可行性研究报告---作业

1、第一章 项目总论一.项目背景随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需 作进一步调整。为此拟建住宅楼“毛纺厂居住区”。1项目名称北京市毛纺厂居住区2项目承办单位北京益华集团房地产开发部3项目拟建地区、地点拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积28000川，其中：规划用地面积20000川。详见表11-1所示。项目用地面积及其分布用地单位规划用地面积川可开发用地面积川益华1200011950五建80007850合计2000019800二.项目现状特点1特点项目用地内的现状建筑主要

2、是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥 制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期发， 中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍 区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造

3、为 住宅区符合规划要求。按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建 建筑包括高层和多层住宅、小高层和写字楼。2项目拟建规模该项目的拟建规模如下表所示：表11-3项目拟建规模和建筑面积分配类型建筑面积川建筑面积所占比例%绿化带100新建建.筑写字楼14307.2多层住宅987050.1小高戻540027.4高戻住宅300015.2小计19700100合计19800三项目服务对象居住区将规划建设一处写字楼和绿化带，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为 多层、高层住宅和小高层。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房， 部分住宅为公开销售商品房，所占比

4、例分别为30嚇口70%此项目由益华集团房地产开发有限公司承建，益华集团系香港投资有限公司于 资设立，至今已发展成为拥有房地产业，酒店业和商业为一体的多元化外资企业集团此次建设过程，由北京益华集团房地产开发有限公司开发建设，各部门准确测算， 设计勘察，虽然周围坏境不利于建设，但各专业人员认真负责，整个过程有条不紊。第三章市场分析和预测市场调查一市场调查为了顺利完成建设，调查了以下内容：（一）北京市当前房地产市场概况（二）北京市普通住宅市场分析（三）市场供需关系分析经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一-东四环路，建议市场定位如

5、下：（1）功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及绿化带。 普通住宅占73%其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比 例。（2）销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目 的拆迁用房为主，外地第二章项目建设单位的介绍1992年投驻京机构为辅，兼顾散户。（3）户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主，约占70%四室二厅为辅，占10%其余为二室或一室。面积约60-120平方米。在节约 成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。二市场分析（一） 北京市写字楼市场分析（二）

6、 北京市商业用房市场分析第四章产品与技术方案房屋预测技术成果应符合以下条件：1.每建筑楼栋（所有地下相连通的建筑视为一个建筑楼栋）的总预测建筑面积不 得超过建筑工程规划许可证中批准该建筑楼栋的总建筑面积。2.预售房屋建筑面积总和不得超过该楼栋规划可售面积。3.房屋测绘技术报告书应由开发企业委托有房产测绘资质的机构出具，测绘机构应按 有资质的施工图审查机构审查合格的施工图进行面积预测。房地产开发企业应提供合法准确 的施工图；未按审查合格的施工图进行商品房面积预测的，由开发企业和测绘机构共同承担 连带责任。第五章项目建设条件一项目用地功能布局小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集

7、中在小区中央，部分布 置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越 低，以减少铁路噪音对居民的干扰。毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。 因此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，由于缺少有规模的写 字楼，所以在园星路以北，靠星火路一侧规划一栋写字楼，并配备空调，写字楼出租按每年70%出租率，月租金为267696元（价格出处：金铺网）。星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划写字楼多沿星火路布置。在现状综合楼 以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在朝阳北路与园星路之间的星火

8、路东侧形成一组完整的商业区。居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。规划中将锅炉房、 公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪 音影响的物理措施。规划在石佛营东路西侧布置一条2030米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿地集中在现状综合楼以东。另外，居住区还将配备30班中学一所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。二项目规划控制指标综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下：1.用地情况总占地面积21000平方米其中代征地面积1000平方米规划建设用地面积20

9、000平方米住宅用地18270平方米道路用地1240平方米绿化用地100平方米2.用地性质使用性质：住宅及配套、非配套公建3.用地强度总容积率：2.00其中：新建住宅：2.06配套公建：0.806地区商服：3.834.建筑设计指标总建筑面积19700平方米其中：新建住宅建筑面积：18270平方米配套绿化：100平方米建筑高度：=60米其中：多层住宅：=18米高层住宅：4560米地区商服：=60米配套绿化：=5米中、小学：=12米建筑层数：板式612层，塔式18层三市政建设条件1.道路交通系统在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石佛营 东路有待定线。规划中将东

10、八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此 路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东再 向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。2.市政设施现状北京毛纺厂原有较完善的市政设施。为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的用电 需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设一座110千伏变电站(星火变电站)。站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。随着周围地区 的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的使用提供理 想的

11、市政条件。其中：(1)上水：毛纺厂原有上水条件满足供应。(2)雨水：沿区内管线通入市政干线。(3)合流污水：沿区内管线送入市政干线。(4)煤气：用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的Dg300中压煤气管线；在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积70平方米左右。(5)供热：基地内可满足供应。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地2.02公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。(6)供电：毛纺厂现状用电由国棉110千伏变电站以10千伏架空线(石佛营路)供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建

12、设的星火110千伏变电站供电。毛纺厂用电负荷较大，应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站，由此分别引出双路10千伏电缆向住宅和公建供电。(7)电讯： 现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。 按电信发展总体规划方案要求， 石佛营地区应由开发单位无偿提供土 地， 新建一个4万门电话局所，占地面积5000平方米，建筑面积6000平方米，初装容量1万门。第六章建设方案及总图布置本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制，采用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。工程应达到优良工程水准。总图布置本着

13、科学规范的原则，为小区居民提供方便，一切从小区居民的要求做起，各项建筑布局美观合理，方便居民生活。总建筑面积20000平方米，其中小区住宅建筑面积为19700平方米，绿化带围绕小区四布置，占地100平方米。小区主要以多层住宅为主，建于小区中央，占地面积9870平方米，为方便居民生活，一楼设有各种小型超市，理发店及小型健身室。小高层建于小区正门后，占地面积5400平方米，高层住宅位于小高层旁侧，占地面积3000平方米，其后设有喷泉及休息场所一，喷泉西侧设有秋千及各种运动机械，以使小区居民生活充实丰富，住宅楼东侧设有售后服务部，方便解决居民遇到的问题，每栋住宅楼前设有保安站，整个小区外围围墙合理布

14、置。住宅楼统一格式及颜色，以便达到完美统一的效果，小型超市，理发店及小型健身室格调与居住区略有差异，以达到协调的效果。住宅楼大多为三室一厅，其余为四室一厅、两室一厅，各室均设有书房，燃气及下水管道均连通有序布置，各个房间均设窗通风。第七章节能节水保护我国是一个水资源短缺的国家，又是一个人口众多的国家，根据相关规定，固定资产 投资工程项目的设计和建议，应当遵循合理用能标准和节能设计规范，住宅建筑为建设部指 定要求采用节能技术的建筑物之一。此住宅建筑给排水节能采用下列方式：1.利用太阳能用作住宅热水加热。2.适当调整楼群的布置和朝向，使每栋住宅均有良好的自然通风，使住户的空 调使用期尽可能缩短。3

15、.对建筑进行防噪音设计。4.使用先进的外墙维护材料和新型的门窗材料处理窗户不大采光通风效果也 不错的因素。5.外墙采用保温措施达到节能效果。6.设置住宅新风系统，成本不高还能达到呼吸新鲜空气的效果。7.室内安装纯净水系统，可省钱又能喝到纯净的水。8.设置雨水收集系统，收集到的雨水可以用于绿化灌溉，很大程度减少传统水 源的用水量。9.室外园林绿化不仅可以满足绿色建筑评价标准中的控制项，一般项等要求， 还能调节小区的温度和湿度。10.高层住宅采用节能电梯。各个住宅室内采用节水便器，节水龙头，节能灯，太阳能灯具，节能水泵，节能空调设备。11.房屋严格按照国家规定的建材标准进行设计、采购和施工，均采用

16、绿色建材。12.各个房屋采用全装修住宅。第八章环境保护与安全卫生此次建设对工程安全环保尤为重视，本着“安全第一、预防为主”的方针，充分调动员工的安全意识，确保安全环保施工管理目标的实现，保障工程施工安全，维护人民生命及财 产安全，明确各方责任，并制定了安全生产责任书。工程在施工过程中，建设单位、监理单位均在现场设有专人，对现场施工安全和环保随 时进行检查和指导。从安全方案，措施，进场材料，员工教育到现场操作及各施工段的安全 防护重点等各工序进行全面、系统和细致的检查和验收。本工程在安全施工过程中，严格按照了施工组织设计和分部分项工程的安全施工措施及安全技术交底组织施工，并严格执行ISO9001

17、质量管理体系和ES环境职业健康安全体系文件运行，严格执行“三检一验”制度，确保工程施工安全有序的进行。为加强工程 安全环保控制，项目安全员、施工员、技术员等随时到现场进行检查和指导，坚持每 道工序、每个环节的安全环保维护措施不放过，使主体结构工程顺利按期完工，取得了较好的安全施工和 环保效果。本工程严格按照建筑施工现场环境与卫生标准建筑施工安全检查标准执行， 形成强制性条文记录7份，且全部符合质量验收规范要求。工程安全及环保自评检查验收依据：1.施工合同；2.工程设计图纸，工程技术联系单；3.建筑施工安全检查标准(JGJ59-99)4.建筑施工现场环境与卫生标准(JGJ146-2004)5.施

18、工企业安全生产评价标准(JGJ/77-2003)等， 各项工序均严格按照标准执行。由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目 迅速启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用8年时间可全部建成投入使用。项目建设分期安排单位：平方米分期第一期第二期第三期三期合计总占地面积54108010758021000代征地面积2043204761000第九章项目实施进度安排规划建设用地面58907710640020000积可开发建筑面积44305400987019700工程建设进度，

19、直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于1997年1月初开始整个项目规划设计和前期准备工作，1998年3月底进行规划设计方案比选，1999年3月初开始第一期基础工程，2000年4月起就可进行市场推广和销售。第二期工程于2001年4月初开始启动，第三 期工程从2002年4月启动。整个住宅小区的开发建设于2004年3月完成，2001年9月底销售完毕。第十章 建设投资估算(一)项目投资概况1.概况此项目固定资产估算总额(含无形资产)为60万元)， 无形资 万元(含建设期贷款利息为产3600万元，其中：预计形成固定资产30605

20、40万元。固定资产使用年限为10年，残值率为4%,固定资产余值在项目运营期末收回。该项目的建设期为 产借款合同规定的还款方式 投产后的前四年等额偿还本 为： 金。款利率为4%无形资产在运营期六年中，均摊入成本。流动资金 为期末全部收回；某种产品设计生产能力为年产量120万件，产品售价为每件38元，销售税金及附加税率为6%所得税率为33%行业基准收益率为8%行业平均投资利润率为10%平均投资利税率为15%2估算依据(1)业主提供的“毛纺厂居住区控制性详细规划说明”；(2)北京市煤气公司“北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见(3)北京市电信管理局“北京市毛纺厂居住区电信配套建设方案”；(4)整个项目

21、按中、低挡建造水平计算；(5)估算中的有关税金和费用按北京市的现行规定和同类项目的平均水平测算3.估算范围上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免的十项税 费。4.估算投塞结果F资估算的结果汇总如下表 :表1北京市毛纺厂居住区总成: 本费用表单位：万元序号年份项目3456781经营成本1682323032303230323032302年，运营期为6年。固定资借款利率为6%流动资金借800万元，在项目的运营2折旧费293.76293.76293.76293.76293.76293.763摊销费9090909090904建设投资贷款利息123.60

22、100.5761.8030.90005流动资金41600006总成本费费用2193.363730.333675.563644.663613.763613.76表2北京市毛纺厂居住区还本付息表单位：万元序 号年份项目=|1234561年初借款余额0020601676.241030515.802本年新增借款0200000003本年应计利息060123.60100.5761.830.94本年应还本金00515.00515.00515.00515.005本年应还利息00123.60100.57 .61.830.96偿还借款来源00515.00646.24515.00515.001-6.1当年折旧费00

23、293.76293.76293.76293.766.2当年摊销费00909090906.3当年未分配利润000262.48131.24131.246.4临时借款00131.240006.5偿还临时借款000131.2400表3北京市毛纺厂居住区项目损益表单位：万元序 号年份项目3456781销售收入2280456045604560456045602总成本费用2193.363730.333675.563644.663613.763613.763销售税金及附加136.8273.6273.61273.6273.6273,64利润总额-50.16556.07610.84641.74672.64672.

24、645所得税0166.95201.58211.77221.97221.976税后利润-50.16389.12409.26429.97450.67450.677盈余公积金033.9040.9343.0045.0745.078应付利润042.57237.09255.73405.60405.609未分配利润0262.48131.24131.2400经以上数字及条件可得投资利税率为4 . 6 6 %， 投 资 利 润 率 为1 4 . 3 4 %， 资 本 金 利 润 率 为2 3 . 1 5 % .第十一章财务评价在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上

25、是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力等财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性，即从企业角度分析项目的盈利能力。财务评价采用动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的办法进行。评价的主要指标有财务内部收益率、投资回收期、贷款偿还期等。根据项目特点和实际需要，有些项目还可以计算财务净现值、投资利润率指标，以满足项目决策部门的需要序号项曰:建设期运营期12345678-P-1-口-_ 0 _ 0_22804560:45601 4560-4560一665744_1

26、1.销售收/入r_0_ _ 0_ ,_2280_ .4560.L 4560.4560.4560._ 4560_.001297.44回收固定1 2资产余值00000资丿 余余值1.3回收流动0000000800.00资金2现金流屮12003402630 164433364281 98竹61 27L 3725 574225 57厶 1现金流出-*T*tOOT t Vz 1 .1200340300000 002.1自有资金O OZcZ. 7=?vhr00168232303230323032303230 经营成本00168232303230323032303230.2 3/出兀彳 卄气n0,51136

27、-762 81 rn576 80._545 90_0500 00、2.3偿还借款u05 11 .367 62.8 15 7 6.80545.900500.002.3.1固定资产00383.76646.24515.00515.0000-本金偿还-12.3.2固定资产 利息偿还00123.60100.5761.8030.90002.3.3流动资金本金偿还00 J0000002.3.4流动资金0041600001 Xrl白卜、方利息、偿还2.4销售税金00136.80273.60273.60273.60273.60273.60rv f/Z L ftrr及附加2.5所得税P000166.95201.5

28、8211.77221.97221.973净现金流-1200-340-350.16126.64278.02298.73834.432431.87量4累计净现-1200-1540-1890.16-1763.52-1485.5-1186.77-352.342079.53金流量-5折现系数0.92590.8573-0.7938-0.73500.68060.6302-0.58350.54036折现净现-1111.08-291.48-277.9693.08189.22188.26486.891313.94金流量累计折现7净现金流-1111.08-1402.56-1680.52-1587.44-1398.2

29、2-1209.96-723.07590.87表4北京市毛纺厂居住区自有资金现金流量 表单位：万元量第十二章项目综合评价结论（一）结论上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有一般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年期间的全部销售收入均用于项目投资。因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。本项目各类物业的预期售价是在多方考察北京目前同类物业市场的基础上确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前

30、发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大的回落。（二）有关建议1.本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目 投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办 者对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。2.本项目可销售买家中有30%是拆迁用房，主要面对益华集团其它开发项目的拆迁对象。这部分销售收入受到其它开发项目进展情况而影响，对此应给予关注，并相应调整各期拆迁房 所占比例和进度，如当拆迁房对象确有保证时，在前期可适当增加拆迁房比例，加快进度，以 取得更好的经济效益。3.按现行规定，

31、对拆迁房可以享受安居工程的有关优惠条件，项目主办者应尽力争取。4.本项目的销售在很大程度上取决于东四环路及周围地区的建设，尤其是东四环路的建设速度，项目主办者对此应给予密切关注，适时调整工程进度与售价。5.本报告在测算过程中，选用的贷款年利率为12%如使用商业性贷款，则其年利率会更高一些，从而增大项目的融资费用，加大整个项目的开发成本，使经济效益降低，因此建议项目的主办者，应力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资效益。6.建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体 目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。还应制定材料采

32、 购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。第十三章附件(一)项目总投资估算1.项目投资概况据估算，本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为293745.36万元人民币，可销售面积的单方造价为3877.5元/平方米。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。2.估算依据(1)业主提供的“毛纺厂居住区控制性详细规划说明”；(2)北京市煤气公司“北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见”；(3)北京市电信管理局“北京市毛纺厂居住区电信配套建设方案”；(4)整个项目按中、低挡建造水平计算；(5)估算中的有关税金和费用按北京市的现行规定和同类项目的平均水平测

33、算；(6)假定该项目在5年内分3期全部建设完成；假定该项目在第一年开始预售，至项目建成后一年内全部销售完毕；(8)项目总投资中自有资金比率按10%计算；(9)贷款的年利率按12%计取；(10)整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。3.估算范围上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免的十项税费。4.估算结果投资估算的结果汇总如表11-5所示。176表11-5北京市毛纺厂居住区开发项目成本估算表 序号项目或费用名称投资金额(万 元)一土地费用107342.761417.0出让金1 13145.09城市建设配套2费19717.63拆迁

34、安置补偿3费72893.704手续费及税金1586.35二前期工程费5099.0467.31规划设计3187.36项目可行性研2究382.48单方造价(元/平方 米)3地质勘探测绘637.474三通一平费891.73三房屋开发费127494.501683.0(一)建筑安装工程费111837.281476.31商品住宅A多层30724.97B高层22434.112拆迁房A多层13655.54B高层6827.773地区公建A商场14021.32B写字楼13460.46可销售配套公5462.24建2不可销售配套5公建5250.88附属工程费（三）5591.8673.8室外工程费（三）8946.981

35、18.1其他费用（四）1118.3714.8四管理费5998.4179.2五财务费用28792.36380.1六开发期税费10462.60138.1电贴费1 2880.002用电权费4000.003其它税费3582.60七不可预见费8555.69112.9总计293745.363877.5注：计算单方造价时，其面积的基础是可销售面积（不含不可销售配套公建之建筑面积）。（二）投资分年度使用计划按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表11-6“投资计划与资金筹措表”。177表11-6投资计划与资金筹措表单位：万元序开发经营期号项目合计1997199819992000200120021开发

36、总投资1.1土地费用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程费5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.251.3房屋开发费127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4管理费5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.751.5其他费用1.6开发期税费10462.602325.021162.512325.021162.512325.021162.5

37、11.7不可预见费8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小计264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812资金筹措2.1自有资金26495.3026495.300.000.000.000.000.002.2销售收入220121.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3贷款18336.4718336.470.000.000.000.000.002.4其他0.000.000.000.000.000.000

38、.00小计264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81（三）资金筹措计划本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入26495.30万元人民币，销售收入投入220121.23万元人民币，需向金融机构贷款18336.47万元人民币详见表11-6。在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐 步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余， 结转下年。六、投资分析基础数据的预测和选定本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据北

39、京市同类开发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体 情况而预测和选定的。（一）销售收入的测算根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为5000元/平方米，多层为5200元/平方米；拆迁房售价：高层为4500元/平方米，多层为4800元/平方米；商业用房售价：6500元/平方米；办公用房售价：6000元/平方米；可售配套公建售价：4000元/平方米。可销售面积的平均价格为5073.50元/平方米。本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米，分年度的总销售收入见表11-7“北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入

40、汇总表”。表11-7北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表序号 期间1997199819992000200120022003总计1商品住宅销售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆迁楼销售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地区公建销售收入0.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.3270106.59销售收入总计14140.8046804.07

41、66384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67注：可销售面积平均价格5073.50元/平方米，销售收入具体估算过程略。（二）成本及税金1781.投资成本测算本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为28792.36万元人民币，本项目的投资成本为293745.36万元人民币。2.销售费用测算根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收2%入的销售费用=384346.67万元X2%= 7686.93万元3.税金房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为5.45%，按总销售额征收；所

42、得税税率为33%,以销售利润为基数征收。北京市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。（三）利润分配开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。预计本项目的总税后利润为38685.58万元人民币。详见表11-8“项目损益表”。表11-8项目损益表序开发经营期号项目合计19971998199920002001200220031项目收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1销售收入38

43、4346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1.1商品住宅211010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.391.1.2拆迁楼、可售配套公103229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910建839.091.1.2地区公建70106.590.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.321.2出租收入000000002经

44、营成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.842.1销售成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843经营税费25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1销售税费25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1.1营业税及附加21139.07777.742574.223651.1

45、43573.453361.004325.462876.053.1.2交易管理费及印花税4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064销售费用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845财务费用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值税0.000.000.000.000.000.000.000.007开发利润57739.672124.357031.299972.799760.609180.301

46、1814.657855.708所得额2124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.709所得税19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.3810税后利润38685.581423.314710.966681.776539.606150.807915.825263.3210.1应付利润13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.3210.2归还垫支利润及净投资回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.

47、8417910.2未分配利润24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00注：投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本息的，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。七、项目经济效益评价（一）现金流量分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：1.全部资金评价指标财务内部收益率：24.80%财务净现值（IC=18%）:10938.09万元人民币静态投资回收期：4.84年动态投资回收期（IC=18%）:6.35年详见表11-9“项目全部资金现金流量表” 表11-9项目全部

48、资金现金流量表序开发经营期号项目合计19971998199920002001200220031现金流入1.1销售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小计384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792现金流出2.1固定资产投资2.2经营资金2.开发总投资3264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4销售费用7686.93282.82

49、936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5经营税费25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.土地增值税60.000.000.000.000.000.000.000.002.所得税719054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小计316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950999.4858013.777063.333净现金流量-43772.45429.408708.81

50、21143.1510109.5820630.9845228.464累计净现金流量-43772.4 -38343.0-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94现值系数1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155净现值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累计净现值-43772.4-39171.2-32916.73-20048.36-14833.95-5815.9610938.09IRR=24.80%NPV= 10

51、938.09万元计算指标4.84年动态投资回收期=6.35年万元人民币年详见表11-10项目自有资金现金流量表。表11-10项目自有资金现金流量表单位：万元序开发经营期号项目 合计19971998199920002001200220031现金流入1.1销售收入384346.614140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79静态投资回收期=2.自有资金评价指标财务内部收益率：292.33%财务净现值(IC=18%):155464.96静态投资回收期：1.37年动态投资回收期(IC=18%):1.44180小计384346.6 714

52、140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79 2现金流出自有资金2.1 26495.3026495.300.000.000.000.000.000.00经营税费4255.664002.645151.2334252.2 25174.7926.223065.674348.17.11销售费用2.3 7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.84土地增值税2.4 0.000.000.000.000.000.00所得税2.5 19054.09701.032320.323291.0

53、2 2.6贷款本金偿还19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.00 2.7贷款利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.00小计105312.728405.378245.2612702.6725052.0413221.1010622.967063.333净现金流量-14264.5738558.8153681.6639919.8047887.9768021.7945228.464累计净现金流量-14264.5724294.2477975.90117895.70165783.67233805.46

54、279033.93现值系数1.00000000.84745760.71818440.60863080.51578880.43710920.370431544净现值-14264.5732676.9638553.3324296.4224700.0829732.9519769.785累计净现值-14264.5718412.3956965.7281262.14105962.22135695.18155464.96IRR=292.33%NPV= 155464.96万元计算指标静态投资回收期=1.37年动态投资回收期=1.44年（二）财务平衡表与贷款偿还分析资金来源与运用表（财务平衡表）集中体现了项目自身

55、平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。分析结果表明，本项目具有基本的资金平衡能力。详见表11-11“资金来源与运用 表”。181表11-11资金来源与运用表单位：万元序开发经营期号项目合计19971998199920002001200220031资金来源1.1销售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.4自有资金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.001.5贷款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.003221.0030

56、29.503898.842592.38小计429178.4458972.5746804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792资金运用2.1固定资产投资2.2经营资金2.3开发成本264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4经营管理费用 销售费用2.5 7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.84财务费用2.6 28792.361059.323506.214973.014867.204577.8358

57、91.473917.31经营税费2.7 25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.8土地增值税0.000.000.000.000.000.000.000.00所得税2.9 19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.10应付利润13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.322.1各期还本付息126901.710.001923.193735.7916275.954966.780.000.003归还垫支利润及净投

58、资回42871.530.000.000.000.000.006823.6936047收又资.84小计386306.9058972.5746804.0766384.3364971.8461109.0771821.0616243.95从表11-12“贷款还本付息估算表”中可以看出，本项目如果操作得当，在正常情况 下，项目开发建设完成时，可以从销售收入中还清全部贷款本息，并有基本的利润。182表11-12贷款还本付息估算表单位：万元序开发经营期号项目合计1997199819992000200120022003 1贷款及还本付息1.1期初贷款本息累计0.0019436.6619845.8718491.

59、584434.620.000.001.1.1本金0.0018336.4718336.4716982.182925.230.000.001.1.2利息0.001100.191509.401509.401509.401509.401509.401.2本期贷款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.008565.241100.192332.402381.502218.99532.150.000.0019845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.007055.840.001923.192381.502218.99532.15

60、0.000.00 1.6期末贷款本息累计19436.6619845.8718491.584434.620.000.00本年年利率12%12%12%12%12%12%12%2偿还贷款本息的资金来源2.1投资回收9736.350.000.000.009736.350.000.000.00未分配利润1.3本期应计利息1.4本期1.5本期利息支付2.2 17165.360.001923.193735.796539.604966.780.000.002.3其他八、风险分析本项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素