物业工程部管理手册

1、 安徽万吉商业有限责任公司万吉广场物业工程管理手册RQ:201604目 录一工程物业部组织人员架构图41.人员架构42.人员岗位编制依据5二部门职责说明6三物业工程管理制度71.开闭店管理制度：72.安全巡逻制度：73.物品出入管理制度：74.红外报警管理制度：85. 燃气报警管理制度：96.押款管理制度：107. 停车场管理制度：118. 消防安全检查制度：119. 动火作业管理制度：1210. 监控（消控）中心管理制度：1311. 消防设备（器材）管理制度：1412消防器材、设施维护管理：1513. 物业工程人员消防管理制度：1914.设备机房巡检管理制度：1915. 变电所停送电刀闸管理

2、制度：2016. 防火卷帘管理制度：2217. 电梯安全管理制度;2318. 设备（房）巡检管理制度:2419. 水泵维保管理制度:2520. 变配电柜设备维修保养管理制度：2621. 给排水系统保养管理制度：2722. 安防设备维保管理制度：2823. 空调维修保养管理制度：3024. 消防系统维保管理制度：3325. 电梯维保管理制度：3426. 维修技术人员安全管理制度：3527. 照明设备维修保养管理制度：39一工程物业部组织人员架构图弱点信息2人综合维修2人保洁班长2人安全班长2人工程领班1人工程主管1人物业主管1人1.人员架构经理1人内勤 1人扶梯、电梯4人楼层保洁 8人固定岗12

3、人强电2人监控员2人外场保洁2人消防专员1人备注：保安18人；工程8人；保洁16人；经理1人、内勤1人；共计44人。2.人员岗位编制依据部门岗位人数直接上级职级主要职责物业工程部经理1总经理经理负责物业工程部的统称管理工作。文员、仓管 1部门经理内勤部门人员出勤排班考勤；物料管理；商户、部门信息质料管理。工程主管1部门经理主管负责商场设施设备维修保养运行、巡检管理及能耗控制工作。工程班长1工程主管班长负责班组内成员专业分工，人员调配，维修养护，综合维修工作；人员调休补岗工作。水电技工4工程班长员工商场公共区域水电检修，商户水电工程维修工作。综合信息维修2工程班长电工商场弱点系统、探头、红外报警

4、系统维修。物业主管1部门经理主管级负责商场保安、保洁、消防、停车场管理工作。消防专员1物业主管专员负责商场消防安全巡检，图纸报验工作。安全班长2物业主管班长负责本班安全员管理，安全机动巡查。监控员2安全班长安全员负责监控室值班工作固定岗12安全班长安全员楼层及广场固定区域安全值班。楼层保洁12保洁领班保洁员负责区域内环境卫生清洁工作。专项负责绿化养护、扶梯、卫生间岗位。保洁班长2物业主管班长负责本班内人员管理及商场环境卫生工作。外场保洁2保洁班长专员负责外场保洁工作。部门合计44二部门职责说明2.1物业工程部经理 :所属项目界首万吉广场部门物业工程部直接领导项目总经理直接下属物业主管、工程主管

5、职责:一、 筹备期1. 负责商场安装工程施工进度跟踪；质量把控、验收；款项办理工作。2. 负责商场公共区域装修工程进度跟踪，施工协调，装修质量把控，验收，款项办理工作。3. 负责部门人员架构的编制，人员职责岗位划分，人员筹备组建，面试、培训，部门工作流程建立。4. 负责对接建设工程部，做好设施设备接管、验收、建档工作。5. 负责商户进场图纸审核，资料建档，费用收取，装修过程把控，安全管理，竣工验收工作；二装期间商场成品保护工作。6. 负责商场运营前设施设备的验收接管调试工作。7. 配合招商部做好招商及商户进场房屋交付工作；做好商场内空置房管理工作。8. 做好市容、公安、交通、环保部门的外联工作

6、。9. 负责商场装修期间施工现场人员、物品、施工安全管理工作。10. 负责商场开业前保洁开荒、绿植摆放工作。二、 运营期1. 负责商场消防安全管理工作。2. 负责商场设施设备运行维修保养工作；商户报修处理。3. 负责商场内营运秩序安全管理工作。4. 负责商场卫生清洁管理工作。5. 负责商场内空置房清洁、安全管理工作。6. 负责广场车辆安全管理工作。7配合各部门做好开店、闭店管理工作。8. 负责部门人员日常管理，培训，考核工作。9. 做好物业外联及商户、客户物业服务工作。10.负责消防、公安、市容、交通、卫生部门对接外联工作。三物业工程管理制度1.开闭店管理制度：（待广场确定经营时间，物业工程部

7、联合广场运营部共同制定广场开店闭店流程，物业需要根据运营时间建立此项制度）。2.安全巡逻制度：1、按照规定时间、路线进行消防安全、治安情况、卫生情况、经营秩序、公共区域的设施设备等检查，发现问题及时处理并上报作好记录。2、遇有紧急情况，应迅速赶到事发地点，实施对应预案。3、在巡视过程中，对不文明行为予以制止，遇可疑人员，委婉加以询问，通知监控重点盯防并积极应对上传。4、检查各种运营设施是否正常，包括自动扶梯、照明灯、橱窗照明等情况。5、对各餐饮后堂，进行例行巡视，防止出现安全隐患。6、检查本处各岗位状况，及时应对并上传。7、每次巡逻结束之后，第一时间进行录入，并在巡逻记录表上，进行情况阐述。8

8、、如在巡逻过程中出现巡更点漏巡时，应立即进行补巡并在巡逻记录表上做出阐述。9、如因处理突发事件或执行临时性工作任务而未按规定时间进行巡逻的，应采取临时性措施并在巡逻记录表中予以阐述。3.物品出入管理制度：1、万吉广场所有大件物品(主要是施工作业工具、器件物品、大型办公设备等)外出必须持有物业工程管理部开具的物品出入审批单且由其负责人签字后方可外出 (特殊情况除外)。2、大件物品出入应在指定通道进出，未经物业工程部特别核准，不得由广场主门进出。3、送配货车辆，必须在指定地方装载和卸运，不得影响广场消防通道其它车辆和行人正常通行。4、物品搬运时不得出现拖、拉、滚等可能造成地面损坏或存在安全隐患的行

9、为。5、万吉广场商家物品外出，应由商场楼管签字确认，且在物品出入审批单上注明物品外出时间、日期、物品名称、数量、出货地点，逾期作废。6、物业现场安全管理员必须对物品出入审批单上所写内容进行核实，才予以放行。放行后，在物品出入审批单上签字注明日期、时间。7、所有大件物品搬运，不得使用各种电梯进行运输。8、所有物品出入审批单，由物业工程部及时回收存档。4.红外报警管理制度：1、监控值班人员在发现监视屏上红外报警出现时（监控室警铃也同时启动），应立刻（第一时间）通报现场安全班长（或其指定现场安全管理员）至报警现场。2、监控录像设备搜寻事发现场并做摄像记录。3、现场处理3.1、误报3.1.1、现场安全

10、班长（或其指定现场安全管理员）在确认该区域安全后，反馈至监控中心，并由监控中心值班人员做好记录，同时现场管理领班在工作日记中做好记录。3.1.2、红外报警自动复位。3.2、如现场发现有人或异物进入红外警戒区，应立即采取如下应急措施： 3.2.1、现场管理领班（或其指定现场管理员）询问该当事人姓名、单位、进入原因等，并查看现场有否遭到破坏。如属误入，请其立刻离开并报监控中心。3.2.2、当有必要时（如遇酗酒人士、非精神正常之人士等），应做好自我防护且将其控制在一定区域，而避免造成对其它人（物品）危害 。3.2.3、拨打“110”、“120”，寻求社会支持。3.2.4、处理完毕后，现场管理领班讲信

11、息反馈，监控中心值班人员做好记录，同时现场安全班长在工作日记中做好记录。3.2.5、红外报警手动复位。 注：如经常性出现现场无异常情况而红外报警未自动消除，监控中心值班人员应联系工程处进行处理，使之处于正常状态。5. 燃气报警管理制度：1、监控值班人员发现燃气主机报警时（警铃启动），应立刻（第一时间）通报现场管理处当值领班（或其指定现场管理员）至报警现场。2、监控值班人员应密切观察燃气报警泄漏数值，并通报现场检查人员。3、现场处理3.1、操作不当漏气3.1.1、现场管理领班（或其指定现场管理员）在确认操作不当漏气后，要求商户停止用气，立即打开排油烟风机。3.1.2、现场检查人员根据监控值班人员

12、通报的报警数值，确定正常后进行燃气电磁阀复位。3.1.3、现场管理人员再次至商户检查供气情况，确认正常后通报监控中心。3.1.4、监控中心值班人员做好记录。3.1.5、现场管理领班在工作日记中做好记录并呈报特别事件处理报告。3.2、如现场发现管道漏气，应立即采取如下应急措施： 3.2.1、现场管理当值领班（或其指定现场管理员）立即要求商家停止用气，停止一切开关电操作，关闭燃气阀门。3.2.2、立即联系燃气公司抢修，保证现场安全。3.2.3、必要时拨打“119”、“110”，寻求社会支持。3.2.4、处理完毕，经确认正常后进行电磁阀复位。3.2.5、现场管理人员再次至商户检查供气情况，确认正常后

13、通报监控中心。3.2.6、监控中心值班人员做好记录。3.2.7、现场管理领班做好记录，并呈报特别事件处理报告。注：如用户操作不当报警，现场人员电磁阀无法复位，或复位后不能正常供气的情况下，应联系工程处进行处理，保证用户正常用气。6.押款管理制度：1、收银台送款1.1、由需押款收银台电话通知监控，监控告知当值现场管理领班。1.2、现场管理当值领班通知押款人员迅速到位，并由押款人员与收银员现场确认收银包数量，收银包由收银员保管。1.3、押款前，押款人员应内线电话告知监控。1.4、监控人员收到押款信息后，立即调整监控探头在监控范围内跟进整个押款过程。1.5、押款到达各现场管理各固定岗位时，各岗位管理

14、人员应做好协防。1.6、收银员将收银包投入保险柜前，在押款人员的监督下必须保证收银包完好。1.7、经确认完好后，收银员将收银包投入保险柜，押款人员及收银员共同签字确认，锁门离开。2、财务至银行送款2.1、财务部电话通知监控，监控告知当值现场管理当值领班。2.2、现场管理当值领班通知押款人员迅速到位。2.3、财务人员上车后，押款人员方能上车。2.4、到达目的地后，待车辆停稳后，押款人员先下车，观察周围无异常情况后，财务人员携款下车。2.5、到达银行内部时，押款人员于门口等待财务人员至办理结束。3、注意事项3.1、押款工作安全责任人为当值现场安全班长。押款前，当值现场管理领班应提前做好其他岗位人员

15、工作安排。当押款有特殊要求时，应做出特殊安排。必要时，应安排两名押款安全员同往，押款时携带橡皮棍。3.2、押款应指定责任心强、入职时间一年以上、工作中认真负责，人员作为押款安全员，如遇特殊情况调换押款安全员时，必须由当班现场管理处领班同意。3.3、押款时，当押款人员为二人时，则应一人在前，一人在后，收银员居中间，负责将收银员安全送至财务；若押款人员为一人时，则应与收银员并行。徒步至银行时，押款安全员应行走在财务人员后方携款包一侧。3.4、押款人员在押款过程中应严格按照规定路线行走，严禁私自改变送款路线，押款期间，严禁从事任何与送款无关的事情，若发生异常现象，积极对应，及时上传。3.5、为确保款

16、项安全送款时，押款人员及收银员不得携带私人包裹。3.6、严格做好保密工作，不得向外人泄露内部工作情况。7. 停车场管理制度：1、本停车场与车主之间是车位有偿使用关系，收取费用是车位使用费，不承担车辆被盗、损坏、物品保管等责任。2、泊车后，请关闭引擎，拉好刹车，收好倒车镜，锁好车门、车厢，贵重物品请随身携带，停车场不提供此项安全保管服务。3、入场取卡，出场返回。请仔细阅读并保管停车卡，停车卡请勿放于车内，若车主丢失泊车卡，需凭有效证件和车辆权属证明取车，并赔偿泊车卡制作费20元。4、请将车辆有序泊位，不要挤占车道、车位。凡进入停车场的车辆，必须服从管理指挥，凡扰乱停车场正常管理秩序的车辆所造成的

17、一切后果均由停车人负责。5、进入停车场内限速每小时5公里。停车场实行人车分道，按规定路线行进，谨慎驾驶。6、车辆内不得携带易燃、易爆或剧毒及其它危险物品，以确保停车场安全。7、本停车场仅限小型客车使用，三吨以上货车不得进入。8、不得在停车场从事泊车以外的其它活动。9、车场管理员收取停车费不给发票属贪污行为，本车场有权追究相关人员责任。8. 消防安全检查制度：1、现场管理检查人员应认真负责，检查过程中不留死角，确保无消防安全隐患；对火险隐患，应做到及时发现，登记立案，抓紧整改落实。2、现场管理每日进行二次安全防火检查，发现问题及时解决并做好记录，当超出本部门权限时，应及时上报并跟进上级批示之落实

18、。3、每月对主力店、次主力店组织一次消防联合检查，发现问题及时知会相关部门且应跟进处理结果，当超出本部门权限时，应及时上报并跟进上级批示之落实。4、每月对商户进行一次安全用电、消防器材使用情况等安全检查，发现问题及时知会相关商户且应跟进处理结果5、汇总及总结消防安全检查工作，且作为月度管理报告附件形式呈报。 6、恰逢重大节假日及重大事件，应对全商场进行消防安全检查，要点如下：6.1、主要检查防火制度措施是否落实；6.2、消防器材是否全部符合要求；6.3、用电、用气安全情况；6.4、是否有重大火险隐患，是否有完整的安全防火检查记录等；6.5、对因客观原因不能及时整改的，应采取应急措施确保安全。7

19、、现场管理应设专人负责接待政府消防安全检查部门对商场的安全检查，及对检查中出现问题的整改跟进等事宜。 8、检查消防重点区域，应定点、定人、定措施制度。 9、定期、不定期检查消防档案、消防培训、演练计划、年度消防演习报告等落实工作。 10、定期总结消防工作，特别是对事故信息的分析，宣传教育培训工作应不间断地进行。9. 动火作业管理制度：1、万吉广场区域内所有类型的动火作业施工，必须经物业工程管理部批准并办理动火许可证后，方可施工。2、在动火作业时，必须采取妥善之防护措施，并有专人监督。3、动火操作完毕后，应及时清理现场。4、在重要经营区域动火作业的，必须由物业工程管理部派专人现场监督。5、动火作

20、业前，作业单位（个人）应落实“八不”规定：6、防火、灭火措施不落实不动火；7、周围环境易燃易爆杂物未清除不动火；8、易燃结构未安装安全防火措施不动火；9、凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗涮洁净的不动火；10、凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器及管道不动火；11、凡存储过易燃易爆物品的场所，未排除危险的不动火；12、高空焊接或切割作业时，下方可燃烧未清理或无安全防护措施的不动火；13、未配备相应的灭火器材不动火。14、动火作业时，必须遵守“四要”规定：14.1、动火前要指定现场安全负责人；14.2、现场安全监督员、动火操作员发现不安全因素，要立即停止动火；14.3、发生火灾事故时，要

21、及时补救；14.4、动火作业人员要严格遵守安全操作规程，持证上岗。15、动火作业完成后，操作人员必须做好“一清”规定：彻底清理现场排除火灾隐患后，方可离开现场。10. 监控（消控）中心管理制度：1、监控（消控）中心实行专职人员24小时值班制度。2、监控（消控）人员必须具有高度的工作责任心，认真负责完成安全监控（消控）任务，及时掌握各种信息，对监控（消控）过程中发现的情况及时进行处理和上报。3、监控（消控）人员必须保守秘密，不得将监控系统功能、监控（消控）情况向他人透露，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容和翻录。4、监控（消控）当值人员不得擅自离岗，个人需处理事务时，应征得当值领班的同意并

22、在有人顶岗时方可离开。5、严禁外人进入监控（消控）中心，未经许可，当值人员不得接待任何来访者。如因工作需要必须由部门负责人批准，并对进入人员进行登记。6、查阅相关资料须凭相关凭证。7、监控（消控）中心内严禁吸烟、存放易燃、易爆等危险品，并配备用灭火器械。保持室内环境的清洁卫生。8、遇火灾、燃气报警、电梯困人、治安事件等突发事件按相关预案实施。9、实施对各个报警装置、电视监控区域的监控，包括：消防、喷淋、烟感报警系统、燃气报警系统及电梯监控视屏系统等。正常状态下每两小时记录一次。10、爱护和管理好监控（消控）室的各项装配和设施，严守各项设备使用操作规程,确保监控（消控）系统的正常运作。11、监控

23、（消控）中心内的电话属专用报警、调度联系电话，非工作状态下严禁使用值班电话。12、监控（消控）中心设备出现故障时，及时上传、报修。11. 消防设备（器材）管理制度：1、万吉广场的消防设施（设备）由安徽万吉投资管理有限责任公司物业工程管理部负责检查、保养及管理。2、未得到物业工程部批准，任何人不得擅自动用、移动、拆卸消防设施（设备）。3、现场管理应严格执行消防安全检查制度，每日对室内消防栓箱、灭火器分别进行一次例行检查，每月对自动灭火系统、火灾自动报警系统及防排烟系统进行检查，定期对各种消防设施（设备）进行检查，发现问题及时上传并跟踪落实解决。4、现场管理应严格执行各消防设施（设备）操作规程。5

24、、工程人员应严格执行消防设施（设备）维保制度，定期对各种消防设施（设备）进行例行维修、保养。6、现场管理严格执行消防器材领用、灭火器配发登记工作。7、严禁在消防水喷淋上悬挂物品，消防接合器周围2米以内不得堆放物品。8、各消防疏散楼梯，消防通道内不得堆放物品9、现场管理员要掌握各种消防设施的性能、数量及摆放位置，能熟练操作各种消防设施。10、违反消防设备（器材）管理制度者，根据消防安全奖惩制度，视情节轻重予以处理，直至追究法律责任。 12消防器材、设施维护管理：1、消防设施维护管理，消防器材是指灭火器、干沙箱、等器材。消防设施是指建筑物内的火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、防火门、防火卷帘、室

25、内消火栓、室外消火栓、高位水箱、水泵接合器、警铃等固定设施。消防安全标志是指与消防有关的文字、图案等。1.1、非火灾情况下，任何部门和个人都不准使用、试用和玩耍消防器材、消防设施和安全标示。特殊情况确需使用时，需经消防管理部门许可。1.2、严禁占用消防通道，堵塞安全出口；严禁圈占、堵塞消火栓、灭火器等消防器材和消防设施，保证通道出口畅通，消防器材处于随时可用状态1.3、严禁擅自挪用、拆除、停用消防设施和器材，对破坏消防设施、器材的标示行为予以严肃处理，造成严重后果的送交公安部门处理，并号召全体人员检举破坏消防器材、设施的标示行为。1.4、由专职人员对消防器材和消防设施的使用情况进行日常巡检，按

26、照消防器材和消防设施的性能要求，每日、每月或每年进行一次检查，对达不到标准的消防器材和消防设施及时更换或维修。2、火灾自动报警系统（主机）的定期检查 2.1、每日检查2.1.1、每日应检查集中报警控制器和区域报警控制器的功能是否正常。2.2、月度试验和检查2.2.1、每月度火灾自动报警系统的功能应通过消防主机自检、手动功能做下列试验和检查。2.2.2、试验探测器的动作是否正常，确认灯显示是否清晰、编码准确。试验中发现有故障或失效的探测器应及时拆换。2.2.3、消防通信设备应进行消防控制室与所设置的所有对讲电话通话试验，电话插孔通话试验，通话应畅通，语音应清楚。2.2.4、检查备品备件、专用工具

27、及是否齐备，并处于安全无损和适当保护状态。2.2.5、巡视检查探测器、手动报警按钮和指示装置的位置是否准确，有无缺漏、脱落和丢失，每个探测器的下方及周围各方向，手动报警按钮的周围是否留出规定的空白空间。2.3、年度试验和检查（每年二次）2.3.1、检验火灾自动报警装置的声、光显示是否正常。在实际操作试验时，可一次全部进行试验，也可部分进行试验。但试验前一定要做好妥善安排，以防止不应有的恐慌或混乱。2.3.2、自动喷水系统管网上的水流指示器、压力开关等是电动报警装置，应试验他们的报警功能、信号显示是否正常。2.3.3、对备用电源进行一次充放电试验，一次主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否

28、正常。具体试验方法：切断主电源，看是否自动转换到备用电源供电，备用电源指示灯是否亮灯；4h后，再恢复主电源供电，看是否自动转换，再检查一下备用电源是否正常充电。2.3.4、有联动控制功能的系统（如电梯迫降等），应用自动或手动检查消防控制设备的控制显示功能是否正常。2.3.5、检查所有的手动、自动转换开关，如电源转换开关、灭火转换开关、防排烟、防火门、防火卷帘门转换开关、警报转换开关、应急照明转换开关、应急广播等是否正常。2.3.6、进行强切非消防电源功能试验。2.3.7、直观检查所有消防用电设备的动力线、控制线、报警信号传输线、接地线、接线盒及设备等是否处于安全无损状态。2.4、自动喷水灭火系

29、统的定期检查2.4.1、日常（周）检查：系统在使用中，每周应联合国购物业进行定期进行检查，检查内容包括：1）水源的水量和水压。2）消防泵控制电源。3）报警阀各部件的工作状态。每天巡检一切供水总控制阀、报警控制阀及配件，进行外观检查，保证系统处于无故障状态。4）自动充气装置的工作状态(如气压水罐、增压水灌)。2.5、定期检查2.5.1、喷头。每月检查一次喷头外观，喷头外表应清洁，尤其是感温元件部分，对轻质粉尘可用空气吹除或用软布擦净；对含有污垢的喷头应将其分批拆换，集中清理，但不能用酸碱溶液或热水洗擦。 2.5.2、报警阀。每月检查一次室外阀门井中的控制阀，保证阀门处于开启状态。对报警阀进行开阀

30、检验，观察阀门开启性能和密封性能，以及水力警铃、延迟器的性能。此试验可通过末端装置进行。如发现阀门开启不通畅或密封不严，可拆开阀门检查，视情况调换阀瓣密封件。对安装的压力表要定期检验。2.5.3、管路。检查系统管路有无腐蚀渗漏，湿式系统管路内的水应定期排空、冲洗。对水雾系统管路中的过滤装置应定期清扫。如发现管路中有沉积物，应进行冲洗。2.5.4、水源。每月检查一次贮存消防用水的水池、消防水箱，核对水位以及消防水不被他用的技术措施，发现故障，及时进行修理。检查消防泵的启动、吸水、流量和扬程，利用报警控制阀旁的泄放实验阀进行一次供水试验，验证系统供水能力。2.5.5、每月检查一次水泵接合器的接口及

31、其部件，保证接口完好、无渗漏、有闷盖。2.5.6、每月对水流指示器试验一次，利用末端装置实验阀排水，检查其能否及时报警。2.5.7、检查火灾探测报警装置和压力开关、水流指示器的工作状态。2.5.8、消防水泵应每月运转（或点动）二次。若采用自动控制时，应模拟自动控制参数进行启动运转，每次运转宜为5min。2.6、年度检查2.6.1、每两年对储水设备应维修一次，进行修补和重新油漆。2.6.2、每两年对消防水泵应解体维修一次。2.6.3、自动喷水系统每年应进行一次可靠性评价，并对施工验收、日常管理维护、修理情况进行总结。2.7、室内消火栓系统定期检查2.7.1日常性检查1）消火栓和消防卷盘供水闸阀不

32、应有渗漏现象。2）消防水枪、水带、消防卷盘及全部附件应齐全良好，卷盘转动灵活。3）消火栓箱及箱内配装的消防部件的外观无破损、涂层无脱落，箱门玻璃完好无缺。2.7.2、年度检查1）报警按钮、指示灯及控制线路功能正常，无故障。2）消火栓、供水阀门及消防卷盘等所有转动部位应定期加注润滑油。2.8、消防安全疏散设施的定期检查消防安全疏散设施包括疏散通道、安全出口、疏散楼梯、防火门、防火卷帘门、疏散指示、应急照明灯具等设施。应按照有关规范配备相应数量的消防安全疏散设施，并建档管理。2.8.1、日常检查1）每日对安全疏散设施进行巡查，发现有以下问题之一的，应立即整改。2）占用疏散通道。3）堵塞安全出口。4

33、）锁闭疏散门。5）在疏散楼梯上堆放物品。6）破坏、覆盖、挪用疏散指示标示、应急照明灯具。2.9、月度检查2.9.1、对疏散指示和应急照明灯具的性能进行检测，发现故障及时更换或维修。2.9.2、对防火卷帘门和防火门的开启情况进行检查，发现开启不灵活、闭门器损坏等故障及时维修。2.9.3、半年度检查2.9.4、每年二次进行一次电源切换试验，以检测疏散指示和应急照明的完好率，并根据实际情况进行调整。2.10、灭火器材的检查每日应对灭火器进行检查，确保其始终处于完好状态。2.10.1、日常检查1）检查灭火器铅封是否完好。2）检查压力表指针是否在绿色区域，如指针在红色区域，应查明原因，检修后重新灌装。3

34、）检查可见部位防腐层的完好程度，轻度脱落的应及时补好，明显腐蚀的应送消防专业维修部门进行耐压试验，合格者再进行防腐处理。4）检查灭火器可见零件是否完整；有无变形、松动、锈蚀(如压杆)和损坏，装配是否合理5）检查喷嘴是否通畅，如有堵塞应及时疏通。2.10.2、定期检查1）每半年应对灭火器的重量和压力进行一次彻底检查，并应及时充填。2）对干粉灭火器每年检查一次出粉管、进气管、喷管、喷嘴和喷枪等部分有无干粉堵塞，出粉管防潮堵、膜是否破裂。筒体内干粉是否结块。3）灭火器应进行水压试验，一般5年一次。化学泡沫灭火器充装灭火剂两年后，每年一次。加压试验合格方可继续使用，并标注检查日期。4）检查灭火器放置环

35、境及放置位置是否符合设计要求，灭火器的保护措施是否正常。13. 物业工程人员消防管理制度：1、各机房责任人必须严格遵守岗位职责，禁止外来人员进入重点防火部位及作业区域。2、操作人员必须经有关部门考核合格后，持有操作证方可独立上岗操作。3、严格遵守电工操作规程、电工安全安装规程。4、按规定检查供电设施、设备，不准带病运行，发现电线绝缘层老化或过负荷，接触电阻过大等隐患应及时整改。5、严格控制临时线路之负载量，熔断装置应按额定容量安装，不得随意加大，如熔丝两次熔断应立即查明原因，不得强行送电。6、不准乱拉、乱接临时电线或随意增设电气设备，不符合规定的电气设备拒绝安装。7、经常保持工作场所整洁，不得

36、在机房从事无关事宜，不得堆放易燃物品，禁止吸烟，不得使用明火。8、需动用明火作业的，要办妥动火许可证后方可作业，严格执行动火作业安全管理规定。9、不得随意挪用消防设施，发现损坏、遗漏及时报告。10、发现火警及时报告，应保证消防水泵正常运作，并组织重要设备的保护疏散工作。11、 懂得常用灭火器材的使用方法和电气火灾的扑救技能。14.设备机房巡检管理制度：1、设备（房）巡视时间周期和巡视频次根据相关设备的维保制度进行；2、对应不同的设备（房）特性，对其技术状态和运行状态采取定期的日常巡检和点检；3、按设备的运转部位、内容进行的设备巡视，“观察”系统的运行状态，以确保其处于良好状态；4、对重点设备，

37、或处于备用设备，采取点检管理，以确保全面掌握设备的各种状况，揭示其状态变化的一般规律和特殊规律，及时发现设备隐患，实现预知性检修；5、巡检主要内容：听：设备运行声音是否正常，和以前声音进行比较有否过大或过小；看：电流表、电压表、温度表、压力表等表计与平时是否相同，是否有明显的变化；查：现场的装置性违章和习惯性违章；测：测量转动设备的温度、电流等变化情况。闻：有无绝缘漆的焦味，有无燃气泄漏的气味；6、注意事项6.1、进入设备机房应遵循钥匙管理制度；6.2、遇到拿不准的情况时，及时上报；6.3、除非特殊情况，不得做改变运行方式、启停设备等工作（点检除外）；6.4、巡检时应携带必要的工具；6.5、对

38、设备巡检情况应如实填写在巡检表里；6.6、对高压配电设备（房）巡视应注意：6.6.1、变压器的声音、温度是否正常。6.6.2、变压器的冷却装置运行是否正常。6.6.3、电容器有无异声及外壳是否有变形膨胀等现象。6.6.4、各种信号指示是否正常，二次回路的断路器、隔离开关位置是否正确。6.6.5、继电保护及自动装置压板位置是否正确。6.6.6、仪表指示是否正常，指针有无弯曲、卡涩现象；计量表有无停走或倒走现象。6.6.7、蓄电池是否适当，有无生盐、弯曲、断裂、泡胀及局部短路现象。15. 变电所停送电刀闸管理制度：1、倒闸操作的顺序必须按下列顺序操作：1.1、停电：拉闸操作必须按照开关、刀闸的顺序

39、依次操作；1.2、送电：合闸操作必须按刀闸、开关的顺序进行，严防带负荷拉合刀闸。2、刀闸操作必须由两人执行，其中一人对设备较为熟者做监护，另一人操作。3、每张操作票只能填写一个操作任务。4、开始操作前，应认真填写万吉广场高压配电房停送电操作单，并对其需操作的设备（设备名称、编号和位置）及操作顺序进行核对，操作中应认真执行监护制。由监护人发布操作命令和操作命令。5、在操作过程中，必须按万吉广场高压配电房停送电操作单填写的顺序逐项操作，每操作一次应检查无误后作一个“”记号，直至全部操作完毕。6、刀闸操作万吉高压配电房停送电操作单必须由主管签字，并根据万吉广场高压配电房停送电操作单实行操作。突发事故

40、时，可不用万吉广场高压配电房停送电操作单，但应执行监护制度，作好操作记录并补写万吉广场高压配电房停送电操作单。7、拉合开关的单一操作可不用操作票，但必须填写（或者补写）停送电工作申请单且记录在工作日记里。8、对操作有疑问或不利于安全时应立即停止操作并立即报告当值工程领班。9、在正常操作过程中，如发生异常情况或误操作时应立即停止操作，并报告上级，只有在事故直接威胁人身和设备安全时，方可先采取必要措施（如切断电源进行触电急救或灭火等），事后立即报告有关部门。10、操作过程中，操作人员应严格执行高压配电房停送电操作规程。11、对特殊事项，需要停、送电的，由诉求部门填写停送电工作申请单并经核准后，予以

41、实施。一般维修，由物业工程经理予以核准；牵涉到经营的，由合肥万吉广场总经理予以核准。 12、下列项目应填写操作单内12.1、应拉合的开关、闸刀、熔丝等相应的直流回路；12.2、检查开关闸刀的位置；12.3、电缆尾线的拆开和接上；12.4、继电保护自动装置的停用和合上，继电保护定值的更改；12.5、临时接地线的装拆（包括验电、放电）；12.6、检查接地线是否拆除；12.7、检查负荷分配；12.8、摇测绝缘；12.9、安装或拆除控制回路或电压互感回路的保险丝；12.10、切换保护回路和检验是否确无电压。16. 防火卷帘管理制度：1、操作前准备工作1.1、查看卷帘门下有无物品，防止卷帘门降落时发生意

42、外；1.2、检查防火卷帘门组件是否完好，包括手动操作按钮是否完好、导轨有无变形、电机架有无松动；1.3、检查控制箱电源是否到位、电压是否符合要求。2、现场手动测试操作2.1、完成操作前准备工作；2.2、采用专用钥匙打开手动操作按钮箱，首先进行点动测试电机、传动链条及直流抱闸系统运行是否正常；2.3、根据测试要求按下手动操作箱“上、下”行按钮；手动测试时现场严禁离人；2.4、如果防火卷帘到达限位位置后不能自动停止,应立即按下“停止”按钮，防止卷帘门反卷造成损坏；2.5、对上下限位进行调整并重新测试直至达到安全要求；2.6、查看消防主机反馈信号及地址码是否正确。3、远程手动测试操作3.1、完成现场

43、手动测试操作；3.2、现场、消控安排专人，并配置即时通讯；3.3、消控（远程）人员发出运行指令，并保持与现场通讯畅通；3.4、一旦防火卷帘发生意外（异响），现场人员立即按“停止”按钮，不得送手，并通知消控人员 进行复位（解除运行指令）处理。3.5、查明原因，在确保安全的前提下，再次进行操作。4、远程测试操作5、完成远程手动测试操作；6、测试前，卷帘现场、卷帘门主控制断路器、消控人员必须安排专人职守，并配置即时通讯；7、测试时，一旦防火卷帘发生意外（异响），现场人员立即通知主控人员进行断电操作处理。8、现场人员通知消控人员发出停止运行指令。9、查明原因，在确保安全的前提下，再次进行操作。9.1、

44、测试内容9.1.1、查看远程联动后防火卷帘是否按照防火分区进行降落；9.1.2、设置在主通道的防火卷帘在进行远程测试时应查看是二次迫降是否正常，二次迫降间隔时间应为3045秒；9.1.3、查对消防主机反馈信号是否正确。9.2、消防卷帘测试，必须按照消防维保制度进行定期的维护保养，以期达到正常使用状态。17. 电梯安全管理制度; 1、电梯操作人员必须经劳动部门专业培训，取得操作证后方能独立操作。2、开启厅门进入轿箱时，必须检查轿箱所处位置，确认在本层后，方可进入轿箱。3、电梯正式使用前，应先将电梯上下视运行数次，检查安全开关、抱闸、厅轿门帘锁、层楼指示器、报警等各装置，均无异常现象，方可投入运行

45、使用。4、电梯运行时，电梯操作人员不得擅自离开工作岗位。如需离开，必须切断电源开关，关闭轿门。5、安全窗、安全门，是电梯在运行途中发生故障或停电时，用来疏散乘客的重要设施。电梯正常运行时，不准开启安全窗装运超长物件。6、轿箱未停稳，不准打开轿门，严禁在轿门或厅顶门敞开的状况下，用检修速度作正常行驶，更不得短接厅门或轿门电气联锁作正常运行。7、电梯运行必须用手来操作手柄或按钮开关，不准用身体的其他部位代替手操作，不得利用限位开关，门锁开关控制轿箱运行。8、电梯运行操作中，不准突然改变运行方向，如须改变方向，应先停车。9、电梯使用完毕后，应将轿箱停在基站，并将轿箱电源切断，关闭厅门。10、在电梯运

46、行过程中，应按相关维保制度进行日常性的巡视。18. 设备（房）巡检管理制度:1、设备（房）巡视时间周期和巡视频次根据相关设备的维保制度进行；2、对应不同的设备（房）特性，对其技术状态和运行状态采取定期的日常巡检和点检；3、按设备的运转部位、内容进行的设备巡视，“观察”系统的运行状态，以确保其处于良好状态；4、对重点设备，或处于备用设备，采取点检管理，以确保全面掌握设备的各种状况，揭示其状态变化的一般规律和特殊规律，及时发现设备隐患，实现预知性检修；5、巡检主要内容：听：设备运行声音是否正常，和以前声音进行比较有否过大或过小；看：电流表、电压表、温度表、压力表等表计与平时是否相同，是否有明显的变

47、化；查：现场的装置性违章和习惯性违章；测：测量转动设备的温度、电流等变化情况。闻：有无绝缘漆的焦味，有无燃气泄漏的气味；6、注意事项6.1、进入设备机房应遵循钥匙管理制度；6.2、遇到拿不准的情况时，及时上传；6.3、除非特殊情况，不得做改变运行方式、启停设备等工作（点检除外）；6.4、巡检时应携带必要的工具；6.5、对设备巡检情况应如实填写在巡检表里；6.6、对高压配电设备（房）巡视应注意：6.6.1、变压器的声音、温度是否正常。6.6.2、变压器的冷却装置运行是否正常。6.6.3、电容器有无异声及外壳是否有变形膨胀等现象。6.6.4、各种信号指示是否正常，二次回路的断路器、隔离开关位置是否

48、正确。6.6.5、继电保护及自动装置压板位置是否正确。6.6.6、仪表指示是否正常，指针有无弯曲、卡涩现象；计量表有无停走或倒走现象。6.6.7、蓄电池是否适当，有无生盐、弯曲、断裂、泡胀及局部短路现象。19. 水泵维保管理制度:消防泵、稳压泵给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵及增压泵等，一般采取自行维护，针对不同的水泵应该对于巡检应该有侧重点。1、潜水排污泵1.1、每日巡视所有负层排污泵，在雨季时增加一次巡视，外围沉降井排污泵一周巡视两次，巡视内要点如下:1.1.1、积水坑有无悬浮物。1.1.2、控制柜指示灯是否正常指示；1.1.3、手动开启排污泵，查看控制柜接线螺丝有无松动现象；交

49、流接触器触点有无打火现象；1.1.4、水泵运行时有无异响，紧固件是否松动。2、每月手动开启外围沉降井，查看水袋是否有破损现象；3、每年两次将外围沉降井内排污泵升起、检查轴封内有无杂物，如有应清理；4、每年对负层积水坑内的淤泥清洁一次；5、如潜水排污泵积水坑长期处于干枯状态，应每两月对积水坑内进行灌水，并手动运行排污泵，查看运行是否正常；6、空调水泵6.1、空调运行时每日一次进行巡视检查各类水泵，巡视主要内容如下:6.1.1、水泵有无异声；6.1.2、检查冷冻、冷却泵电流是否正常，如不在此范围内应检查原因；6.1.3、检查水泵电压是否正常，各种指示灯运行是否正常；6.1.4、观察密封漏水情况，如

50、果超过30 ML/H，在工程主管的监护下，对密封圈进行适当调整或更换灌铅盘根(规格:1.5cm)，避免造成水资源浪费。6.2、根据实际水泵运行时间，每一至二年对水泵进行一次大修保养：6.3、检查维修水泵的电机绝缘、轴承、叶轮、平衡和密封等；6.4、保持阀门和水泵配件或轴心防漏封口处于良好状态，清洁及添加润滑油脂于阀门轴心；6.5、视情况每年对泵体刷一次油漆；6.6、空调水泵在非运行季节时应每月点动两次；注：冷却水泵在环境温度会低于0时，必须将泵内的水全部排空，以免冻裂泵体。7、消防泵7.1、每日巡视一次消防泵(喷淋泵、消火栓泵)巡视要点如下:7.2、查看消防泵运行指示是否为原应设定状态； 7.

51、3、检查控制柜各种指示灯是否正常；7.4、检查电压是否正常；7.5、检查管网压力是否正常。7.6、每月对消防泵进行二次测试点动，点动时特别注意超压保护，谨防发生事故（安全起见可将进出口阀门关闭）；7.7、每年检查轴承的润滑油油位情况，缺油时要及时添加，使用钙基脂或7019#高级轴承脂。7.8、每年检查一次地脚螺栓，发现有松动的应该及时紧固；7.9、每年检查一次水泵金属轴封是否漏水量过大（不超过30ML/H），如漏水量过大应更换金属轴封；7.10、检查维修水泵的电机绝缘、轴承、叶轮、平衡和密封等；7.11、视情况每年对泵体刷一次油漆(红色)。20. 变配电柜设备维修保养管理制度：1、高压配电房变

52、配电设备1.1、日常维保1.1.1、高压配电房内的变配电设备每2小时进行一次巡视抄表，每日1次全面巡视，巡视内容如下:1.1.2、检查各种运行指示灯是否正常；1.1.3、检查补偿电容运行是否正常；1.1.4、检查计量表具运行是否正常；1.1.5、检查各种仪表电流、电压是否正常。1.2、周期性（每季度）维保1.2.1、检查补偿柜接触器、电容器是否有鼓肚、渗漏、桩头是否锈蚀；1.2.2、测试现有消防指示牌及紧急灯内置电池。1.3、周期性（每年）维保1.3.1、检查所有配电柜金属部份之氧化情况，如有必要，进行除锈及油漆工作；1.3.2、配电设备及管井内外进行除尘；1.3.3、清理及补充所有变压器散热

53、风扇润滑油；1.3.4、紧固所有配电母排、出线端螺栓；1.3.5、检查及固定所有电路连接棒、管线接驳及主配电线路；1.3.6、测试及清理分电箱及出路指示灯内部；1.3.7、进行配电接地测试，包括量度接地导电水平；1.3.8、如有必要应每两年做一次高压绝缘测试(由供电局执行)。2、现场（楼层）配电柜/箱楼层配电柜主要根据防火分区进行设置，每个防火分区设置一个现场配电房。2.1、配电柜/箱日常维保2.1.1、每日巡视一次，巡视内容如下:1）配电柜/箱外观是否整洁；2）配电柜/箱锁具是否正常；3）配电柜/箱内计量表具运行是否正常；4）配电柜内母排颜色是否正常；5）配电柜/箱指示灯运行是否正常运行。2

54、.1.2、每月维保1）每月测试一次现场配电柜/箱漏电保护器动作是否正常；2）每月校验一次配电箱内电子定时器的基准时；3）每月检查外围配电箱，查看有无腐蚀、内部接线端子是否紧固。2.1.3、每季度维保1）每季度对楼层所有室内外配电柜/箱螺丝紧固一次；2）每季度对楼层配电柜/箱进行一次除尘；3）每季度视情况对外围配电箱进行一次防腐、出新。21. 给排水系统保养管理制度：1、给水1.1、日常营业时，应加强巡视，查看各种洁具是否漏水、损坏，若有应及时进行维修/更换。1.2、晚间闭店时，应检查各种水阀是否关闭，若有损坏，应及时进行维修/更换。1.3、每年11月份，检查一次室外给水管道保温，如有破损应及时修补。1.4、每年对地下环型管网的各控制阀门进行润滑、试验一次，以确认阀门是否完好，若有损坏，应及时进行维修/更换。1.5、每年对各卫生间给水总阀门进行润滑、试关一次，以确认是否完好，如不能正常关闭应及时更换。1.6、每两年应对大口径的水表(DN50以上)进行一次更换，以确保计量的准确性。2、排水2.1、若遇大风和大暴雨或者雨季前后，严格执行相关规程，巡视各室内外排水管、积水盆（槽）和沉降井等情况，发现问题及时解决。2.2、楼顶所有雨水沟每月清扫一次，夏季每周一次(由保洁配合)；