商业中央、公共根底设施的建设.同时,中期规划也是确定旅游区根本形象的阶段, 以形成鲜 明的主题形象,参与市场竞争.至于远期规划,主要是环境与生态的保护,同时 要考虑新的、深层次旅游工程的开发.旅游总体规划的空间范围至少包括四个层次：(1)跨区域旅游规划：或称国家间旅游规划,多

6、适用于一些有共同的自然旅游资 源和历史文化内涵的国家之间.例如南美洲地区、西欧地区、加勒比地区,以及 我国东南沿海各省与东南亚地区.规划的重点是联合与协调旅游客源市场营销及 宣传促销方案.跨区域规划主要涉及的是资源的联合开发利用、旅游线路的设计、 交通的协调和市场营销与宣传等,一般不涉及用地的详细规划.(2)国家级旅游规戈U：主要目标是旅游线路的设计、旅游产品的宣传促销、年度 旅游活动的制定、国家级旅游风景区确实定,以及规划开发的战略目标、开发导 向、环境保护等.全国性的旅游路线和精华景点的推销是国家旅游规划的重点.(3)区域级旅游规划：多数为跨省市的区域,在我国西部以地貌单元和地理特征 为重

7、点划分区域,以地理学家所进行的旅游区的划分为代表,如东北旅游区、长 江中上游旅游区等.这些区域在旅游资源、民俗风情等方面有着一定的共同之处, 有利于共同开发.也有以行政区域作为规划范围,主要是便于行政治理.区域级 规划主要起到区域协调作用,各省都有其具体而详细的旅游路线和旅游方案,大区之间不应互相矛盾.(4)地区级旅游规划：是一个省、市、县或更小单元的地区.除开发旅游资源、 市场导向预测、旅游线路设计外,更为具体的旅游布局规划和工程规划都会涉及.旅游总体规划的主要任务旅游总体规划的主要任务是以区域旅游开展规划、社会经济开展规划、国土规划等为依据,综合研究旅游资源、旅游市场和旅游开展条件,确定旅

8、游在本地 国民经济中的地位、作用和开展目标,并对如何实现目标作出整体性部署. 通过 总体规划,完成旅游市场细分、确定旅游产品特色、合理进行景点布局、科学确 定环境容量和有关规划指标,统筹处理旅游产品体系、旅游支撑体系和旅游保证 体系三方面的关系,以及远期与近期、保护与开展等全局性关系,以保证旅游业 在规划区内稳定、健康地开展.旅游总体规划的规划内容1、对旅游区的客源市场的需求总量、地域结构、消费结构等进行全面分析 与预测.2、界定旅游区范围,进行现状调查和分析,对旅游资源进行科学评价.3、确定旅游区的性质和主题形象.4、确定规划旅游区的功能分区和土地利用,提出规划期内的旅游容量.5、规划旅游区

9、的对外交通系统的布局和主要交通设施的规模、位置；规划 旅游区内部的其他道路系统的走向、断面和交叉形式.6、规划旅游区的景观系统和绿地系统的总体布局.7、规划旅游区其他根底设施、效劳设施和附属设施的总体布局.8、规划旅游区的防灾系统和平安系统的总体布局.9、研究并确定旅游区资源的保护范围和保护举措.10、规划旅游区的环境卫生系统布局,提出预防和治理污染的举措.11、提出旅游区近期建设规划,进行重点工程筹划.12、提出总体规划的实施步骤、举措和方法,以及规划、建设、运营中的管 理意见.13、对旅游区开发建设进行总体投资分析.旅游总体规划的规划方法?旅游规划通那么?是规划专家评审团检验规划方编制的规

10、划成果是否符合规 范的重要依据,但标准的套路对于开发商而言根本是没有用处.如果根据?旅游 规划通那么?要求,一个景区的规划编制要经历总体规划、限制性详细规划、修建 性详细规划三个阶段,完成这三个规划正常需要一年半到两年时间. 从开发商角 度考虑,他不可能等三个规划都评审完后才开始开工建设, 他的要求是以最少的 钱、在最短的时间里做一套实用的、可以马上操作的方案.根据这种市场趋势, 以更好地效劳开发商为根本出发点, 符合景区开发建设需要,从十二个方面进行 探讨如何让旅游规划实用化.1、资源禀赋分析,这里讲的资源禀赋分析不是仅仅对景区资源的详细罗列, 而是要求在大区域范围内对景区资源进行相关性比对

11、分析,挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和专一性的特色产品.2、市场需求和竞争分析,对于市场需求和竞争分析,旅游规划不能仅就宏 观市场、客源定位和客源数量预测三方面进行初步研究,这种研究距离实际操作 甚远,应该就三个层面进行深入分析：1市场层面：分析市场在兴什么,市 场有什么,市场还缺什么,市场在哪个层面上竞争四个内容；2竞争对手层面：分析竞争对手概况工程的区位及周边环境、规划布局、建筑风格、工程实 点、工程的配套设施与效劳、运营治理,市场反响分析竞争对手工程的营销 策略、实际销售及经营状况和工程的优劣势；3消费者层面：主要界定客 源区域、预测其数量,分析其消费特征,找出消费敏感性之所在.建

12、议：可以研 究房地产筹划中的类似章节,形成适合景区需要的相关内容,最好研究他们的策 划提案,由于他们的提案当中所涉及的这些内容,均是落于实处,刀刀见血,虽 然领域不同,但方法论是相通的,值得借鉴.3、开发商分析,开发商分析主要是从四个角度进行分析： 开发商投资意图、 初步的开发设想、经济实力和操作水平分析.目前规划普遍都没有这一个章节. 开发商在投资一个景区时根本上都会有投资意图和初步的开发设想,规划方的任务是为开发商的初步开发设想从专业角度进行把关、深化、延伸和落地.这里提 出要增加开发商的经济实力和操作水平分析的目的是对旅游区开发主题和旅游 产品设计在操作层面进行校正.我们知道：任何的旅游

13、规划和旅游筹划最终都要 落实到开发商去操作,工程规划和筹划得再好,如果超出开发商的实际操作水平, 一切都是空的,也是现在规划无法操作,置之高阁的内在原因.规划方和开发商 必须沟通深沟通透,这个沟通不只是上层领导间的沟通, 课题组全体成员都必须 参与其中,深刻体悟.4、开发主题和形象设计,开发主题和形象设计是旅游规划中最薄弱的地方, 普遍做法就是一个形象定位加上一句宣传口号, 只有极少数规划中还增加一个景 区logo设计.形象定位和宣传口号最常见的就是比附定位法,相互模仿,没有 抓住景区的灵魂和找到景区的独一无二的指纹, 缺少筹划所讲的唯一性、第一性和专一性,是最被专业筹划人看轻的局部.对开发主

14、题设计上建议要针对工程个 性进行大区域范围内的概念采购和本地化的工程表达,讲白一点就是把类似工程的成功开发经验应用到本工程开发之中. 旅游规划或旅游筹划比拼的是规划者或 筹划者的信息、资源和视野.规划或筹划时必须出现一套详细而清楚的工程开发 思路流程图.形象设计局部可以多向品牌筹划机构学习,啃啃?实战广告案例? 和?创意就是权力?等书,应该是很有启发的.建议增加一套景区 VI应用体系.5、功能分区和工程设置,功能分区和工程设置是开发主题和旅游产品设计 的落脚点,是旅游规划的重头戏,有的规划方案中洋洋洒洒几十页的文字. 考虑 开发商的审阅习惯,是否可以单独抽出,独立形成图文并茂的景区设计任务书,

15、 甚至可以根据开发商要求和设计深度进行出图.由于设计图册都是静态的东西, 还要再设计一套动态的活动表演方案.做到静态设计很丰富,动态表演很精彩.6、旅游产品设计,规划中都涉及到旅游产品设计章节,而且篇幅都很大, 旅游产品罗列了很多,有几个大类,数十个小类,似乎不罗列出这么多产品,就 无法显示规划方的水平,不能显示资源之丰富和厚重.但要考虑一个问题,规划 方设计了这么多旅游产品是否都有市场是否都具备竞争力是否是投资方会 操作的选择产品设计上必须结合资源禀赋分析、市场需求和竞争分析、投资方的实力和水平分析,以及投入产出分析进行综合考量, 哪些是核心产品,哪些是 辅助产品,哪些产品先推,哪些产品后推

16、,哪些产品必须充实提升,哪些产品必 须割爱抛弃,这就是筹划学讲的要有“加法、减法、乘法和除法.规划解决的 是：景区最适宜开发哪些产品,而不是景区能开发哪些产品. 对于旅游产品设计 上,各方都在讲创意,这是没有错,但核心问题是：如果没有系统的思考、动态 的把控,任何的创意就会落成点子,点子是局限的,是不稳妥的,是不能用来拯 救景区的.7、商业模式设计,商业模式设计核心内容是景区赢利模式设计和投入产出 分析,解决景区需要投哪些钱,投往何处,哪些工程可以开发商自己建设、自己 运作,哪些工程只要建好出租,哪些工程需要引入新的合作伙伴,从哪里赚到钱, 何时是盈亏平衡点的问题,对于旅游地产工程：还要明确哪

17、些地块必须购置,哪 些地块只要租赁,其费用多少.景区赢利模式设计和投入产出分析是开发商最关 注点,规划方案中至少要出现投资估算表、流动资金估算表、资金筹措及方案使 用表、全投资现金流量表、资金来源与运用表、资产负债表、借款归还表、损益 表、销售收入和销售税金计算表、本钱与费用估算表、固定资产折旧计算表、无 形资产和递延资产摊销表、敏感性分析计算表等 13张表格.8、开发节奏把控,目前景区开发正呈现投资规模越来越大,建设周期越来 越长的趋势.对这种情况下,规划中必须对建设工程进行分期, 清楚准确把控开 发节奏.规划不仅是提出短期、中期、长期建设工程,还必须更加明确地指出启 开工程是哪一个,这个启

18、开工程必须是：一能马上有好的赢利,二能快速形成市 场的示范效应,三对后续工程具有明显的带动作用, 要有“连环炮的效果.寻 找启开工程就是筹划上经常提到的寻找工程引爆点. 寻找启开工程是最难的,因 为它决定工程的成败.也许景区前景很好,赢利很大,但开发商如何走过最艰苦 的开发初期呢,这就必须找好照准启开工程.规划中,阶段性工程的接点与阶段 性工程的接点之间如何连接必须提前设计好,否那么工程开发延续性容易发生断 层.可惜：该章节很多旅游规划都没有.9、市场营销规划,市场营销规划是景区推广的主要内容,在规划期做了市 场营销规划几乎都比较笼统,缺少针对性和实际性,也是很多规划文本相互模仿, 相互抄袭的

19、原因,显着指导性不是很强,意义不是很大.比较适宜的做法是：只 做景区网站、宣传画册含电子画册,最多再做个第一年度营销方案书.由于 变数太多,到临近开业再做一个景区开业执行筹划.10、专项规划,没有园林及相关专业背景的规划师根本是就做不来的,是规划中相互模仿,相互抄袭最多的章节之一,有些数据根本就没有经过详细计算就 得出来.文字和图纸可以融到设计任务书中, 但技术数据由来要介绍清楚,图纸 要详细准确.如给排水布局图,必须有位置、流向、流量、管道大小、管道长度 等内容.11、景区组织架构和治理制度设计, 该章节是景区极为重要的局部,也是最 能表达规划师是否有实际的景区治理经验. 现有的规划中有的直

20、接就省略,有也 不过是学术意义上的治理机制研究而已,缺少可操作性,是大家需要补课的地方. 本文所讲的景区组织架构和治理制度设计必须明确部门组成、人员数量、人才的专业和从业经验要求、部门与部门间如何沟通、协调和配合,形成清楚的、可操 作的组织架构图、岗位说明书和治理制度手册.12、景区评A建议书,景区评A是不变的趋势.该章节几乎所有旅游规划都 没有,该需求将来一定很多,建议大家要好好补课.旅游规划的编制体例必须改革,否那么前景堪忧.希望：本文能起到抛砖引玉 之功,能对业界有所裨益,更希望旅游规划的道路能越走越宽, 旅游规划机构能 真正获得旅游开发商的敬重,能与开发商共分奖金,共享成功喜悦,表达旅

21、游规 划师的人生价值.旅游总体规划的成果要求1、规划文本.2、图件,包括旅游区区位图、综合现状图、旅游市场分析图、旅游资源评 价图、总体规划图、道路交通规划图、功能分区图等其他专业规划图、近期建设 规划图等.3、附件,包括规划说明和其他根底资料等.4、图纸比例,可根据功能需要与可能确定.修建性详细规划修建性详细规划 site plan 或者constructive-detailed plan 是以城市总体规划、分区规划或限制性详细规划为依据,制订用以指导各项建筑和工程设 施的设计和施工的规划设计,是城市详细规划的一种.概念编制修建性详细规划主要任务是：满足上一层次规划的要求,直接对建设项 目做

22、出具体的安排和规划设计,并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依 据.源：对于当前要进行建设的地区,应当编制修建性详细规划,用以指导各项 建筑和工程设施的设计和施工.内容根据建设部?城市规划编制方法?,修建性详细规划应当包括以下内容：一建设条件分析及综合技术经济论证.二建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计,布置总平面图.三对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析.四根据交通影响分析,提出交通组织方案和设计.五市政工程管线规划设计和管线综合.六竖向规划设计.七估算工程量、拆迁量和总造价,分析投资效益.修建性详细规划根底资料修建性详细规划可以由有关单位依据限制性详细规划及建设主管部门城乡

23、规划主管部门提出的规划条件,委托城市规划编制单位编制.修建性详细规划需收集的根底资料,除限制性详细规划的根底资料外,还应增加: 一限制性详细规划对本规划地段的要求；二工程地质、水文地质等资料；三各类建筑工程造价等资料.修建性详细规划规划流程1、成立工程组；2、收集必要规划资料上位规划资料：城市总体规划、分区规划或限制性详细规划资料及园区的 开展规划； 现行规划相应标准、要求 现有场地测量和水文地质资料调查； 供水、供电、排污等情况调查；3、根据标准计算出本园区各项规划指标4、确定路网和排水排污体系5、确定需撤除及改造工程,并议定赔偿搬迁方案；6、确定活动中央与绿化位置7、绘制总平面和竖向设计；

24、8、各根本原那么经济指标分析；9、编制文本说明10、组织相关专业人员评审；11、报规划主管部审批；修建性详细规划成果修建性详细规划的文件和图纸一修建性详细规划文件为规划设计说明书；二修建性详细规划图包括：规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图.图纸比例为1/500-1/2000修建性详细规划规划说明书1、现状条件分析；2、规划原那么和总体构思；3、用地布局；4、空间组织和景观特色要求；5、道路和绿地系统规划；6、各项专业工程规划及管网综合；7、竖向规划；8、主要技术经济指标,一般应包括以下各项：1总用地面积；2总建筑面积；3住宅建筑总面积,平均层数；

25、4容积率、建筑密度；5住宅建筑容积率,建筑密度；6绿地率.7工程量及投资估算.修建性详细规划图纸1、规划地段位置图.标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系；2、规划地段现状图.图纸比例为1/5001/2000,标明自然地形地貌、道路、 绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；3、规划总平面图.比例尺同上,图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停 车场、河湖水面的位置和范围；4、道路交通规划图.比例尺同上,图上应标明道路的红线位置、横断面,道路 交叉点坐标、标高、停车场用地界线；5、竖向规划图.比例尺同上,图上标明道路交叉点、变坡点限制高程,室外地 坪规划标高；6、单项或

26、综合工程管网规划图.比例尺同上,图上应标明各类市政公用设施管 线的平面位置、管径、主要限制点标高,以及有关设施和构筑物位置；7、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图.修建性详细规划审批2021年10月10日,国务院发文?国务院关于第六批取消和调整行政审批工程 的决定?国发202152号,取消重要地块城市修建性详细规划审批限制性详细规划限制性详细规划 (regulatory plan )是城市、乡镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求,用以限制建设用地性质、使用强度和空间环 境的规划.根据?城市规划编制方法?第二十二条至第二十四条的规定,根据城市规划 的深化和治理的需要,一般应当编制限制

27、性详细规划,以限制建设用地性质,使 用强度和空间环境,作为城市规划治理的依据,并指导修建性详细规划的编制.限制性详细规划主要以对地块的用地使用限制和环境容量限制、建筑建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公共效劳设施的配套,以及交通活动限制和 环境保护规定为主要内容,并针对不同地块、不同建设工程和不同开发过程, 应 用指标量化、条文规定、图那么标定等方式对各限制要素进行定性、定量、定位和 定界的限制和引导.限制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划治理的依 据,并指导修建性详细规划的编制.开展历史限制性详细规划产生于1980年代,在我国已有30多年的历史.这30多年 的开展过程

28、,大致可以分为三个阶段：第一阶段：从形体设计走向形体示意,即通过“摆房子形式指定规划治理依据, 以约束不合实际的高密度开发和见缝插针式的盲目开展：第二阶段：从形体示意到指标抽象.形体示意的灵活程度往往掌握在具体的办事 人员手中,缺乏标准化,且由于城市建设的不确定因素较多, 易造成脱离实际的 后果.量化指标的抽象摒弃了形体示意规划的缺陷,对规划地区进行地块划分并 逐一赋值,通过限制指标约束城市开发建设.第三阶段：从抽象指标逐步走向系统的限制性详细规划.这一阶段特点是文本、 图那么和法规三者相互匹配,且各自关联,共同约束着城市开发建设活动.2006 年4月1日,新的?城市规划编制方法?开始实施,对

29、限制性详细规 划的内容、要求及其中的强制性内容进行了明确规定限制性详细规划变得更加规 范和完善.2021 年1月1日,新?城乡规划法?开始实施,进一步增强了限制性详细 规划的地位和作用.限制性详细规划编制限制性详细规划组织编制机关城市、县人民政府城乡规划主管部门组织编制城市、县人民政府所在地镇的限制性详细规划；其他镇的限制性详细规划由镇人民政府组织编制.限制性详细规划编制单位城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府(以下统称限制性详细规 划组织编制机关)应当委托具备相应资质等级的规划编制单位承担限制性详细规 划的具体编制工作.限制性详细规划编制要求1、编制限制性详细规划,应当综合考虑当地资

30、源条件、环境状况、历史文化遗 产、公共平安以及土地权属等因素,满足城市地下空间利用的需要.2、编制限制性详细规划,应当依据经批准的城市、镇总体规划,遵守国家有关标准和技术标准,采用符合国家有关规定的根底资料.限制性详细规划根本内容限制性详细规划应当包括以下根本内容：一土地使用性质及其兼容性等用地功能限制要求；二容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；三根底设施、公共效劳设施、公共平安设施的用地规模、范围及具体限制要求,地下管线限制要求；四根底设施用地的限制界线黄线、各类绿地范围的限制线绿线、历 史文化街区和历史建筑的保护范围界线紫线、地表水体保护和限制的地域界 线蓝线等“四线及限制要求.

31、编制大城市和特大城市的限制性详细规划, 可以根据本地实际情况,结合城 市空间布局、规划治理要求,以及社区边界、城乡建设要求等,将建设地区划分 为假设干规划限制单元,组织编制单元规划.镇限制性详细规划可以根据实际情况,适当调整或者减少限制要求和指标.规模较小的建制镇的限制性详细规划,可以与镇总体规划编制相结合,提出规划 限制要求和指标.限制性详细规划征求意见限制性详细规划草案编制完成后,限制性详细规划组织编制机关应当依法将 限制性详细规划草案予以公告,并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和 公众的意见.公告的时间不得少于30日.公告的时间、地点及公众提交意见的期限、方 式,应当在政府信息网站以及当地主要新闻媒体上公告.限制性详细规划分期分批编制限制性详细规划组织编制机关应当制订限制性详细规划编制工作方案,分期、分批地编制限制性详细规划.限制性详细规划编制成果限制性详细规划编制成果由文本、图表、说明书以及各种必要的技术研究资料构 成.文本和图表的内容应当一致,并作为规划治理的法定依据.限制性详细规划文件包括规划文本、规划图那么、分图图那么,规划说明及根底 资料汇编.规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑治理规定；限制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、限制性详细规划图纸.图纸比 例为1/1000 1/2000.修建性详细规划根据?城市规划编制方法?第二十五条 至第二十七条