对物管公司考评细则及评分表

1、棠下工业园生活配套区物业管理定期考核细则及评分表考核人：被考核人：xxxx物业发展有限公司依据xxxx管理合同（下称物业管理理及商业由租 管理合同）中“物业服务内容与质量”的相关条款及第二 章第五款第6条的约定，现制定以下物业管理定期考核细则 及评分表供考核双方执行遵守。一、考核目的规范区内物业管理服务行为，遵循市场竞争、优胜劣汰 的市场经济规律，确保 xxx生活配套区的物业管理质量。二、考核周期一年考核两次。每年 7月对上半年1至6月的物业管理 情况进行考核，次年 1月对去年下半年7至12月情况进行 考核，直至物业管理及商业由租管理合同期满终止。三、考核小组成员考核小组由考核人与被考核人共同

2、派员组成，其中考核 人指派2-3人，被考核人指派1-2人。四、考核规则1、评分表分为“基础管理”、“房屋、道路外观及养护” “共用设备设施的日常维修养护”等共9项评分项目，每个项目根据所列标准分别得由项目评分，将所有项目评分相加得由总评分，评分表满分为100分2、考评时考核人与被考核人各填写一份评分表，其中 考核人的评分权重系数为0.8 ,被考核人的评分权重系数为0.2 ,两份评分表的分数经加权后得由最终评分值，60分为及格。100分为满分。3、考核不合格的给予口头警告，并立刻进行整改，整 改时间为期一个月，整改后考核仍不合格的给予黄牌警告， 并立刻进行第二次整改，整改时间为期15天，整改后考

3、核仍不合格的则给予红牌处分，并立即终止物业管理及商业 由租管理合同。4、对于考核虽合格但仍存在较多不足需要改进的，考 核人根据实际情况对被考核人提由书面改进要求，在下一次 考核中对改进的情况进行回看评审。对于未能达到改进要求 的，每一项要在评分表总分值基础上倒扣3分，若评审完毕后的最终分值不及格则参考“四考核规则”第3条规定执行（达到改进要求的不另外加分）。5、根据物业管理理及商业由租管理合同的约定， 被考核人负有每月按时代预支物业管理区域内水电费的义 务。若由于被考核人的原因做成该部分水电费的拖延支付， 且导致考核人也连带收到供电部门的催缴提示（包括电话形 式的催缴）的，考核人将对被考核人给

4、予口头警告；若因欠 费导致物业管理区域被停水停电的，则给予黄牌警告。若被 考核人生示材料证明拖延支付水电费是由于存在第三方因 素，且被考核人在致力排除该因素方面已尽职尽责、竭尽全力的除外。6、每两个口头警告等于一个黄牌警告，每两个黄牌警 告等于一个红牌处分，一旦被给予红牌处分的立即终止物 业管理及商业由租管理合同。7、由于以上几点导致物业管理及商业由租管理合同 终止的，所涉及的补偿事宜参照物业管理及商业由租管理 合同第二章第六条第 13点及第三章第十一条第 5点。8、在整个考核期间若由现由于被考核人失误而直接导 致恶性事件发生，或因被考核人管理不善而间接加剧了事件 后果的严重性，如火灾、盗窃、

5、交通事故、聚众殴斗等，并 导致人员伤亡或重大经济损失的，则直接由示红牌处分，物 业管理及商业由租管理合同即时终止，并且被考核人要承 担相应的法律责任。五、评分表物业管理定期考核评分表序 号<标 考指考核细则分值评分备注1基 础管理1.1 各项物业管理制度的建立考核内容：制定物业管理相关的各项制度或规 范（例如关于房屋日常养护、物业共用部位/共 用设备设施日常管理养护、卫生、绿化、安防、 监督投诉、应急预警、档案管理等），并组织实 施。考核方式：查阅制度或规范的有关文件资料。计分标准：制定完备的各项物业管理相关的制度和工作岗位标准，并实施的，计2分；制度不完备或虽制度完备但不实施或不完全实

6、施的，计 1分。2小 计21.2物业管理队伍配备、人员素质及人员培训考核内容：物业管理队伍配备是否合理，人员 素质及上岗培训考核方式：查阅各岗位人员配置的相关证明文 件，人员有关职称义件及上岗证、培训记录。计分标准：A物业管理公司经理取得全国物业管理经 理岗位证书。1B80犯上的物业管理人员持有全国物业管 理从业人员岗位证书。1C80犯上的物业管理人员具有高中以上学 历。1D供水、供电维修人员100%寺证上岗。1E安防人员平均年龄40岁以下，男性平均 身高170CM上；每符合一项得0.5分。1小 计52房屋道2区内房屋、道路外观及维修养护考核内容：区内房屋、道路及维修养护考核方式：现场检查房屋

7、、道路外观，设施管 理情况及肩关维修保养记录资料。计分标准：路A区内房屋栋号清晰，或有其它明显引路标 识。1外观B房屋外观及室内墙体、楼板、走道、天花 板等公共区域完好、整洁，计5分，每发 现一处明显破损、脱落、污渍、乱涂乱画， 扣0.5分，扣完为止。5及C室外招牌保持整洁H美观，无安全隐患 或破损。1养D无违规私搭乱建，无擅自改变房屋用途现 象。2护E区内没有堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危 险品和有害物品。1区内道路及区外商铺前人行区域通畅、平 坦，无明显障碍物。2F区内路面及区外冏铺前人行路面无破损， 计1分。每发现一处明显破损扣 0.5分， 扣完为止。1G建立完善的维修管理档案。1小 计1

8、43区内共用设备、设施的日常维修养护用 设 备 设 施 的考核内容：小区内共用设备、设施（供配电、 给排水、雷电防护、公共照明、加压泵房、门 窗、锁、便池及阀门、水龙头、排风机等）的 日常维修养护情况。考核方式：现场检查有关共用设备、设施的运日 常 维行状况及维修保养情况，查阅有关保养维修资料及档案。修计分标准：3A所有共用设备设施的图纸 （排水排污图纸 除外）、档案资料齐全，管理完善。1所有设备设施性能良女运行正常，计 2 分，每发现一处异常或损坏的，扣 0.5分， 扣完为止。2B无安全隐患。1保养检修制度完备。1C运行人员严格遵守操作规程及保养规范。1D供电运行建立24小时值班制度。1E建

9、立完备的设备设施维修管理档案。1F零修及时率90%Z上（报障后30分钟到场 处理）。2零修合格率100%1抢修、急修及时率90犯上（报障后不超过 15分钟到位处理）。1一般故障排除不过夜。1小 计134消 防 系 统 管 理4区内消防制度的执行及消防系统的管理考核内容：区内消防制度的执行及消防系统管 理状况。考核方式：现场检查及查阅有关制度资料及档 案记录。计分标准：A消防系统设备完好率100%可随时启用。2B确定消防安全责任人、消防安全管理人，明 确专人维护、管理消防器材、消防设施。1最近一次年度消防检测符合消防要求。1C区内无火灾安全隐患。1D楼内设立消防疏散示意图，照明设施、引路 标志完

10、好，紧急疏散通道畅通无阻，计2分； 示意图或标志破损或指示不清晰，照明设施 工作状态异常的，扣1分。2E区内消防管理人员掌握消防设施设备的使用 方法，并每年至少一次消防演练。1.5制定消防疏散预案，并每年至少一次组织区 内租户进行消防疏散逃生演习。1.5F建立完备的消防管理档案。1G无发生重大火灾事故。2小 计135环 境 卫 生 管 理5小区环境卫生管埋考核内容：区内环卫设施设置情况及公共卫生维护状况。考核方式：现场检查，并查阅相关保洁记录计分标准：A小区内环卫设施元备，确保每栋楼有 1名专 职保洁员。2设有足量的垃圾果皮箱并分布合理。1B建立完备的保洁管理档案。1C小区内实行标准化清扫保洁

11、，各栋楼每天上、 下午各清扫一次并保证效果，计 3分；每发 现一处明显废物或污渍扣1分，扣完为止。3定时收集垃圾，并负责清运到垃圾收集站。1D垃圾日产日清。1无随意堆放杂物和占用现象。1E小区内不得违反规定饲养家禽、家畜或宠物。1F临街商铺管理有序，商铺前人行道无明显垃 圾、污水，计3分；每发现一处明显废物或 污渍扣1分，扣完为止。3小 计146小区绿化养护管理绿 化 养考核内容：小区的绿化养护管理情况考核方式：现场检查并查阅有关养护记录资料计分标准：A小区绿化经过园艺师设计，布局合理。16B小区绿地管理及养护措施落实到位。2护无破坏践踏及随意占用的情况。1管C建立完备的绿化管理档案。1理D无

12、明显大片的枯枝死枝（季节因素除外）和 病虫害现象，计2分。每发现一处不符合扣1分，扣完为止。2小 计7安7小区安全保卫、秩序维护管理7理全 防 范、 秩序 维考核内容：区内安全保卫、秩序维护状况 考核方式：现场检查并查阅相关文件资料及档 案记录。计分标准：A对所建立的安全保卫、秩序维护制度切实执 行，措施落实到位，计2分；不实施或者不 完全实施的，计1分。2护 管B确保配备足量的保安人员并合理安排巡逻班 次（最低标准：三班/天，2人/班，全区域 巡查2次/班）。2C保安人员上岗时穿着统一制服，佩带统一标 志，器械佩带规范。1工作规范，作风严谨。1D头仃24小时保安巡逻制度，开后完善的签到 记录

13、。2E对进出配套区的人员、车辆、物品进行查验 放行制度。2F区内实行交通管理，地面划有明显标志，在 有关地方设有交通标志，指定布辆的停放区 域，车辆停放有序。1.5G配备足量的视像监控设备并 24小时全面运 行。1监控室内实行24小时值班制度。1监控室内电话接通后要及时接听。1.5H监控室接到险情或异常信号后应及时安排人 员在接警后7分钟内到场处理。2I建立完备的保安管理、秩序维护管理档案。1小 计188服务监督及投诉管理8小区的服务监督及投诉处理工作考核内容：区内的服务监督及投诉处理情况 考核方式：查阅相关文件资料及档案记录，并 与租户管理员约谈。计分标准：A以走访、座谈会、问卷调查的形式，每年至 少一次与90犯上的物业使用人沟通。1.5对所反映的问题处理率达到100%1.5B对外公布监督电话，投诉信箱。1C受理、处置业主或物业使用人的投诉应保持 记录。1.5对于直接受理的投诉，应在一个工作日内回 复处理结果，最长不得超过三个工作日。1.5投诉属于物业管理责任的，应立即纠正，并 承担相应责任，属于无效投诉的应做好解释 工作。1.5D对上级部门转来的投诉，应查明事实，确认 证据，分清责任后如实反映情况或上报书面 材料，协助上级部门做好相应工作。1.5小 计109精 神 文 明